Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А70-6839/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  13 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 апреля 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.,

судейСевастьяновой М.А.,

Щанкиной А.В. 

при ведении судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи до перерыва, с использованием средств веб-конференции после перерыва и при ведении протокола помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сибирский берег» на решение от 03.08.2020 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.) и постановление от 09.12.2020 Восьмого апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А70-6839/2020 по иску департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Ленинградский проспект, д. 5, Б, ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302) к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирский берег» (629329, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Заречная, д. 2, корпус А, помещение 17, ИНН 8904081858, ОГРН 1168901053243) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.08.2016 № НУ-/к-26-16, по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибирский берег» к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой о признании неисполненной обязанности по передаче земельного участка и взыскании ранее уплаченных денежных средств по договору. 

В судебном заседании до объявления перерыва путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Сидоренко О.А.) принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Сибирский берег» - ФИО1 по доверенности от 13.11.2020 (срок действия 2 года), представлен документ о высшем образовании, после перерыва путем использования систем веб-конференции в судебном заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью «Сибирский берег» - ФИО1 по доверенности от 13.11.2020.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирский берег» (далее - ООО «Сибирский берег», общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее - департамент) о признании неисполненной обязанности департамента по передаче ООО «Сибирский берег» земельного участка с кадастровым номером: 89:11:080:201:6186 площадью 7 783 кв.м, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, р-н Коротчаево, планировочный микрорайон 07:02, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка от 15.08.2016 и назначению имущества с учетом целей договора; о взыскании с департамента 3 323 524,93 руб., уплаченных по договору аренды земельного участка от 15.08.2016. 

В рамках дела № А70-8073/2020 департамент обратился к ООО «Сибирский берег» с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.08.2016 №НУ/к-26-16 за период с 01.01.2019 по 07.12.2019 в сумме 1 559 251,98 руб., пени за период с 11.04.2019 по 31.01.2020 в сумме 61 705,87 руб. 

Определением от 29.06.2020 Арбитражного суда Тюменской области указанные дела объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А70-6839/2020. 

Решением от 03.08.2020 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 09.12.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований общества отказано; исковые требования департамента удовлетворены, с ООО «Сибирский берег» в пользу департамента взыскано 1 559 251,98 руб. основного долга, 61 705,87 руб. пени; также с общества в доход федерального бюджета взыскано 74 828 руб. государственной пошлины.

ООО «Сибирский берег» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований общества либо о направлении дела на новое рассмотрение. 

В обоснование кассационной жалобы общество указывает на то, что при заключении договора аренды ООО «Сибирский берег» полагало, что строительство инженерных сетей будет завершено после заключения договора. Из-за отсутствия подключения к сетям канализации общество не могло получить разрешительную документацию на строительство объекта, и, следовательно, использовать земельный участок по его целевому назначению. Общество полагает, что оно не обязано вносить арендную плату, а ранее внесенная арендная плата за весь срок действия договора подлежит взысканию с департамента. Истец полагает, что судами были необоснованно применены разъяснения, содержащиеся в письме Министерства экономического развитии Российской Федерации от 30.06.2015 № Д23и-3009.

Определением от 06.04.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 13.04.2020.

Определением от 09.04.2021 председателя шестого судебного состава суда округа на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в связи с нахождением в очередном отпуске судьи Зиновьевой Т.А. произведена замена на судью Щанкину А.В., рассмотрение кассационной жалоб начато сначала.

От общества поступили письменные пояснения.

В отзыве на кассационную жалобу департамент, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Представитель общества в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя департамента в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителя общества, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протоколов заседания Комиссии по торгам от 02.08.2016 №№ 8/1-2016, 8/2-2016, проводимым в целях продажи земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, между департаментом и ООО «Сибирский берег» 15.08.2016 был заключен договор аренды № НУ/к-26-16 (далее – договор). 

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного строительства – предпринимательство; кадастровый номер 89:11:080201:6186; площадью 7 783 кв.м.; расположенный в Ямало-Ненецком автономном округе, г. Новый Уренгой, район Коротчаево, планировочный микрорайон 07:02, для строительства объекта торгового назначения, в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1). 

