АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

24 декабря 2019 года

Дело №

А55-27201/2019

Резолютивная часть решения объявлена « 17 » декабря  2019 года 

Полный текст решения изготовлен «  24 »  декабря   2019 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой И.Е.,

рассмотрев в судебном заседании  17 декабря 2019 года  дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Биг Хаус"

От  23 августа 2019 года   № 

к  Администрации городского округа Самара

Третьи лица:

 1. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области;

 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; 

3. ПАО "Сбербанк России"

О признании права собственности

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2 (по доверенности от 17.12.2018); представитель ФИО3 (по доверенности от 01.08.2019);

от ответчика - представитель ФИО4 (по доверенности от 19.04.2018);

от третьих лиц – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Биг Хаус" (далее-  «истец») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с уточненным иском о признании права собственности на объект недвижимости: нежилое здание с нежилыми помещениями и пристроем со встроенными административно-бытовыми и складскими помещениями по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Корсунский переулок, д.14, общей площадью 3779,8 кв.м.

Истец поддержал исковые требования. Истцом представлена копия уведомления о приостановлении осуществления кадастрового учета и регистрации права от 04.12.19г. №63/001/873/2019-587,  копия уведомления министерства строительства Самарской области от 11.12.19г. №3/7744.

Ответчик иск не признал, в иске просит отказать, представлен отзыв на иск.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, от  ПАО "Сбербанк России» поступили письменные пояснения, просит иск удовлетворить.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в пояснениях (том 2 л.д.102-106) просит рассмотреть дело в свое отсутствие, спорный объект  не числится в реестре федерального имущества.

Арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст.ст.123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основание иска - это фактические обстоятельства, из которых вытекают и на которых основываются требования истца. Под основанием иска понимаются юридические факты, с которыми в силу норм материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

В основание иска истец ссылается на факт реконструкции здания, признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, разрешение не получено, т.к. за строительством объекта не осуществлялся надзор ГИСН по Самарской области, поскольку уже был построен. 

Истец полагает, что право собственности на объект может быть признано в судебном порядке, поскольку объект не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует всем требованиям, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является формальным препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности.

Как следует из материалов дела, объект, подвергнутый реконструкции, наркологический стационар 685,30 кв.м. был приобретен истцом по договору купли-продажи от  01.07.11г. у ОАО «Самарский подшипниковый завод» ИНН 

<

***> (том 2 л.д.142,143).

Право собственности истца на нежилое здание зарегистрировано в ЕГРП 26.08.11г., что подтверждается свидетельством серия 63-АЖ №176484 (том 3 л.д.66).

Решением арбитражного суда от 13.04.18г. по делу А55-8849/2017 ОАО «Самарский подшипниковый завод» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.10.19г. срок конкурсного производства в отношении ОАО «Самарский подшипниковый завод» продлен  на 6 месяцев с 13.10.19г. Арбитражный суд не усматривает оснований для привлечения по собственной инициативе к участию в деле ОАО «Самарский подшипниковый завод» в качестве третьего лица, стороны такое ходатайство в процессе рассмотрения дела не заявили.

Объект расположен на двух земельных участках КН 63:01:0736003:694 и  63:01:0736003:902. Земельный участок КН 63:01:0736003:902 предоставлен по договору аренды от 26.02.15г. №962 до 16.02.20г., земельный участок кК 63:01:0736003:694 принадлежит истцу на праве собственности от 02.10.12г.

По своему целевому назначению земельный участок КН 63:01:0736003:902  земли населенных пунктов, для строительства склада, земельный участок КН 63:01:0736003:694 принадлежит истцу на  праве собственности, право в ЕГРП зарегистрировано  02.10.12г. (том 2 л.д.8), земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия и склады.

Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 31.03.15г. утвержден градостроительный план земельного участка кадастровые номера 63:01:0736003:902 и 63:01:0736003:694 (том 1 л.д.69-75).

15 июля 2016 года Главой города Самара  истцу выдано разрешение №63-301000-86-2016  на реконструкцию здания с нежилыми помещениями по адресу: 

<

...> литера 4Щ со строительством пристроя со встроенными административно-бытовыми и складскими помещениями (том 2 л.д.1,2).

Из Разрешения следует, что реконструкция осуществляется в пределах земельных участок, имеющих кадастровые номера 63:01:0736003:902 и 63:01:0736003:694.

Согласно заключению ООО «ЛАКТЕСТ» от 2019г. (том 1 л.д.76-120) следует, что приобретенное истцом бывшее здание наркологического стационара до 1993 года эксплуатировалось как наркологический стационар. Впоследствии в здании располагались административные, бытовые, складские помещения  ООО «Биг Хаус».

На момент обследования (январь 2018 года) строительство пристроя уже было завершено, период проектирования и строительства  с 2013 по 2017 г.г., что также следует из письма ГИСН Самарской области (том 3 л.д.67,68).

Факт выполнения работ по реконструкции объекта за счет средств истца подтверждается документально представленным договором подряда от 28.07.14г. №05 и документами по исполнению договора (том 1 л.д.146-162, т.2 л.д.15-33). Из представленных истцом договором следует, что истцом в отношении объекта заключены договоры энерго- водоснабжения, услуги связи, услуги по обращению с твердыми бытовыми отходами, на ремонт и обслуживание систем пожарной автоматики. Объект поставлен на баланс истца.

Согласно представленному истцом техническому паспорту от 26.06.18г. (том 1 л.д.19-29) на 2018 год  степень готовности объекта составляет  75%, объект переменной этажности – 2-3 этажа.

28 мая 2018 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства – нежилое здание площадью 3779,8 кв.м., степень готовности объекта 75%, адрес объекта : г. Самара, Промышленный р-н, пер. Корсунский, д.14 литера 4Щ (том 2 л.д.9-11).

На основании договора ипотеки от 07.12.18г. земельный участок с кадастровым номером 63:01:0736003:694 и объект незавершенного строительства степенью готовности 75% являются предметом залога в счет обеспечения исполнения кредитных обязательств перед банком.

Согласно техническому паспорту на 26.06.19г. (том 3 л.д.69-83) объект имеет площадь 3779,8 кв.м. На вопрос суда о причинах неизменности площади объекта с 75% готовности и полностью построенного представители истца пояснили, что площадь объекта не поменялась, т.к. велись внутренние работы, проведение которых не повлияло на площадь.

Из материалов дела следует, что объект расположен в зоне ПК-1 – Зона предприятий и складов V-IV классов вредности, что соответствует назначению земельных участков.

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. 

Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из представленных в материалы дела документов суд пришел к выводу, что в результате осуществленных истцом строительных мероприятий возник новый объект.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

В обоснование исковых требований истец ссылается и представляет: положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Научно-технический центр «ПРОМБЕЗОПАСНОСТЬ-ОРЕНБУРГ» (том 1 л.д.30-68). На данное заключение ссылается и третье лицо ПАО Сбербанк России.

Изучив заключение, суд приходит к выводу о том, что оно не подтверждает обоснованность требований истца и позицию третьего лица, т.к. в нем идет речь о соответствии проектной документации по реконструкции объекта. Между тем предметом иска является уже построенный объект, к построенному объекту указанное заключение напрямую не относится.

Истцом в материалы дела представлен технический отчет от 2013 года, подготовленный ООО «Геоинсервис» (том 2 л.д.34-87), отчет посвящен изучению геолого-литологического строения и гидрогеологических условий территории, свойств грунта по проекту реконструкции спорного здания. Из представленного отчета суд пришел к выводу, что реконструкция объекта была запроектирована с учетом особенностей грунта на месте предполагаемого строительства.

Истцом представлено заключение ООО «ЛАКТЕСТ» от 2019г. по результатам обследования строительных конструкций нежилого здания – литера «4Щ» в Корсунском переулке, 14 в .г Самаре (том 1 л.д.76-120). Согласно Заключению нежилое здание представляет собой комплекс, состоящий из двух функционально-пространственных объемов, построенных в разное время, техническое состояние – ограниченно работоспособное, пристроя – нормативно-техническое.

Истцом представлено экспертное заключение от 13.02.19г. №2034 (том 1 л.д.121-123) по результатам исследования проектно-технической документации по реконструкции спорного объекта. Заключение судом не принимается, т.к. исковое заявление подано в отношении прав на объект недвижимости, а как видно из Заключения, здание не исследовалось. 

Истцом представлены экспертное заключение от 13.02.19г. №2015 по результатам испытаний, из заключения следует, что помещения объекта по адресу: Самара, пер. Корсунский, 14 соответствуют гигиеническим нормативам по радиационной безопасности. Также по заявке истца проводились испытания интенсивности электрического и магнитного поля, радиационное обследование. 

Самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Истец абсолютно справедливо ссылается на то, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.06.2016 N 47-КГ16-4.

Арбитражный суд в определении по настоящему делу предложил истцу представить доказательства осуществления действий, направленных на легализацию постройки.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 55 ГрК РФ).

В судебное заседание 17.12.19г. по настоящему делу истец представил уведомление от 11.12.19г., согласно которому Министерством строительства Самарской области истцу отказано в предоставлении государственной услуги по выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию. 

Отказ связан с непредоставлением истцом документов: акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора); документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при: строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 данного Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Согласно пункту 9 части 3 статьи 55 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагается заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Пунктом 1 части 6 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: отсутствие документов, указанных в части 3 данной статьи.

 Оценивая уведомление от 11.12.19г. Министерства строительства Самарской области, арбитражный суд приходит к выводу о его соответствии положениям Градостроительного кодекса РФ.

Отсутствие заключения органа государственного строительного надзора, необходимого в данном случае, не оспаривается заявителем, также заявителем не оспаривается, что государственный строительный надзор не осуществлялся, поскольку на момент обращения объект фактически уже был реконструирован.

Согласно позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Следует отметить, что уведомлением регистрационного органа от 04.12.19г. №63/001/873/2019-587 регистрационные действия в отношении спорного объекта приостановлены. 

Ответчиком по иску (с учетом замены) указана Администрация городского округа Самара. В соответствии с представленным отзывом следует, что администрация не претендует на нежилое здание истца, не оспаривает его право. Согласно выписке от 27.12.18г. (том 1 л.д.145) объект, заявленный в иске, не является муниципальной собственностью г.о. Самара. 

Ответчик в отзыве на иск указал, что истец не представил документ о наличии (отсутствии) красных линий. Данный довод ответчика судом не принимается, т.к. ответчик не учел, что представлен план расположения ОКС с кадастровым номером 63:01:0736003:918 (том 2 л.д.109). Из представленного плана следует, что объект расположен в границах земельных участков КН 63:01:0736003:694 и  63:01:0736003:902, доказательства обратного не представлены.

Учитывая, что Общество в нарушение статей 2, 54, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в течение срока строительства не соблюдало установленный законом контрольный порядок проверки органом государственного строительного надзора соответствия объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в связи с чем у него отсутствует заключение органа государственного строительного надзора, предусмотренное пунктом 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что Общество не доказало соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, что в силу пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом Общество не представило доказательств того, что данные нарушения допущены по независящей от него причине (аналогичная позиция см. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2017 N Ф06-23602/2017 по делу N А55-17081/2016, Определением Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 306-ЭС17-18688 отказано в передаче дела N А55-17081/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.).

Иск о признании права собственности не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении иска понесенные истцом расходы по оплате госпошлины на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на заявителя.

Руководствуясь ст. ст.110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1