ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-42535/2023

город Ростов-на-Дону

30 мая 2024 года

15АП-6783/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2024 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,судей Емельянова Д.В., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Брылевым П.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12.03.2024  по делу № А32-42535/2023 

по иску администрации муниципального образования Темрюкского района

к обществу с ограниченной ответственностью «Ленмедснаб-Доктор» и публичному акционерному обществу «Сбербанк России»,

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 

о признании отсутствующим права,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Темрюкского района (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ленмедснаб-Доктор» (далее – ООО «Ленмедснаб-Доктор»)  и публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России») о признании отсутствующим возникшего из договора залога обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0803016:3 общей площадью 112 кв. м, вид разрешенного использования земельного участка - для установки и эксплуатации аптечного павильона, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Вышестеблиевская, ул. Ленина, 59а, с указанием на то, что решение является основанием для внесения соответствующих регистрационных записей в ЕГРН в отношении вышеуказанного спорного объекта недвижимости (с учётом требований, уточнённых в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2024 суд признал отсутствующими, возникшие из договоров залога (ипотеки), обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0803016:3 общей площадью 112 кв. м, вид разрешенного использования земельного участка - для установки и эксплуатации аптечного павильона, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Вышестеблиевская, ул. Ленина, 59а: номер регистрационной записи об ипотеке 23:30:0803016:3-23/044/2018-1, дата государственной регистрации - 15.08.2018;- номер регистрационной записи об ипотеке 23:30:0803016:3-23/044/2018-2, дата государственной регистрации - 24.08.2018. Суд также указал, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН регистрационных записей об обременении ипотекой указанного земельного участка. С ООО «Ленмедснаб-Доктор» в доход федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в размере 6 000 руб. С ПАО «Сбербанк России» в доход федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО «Сбербанк России» обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что выводы суда первой инстанции о прекращении права аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. На момент рассмотрения иска и дату подачи апелляционной жалобы ООО «Ленмедснаб-Доктор» продолжает пользоваться спорным земельным участком. Как указывает апеллянт, ссылаясь на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), продолжение пользования спорным земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, даёт основания полагать, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Несмотря на то, что суд первой инстанции посчитал аренду прекращенной, оснований для снятия обременения не имеется, поскольку ООО «Ленмедснаб-Доктор» в случае прекращения аренды приобретает право пользования земельным участком. Кроме того, на данном земельном участке расположено принадлежащие ООО «Ленмедснаб-Доктор»  здание (аптечный павильон), которое также находится в залоге у банка и только сохранение залога (прав) на земельный участок обеспечит единство судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Также от истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, отзыва на нее, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, 18.12.2001 между Администрацией Вышестеблиевского сельского поселения Темрюкского района (далее - арендодатель) и ЗАО «Ленмедснаб-Доктор W» (далее - арендатор, в настоящее время - ООО «Ленмедснаб-Доктор») заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0803016:3, площадью 112 кв. м, по адресу: Темрюкский район, ст. Вышестеблиевская, ул. Ленина, для установки и эксплуатации аптечного павильона. Срок действия данного договора определен на 5 лет с 18.12.2001 по 18.12.2006.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 19.11.2002 (номер рег. записи 23-01.44-1.20.2002-56).

14.04.2003 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение № 681 к договору аренды земельного участка. Согласно указанному дополнительному соглашению, изменен номер договора на 3000001568.

31.12.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1598 к договору о предоставлении земельного участка в аренду № 3000001568 от 18.12.2001, согласно которому договор аренды земельного участка действует в течении 10 лет с 09.07.2009 по 09.07.2019.

Между ПАО «Сбербанк России» (далее - залогодержатель) и ЗАО «Ленмедснаб-Доктор W» (далее - залогодатель) заключен договор ипотеки № И-4112-8 от 09.07.2018 с учетом дополнительного соглашения № 1 от 09.07.2018 и договор последующей ипотеки № И-4092-8 от 09.07.2018, по условиям которых в залог передан, в том числе принадлежащий обществу на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:30:0803016:3.

Обременения в виде ипотеки по договору № И-4112-8 от 09.07.2018 в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком действия с 15.08.2018 по 25.10.2024 зарегистрировано в ЕГРН 15.08.2018  (номер рег. записи 23:30:0803016:3-23/044/2018-1).

Обременения в виде ипотеки по договору № И- И-4092-8 от 09.07.2018 в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком действия с 24.08.2018 по 25.10.2020 зарегистрировано в ЕГРН и 24.08.2018 (номер рег. записи 23:30:0803016:3-23/044/2018-2).

В связи с истечением 09.07.2019 срока действия договора аренды указанного земельного участка, 13.06.2019 администрация направила в адрес арендатора уведомление от 03.06.2019 № 13.03-10/336 об одностороннем отказе от договора аренды.

20.02.2020 администрацией направлено письмо ООО «Ленмедснаб-Доктор» с предложением принять меры по погашению в ЕГРН записи об обременении в виде ипотеки и сообщить администрации о проделанной работе. Ответ на письмо не поступил.

16.02.2023 администрацией направлено письмо ПАО «Сбербанк России» с просьбой дать согласие на регистрацию прекращения обременения (права аренды) в отношении земельного участка. Ответ на письмо не поступил.

Администрация обратилась к Управлению Росреестра с заявлением от 10.07.2023 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) ООО «Ленмедснаб-Доктор» в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0803016: 3 в связи с истечением срока аренды.

Уведомлением от 11.07.2023 № КУВД-001/2023-29672045/1 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права в связи с непредставлением согласия залогодержателя на прекращение обременений в отношении спорного земельного участка.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (пункт 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Приостанавливая государственную регистрацию в виде погашения обременения аренды в отношении спорного земельного участка, Управление Росреестра в уведомлении от 11.07.2023 № КУВД-001/2023-29672045/1 указало на отсутствие согласия залогодержателя на прекращение обременений в отношении спорного земельного участка.

Возражая против заявленных требований, ответчики сослались на отсутствие оснований для погашения записи об ипотеки в связи пролонгацией договора аренды земельного участка № 3000001568 от 18.12.2001 в соответствии со ст. 621 ГК РФ и наличием здания на участке, находящегося в собственности арендатора и ограниченного правом ипотеки ПАО «Сбербанк».

Между тем данные доводы правомерно отклонены судом первой инстанции, ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срок действия спорного договора аренды предусмотрен сторонами по 09.07.2019.

Однако, 13.06.2019 администрация направила в адрес арендатора уведомление от 03.06.2019 № 13.03-10/336 об одностороннем отказе от договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Таким образом, администрация выразила свои возражения относительно пользования арендатором участком после истечения срока договора.

В связи с чем, договор аренды земельного участка № 3000001568 от 18.12.2001 прекращен.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (далее - ФЗ от 16.07.1998 № 102).

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться ФЗ от 16.07.1998 № 102.

В силу части 1 статьи 25 Закона № 102 ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном упомянутой статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу пункта 1.1 статьи 62 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102 об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (определения от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, от 11.03.2015 № 310-КГ15-1724, от 07.03.2017 № 304-КГ17-375, от 28.03.2019 № 304-ЭС19-1680).

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка, находящегося в залоге, прекращен, право залога так же подлежит прекращению.

При этом, наличие в залоге у залогодержателя так же здания, расположенного на участке не имеет отношения к земельному участку.

Согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков о признании обременения отсутствующим, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание заинтересованного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53 Постановления № 10/22).

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, с привлечением залогодателя и залогодержателя в качестве ответчиков (аналогичная позиция высказана в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2019 № Ф08-9412/2019 по делу № А32-2214/2019, Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.05.2018 по делу № А73-16950/2014).

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниями прекратилась, но значится в ЕГРН как существующая для всех третьих лиц, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Таким образом, из системного толкования вышеуказанных норм следует, что поскольку отсутствует возможность подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а также заявления залогодержателя, запись об ипотеке в интересах заинтересованного лица - истца, может быть погашена только на основании решения суда.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2019 по делу № А32-2214/2019, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

На основании изложенного у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2024  по делу № А32-42535/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

 

Н.В. Нарышкина