Сторонами в разделе 3 договора определен размер и условия внесения арендной платы. Согласно пункту 3.1 договора аренды за владение и пользование земельными участками арендатор уплачивает арендодателю арендную плату согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение 3). Согласно Приложению 3 к договору, годовой размер арендной платы составляет 1 668 994 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки до 10 апреля - за I квартал, до 10 июля - за II квартал, до 10 октября - за III квартал, до 10 декабря - за IV квартал (пункт 3.3 договора). 

Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные пунктами 3.3, 3.4. договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российская Федерация на дату применения штрафных санкций от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Началом применения указанной санкции считается день, следующий после наступления срока уплаты очередного платежа. 

Срок аренды земельного участка устанавливается с 15.08.2016 до 15.02.2021 (пункта 2.1. договора). 

По акту приема-передачи земельный участок был передан ответчику.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.09.2016.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора по обоюдному согласию сторон оформляется соглашением о досрочном расторжении договора, которое является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 8.3 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения выполнения другой стороной обязательств по договору.

В случае одностороннего расторжения договора, по основаниям, указанным в пункте 8.3 арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о своих намерениях за один месяц. Оговор считает расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором уведомления о расторжении, без составления соглашения о расторжении договора (пункт 8.4 договора).

Прекращение и расторжение договора в соответствии с пунктами 8.2, 8.3 договора не освобождает арендатора от обязанностей по уплате арендной платы, пени за просрочку платежа (пункт 8.5 договора).

Обращаясь с иском, указывая на то, что общество не смогло воспользоваться земельным участком по назначению по не зависящим от него причинам (вследствие отсутствия условий для технологического подключения к инженерным, канализационным сетям), ООО «Сибирский берег» считает, что арендная плата за весь период действия договора в размере 3 323 524,93 руб. подлежит возврату. 

Направленная ООО «Сибирский берег» в адрес департамента претензия от 29.01.2020 с требованием возвратить 3 323 524,93 руб., уплаченных по договору аренды от 15.08.2016, оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества с настоящим иском в арбитражный суд.

Между тем, ранее департамент в порядке пунктов 8.3, 8.4 договора направил обществу уведомление от 28.10.2019 № 301-12/10064-03 о расторжении договора аренды по истечении месяца с даты его получения, которое получено обществом 07.11.2019. 

Вступившим в законную силу решением от 11.09.2019 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-12211/2019 с ООО «Сибирский берег» в пользу департамента взыскана задолженность по спорному договору в размере 1 248 316,10 руб. за период с 15.08.2016 по 31.12.2018, 67 158,60 руб. пени за период с 11.10.2017 по 30.04.2019. 

Предметом исковых требований департамента, рассмотренным в рамках настоящего дела, является требование о взыскании задолженности за последующий период: 1 559 251,98 руб. основного долга за период с 01.01.2019 по 07.12.2019, 61 705,87 руб. пени за период с 11.04.2019 по 31.01.2020.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 8, 10, 11, 12, 309, 310, 329, 330, 421, 422, 606, 607, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 37, 39.8, подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11,  статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и исходили из того, что при заключении договора аренды общество было осведомлено о всех существенных характеристиках земельного участка, земельный участок был принят арендатором без каких-либо замечаний, в свою очередь ООО «Сибирский берег» ненадлежащим образом исполняет свои обязанности в части оплаты по договору аренды. 

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

В силу части 4 статьи 22, статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством, и должно содержать сведения, в том числе о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о сроке действия таких технических условий и плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Судами установлено, что в конкурсной документации, протоколе заседания Комиссии по торгам от 02.08.2016 № 8/2-2016, в отношении спорного земельного участка была представлена следующая информация:

- на территории земельного участка размещены металлические гаражи, вагон дома, деревянные блок-секции, а также бетонные плиты, которые подлежат сносу. Какие-либо инженерные сети отсутствуют;

- канализация - мощности отсутствуют;

- в связи с отсутствием свободной пропускной мощности АГРС филиала «Уренгойская ГРЭС» ОАО «ИНТЕР РАО – Электрогенерация», в настоящее время отсутствует возможность подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям газораспределения на территории МО г. Новый Уренгой, р-н Коротчаево;

- отсутствие возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не является препятствием для проведения аукциона (письмо Министерства экономического развитии РФ от 30.06.2015 № Д23и-3009)».

Письмом Министерства экономического развития РФ от 30.06.2015 № Д23и-3009, на которое приводится ссылка в конкурсной документации, разъяснено, что приведенные положения в части требований об указании в извещении о проведении аукциона сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не означает необходимости наличия таких условий для подключения, но является требованием о предоставлении исчерпывающих сведений о возможности застройки участка.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что несмотря на то, что письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.06.2015 № Д23и3009 не является документом, влекущим возникновение прав и обязанностей, изложенная в нем позиция соответствует толкованию пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, который закрепляет требования, направленные на формирование у участника торгов полного представления о предмете аренды. Тем самым, указанные положения являются требованиями о доведении информации (в частности в извещении о проведении аукциона указано на отсутствие соответствующей мощности и возможности подключения), но не требованиями об организации технологического подключения.

С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что ООО «Сибирский берег» было осведомлено о всех существенных характеристиках земельного участка, приобретаемого по результатам торгов, из аукционной документации, опубликованной в официальных источниках информации.

Аргументов, свидетельствующих о введении общества как участника аукциона, а впоследствии его победителя, в заблуждение относительно характеристик объекта аренды ООО «Сибирский берег» не приведено.

 Ссылки на письмо заместителя Главы администрации города Новый Уренгой от 19.04.2016 № 106-02/426, которым по мнению общества, последнее было введено в заблуждение, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку, данное письмо адресовано иному лицу - ООО «Тракелно реал эстейт»; в ответ на запрос указанного лица о возможности обеспечения участка минимальным набором мощности энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения администрация сообщила, что для района Коротчаево разработаны проекты и ведется строительство жилья, детского сада и спортивно-оздоровительного комплекса, для обеспечения которых инженерными сетями ведется подготовка строительства РП для обеспечения энергоснабжения, начато строительство канализации; после окончания строительства возможно будет обеспечить технические условия на необходимую мощность для объектов торговли и других объектов. Таким образом, конкретные сроки завершения строительства в письме не указаны, из содержания письма не следует, что обеспечение технических условий должно произойти до заключения договора или к определенному сроку в период его действия, данным письмом администрация не приняла на себя обязательства и ответственность за обеспечение технических условий для подключения в отношении земельного участка. На момент проведения конкурса в конкурсной документации было указано на отсутствие технических условий и необходимых мощностей.

ООО «Сибирский берег» (арендатор по договору) является коммерческой организацией, созданной для осуществления предпринимательской деятельности. Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Участок принят истцом в аренду для строительства объекта торгового назначения.

В заключении договора стороны свободны (статья 421 ГК РФ).

Заключая договор аренды земельного участка, не обеспеченного системой канализации, и зная об этом, общество, действуя добросовестно и разумно, являясь лицом, ведущим предпринимательскую деятельность, должно было оценить экономическую целесообразность для себя заключения договора и самостоятельно несет связанные с этим риски.

При таких обстоятельствах, установив, что ни конкурсной документацией, ни договором возможность использования земельного участка не поставлена под условие наличия технического подключения к какому-либо сроку, данные условия не являлись существенным условием договора; обязательство департамента как арендодателя обеспечить технические условия для подключения в определенный срок договором также не предусмотрено, верно отмечая, что претензии по качественному состоянию земельного участка у общества отсутствовали, о чем свидетельствует акт приема-передачи земельного участка, при этом такие претензии не предъявлялись обществом как на момент заключения договора, так и в дальнейшем - до момента обращения департамента в суд за взысканием задолженности, суды пришли к верному выводу об отсутствии нарушений департаментом, как арендодателем своих обязательств в части предоставления земельного участка и обоснованно отказали в удовлетворении требований общества.

В силу статей 309, 310, 614 ГК РФ на ООО «Сибирский берег» как на арендаторе лежит обязанность вносить арендную плату в установленном договором размере.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства установив, что обществом обязательство по внесению арендной платы в заявленный исковой период не исполнялось, проверив, представленный департаментом расчет задолженности, признав его арифметически верным и соответствующим условиям договора, суды обоснованно взыскали с общества 1 559 251, 98 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 07.12.2019 и 61 705, 87 руб. пени за период с 11.04.2019 по 31.01.2020.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, в целом аналогичные доводам апелляционной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной  жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

постановил:

решение от 03.08.2020 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 09.12.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-6839/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО2

СудьиМ.А. Севастьянова

А.В. Щанкина