Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

20.12.2024 Дело № А40-143729/24-11-992

Резолютивная часть решения объявлена 10.12.2024

Полный текст решения изготовлен 20.12.2024

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ляпковой Н.А.

провел судебное заседание по иску  

ЗАО "Т И К ПРОДУКТЫ" (121357, Г.МОСКВА, Ш. МОЖАЙСКОЕ, Д.3/1, СТР.1 ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

К ООО "ЛИЗИНГ-ЮНИОН" (197022, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, НАБ. АПТЕКАРСКАЯ, Д. 20, ЛИТЕР А, ОФИС 617 ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

О признании

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 07.07.2023, паспорт, ФИО2 по доверенности от 08.07.2024, паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.09.2024, паспорт

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Т И К ПРОДУКТЫ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "ЛИЗИНГ-ЮНИОН" о признании одностороннего расторжения ООО «Лизинг-Юнион» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) договора № 626-29025/16 долгосрочной аренды нежилого здания от 29 февраля 2016 года недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности - признать договор № 626-29025/16 долгосрочной аренды нежилого здания от 29 февраля 2016 года действующим.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства, суд установил, что иск удовлетворению не подлежит на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Закрытым акционерным обществом «Т и К ПРОДУКТЫ» и Обществом с ограниченной ответственностью «Лизинг-Юнион» 29 февраля 2016 года был заключен Договор № 626-2902/16 долгосрочной аренды нежилого здания площадью 606,9 кв.м., расположенного по адресу 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0002019:1004). В соответствии с п. 2.1 Договора срок аренды составляет 10 лет и начинается с даты подписания акта приема - передачи Здания. Акт приема - передачи Здания подписан сторонами 03 марта 2016 года.

23 июня 2023 года Ответчик направил в адрес Истца уведомление № 38-06/23 об увеличении фиксированной арендной платы с 01 июля 2023 года на 5 %, таким образом, фиксированный минимальный размер платы с оборота составляет 997 500 рублей. На данное уведомление, Истец ответил письмом от 30 июня 2023 года с просьбой сохранить размер арендной платы на уровне 950 000 рублей.

21 июля 2023 года Ответчик направил письмо № 40-07/23 согласно которого Ответчик просило производить оплату по договору аренды из расчета 997 500 рублей фиксированного минимального размера платы с оборота. На указанное письмо истец ответил письмом от 31 июля 2023 года, в котором указал, что пункт 5.4 Договора аренды предусматривает возможность изменения арендной платы (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения), а пункт 7.4 указывает на порядок изменения арендной платы. Таким образом, для изменения арендной платы между Сторонами должно быть достигнуто соглашение.

14 февраля 2024 года Ответчик направил в адрес Истца претензию № 02-02/24, в которой указал на образовавшуюся задолженность по арендной плате (с учетом одностороннего повышения размера арендной платы). На данное письмо Истец ответил 15 марта 2024 года, в котором указал на отсутствие задолженности по арендной плате, в связи с отсутствием соглашения между сторонами о ее размере.

02 апреля 2024 года Ответчик направил в адрес Истца уведомление № 04-04/24 о досрочном расторжении договора аренды. Основанием для данного уведомления послужило наличие задолженности по арендной плате (с учетом одностороннего повышения размера арендной платы) в размере 95 000 рублей. 13 мая 2024 года Истец ответил на вышеуказанное уведомление письмом, в котором в очередной раз указал о том, что пункт 5.4 Договора аренды предусматривает возможность изменения арендной платы (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения), а пункт 7.4 указывает на порядок изменения арендной платы. Таким образом, по мнению Истца, для изменения арендной платы между Сторонами должно быть достигнуто соглашение, которое достигнуто не было.

20 мая 2024 года Ответчик направил уведомление № 05-05/24 о дате и времени приемки нежилого помещения. На данное уведомление, истец ответил, что он исполняет обязанности по Договору, оснований для расторжения Договора аренды по требованию Арендодателя не имеется, как и оснований для освобождения нежилого здания.

06 июня 2024 года истец направил Ответчику претензию, в которой просил отозвать и считать недействительным уведомление о досрочном расторжении договора со стороны Арендодателя.

