АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

 Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А27-22489/2019

город Кемерово

21 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 августа 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Драпезо В.Я. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово

третье лицо – Администрация г. Кемерово (Главное управление архитектуры и градостроительства Кемеровской области), г. Кемерово 

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 12.08.2020, паспорт, диплом от 15.05.2013; 

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2019 №01, паспорт,

от Администрации – ФИО4 – представитель по доверенности от 30.12.2019 №01-32/2625, сл. удостоверение, диплом от 30.06.2008, свидетельство о заключении брака,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Плодопитомник-1», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – «Истец», «ОАО «Плодопитомник-1») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – «Ответчик», «ООО «Кемеровогражданстрой») с иском о расторжении договора аренды №3 от 27.07.2009 земельного участка площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, - заключенного между ОАО «Плодопитомник-1» и ООО «Кемеровогражданстрой»; обязании ООО «Кемеровогражданстрой» возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, - из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земли для жилищного строительства.

Определением от 11.02.2020  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово (Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Кемерово).

Лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – «АПК РФ»); обеспечили явку представителей в судебное заседание 14.08.2020.

Истец в исковом заявлении и его представитель в судебном заседании, настаивая на удовлетворении заявленных требований, указывают на то, что спорный земельный участок передан в аренду ООО «Кемеровогражданстрой» сроком на 49 лет с целью использования – под жилищное строительство.

Однако с момента получения земельного участка в аренду ООО «Кемеровогражданстрой» в соответствии с разрешенным видом использования (под жилищное строительство) его не использует. Земельный участок находится в заброшенном состоянии, зарос растительностью, арендатор уход за земельным участком не осуществляет. Не использование арендатором земельного участка в соответствии с разрешенным видом его использования является основанием для досрочного расторжения заключенного договора аренды в силу статьи 423, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»), статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «Земельный кодекс РФ»).

В подтверждение указанных в исковом заявлении доводов ОАО «Плодопитомник-1» ссылается на фотографии указанного земельного участка, а также на результаты осмотра земельного участка, оформленные Актом государственного инспектора Россреестра по Кемеровской области.

Подробнее доводы ОАО «Плодопитомник-1» изложены в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Ответчик в отзыве и его представитель в судебном заседании возражают относительно удовлетворения заявленных исковых требований, считают, что ООО «Кемеровогражданстрой» не допущено существенных нарушений условий договора аренды спорного земельного участка. Кроме того, по мнению Ответчика, договором аренды спорного земельного участка не установлены конкретные сроки возведения объектов строительства.

Более подробно возражения Ответчика изложены в отзыве на исковое заявление и в дополнениях к нему.

Третье лицо – Администрация г. Кемерово (Главное управление архитектуры и градостроительства Кемеровской области) в письменных пояснениях и его представитель в судебном заседании в отношении существа рассматриваемого спора пояснили, что в соответствии с Генеральным планом г. Кемерово, принятым в развитие ранее действовавшего генерального плана, и утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.06.2011 №36, указанная территория отнесена к зоне многофункциональной общественно-деловой застройки.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Кемерово, утвержденными постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 №75, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:336 расположен в трех территориальных зонах: O l, ИТ З, Р.

Между тем, в силу с части 7 статьи 11.9. Земельного кодекса РФ, не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон.

Кроме того, третье лицо отмечает, что градостроительными регламентами территориальных зон, в которых расположен земельный, малоэтажная и среднеэтажная жилая застройка не предусмотрена.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, суд установил. 

Истец является собственником земельного участка площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли для жилищного строительства, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 23.06.2009 №42-24-01/121/2009-257.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 27.07.2009 №3 (далее – «Договор аренды») указанный земельный участок передан Истцом (Арендодатель) в аренду Ответчику (Арендатор) сроком на 49 лет с целью использования – под жилищное строительство.  

Согласно пункту 1.1 Договора аренды арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:336, площадью 25 906 кв. м, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 4 Договора аренды указанный земельный участок был предоставлен ООО «Кемеровогражданстрой» с разрешённым видом использования – для жилищного строительства.

Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 Договора аренды установлен на 49 лет.

Пунктом 4.2.2 Договора аренды закреплено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий Арендатором.

Согласно пункту 4.3.2 Договора аренды Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству, а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.

Факт регистрации Договора аренды подтверждается соответствующей регистрационной записью в ЕГРН.

Из материалов дела усматривается, что с момента заключения рассматриваемого договора аренды в  2009 году и до настоящего времени искомый земельный участок Ответчиком под жилищное строительство не используется; участок зарос растительностью; какая-либо деятельность на данном земельном участке Ответчиком не ведется, что подтверждается, в том числе, актом осмотра данного участка в августе 2019 специалистами управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области.

Между тем, сохранением данного договора аренды Истцу причиняются существенные убытки, т.к. договором определена арендная плата в размере 1 370 000 руб. за весь срок действия договора, тогда как только ежегодный налог на землю для Истца составляет 221 656 руб. (расчет налога прилагается), что за весь период действия Договора аренды лет составит сумму в размере 10 861 144 руб.

15.08.2018 ОАО «Плодопитомник-1» в адрес ООО «Кемеровогражданстрой» направил предупреждение о необходимости в течение 30-ти календарных дней привести спорный земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и о намерении расторгнуть Договор аренды и получить земельный участок по акту приема-передачи в случае не устранения нарушений.

Ответчик на уведомление не ответил, о причинах длительного не использования земельного участка по целевому назначению не сообщил, нарушения условий договора аренды земельного участка и земельного законодательства не устранил, что послужило основанием для обращения Истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 Земельного Кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичные правила предусмотрены и земельным законодательством российской Федерации, в частности, в силу части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, и гражданское, и земельное законодательство Российской Федерации обусловливает досрочное прекращение договора аренды земельного участка существенными нарушениями договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, в соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – «Постановление Пленума ВАС РФ №11») обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ №11, содержат правило, согласно которому аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок был предоставлен Арендатору в целях жилищного строительства.

Обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству является подготовка всей необходимой документации, в том числе, проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и так далее.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, в соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Ответчик надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что он использует земельный участок по целевому назначению, в суд не представил.

Доводы Ответчика о том, что им была проведена работы по оформлению вышеуказанных земельных участков, оформлены правоустанавливающие документы на земельные участка и заключены договоры аренды, которые зарегистрированы в Росреестре 18.08.2009, оформлены все технические условия, согласована с архитектурой г. Кемерово градостроительная концепция застройки территории, разработаны рабочие проекты, эскизные проекты, однако из-за бездействия Истца по изменению территориальной зоны приступить к полноценному процессу строительства невозможно и в настоящее время, оцениваются судом критически, исходя из следующего.

Так, оформление технических условий, согласование с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово градостроительной концепции застройки территории, разработка рабочих проектов, эскизных проектов, само по себе не свидетельствует о выполнении Ответчиком всех необходимых мероприятий, связанных с подготовкой к строительству, так как ООО «Кемеровогражданстрой» не устранены обстоятельства, препятствующие осуществлению на спорном земельном участке жилищного строительства, как такового.

При этом, согласно пояснениям представителя Администрации г. Кемерово (Главное управление архитектуры и градостроительства Кемеровской области) в соответствии с Генеральным планом г. Кемерово, принятым в развитие ранее действовавшего генерального плана, и утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.06.2011 №36, указанная территория отнесена к зоне многофункциональной общественно-деловой застройки, а в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Кемерово, утвержденными постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 №75, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:336 расположен в трех территориальных зонах: O l, ИТ З, Р.

Земельный участок предоставлен Ответчику в аренду для жилищного строительства. 

Между тем, образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, в силу части 7 статьи 11.9. Земельного кодекса РФ, не допускается. Соответственно, необходимым условием для осуществления на искомом земельном участке жилищного строительства является либо изменение границ арендованного земельного участка, либо изменение градостроительной документации. Однако, Ответчиком не представлено доказательств принятия им мер, направленных на осуществление указанных действий. 

