ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-57967/2019

17 января 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 года 

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2020 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего судьи Нечаева С.В.,

судей Аталиковой З.А., Дунаевой Н.Ю.,  

при участии в судебном заседании:

от истца: лично, паспорт

от ответчика: ФИО1, дов. от 26.06.2018

рассмотрев 13 января 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу

ИП ФИО2

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 июля 2019 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 03 октября 2019 года,

по иску ИП ФИО2

к ООО Специализированный застройщик «Феодосийская»

о взыскании денежных средств,

третье лицо: ФИО3,       

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Феодосийская» (далее –ответчик, ООО СЗ «Феодосийская») о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта в размере 492 663,21 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 246 331,61 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 июля 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2019 года, с ответчика в пользу истца взысканы неустойка в размере 147 120,99 руб. и  штраф в размере 73 560,49 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просило обжалуемые решение и постановление изменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

В судебном заседании истец поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08 сентября 2017 года между ответчиком - ООО СЗ «Феодосийская» (продавец) и третьим лицом - ФИО3 (покупатель, ФИО3) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ГР-Д1/ДДУ-04-09-261/ФД-77-БСТ (далее - ДДУ), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить жилое помещение – квартиру № 261, кадастровый номер 77:06:0011006:5859 площадью 38,73 кв. м, состоящую из одной комнаты, расположенную на 9 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

...> (далее - многоквартирный дом) (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, цена квартиры устанавливается в размере равном 4 519 846 руб. из расчета 116 701,42 руб. за 1 кв. м.

Пунктом 3.3 договора стороны договорились о порядке проведения расчетов по договору: оплата участником цены договора, предусмотренной в пункте 3.1 договора, производится участником за счет собственных средств, в размере 919 846 руб., не являющихся заемными/кредитными денежными средствами, и кредитных денежных средств в размере 3 600 000 руб., предоставляемых участнику ПАО «Промсвязьбанк», на основании и условиях согласованных сторонами кредитного договора от 20 июля 2017 года № 547286221.

Указанное обязательство было исполнено покупателем надлежащим образом, что подтверждается письмом от 04 сентября 2017 года № И-169/665-17                    ООО СЗ «Феодосийская».

В соответствии с пунктами 4.1 - 4.4 договора, продавец обязуется передать, а покупатель принять квартиру по акту приема-передачи.

Застройщик не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия квартиры, обязан направить участнику сообщение о завершении строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с договором и о готовности квартиры к передаче, а также предупредить участника о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия участника.

Порядок направления уведомления предусмотрен договором. Участник, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного жилого дома в соответствии с договором и о готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в течение 7 календарных дней со дня получения уведомления.

При уклонении участника от принятия квартиры в предусмотренный договором в срок или при отказе от принятия квартиры по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи.

Между ФИО3 (цедент) и ИП ФИО2 (цессионарий) 29 января 2019 года был заключен договор уступки права (требования) № ШЕА-СЗФ-2019, по условиям которого цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право (требование) в отношении ООО СЗ «Феодосийская» неустойки согласно статьям 23, 23.1 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением должником условий участия в долевом строительстве от 20 июля 2017 года № ГР-Д1/ДДУ-04-09-261/ФД-77-БСТ в связи с нарушением существенных условий договора - передачи квартиры по акту приема-передачи ФИО3

Право (требование), указанное в пункте 1.1 договора переходит в том объеме и на тех условия, которые существуют к моменту переходу права в соответствии с положениями статьи 384 ГК РФ.

Ответчик свои обязательства по передаче объекта исполнил с нарушением установленного срока.

Согласно выполненному истцом расчету сумма неустойки за просрочку передачи объекта за период с 01 июля 2018 года по 04 марта 2019 года составила 492 663,21 руб.

За отказ от добровольного выполнения требований по возврату денежных средств истцом произведен расчет суммы штрафа, который составил сумму в размере 246 331,61 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием оплаты неустойки, ответчиком не удовлетворена, что послужило основанием для обращения истца в суд первой инстанции с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что истцом неверно произведен расчет неустойки.

Суды указали, что расчет срока не соответствует условиям договора. Согласно пункту 1.3 договора срок передачи квартиры Участнику - II квартал, т.е. по 30 июня 2018 года. включительно. В силу пункта 4.2 договора в следующей редакции: «В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, исключающих передачу квартиры, указанный срок может быть продлен застройщиком, но не более чем на полгода, что не влечет за собой расторжения договора и какой-либо ответственности для застройщика».

Сторонами при подписании договора достигнуто соглашение об однократном изменении срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в пределах 6 (Шести) месяцев сторонами, при этом такая возможность не поставлена в зависимость от результата рассмотрения участником долевого строительства предложения застройщика изменить договор. Таким образом, сторонами согласована конечная дата, не позднее которой объект должен быть передан застройщиком.

Таким образом, с учетом вышеизложенных обстоятельств, предельный срок передачи квартиры - не позднее 31 декабря 2018 года.

Истцу было направлено уведомление о завершении сроков строительства. Акт приема-передачи подписан 16 марта 2019 года.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 26 декабря 2018 года.

Продление застройщиком сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и задержка передачи построенных квартир произошли в силу непредвиденных обстоятельств и действий третьих лиц. 

Продление застройщиком сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и задержка передачи построенных квартир произошли не по вине ответчика.

На основании изложенного, суды пришли к выводу, что день исполнения обязательства наступил 31 декабря 2018 года, и частично удовлетворили заявленные исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку в размере 147 120,99 руб. и  штраф в размере 73 560,49 руб.

Между тем судами не учтено, что в силу части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным при заключении договора.

Согласно части 3 статьи 6 Закона №214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 4 и 5 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, следует, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. 

Срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве, установленный в первоначальном договоре, может быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с третьим лицом, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

Также, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Между тем, несмотря на возражения истца на ссылку общества на пункт 4.2 договора и непредвиденные обстоятельства и действия третьих лиц против воли и желания ответчика, суд не рассмотрел вопрос о наличии в нем условия, явно обременительного для гражданина-участника долевого строительства и существенным образом нарушающего баланс интересов сторон, в части отказа гражданина от финансовых санкций, установленных частью 2 статьи 6 Закона               № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 данного Кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Принимая во внимание, что применительно к указанному выше суд первой инстанции дело по существу не рассматривал, представленный истцом расчет исковых требований не проверял, заявление ответчика о применении статьи 333 ГК РФ не оценивал, а суду кассационной инстанции полномочия по оценке доказательств не предоставлены, имеются основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанций и постановления суда апелляционной инстанции, предусмотренные в части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05 июля 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2019 года по делу № А40-57967/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья              С.В. Нечаев

Судьи:                                    З.А. Аталикова

                                                                                            Н.Ю. Дунаева