АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-57056/2023

г. Краснодар

11 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников недвижимости «Александровский сад» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 25.04.2022), от ответчика – образовательного фонда «Талант и успех» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 07.06.2024), от третьего лица – администрации федеральной                                                                     территории «Сириус» – ФИО3 (доверенность от 12.08.2024), в отсутствие ответчика – непубличного акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"» (ИНН 

<

***>,                         ОГРН 

<

***>), третьих лиц: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания – Лазурит», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников недвижимости «Александровский сад» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2024 по делу № А32-23261/2022, установил следующее.

ТСН «Александровский сад» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к образовательному фонду «Талант и успех» (далее – фонд), НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"» (далее – общество) об установлении сервитута для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402041:2264 через земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402041:2259/2 на следующих условиях: 1) срок действия сервитута – в соответствии со сроком действия договора аренды земельного участка;           2) назначение, правовой режим сервитута: обеспечение круглосуточного прохода и проезда по части территории земельного участка неограниченному кругу лиц, в том числе участникам товарищества, контрагентам, транспортным средствам с грузами и без грузов, специальным транспортным средствам и оборудованию; 3) демонтаж части ограждения и обустройство за счет средств товарищества в юго-западной части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:2259/2 входной группы, то есть совокупности ограждающих и защитных элементов, создающих композицию входа (въезда) на территорию земельного участка со стороны ул. Воскресенской, состоящей из: автоматизированных откатных ворот – решетчатое изделие, рама и наполнение по вертикали выполнено из стальной металлической профильной трубы, окрашенной в коричневый цвет, оборудованные механическим приводом; калитки – решетчатое изделие, рама и наполнение по вертикали выполнено из стальной металлической профильной трубы; шлагбаума в комплекте: прямоугольная стрела длиной 4600 мм; опора для стрелы с демпфером; фотоэлементы, вертикальное положение опоры для стрелы шлагбаума фиксируется двумя бетонными расположенными на дорожном полотне элементами суммарным ориентировочным весом 80 кг; положение автоматизированных ворот и шлагбаума (режимы «открыто» и «закрыто») управляются посредством программы для ЭВМ, устанавливаемой на мобильные устройства связи (мобильные телефоны), что позволяет операторам, внесенным в базу данных ПЭВМ, управлять движением оборудования (ворот и шлагбаума); 4) сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:2259/2, площадью 694 кв. м;              5) сумма соразмерного платежа за сервитут – 3 тыс. рублей в месяц.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление), администрация федеральной территории «Сириус» (далее – администрация), ООО «Управляющая компания – Лазурит».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 30.07.2024, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Фонд является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:2259. Часть данного участка (учетный номер части 23:49:0402041:2259/2) передана обществу в субаренду на 10 лет. Указанный договор субаренды заключен исключительно в целях соблюдения законных прав и интересов собственников здания, расположенного по ул. Воскресенской, д. 14/1, пгт. Сириус,                     в городе Сочи. Товарищество не доказало, что свободный доступ на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:2264 прекращен либо существенно ограничен, а использование земельного участка по целевому назначению (обслуживание нежилого здания) невозможно без установления сервитута в отношении смежного земельного участка. Доказательства, подтверждающие воспрепятствование членам товарищества в проходе/проезде через земельный участок ответчиков, истец не представил. Судебные инстанции указали, что в данном случае установление сервитута не является необходимым условием для обеспечения прохода и проезда через земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402041:2259/2.

В кассационной жалобе товарищество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что возможность доступа к зданию в 

<

...>, будет утрачена после исполнения судебного акта по делу № А32-45138/2020 (в части демонтажа шлагбаума и восстановления металлического ограждения). В удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы суд первой инстанции отказал без достаточных оснований. В материалах дела отсутствуют копия публикации в официальном печатном издании, а также сведения о начале процесса ликвидации истца, содержащиеся в ЕГРЮЛ.     

Общество, фонд и администрация представили отзывы, в которых указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель товарищества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представители фонда и администрации поддержали доводов отзывов. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 01.07.2019 фонд (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор субаренды № 88-з-Э (в редакции дополнительного соглашения от 12.07.2019 № 1) части земельного участка площадью 694 кв. м из состава земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:2259, площадью 6073 кв. м, сроком на 10 лет (пункты 2.1, 3.2 договора). В соответствии с пунктом 2.3 договора участок предоставлен для организации прохода/проезда собственников здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Воскресенская, 14/1 (здание). По акту приема-передачи от 01.07.2019 фонд передал обществу в субаренду часть земельного участка. Земельному участку, переданному в субаренду, присвоен учетный номер 23:49:0402041:2259/2.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402041:2259 принадлежит на праве собственности Российской Федерации. Фонд является арендатором названного земельного участка. 