Кроме того, частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – «ГрК РФ») установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с картой градостроительного зонирования, являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки в городе Кемерово, утвержденным постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 №75 (далее – «Правила №75»), в территориальной зоне О 1 предусмотрено размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта; размещение зданий, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг; размещение зданий, предназначенных для размещения пунктов оказания услуг почтовой, телеграфной, междугородней и международной телефонной связи; размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м, с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг, в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.8.2; объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары); гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Таким образом, территориальная зона О 1 – общественно-деловая зона с ограниченным использованием земельных участков и объектов капитального строительства в зоне объектов культурного наследия.

Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей и т.п., в этой зоне отнесено к условно разрешенным видам использования.

В соответствии с картой градостроительного зонирования в территориальной зоне ИТ 3 предусмотрено размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры и т.п.

Размещение многоквартирных домов в указанной зоне не предусмотрено.

Тем более размещение многоквартирных домов не предусмотрено в рекреационной зоне – Р. 

В пункте 2 статьи 39 ГрК РФ предусмотрено, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется путем проведения по данному вопросу публичных слушаний.

При этом, Ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие проведение публичных слушаний по указанному вопросу, равно как и доказательства, подтверждающие обращение данного лица с соответствующими заявлениями в органы местного самоуправления г. Кемерово или к Арендодателю.    

Представленная суду переписка с Администрацией г. Кемерово, а именно, письмо Администрации г. Кемерово от 29.11.2011, письмо ООО «Кемеровогражданстрой» от 29.04.2014, ответ Администрации г. Кемерово от 20.05.2014, Приложение к договору о подключении ОАО «Кузбассэнерго» от 20.12.2011, никоим образом не свидетельствуют о принятии Ответчиком мер, направленных на изменение территориальных зон. Указанные выше письма по своему содержанию носят справочный, информационный характер и не могут быть расценены в качестве заявлений об изменении территориальной зоны.

Более того, по получении ответа Администрации г. Кемерово от 20.05.2014 Истец действия (бездействия) Администрации не оспаривал, к Истцу с уведомлением о том, что из-за его бездействий ООО «Кемеровогражданстрой» не может приступить к освоению и использованию земельного участка, не обращался.

С другой стороны, суд принимает во внимание, что по смыслу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается только при наличии градостроительного плана земельного участка, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство. 

В данном случае градостроительный план земельного участка не утверждался, доказательств того, что Ответчик обращался в соответствующие органы с заявлением о выдаче градостроительного плана, в суд не представлено.

Кроме того, с соответствии с действующим градостроительным  законодательством Российской Федерации, на основании утвержденного градостроительного плана земельного участка разрабатывается проектная документация строительства, а также выдается разрешение на строительство.

ООО «Кемеровогражданстрой» доказательств разработки проектной документации, доказательств обращения в Администрацию г. Кемерово с заявлением о выдаче разрешения на строительство также не представлено.

При этом, суд учитывает, что Ответчик за 11 лет, в течение которых он арендовал спорный земельный участок, имел возможность оспорить в судебном порядке действия (бездействия) как Истца, так и уполномоченных органов, однако таким правом в полной мере не воспользовался, приняв на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

Более того, Ответчиком не представлено ни одного обращения к Администрации г. Кемерово или к соответствующим надзорным органам, после 2014 года, а сроки действия согласованных Ответчиком технических условий к моменту подачи иска истекли.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования ОАО «Плодопитомник-1» о расторжении Договора аренды подлежат удовлетворению полностью.

В отношении требования Истца обязать Ответчика вернуть земельный участок, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, суд считает необходимым обязать Ответчика вернуть Истцу земельный участок, площадью 25 906 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101054:336, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, - по акту приема-передачи.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде на основании части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на Ответчика и взыскиваются с последнего в пользу Истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды №3 от 27.07.2009 земельного участка, площадью 25 906 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101054:336, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, - заключённый между открытым акционерным обществом «Плодопитомник-1» и обществом с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» возвратить открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) земельный участок, площадью 25 906 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101054:336, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                Драпезо В.Я.