АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А17-493/2024

16 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2025.

Полный текст постановления изготовлен 16.01.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителя

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 22.03.2023),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.07.2024 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024

по делу № А17-493/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи земельного участка

и у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее – МТУ Росимущества, уполномоченный орган), в котором истец просит урегулировать разногласия относительно условий договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:4907 (далее – спорный участок, испрашиваемый участок), определить спорные условия договора в редакции истца и установить выкупную цену земельного участка в пунктах 2.1 и 2.4 договора в размере 2,5 процента от его кадастровой стоимости, что составляет 176 930 рублей 55 копеек.

Иск основан на статьях 1, 421, 422, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 2 и 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и мотивирован тем, что Общество на основании пункта 2.2 статьи 3, пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ имеет право на приватизацию спорного земельного участка по льготной цене – в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости участка.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 03.07.2024, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда 27.09.2024, удовлетворил иск, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:4907, расположенного по адресу 

<

...>, изложив пункты 2.1 и 2.4 договора в редакции истца, установив выкупную цену земельного участка в пунктах 2.1 и 2.4 договора в размере 2,5 процента от его кадастровой стоимости, что составляет 176 930 рублей 55 копеек.

Не согласившись с принятыми судебными актами, МТУ Росимущества обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов, сделанных судом, фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Кассатор настаивает, что материалы дела не содержат доказательств того, что Предприниматель приобрел право пользования земельным участком в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем его ссылка на пункт 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ несостоятельна. Теруправление обращает внимание, что ИП ФИО2 не являлся участником правоотношений по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества «Ивановский завод текстильного машиностроения» (далее – ОАО «ИЗТМ»), правом постоянного бессрочного пользования ни первоначальным земельным участком, ни вновь образованными не владел, а являлся арендатором в рамках договора аренды, заключенного впервые. Заявитель указывает, что исходный земельный участок, из которого был образован испрашиваемый, снят с кадастрового учета, все права на данный земельный участок прекращены. В материалах дела, по мнению кассатора, отсутствует документальное подтверждение того, что земельный участок с кадастровым номером 37:24:000000:0021 образован из земельного участка с кадастровым номером 27:24:020306:1.

Предприниматель в лице уполномоченного представителя в судебном заседании возражал относительно удовлетворения жалобы, представил соответствующий отзыв.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды, ИП ФИО2 является собственником объектов недвижимого имущества: 

– нежилого здания с кадастровым номером 37:24:020305:77 (столярный цех, хранение автотранспорта), расположенного по адресу 

<

...> (государственная регистрация права произведена 06.03.2018);

– нежилого здания с кадастровым номером 37:24:020305:78 (склад комплектующих изделий № 2), расположенного по адресу 

<

...> (государственная регистрация права – 06.03.2018);

– нежилого здания с кадастровым номером 37:24:020305:79 (вид разрешенного использования – хранение автотранспорта), расположенного по адресу 

<

...> (государственная регистрация права – 06.03.2018);

– нежилого здания проходной с кадастровым номером 37:24:020305:73, расположенного по адресу 

<

...> (государственная регистрация права – 08.06.2018);

– нежилого здания с кадастровым номером 37:24:020305:8 (вид разрешенного использования – обеспечение занятий спортом в помещениях), расположенного по адресу 

<

...> (государственная регистрация права – 06.03.2018);

– нежилого здания с кадастровым номером 37:24:000000:4903 (склад), расположенного по адресу 

<

...> (государственная регистрация права – 13.04.2021).

Объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 37:24:000000:4907.

ОАО «ИЗТМ» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2003 № 2 о/с (далее – договор от 08.05.2003) о покупке здания склада комплектующих изделий (склад-модуль типа «Кисловодск») общей площадью 1065,5 квадратного метра, литеры А119, А120, условный номер 37:24:020306:0000:142П/050/А119, находящегося по адресу 

<

...> (пункт 1.1 договора от 08.05.2003), на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве бессрочного (постоянного) пользования согласно постановлению Главы города Иваново от 02.08.1993 № 313-27 «О закреплении земельного участка за акционерным обществом открытого типа «Ивановский завод текстильной промышленности».