С действиями Ответчика по одностороннему расторжению договора аренды нежилого здания истец не согласен в связи с отсутствием заключенного дополнительного соглашения между сторонами об изменении размера арендной платы.

По мнению Истца, учитывая, что между Сторонами не достигнуто соглашение о новом размере арендной платы, требование Ответчика об оплате задолженности является недействительным, что является основанием для признания одностороннего расторжения договора аренды № 626-2902/16 от 26.02.2016 года недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности.

Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв, в котором указал, что право на досрочное расторжение Договора аренды было осуществлено им в рамках прав, предоставленных Договором аренды, а основания для признания одностороннего расторжения Договора аренды недействительной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ отсутствуют.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ, одной из задач судопроизводства являются защита и восстановление нарушенных прав и законных интересов лиц, обращающихся в арбитражный суд. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд не может согласиться с правомерностью заявленных требований и принимает доводы Ответчика.

В силу положений ст. ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Судом установлено, что 26 февраля 2016 года между Истцом и Ответчиком был заключен вышеуказанный Договор № 626-2902/16 долгосрочной аренды нежилого здания. Договор аренды заключен сроком на 10 лет с даты подписания Акта приема-передачи Здания. Акт приема-передачи Здания подписан Сторонами 03 марта 2016 года.

Согласно пункту 5.4. Договора, начиная с 3 (третьего) года аренды, исчисляемого с даты подписания Акта приема-передачи Здания, фиксированный минимальный размер Платы с оборота может быть увеличен не более чем на 5 % (пять процентов) от стоимости фиксированного минимального размера Платы с оборота последнего месяца предыдущего повышению года аренды. Начиная с 3 (третьего) года аренды Здания с даты подписания Акта приема-передачи, минимальный размер Платы с оборота может быть изменен в соответствии с настоящим пунктом договора не более одного раза в год. Исчисление года аренды начинается с даты подписания Акта приема-передачи Здания.

В течение всего срока аренды Ответчик как Арендодатель добросовестно и в срок исполнял все достигнутые при заключении Договора аренды договоренности. При этом Ответчик не только не реализовывал свое право на увеличение ставки Постоянной части арендной платы, закрепленное в п. 5.4. Договора аренды, но и неоднократно в течение срока действия Договора аренды шел навстречу Истцу, снижая размер Постоянной части арендной платы (в течение срока действия Договора Истцом и Ответчиком было заключено 5 соглашений к Договору о аренды о снижении Постоянной части арендной платы).

Письмом исх. №46-12/23 от 25 декабря 2023 года Ответчик уведомил Истца об увеличении с 01 января 2024 года фиксированного минимального размера Платы с оборота на 5 % с 950 000,00 рублей до 997 500,00 рублей. 

Между тем, письмо исх. № 46-12/23 от 25.12.2023 г. было проигнорировано Истцом и с января 2024 года оплата аренды осуществляется Истцом по старой ставке.

Согласно пункту 5.1.4. Договора плата с Оборота рассчитывается, начисляется и выплачивается в российских рублях на основании данных кассовой и другой бухгалтерской документации Арендатора. Плата с Оборота уплачивается Арендатором ежемесячно, не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за оплачиваемым Оборотным периодом.

За январь, февраль у Истца образовалась задолженность по оплате арендной платы.

О наличии задолженности за январь 2024 года в размере 47 500,00 рублей в связи с оплатой по старой ставке Истец был письменно уведомлен Ответчиком письмом исх. №02-02/24 от 14 февраля 2024 года.

В соответствии с п. 7.5.3. Договора аренды если Истец по истечении установленного Договором срока платежа более чем на 15 (Пятнадцать) дней просрочил внесение арендной платы и иных расходов, предусмотренных Договором, Договор аренды может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке по требованию Ответчика.

При этом п. 7.6. Договора аренды закрепил, что Ответчик имеет право требовать досрочного расторжения договора во внесудебном порядке только после направления Истцу письменной претензии с указанием вида нарушенного обязательства, а в случае нарушения сроков оплаты - с указанием суммы задолженности.

Соответствующая претензия была направлена Ответчиком в адрес Истца 15 февраля 2024 года (письмо исх.№02-02/24 от 14 февраля 2024 года) и получена Истцом 15 марта 2024 года.

