АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-9993/2023

22 марта  2024 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта  2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2024 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Литовой Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, 249034, 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир", 600022, Владимирская обл., Владимир г., Верхняя дуброва ул., д. 5, ком. 1-13, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о взыскании 1 094 371 руб. 78 коп.,

при участии в судебном заседании: 

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 22.01.2022 сроком действия на пять лет, 

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 06.10.2023 сроком действия на три года,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир" о взыскании 1 094 371 руб. 78 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 801 444 руб., неустойка в размере 292 927 руб. 78 коп.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал на основании доводов, изложенных в иске. Пояснил, что договором аренды предусмотрено изменение размера арендной платы исходя из индекса потребительских цен.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между истцом по первоначальному иску ООО «Альфа Владимир» (арендатор)  и ООО «Клуб Красоты» (арендодатель) был заключен договор аренды №АВл-632-10/2017 нежилого помещения от 20.12.2017 г., в соотвтствтии  с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение: нежилое помещение, общей площадью 111,4 (сто одиннадцать целых четыре десятых) квадратных метров, этаж 1, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящеемя по адресу: 

<

...>, именуемое в дальнейшем «Помещение». План помещения выделен и указан в Приложении №1 к настоящему Договору.

По акту приема- перадчи от 24.01.2018 арендодатель передал, а арендатор принял указанное в договоре имущество. 

Договор арнеды прошел государственную регистрацию, что подтвержается отметокй Управления федеральноо государсвтенной службы по Калужской обалсти от 16.02.2018

В соответствии с пунктом 3.1.1. Договора аренды размер постоянной части арендной платы составляет 105 000 (сто пять тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц расчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3.1.2 Договора аренды переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы являются компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащим техническом состоянии инженерных сетей тепло/водоснабжения и водоотведения, а также электросетей), и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений. 

Пунктом 3.2. Договора аренды сторонами предусмотрено, что пересмотр постоянной арендной платы возможен не чаще раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев), установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Калужской области, но не более 10%. 

Повышение постоянной части аренды возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмиотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. 

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

01.10.2021 между ООО «Клуб Красоты» и ООО «Альфа Владимир» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №АВл-632-10/2017 нежилого помещения от 20 декабря 2017 года, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению изменить п.1.1. Договора и читать его в следующей редакции: «Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 110,5 (сто десять целых пять десятых) квадратных метров, этаж №1, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящегося по адресу: 

<

...>, именуемое в дальнейшем «Помещение», расположение помещения указано в Приложении №1 к настоящему дополнительному соглашению к Договору и выделено на плане».

13.05.2021 г. между ООО «Клуб Красоты» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заклчюен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящеемя по адресу: 

<

...>.

26.05.2021 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности  на спорное имущество к  ФИО1.

Уведомлением от 02.06.2021 исх.№1 ООО «Клуб Красоты» уведомило ООО «Альфа Владимир» о переходе права собственности на Помещение к гр. РФ ФИО1 (регистрация права собственности 40:27:030503:2892-40/055/2021-6 от 26.05.2021г.). 

Истцом направлено ответчику уведомление от 02.07.2021 г. об изменении размера постоянной арендной платы (п. 3.1.1. договора аренды) до 147 000 рублей, с приложением проекта дополнительного соглашения. 

Между тем ответчик, выразив отказ от заключения дополнительного соглашения, продолжил производить оплату постоянной части арендной платы в размере 105 000 рублей без учета индексации предусмотренной п. 3.2. договора аренды, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толкован, условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договор) переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий пункта 3.2 договора изменение paзмepa арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

Помимо текстуального согласования необходимости оформления изменений арендной платы путем заключения дополнительного соглашения, не позволяющего дать ему иную оценку, кроме как предусмотренную нормой статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами также согласован порядок и алгоритм действий сторон при установлении нового размера арендной платы в связи с изменением индекса потребительских цен - путем направления заинтересованной стороной письма с предложением об изменении размера арендной платы не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения.

Также, сторонами дополнительно в том же пункте согласовано, что по соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора, что позволяет оценить данное условие договора как направленное на допустимость изменения арендной платы чаще одного раза в год по обоюдному согласию. В гоже время условиями договора аренды не определено право арендодателя на одностороннее увеличение арендной платы путем направления уведомления.

Сам индекс потребительских цен является показателем, имеющим как положительную, так и отрицательную динамику, что позволяет ставить вопрос об изменении арендной платы не только арендодателю (в случае увеличения индекса потребительских цен), но и арендатору (в случае его уменьшения либо стагнации) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2023 Л Ф09-5909/23 по делу NA71-19528/2022),

Соглашения об изменении арендной платы на величину изменения индекса потребительских цен по данным органа статистики Калужской области сторонами подписано не было.

В данном случае условия Договора аренды, определяющие размер постоянной части арендной платы, и диспозитивная возможность её изменения по соглашению сторон были согласованы сторонами при подписании договора аренды.

При этом ссылка в п. 3.2. договора на применение сторонами в расчете возможного изменения твердой величины арендной платы (п. 3.1.1 договора) индекса потребительских цен, является лишь указанием на применяемый сторонами механизм определения величины размера арендной платы, устанавливая возможные пределы как увеличения, гак и уменьшения арендной платы при обоюдном согласии сторон, и при последующей фиксации укапанного дополнительным соглашением.

Указанное условие договора аренды принято ФИО4 к. с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, обремененное условиями настоящего договора аренды.

Приобретая недвижимое имущество ФИО5 к. как профессиональный участник в предпринимательской деятельности была обязана оценивать коммерческие условия сделки с обременением с учетом механизма её дальнейшего исполнения.

Таким образом, заявленное истцом требование о взыскании долга по размеру постоянной арендной платы, рассчитанного в одностороннем порядке на величину индексации уровни потребительских цен, противоречит согласованным сторонами условиям договора аренды и нарушает принцип свободы договора.

Обществом своевременно и в полном объеме произведена оплата постоянной части арендной платы в соответствии с условиями п. 3.1.1. и 3.3.1 договора аренды за спорный период. 

Вступившим в законную силу судебным актом по делу А23-9832/2021 было установлено, что Ответчиком все платежи в счет постоянной части арендной платы за спорный период совершались надлежащим образом. 

Таким образом, в связи с отсутствием задолженности по арендной плате отсутствует также правовое обоснование взыскания пеней, поскольку нарушения условий договора в части оплаты аренды ответчиком не допускалось.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2023 N Ф09-5909/23 по делу N А71-19528/2022; постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.06.2023 N Ф10-2296/2023 по делу N А14-9801/2021; постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2022 N Ф09-6235/22 по делу N А50-18034/2021.

Ссылка истца на разрешение текущего спора с учетом механизма, изложенного в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» является не применимой в данном споре, поскольку изложенная в нем позиция относится к ситуации, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (исчисляется по каждому сроку платежа), при том индексация является составляющей в механизме расчета арен гной платы, что позволяет не рассматривать фактическое изменение paзмера арендной платы в результате корректировки на процент индексации как изменение в соответствии с пунктом 3 статьи 614 кодекса Российской Федерации условий договора о размере арендной платы.

В текущем споре Договором аренды в пункте 3.1.1 установлен твёрдый размер арендной платы. 

При этом пункт 3.2 договора аренды лишь предусматривает возможность изменения размера арендной платы, устанавливая механизм ее расчета при конклюдентных действиях сторон.

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 выражена правовая позиция о том, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях.

Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований: установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

Исходя из буквального толкования, условиями пункта 3.2 Договора аренды установлена лишь возможность пересмотра арендной платы на основании достигнутого сторонами соглашения, а не по требованию арендодателя, в том числе и в судебном порядке.

Включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, с учетом механизма ее изменения, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положении пункта 3 статьи 614 ГК РФ за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Поскольку стороны Договора аренды, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо того, в п.3.2 договора стороны договорились, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

Однако истец обращается с требованием не понудить ответчика заключить дополнительное соглашение с учетом механизма пересмотра арендной платы, выраженной в твердом платеже, а требует взыскания долга предполагая, что данный диспозитивный механизм пересмотра арендной платы применяется в императивном порядке.

Ссылка истца на обстоятельства, установленные Постановлением ВАС РФ от 26.10.2010 №11487/09 не является применимыми при разрешении настоящего дела, поскольку в указанном постановлении по условиям спора размер арендной платы мог быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. Таким образом, в рассматриваемом деле были иные обстоятельства дела, требующие иного правового подхода к его разрешению, что не применимо к текущему спору.

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу ст.  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,      суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья

И.В. Чехачева