Судебные инстанции установили, что на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402041:2264 расположено нежилое пятиэтажное здание апартаментного типа с кадастровым номером 23:49:0402041:1854.

В исковом заявлении товарищество указало, что до февраля 2019 года проход и проезд собственников помещений в здании к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402041:2264 был организован через контрольно-пропускной пункт, размещенный в границах земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0402041:2271. В дальнейшем проход и проезд к зданию организован посредством заключения договора субаренды от 01.07.2019 № 88-з-Э.

19 августа 2019 года собственники помещений в здании направили обращение обществу, в котором проинформировали ответчика об организации охраны собственными силами и за свой счет, в связи с чем просили согласовать в рамках соглашения о выделении участка для прохода/проезда собственников, подписанного обществом и фондом, восстановление и организацию пропускного пункта с установкой автоматического шлагбаума, автоматических ворот и калитки. В связи с выбранным способом организации охраны собственники просили подготовить новый договор на обслуживание (без функций охраны) и предоставить им на согласование.

27 августа 2019 года собственники помещений в здании проинформировали общество о согласовании с фондом работ по организации шлагбаума на въезде, а также о том, что общество не осуществляет услуги по охране с февраля 2019 года.

Письмом от 14 ноября 2019 года общество уведомлено о состоявшемся общем собрании собственников помещений в здании (протокол от 11.11.2019 № 1) и принятых на нем решениях о создании товарищества, утверждении самостоятельного способа охранно-пропускного режима с установкой шлагбаума, откатных ворот и системой КУД, о заключении соглашения о сервитуте на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:2259/2 для обеспечения прохода/проезд собственников.

В 2019 году в юго-западной части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:2259/2 установлены автоматизированные откатные ворота, калитка, шлагбаум.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу № А32-45138/2020 на товарищество возложена обязанность по демонтажу входной группы, восстановлению газона и металлического ограждения, существовавших до августа 2019 года.

Товарищество обратилось к фонду с предложением заключить соглашение о сервитуте в целях проезда и прохода собственников нежилых помещений на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:2264 и к зданию по                           ул. Воскресенской, 14/1 в г. Сочи.  

Поскольку соглашения об установлении сервитута стороны не достигли, товарищество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации                           (далее – Гражданский кодекс) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Проход и проезд от земельного участка (объекта недвижимости) к землям общего пользования относится к основным потребностям собственника земельного участка, поскольку без обеспечения такого прохода и/или проезда земельный участок (объект недвижимости) не может полноценно использоваться, прямо отнесен пунктом 1                   статьи 274 Гражданского кодекса к основным потребностям, для удовлетворения которых возможно предоставление собственнику такого земельного участка права ограниченного пользования соседним земельным участком.

Согласно правовой позиции, приведенной в пунктах 7 и 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

При рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

По смыслу статьи 274 Гражданского кодекса собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

По правилам части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Поскольку в данном случае истец не доказал, что интересы представляемых им лиц могут быть обеспечены исключительно путем установления требуемого сервитута в отношении части участка фонда, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет.

Установление сервитута (как исключительного способа защиты) допускается при представлении доказательств невозможности использования своего объекта недвижимости без использования имущества другого лица (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017 № 306-ЭС16-18379).

Сервитут может быть установлен судом в случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей владельца недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон.

В отсутствие доказательств нарушенного права суд первой инстанции принял правильное процессуальное решение по ходатайству истца о назначении судебной экспертизы. Доводы представителя истца о возможном нарушении права на беспрепятственный доступ к участку (объекту на нем) в случае исполнения судебного акта по делу №  А32-45138/2020 не подтверждены. При этом в силу особенностей применения норм о сервитуте в случае, если возможность доступа будет утрачена, собственники объекта недвижимости не лишены права в установленном порядке потребовать установления сервитута. 

В обжалуемых судебных актах подробно приведены мотивы, по которым суды пришли к выводу об отсутствии условий для удовлетворения иска; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Иные доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4                       статьи 288 Кодекса безусловными основаниями к отмене обжалуемых судебных актов, суд округа не установил.

При таких обстоятельствах решение от 21.05.2024 и постановление от 30.07.2024 следует оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2024 по делу                                      № А32-23261/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              М.Н. Малыхина