В связи с тем, что последняя письменная претензия (от 14 февраля 2024 года) в адрес Истца с указанием нарушенного обязательства по оплате арендной платы также была проигнорирована последним, Ответчик, руководствуясь пп. 7.5.3, 7.6. Договора аренды, уведомил Истца о своем решении досрочно расторгнуть Договор аренды в одностороннем внесудебном порядке с 01 июня 2024 года, направив в адрес Истца соответствующее уведомление от 02 апреля 2024 г. (письмо исх.№ 04-04-/24). К указанной дате Ответчик попросил Истца подготовить и передать по акту возврата арендуемое нежилое здание, освободив его от своего имущества.

Уведомление о досрочном расторжении Договора получено представителем Истца на руки 03 мая 2024 года, что подтверждается сведениями РПО на сайте «Почты России».

Приемка-передача Здания от Истца Ответчику в связи с досрочным расторжением Договора аренды была назначена на 12:00 часов 31 мая 2024 года, о чем Истец также был уведомлен отдельным письмом от 20 мая 2024 года (письмо исх. №05-05/24), полученным представителем Истца на руки 28 мая 2024 года.

Между тем, 31 мая 2024 года Истцом Здание из аренды не возвращено. По состоянию на 12:00 часов 31 мая 2024 года Истец не подготовил Здание к передаче Собственнику, не освободил от своего имущества, осуществлял в нем предпринимательскую деятельность, о чем представителями Ответчика был составлен Акт осмотра Здания. Акт осмотра Здания был составлен в присутствии представителей Истца по доверенности - ФИО2 и ФИО1 Представитель ФИО2 до начала осмотра Здания представителями Ответчика пояснила, что Истец отказывается возвращать Здание из аренды, с досрочным расторжением Договора аренды не согласен.

Право на досрочное расторжение Договора аренды во внесудебном порядке закреплено в Договоре аренды и реализовано Ответчиком с полным соблюдением регламентированной процедуры (пп. 7.5.3, 7.6 Договора аренды).

Основанием для расторжения Договора аренды явилась просрочка внесения Арендатором арендной платы более чем на 15 (Пятнадцать) дней и игнорирование Истцом письменной претензии Ответчика о наличии суммы задолженности, которая в соответствии с п. 7.6. Договора аренды должна была быть направлена в адрес Истца Арендодателем.

При этом, задолженность по оплате суммы аренды у Истца возникла на сумму увеличения ставки аренды на 5% от фиксированного минимального размера Платы с оборота, которое было произведено Ответчиком в одностороннем порядке на основании п. 5.4. Договора аренды путем направления в адрес Истца письменного уведомления о повышении ставки аренды с 01 января 2024 года. Так, в соответствии с п. 5.4. Договора аренды «начиная с 3 (третьего) года аренды, исчисляемого с даты подписания Акта приема-передачи Здания, фиксированный минимальный размер Платы с оборота может быть увеличен не более чем на 5 % (пять процентов) от стоимости фиксированного минимального размера Платы с оборота последнего месяца, предыдущего повышению года аренды».

При этом Ответчик в своих действиях и правовой позиции исходил из буквального толкования пункта 5.4. Договора аренды, в котором отсутствует упоминание об увеличении ставка аренды на 5 % «по соглашению сторон» и прямо закреплено право на индексацию ставки аренды, спустя 3 года арендных отношений.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другим положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 ст. 1 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной взаимосвязи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В совокупности с доводами, изложенными выше и с учетом буквального и системного толкования пунктов 5.4., 7.6. Договора аренды, а также в целях соблюдения баланса интересов сторон Договора аренды и недопущения извлечения Арендатором преимуществ из своего недобросовестного поведения, право на досрочное расторжение Договора аренды было осуществлено ответчиком в рамках прав, предоставленных Договором аренды, а основания для признания одностороннего расторжения Договора аренды недействительной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ отсутствуют. При этом, ссылка истца на положения п.7.4. договора неправомерна, поскольку не находится во взаимосвязи с положениями п.5.4. договора, предусматривающими право на индексацию ставки аренды, спустя 3 года арендных отношений, согласованными сторонами при заключении договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Расходы по госпошлине по иску относятся на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст. ст. 8, 12, 307-309, 310, 450 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 124, 131, 136, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:В.Г. Дружинина