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Иванова от 08.07.2004 № 787 «О предоставлении земельного участка и об оформлении договора аренды земельного участка по улице Калашникова, 28, открытому акционерному общества «Ивановский завод текстильной промышленности» и ФИО2» на основании заявления открытого акционерного общества «Ивановский завод текстильного машиностроения» и ИП ФИО2, свидетельства о государственной регистрации права от 30.07.2003 серии 37 ВВ № 144777 на здание склада комплектующих изделий (литеры А119, А120) земельный участок, ранее принадлежавший продавцу на вещном праве, разделен, сформирован и предоставлен Предпринимателю земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 37:24:000000:0021.

Администрация города Иваново (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:0021 от 04.08.2004 № 02-4384 (далее – договор от 04.08.2004).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 37:24:020306:1 снят с кадастрового учета 06.07.2011. Из него сформирован земельный участок с кадастровым номером 37:24:000000:139, площадью 10369 квадратных метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположен относительно ориентира 

<

...>, дата присвоения кадастрового номера – 04.09.2008.

Земельный участок с кадастровым номером 37:24:000000:140 имеет площадь 12 323 квадратных метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, местоположение – 

<

...>.

Согласно письму Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 22.06.2009 № В01-10-924 земельный участок с кадастровым номером 37:24:000000:140 образован из части земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:0021, предоставленного Предпринимателю на основании договора от 04.08.2004 и части земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:0026, арендатору предложено расторгнуть договор от 04.08.2004 и с учетом положений Закона Ивановской области от 17.06.2008 № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново», Положения о Департаменте управления имуществом Ивановской области обратиться для заключения соответствующего договора аренды земельного участка в указанный орган.

На основании распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 24.11.2010 № 2023-ра-1 «О предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка по адресу: 

<

...>» между администрацией города Иваново (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.11.2010 № 00-5665 (далее – договор от 24.11.2010), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 37:24:000000:140, на период с 24.11.2010 на два года (пункты 1.1, 2.1 договора от 24.11.2010), земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.11.2010.

Соглашением от 02.05.2012 о внесении изменений в договор от 24.11.2010 установлен срок действия договора от 24.11.2010 – до 24.11.2030.

В соответствии с соглашением от 23.04.2020 по договору от 24.11.2010 произведен перевод прав и обязанностей арендодателя на Российскую Федерацию в лице МТУ Росимущества. Указанное соглашение зарегистрировано в МТУ Росимущества 23.04.2020 под номером № 1299-ф-Ив.

Дополнительным соглашением от 24.03.2023 к договору аренды земельного участка от 23.04.2020 № 1299-ф-Ив (бывший договор от 24.11.2010; далее – договор от 23.04.2020) пункт 1 договора от 23.04.2020 в редакции соглашения от 06.10.2021 изменен в части предмета аренды, согласно которому во временное пользование и владение арендатору переданы земельные участки: из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, с кадастровом номером 37:24:000000:140, расположенный по адресу 

<

...>, общей площадью 3 428 квадратных метров; из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), обеспечение занятия спортом в помещениях (код вида 5.1.2), строительная промышленность (код вида 6.6), склад (код вида 6.9), с кадастровом номером 37:24:000000:4907, расположенный по адресу 

<

...>, общей площадью 8943 квадратных метра.

Земельный участок с кадастровым номером 37:24:000000:4907, расположенный по адресу 

<

...>, общей площадью 8943 квадратных метра, поставлен на кадастровый учет 13.05.2021, образован из земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:140 путем его раздела, право собственности Российской Федерацией зарегистрировано 07.06.2021, право аренды земельного участка за Предпринимателем сроком действия с 24.11.2010 по 24.11.2030 зарегистрировано 12.11.2021.

ИП ФИО2 06.07.2023 обратился в МТУ Росимущества с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:4907 в собственность по цене, равной 2,5 процента от его кадастровой стоимости. В этом же письме Предприниматель обосновал размер выкупной цены, сославшись на то обстоятельство, что спорный участок образован из исходного земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:21, который предоставлен Предпринимателю в 2004 году в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

МТУ Росимущества письмом от 03.11.2023 № 33-09/26705 направило проект договора купли-продажи земельного участка 37:24:000000:4907 в адрес истца, указав на отсутствие оснований для приобретения земельного участка по цене в 2,5 процента от кадастровой стоимости, приложив проект договора купли-продажи спорного земельного участка и указав выкупную цену равную 100 процентам его кадастровой стоимости.

