ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-3368/2022

Дело № А49-2836/2021

г. Самара

13 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12.05.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 13.05.2022

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 мая 2022 года

апелляционную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 января 2022 года по делу № А49-2836/2021 (судья Бочкова Е.Н.)

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ФИО2,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3 (ИНН 

<

***>),

о взыскании 939 556,11руб.,

УСТАНОВИЛ:

Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилась в арбитражный суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 162 от 29.07.2005 за период с 01.01.2017 по 31.12.2020 в сумме 575959, 26 руб., неустойки за период с 11.01.2017 по 16.03.2021 в размере 363596,85 руб., а также по день фактического исполнения обязательств.

Определением от 17.05.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы» (ул. Демократическая, 14, г. Саранск, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Определением от 18.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН 

<

***>).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24 января 2022 года исковые требования удовлетворены частично, расходы по госпошлине отнесены на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. С ФИО2 в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области взыскана сумма 315142 руб. 40 коп., в том числе основной долг в сумме 167200 руб. 75 коп., неустойку в сумме 147941,65 руб. за период с 11.04.2018 по 20.01.2022, а также неустойку по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1 процента от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана госпошлина по иску в сумме 7309 руб.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2022 года удовлетворено заявление ФИО2, разъяснено решение от 24.01.2022 по делу № А49-2836/2021 в части арифметического расчета основного долга и неустойки:

Размер основного обязательства в целом: 6275,63х9+6514,10х12+6709,52х12=215164,02 руб.

Общая площадь всех объектов, расположенных на земельном участке: 1187 кв.м.

Площадь объектов ФИО2, расположенных на земельном участке: 922,4 кв.м.

Размер обязательства по арендной плате ФИО2, рассчитанный пропорционально: 215164,02х922,4/1187=167200,75 руб.

Размер взысканной неустойки: 190380,24х922,4/1187=147941,65 руб.

В удовлетворении заявления в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы.

Размер основного долга арифметически подсчитан неверно на основании установленного самим судом первой инстанции размера арендной платы за 2018, 2019, 2020 годы. Согласно доводам заявителя, судом при расчете арендной платы не применена доля в праве собственности объекта недвижимости 7/10, что в результате составило бы 150 614,85 руб. Размер договорной неустойки в этой связи также рассчитан неверно, кроме того явно чрезмерен, не соответствует последствиям нарушения ответчиком и истцом обязательств. В материалах дела имеются доказательства уклонения арендодателя от приёмки спорного земельного участка, в том числе доказательства неоднократных направлений арендатором проекта акта приёма - передачи земельного участка по спорному договору аренды в адрес истца, неоднократных обращений к нему о приёмке спорного земельного участка.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании указанных норм, судом апелляционной инстанции проверка судебного акта осуществляется в пределах, заявленных в апелляционной жалобе.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу,  в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кроме того, от заявителя поступили дополнения к апелляционной жалобе, которые повторяют доводы апелляционной жалобы.

Суд отмечает, что данные документы поступили в судебный отдел после времени назначения судебного заседания, что свидетельствует о злоупотреблении сторонами своими процессуальными правами. К дополнению к апелляционной жалобе  приложены дополнительные доказательства, и ходатайство о приобщении дополнительных доказательств - материалы прокурорской проверки от 17.03.2022 по жалобе ответчика, уведомление о прекращении регистрации договора аренды от 22.02.2022.

По правилам ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Не установив оснований, предусмотренных ст.268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказал в приобщении дополнительных доказательств, приложенных заявителем к дополнению к апелляционной жалобе.

В связи с тем, что приложенные дополнительные документы к апелляционной жалобе поданы в электронном виде через сервис "Мой арбитр", в силу ст. 268 АПК РФ данные документы не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

От ФИО2 поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Не усмотрев оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных ст.158 АПК РФ, а также невозможности рассмотрения дела в данном судебном заседании, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие по правилам ч.1 ст. 122, ч.1 ст.123, ч.1 ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 29.07.2005 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пензенской области и ООО «Мэйджор» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 162 от 29.07.2005 (т.1 л.д. 25-27).

Согласно п. 1 договора № 162 от 29.07.2005 в редакции дополнительного соглашения от 19.04.2006 арендодатель предоставил арендатору во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 58:29:03002006:0025, расположенный по адресу: 

<

...>, в целях размещения строительства теплой стоянки автотранспорта в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 882 кв.м.(т.1 л.д. 28).

В соответствии с п.3.1 договор действует 10 лет по 01.08.2015.

Разделом 5 договора и приложением к договору определен порядок определения и внесения аренной платы ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 

01.10.2008 на основании договора уступки права и обязанности арендатора по договору № 162 от 27.09.2005 перешли к ФИО4 31.01.2013 ФИО4 уступил права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 162 от 29.07.2005 ФИО2 (т. 2 л.д. 48-51).

Согласно сведениям ЕГРН договор аренды от 29.07.2005 № 162 земельного участка с кадастровым номером 58:29:03002006:0025 зарегистрирован 04.10.2005 регистрационная запись № 58-58-01/040/2005-524, договор уступки прав и обязанностей по договору от

01.10.2008 зарегистрирован 22.10.2008 № 58-58-37/011/2008-159, договор уступки прав и обязанностей от 31.01.2013 зарегистрирован 18.02.2013 регистрационная запись 58-5837/006/2013-601.

03.09.2015 истец сообщением № 01/3589 уведомил ответчика о расторжении договора № 162 от 29.07.2005 (т.2 л.д. 18, 19).

Факт отказа арендодателя от договора аренды подтверждается сообщениями истца от 04.04.2017 № 01/1649 (т. 3 л.д. 42), от 20.09.2019 № 13-ИВ/11781 (т.2 л.д. 68-69).

Факт отказа арендодателя от договора не опровергнут.

Новый договор в отношении спорного земельного участка стороны не заключили.

Возражая против удовлетворения заявленных требований в ходе судебного разбирательства  в первой инстанции, ответчик указал, что истец необоснованно уклонялся от принятия земельного участка, что, по его мнению, исключает внесение аренной платы.

Разрешая спор и отклоняя данный довод, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 606, 610 и п.2 621 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что при реализации абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости

Пунктом 7.4 договора № 162 от 29.07.2005 предусмотрено, что в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть земельный участок в состоянии, предусмотренном п.1.и п.2 договора.

Ответчик указывает, что предлагал истцу возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 58:29:03002006:0025 по адресу: 

<

...>, площадью 882 кв.м., о чем сообщил в письме от 10.07.2015 и письме от 03.12.2015 (т.2 л.д. 132, 135), а истец уклонялся от принятия, тогда как препятствий к приему земельного участка не имелось.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 58:29:03002006:0025 расположены объекты недвижимости:

-     асфальтированная стоянка автотранспорта с ограждением, кадастровый номер 58:29:3002006:936, нежилое, площадью 882 кв.м., собственники ФИО2 (доля в праве 7/10) и ФИО4 (доля в праве 3/10), регистрация права 01.07.2015;

-     сооружение (навес для автостоянки на 10 машин), кадастровый номер 58:29:3002006:945, нежилое, площадью 172 кв.м., собственник ФИО2, регистрация права собственности 18.02.2013;

-     надземная автостоянка закрытого типа на 7 (семь) машин, кадастровый номер 58:29:3002006:1301, нежилое, площадью 133 кв.м., собственник ФИО2, регистрация права 03.02.2015.

Прекращение договора аренды в силу положений части 1 ст. 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что обеспечивает защиту интересов арендатора при обнаружении им недостатков сданного в аренду имущества и возврат этого имущества арендодателю после прекращения арендных отношений.

Доказательств возврата земельного участка в состоянии, предусмотренном п. 2 договора, ответчик не представил.

В п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абз. 2 ст. 622 ГК РФ)

Само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, даже при отсутствии эксплуатации объектов не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, земельный участок кадастровым номером 58:29:03002006:0025 по адресу: 

<

...>, площадью 882 кв.м., ранее предоставленный на условиях договора аренды не возвращен надлежащим образом - занят объектами недвижимости в пределах заявленной площади, что является фактом, порождающим обязанность оплатить пользование земельным участком, занятыми такими объектами недвижимости.

При таких обстоятельствах ссылка апеллянта на отказ от принятия земельного участка арендодателю фактически обремененного объектами недвижимости, является несостоятельной.

При определении размера аренной платы и задолженности, с учетом примененного по заявлению ответчика срока исковой давности за  период с 31.03.2018 по 31.12.2020, суд первой инстанции исходил из следующего. 

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее -Постановление N 582).

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 8 Правил изменяется в одностороннем порядке арендодателем с уведомлением арендатора путем корректировки на коэффициент инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор, но не ранее чем через год после заключения договора.

В пределах срока исковой давности истец производит расчет арендного обязательства на основании уведомления от 24.01.2018 № 947, в соответствии с которым размер арендной платы за 2018 год составляет 75307,51 руб., на основании уведомления от 12.04.2019 № 4912, в соответствии с которым размер арендной платы за 2019 год составляет 210956 руб., в соответствии с уведомлением от 26.02.2020 № 13-ИВ/2164, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 217284,68 руб.

Из материалов дела следует, что 16.05.2011 сторонами договора аренды № 162 от 29.07.2005 заключено и зарегистрировано в установленном порядке 03.12.2011 дополнительное соглашение, в соответствии с которым размер арендной платы по договору составил 72411,07 руб. в год (т. 1 л.д. 66).

В уведомлении от 24.01.2018 № 947 произведен расчет арендной платы с применением коэффициент инфляции, установленным Федеральный закон от 05.12.2017 N 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов" в редакции на день расчета.

Данный подход к определению размера платы за пользование земельного участка за 2018 год суд первой инстанции признал верным.

В отношении следующего периода 2019-2020 годов судом первой инстанции учтены следующие обстоятельства.

Расчет арендной платы за 2019 и 2020 годы истцом также произведен на основании Отчета №18/06/287-н23, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка на 10 лет составляет 2109560 руб. Отчет об оценке составлен 30.06.2018, непосредственно дата оценки - 14.06.2018.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Предусмотренный 6-тимесячный срок действия отчета по состоянию на 01.01.2019 истек.

Кроме того, ответчик заявил возражения по достоверности содержания Отчета №18/06/287-н23.

Статья 17.1 Закона N 135-ФЗ предусматривает проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

ООО «Рыночные системы» в ответ на определения суда от 07.12.2021 представить сведения об экспертизе отчета сообщило, что такой экспертизы не проводилось.

Заключение эксперта может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 г. N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В Отчете №18/06/287-н23 указано, что местоположение, рельеф, площадь земельного участка, а также отсутствие законных ограничений позволяют построить на нем объекты различного назначения: жилой дом, объекты торгового, складского и пр. назначения, но разрешенным использованием является размещение паркингов, поэтому наиболее эффективным использование земельного участка принято его разрешенное использование (т. 4 л.д. 27 оборот).

Между тем, в судебном заседании 07.12.2021 был заслушан в качестве специалиста ФИО5 главный специалист Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Пензы, который пояснил, постановлением администрации города Пензы от 23.10.2014 № 1248/1 утвержден проект планировки территории планировочного района «Веселовка-Центр», в рамках которого был утвержден чертеж красных линий (схема в цвете представлена в материалы дела), часть земельного участка с кадастровым номером 58:29:3002006:25 находилась в границах красных линий планируемой к размещению автодороги городского значения, впоследствии решением Пензенской городской думы от 29.11.2019 № 54-5/7 были внесены изменения в Генеральный план города Пензы и вдоль восточной стороны земельного участка планировалось размещение магистральной улицы районного значения.

Красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Для обособления как существующих, так и планируемых территорий общего пользования от иных территорий, находящихся в собственности физических или юридических лиц, в градостроительной деятельности применяется порядок установления красных линий выступающих в качестве линий регулирования застройки, за которыми не должны возводиться здания, строения и сооружения (пункт 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Установление территорий общего пользования и красных линий призвано обеспечить учет публичных интересов в градостроительных и земельных отношениях (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 N 1963-О, от 29.09.2016 N1966- О).

Пояснений о том, в какой части данный вывод мог повлиять или повлиял на определение рыночной стоимости земельного участка, которая была положена в основу расчета стоимости права аренды земельного участка истец, третье лицо не представили, возражений не заявили.

Утверждение ответчика о том, что рыночная стоимость права аренды, установленная по состоянию на 14.06.2018, установлена без учета указанных обстоятельств, истцом не опровергнуто.

На основании ч. 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (ч.2 ст. 64 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Наличие правовых оснований требования не освобождают заинтересованное лицо от обязанности надлежащим образом доказать заявленное требование по размеру в установленном законом порядке (Определение ВАС РФ от 31.07.2012 N ВАС-10219/12 по делу N А55-5874/2011).

Согласно статье 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Согласно ч.ч. 1-3 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Исследовав обстоятельства дела и оценив имеющиеся доказательства в соответствии со ст.ст. 65, 71 АПК РФ, в том числе, дату оценки, принимая во внимание процессуальную возможность истца предоставить доказательства обратному, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Отчет №18/06/287-н23 не отвечает критерию относимости и допустимости доказательств в отношении периодов 2019-2020 годов.

 Также судом первой инстанции отклонен  представленный ответчиком Отчет № 29/20, составленный 26.02.2020 оценщиком ФИО6 (т.2 л.д. 30-42) с учетом следующего.  Оценщик ФИО6 в судебном заседании пояснил, что экспертизы отчета не проводилось. Согласно Отчету № 29/20 рыночная стоимость права аренды земельного участка на 10 лет составляет 728000 руб. данная оценка проведена по заказу ответчика - возможного арендатора и для целей заключения договора аренды в будущем, а не для определения стоимости права аренды за период 2019-2020 гг.. Кроме того, в соответствии со ст. 10 Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. То есть, выступать заказчиком работ по оценке годового размера арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, арендатор не наделен.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что судом первой инстанции неоднократно определениями суда от 13.10.2021, 25.10.2021, 07.12.2021 выносился на обсуждение вопрос о назначении экспертизы для установления рыночной стоимости права аренды, однако стороны сочли нецелесообразным заявлять такое ходатайство.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса) (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования. Отсутствие документа о праве пользования землей (неоформление договорных отношений) не может служить основанием для освобождения таких лиц от внесения платы за землепользование.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно установил, что определение размера арендной платы за 2019, 2020 надлежит производить исходя из последнего размера арендной платы, согласованного сторонами в договоре и последовательно скорректированного на установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровень инфляции (п. 8 Правил N 582), что составит ежемесячный платеж в 2019 году - 6514,10 руб., в 2020 году - 6709,52 руб.

Таким образом, размер арендной платы за весь земельный участок площадью 882 кв.м, согласно определению суда от 25.02.2022 о разъяснении решения, составляет  в целом: 6275,63х9+6514,10х12+6709,52х12=215164,02 руб.

Апелляционная жалоба доводов относительно данных выводов суда первой инстанции не содержит.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости применения в расчете  доли в праве собственности объекта равной 7/10, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Земельные участки, занятые несколькими объектами недвижимости, могут относиться к делимым и неделимым (раздел которых невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам).

В данном случае каких-либо доказательств, свидетельствующих о возможности раздела земельного участка в соответствии с использованием объектом недвижимости, не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20  Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Как указано в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

На основании указанных норм, не зависимо от оформления дополнительного соглашения о вступлении ответчика в договор аренды, собственник (ответчик) с момента регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости вступил в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, размер задолженности должен был определяться в порядке, предусмотренном пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что 01.07.2015 зарегистрировано право собственности на асфальтированную стоянку автотранспорта с ограждением, кадастровый номер 58:29:3002006:936, нежилое, площадью 882 кв.м., за ФИО2 с долей в праве 7/10 и ФИО4 с долей в праве 3/10.

Однако остальные объекты согласно сведениям ЕГРН сооружение (навес для автостоянки на 10 машин), кадастровый номер 58:29:3002006:945, нежилое, площадью 172 кв.м., надземная автостоянка закрытого типа на 7 (семь) машин, кадастровый номер 58:29:3002006:1301, нежилое, площадью 133 кв.м., находятся в единоличной собственности ответчика ФИО2

Общая площадь всех объектов, расположенных на земельном участке: 1187 кв.м. Таким образом, площадь объектов ФИО2, расположенных на земельном участке: составляет 922,4 кв.м (882/7 *10) +133 +172), что учтено судом первой инстанции, и отражено в определении от 25.02.2022 о разъяснении решения: размер обязательства по арендной плате ФИО2, рассчитанный пропорционально: 215164,02х922,4/1187=167200,75 руб., и согласуется с содержанием итоговых расчетов задолженности, приведенных в обжалуемом решении.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку доказательств оплаты долга за указанный период, контррасчета не представлено, требование о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 31.03.2018 по 31.12.2020 правомерно удовлетворено в  сумме 167200,75 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.01.2017 по 16.03.2021 в размере 363596,85 руб., а также по день фактического исполнения обязательств.

Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения договора со стороны ответчика судом установлен, применение ответственности в виде пени является правомерным.

Заявитель полагает, что штрафные санкции несоразмерны последствиям нарушения обязательств, в связи с чем сумма неустойки подлежит снижению.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным доводом в связи со следующим.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7).

Как разъясняется в абзаце 1 пункта 71 Постановления № 7, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии обоснованного заявления со стороны ответчика, являющегося или коммерческой организацией, или индивидуальным предпринимателем, или некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности.

При этом в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 17) основанием для применения статьи 333 ГК РФ служит явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезвычайно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.

С учетом разъяснений пункта 73 Постановления № 7, пункта 3 Информационного письма № 17, доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и необоснованности выгоды кредитора, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 72 Постановления №7).

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции. Например, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции, если из закона не следует иное.

Из решения суда первой инстанции и материалов дела следует, что ответчик в суде первой инстанции ходатайство о снижении неустойки не заявлял и доказательств ее несоразмерности по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлял, оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции у апелляционного суда не имеется, что исключает возможность применения к рассмотренному спору статьи 333 ГК РФ.

Проверив представленный истцом расчет неустойки в сумме 147941,65 руб. за период с 11.04.2018 по 20.01.2022, суд пришел к выводу о том, расчет произведен верно, соответствует условиям договора, кроме того, ответчиком надлежащим образом не оспорен.

Взыскание неустойки по день фактической оплаты долга соответствует п. п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"

Таким образом, требование о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 147941,65 руб. за период с 11.04.2018 по 20.01.2022, а также неустойку по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1 процента от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 января 2022 года по делу № А49-2836/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

 

Судьи                                                                                                                   Д.А. Дегтярев

 

Е.А. Митина