МТУ Росимущества не приняло протокол разногласий в редакции Предпринимателя, в связи с чем ИП ФИО2, обратился с иском в Арбитражный суд Ивановской области.

Изучив материалы дела, оценив жалобу и письменный отзыв, а также дополнительные пояснения представителя Предприниателя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В настоящем деле разногласия сторон возникли по вопросу о применении льготной цены выкупа земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее –Закон № 137-ФЗ) до 1 июля 2012 года в соответствии с этим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий (строений, сооружений), при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

– двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

– двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В определении от 01.10.2009 № 1129-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что ограничительное толкование пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы, в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства, к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях – независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

В силу пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 этого закона, в случаях, если:

– в период со дня вступления в силу этого закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

– такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем этого пункта.

Данный правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738 и от 29.09.2016 № 304-КГ16-11950. Названная позиция закреплена также в пункте 9 («Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений») Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного его Президиумом 19.10.2016.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному и верному выводу о том, что истец доказал наличие предусмотренных законом условий для выкупа спорного земельного участка по льготной цене.

Суды правомерно исходили из того, что испрашиваемый участок с кадастровым номером 37:24:000000:4907 образован из земельного участка с кадастровым номером 37:24:000000:0021. Исходным земельным участком являлся участок с кадастровым номером 37:24:020306:1. Доказательств обратного, вопреки доводам жалобы, материалы дела не содержат. Предприниматель оформил договор аренды земельного участка 24.11.2010, то есть в установленный законом срок.

Указанные обстоятельства подтверждаются распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Иванова от 08.07.2004 № 787 «О предоставлении земельного участка и об оформлении договора аренды земельного участка по улице Калашникова, 28, открытому акционерному общества «Ивановский завод текстильной промышленности» и ФИО2», распоряжением Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 24.11.2010 № 2023-ра-1 «О предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка по адресу: 

<

...>» письмом Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 22.06.2009 № В01-10-924, договором аренды земельного участка от 24.11.2010 № 00-5665.

Довод кассатора о том, что представленные в дело документы не подтверждают участие Предпринимателя в процессе переоформления права постоянного бессрочного пользования земельного участка на право аренды, судом округа отклоняется, поскольку изложенные в обжалуемых судебных актах нормы права, регулирующие земельные правоотношения сторон, свидетельствуют об обратном.

Факт выделения спорного земельного участка правопредшественнику истца на праве постоянного бессрочного пользования подтвержден исследованными судами доказательствами и кассатором документально не опровергнут.

В Земельном кодексе Российской Федерации и Законе № 137-ФЗ отсутствуют нормы, ограничивающие права арендаторов публичных земельных участков на применение льготной платы, установленной данным законом, в зависимости от срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Следовательно, льготный размер арендной платы распространяется на всех лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации или после.

Иной подход в нарушение приведенных принципов недопущения ухудшения экономического состояния и запрета необоснованных предпочтений ставил бы в неравное положение субъектов экономической деятельности, у которых право постоянного (бессрочного) пользования возникло в один и тот же период, а переоформлено в разные сроки (до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2024 № 307-ЭС23-17271.

Снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 37:24:020306:1 связано с образованием новых земельных участков путем, в том числе, их раздела, из которых в последующем был образован испрашиваемый земельный участок. Названными обстоятельствами, вопреки доводам кассатора, подтверждается законность сделанного судами вывода о наличии у Предпринимателя права на применение льготной стоимости земельного участка при заключении договора купли-продажи. 

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении государственной пошлины не рассматривался судом округа, поскольку МТУ Росимущества освобождено от ее уплаты по правилам статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.10.2024 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Ивановской области от 03.07.2024 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024 по делу № А17-493/2024 подлежит отмене в связи с окончанием кассационного производства.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.07.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024 по делу № А17-493/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях – без удовлетворения.

Отменить определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.10.2024 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Ивановской области от 03.07.2024 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024 по делу № А17-493/2024.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын