/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-3904/2017

02 марта 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     22 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 марта 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Винниковым А.В.

при участии:  

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: не явился, извещен.

от 3-их лиц: не явились, извещены.

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-34177/2017)  ООО "Солнечный спуск"

на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 20.11.2017 по делу № А21-3904/2017 (судья Любимова С.Ю.), принятое

по иску  Администрация МО "Светлогорский район"

к ООО "Солнечный спуск"

3-и лица: ООО "Фасад 750", Правительство Калининградской области

о расторжении договора, 

 

установил:

Администрация муниципального образования «Светлогорский район» (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный спуск» (далее – ООО «Солнечный спуск», ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 10/02-2007 от 22.02.2007, заключенного между Администрацией и ООО «Солнечный спуск». 

Определениями от 18.09.2017 и от 09.10.2017 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета споры привлечены общество с ограниченной ответственностью «Фасад 750» и Правительство Калининградской области соответственно.

Решением от 20.11.2017 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что решение вынесено судом с нарушением норм процессуального и материального права, при  неполном изучении обстоятельств, имеющих значение для дела. 

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» (в соответствии с Законом Калининградской области от 02.11.2007 № 182 «Об организации местного самоуправления Светлогорского городского округа» Светлогорский городской наделен статусом муниципального района, постановлением главы городского округа № 215 от 24.03.2009 «О переименовании муниципального образования Светлогорского переименована в администрацию муниципального «Светлогорский район») (далее - арендодатель) и ООО «КонтиИнвестСтрой» заключен договор аренды земельного участка № 02-0065/2003 (далее – договор), согласно которому на праве аренды сроком с 01.07.2003 по 30.06.2052 передан земельный участок с кадастровым 39:17:010004:43, общей площадью 0,9273 га, расположенный по адресу: Калининградская область, город Светлогорск, ул.Динамо, с целевым назначением: проектирование, строительство и эксплуатация гостиницы. 

Соглашением от 25.10.2006 права и обязанности по договору переданы Смирнову Андрею Юрьевичу. 

Согласно уведомлению, полученному администрацией городского округа 16.11.2006,  права и обязанности по договору переданы Румянцеву А.П. 

Соглашением от 01.12.2006 права и обязанности переданы ООО «Монолит». 

Согласно уведомлению от 11.10.2011 права и договору переданы ООО «Солнечные часы». 

Соглашением от 24.09.2012 о внесении изменений в договор земельного участка № 02-0065/2003 от 26.06.2003 земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:43 разделен на 2 земельных участка, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:189, площадью 8 873 кв.м., расположенный по адресу: Калининград г.Светлогорск, ул. Динамо, с разрешенным использованием: для проектирования, строительства и эксплуатации гостиницы. 

Соглашением от 16.01.2013 права и обязанности по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:189 переданы ООО «Гресон». 

Соглашением от 24.07.2013 земельный участок с номером 39:17:010004:189 разделен на 3 земельных участка,  земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:194, площадью 950 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Динамо, с разрешенным использованием: для размещения апартаментного типа. 

Согласно уведомлению от 13.08.2013 права и обязанности по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:194 переданы ООО «Посейдон». 

Также между администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» и ООО «Форум-Плюс» заключен договор аренды земельного участка №10/02-2007 от 22.02.2007 (далее - договор №10/02-2007 2007), согласно которому ООО «Форум-Плюс» на праве аренды сроком с 22.02.2007 по 22.02.2056 передан земельный участок с номером 39:17:010004:60, площадью 1600 кв.м., с использованием: проектирование и строительство кафе. 

Соглашением от 11.06.2007 права и обязанности по договору №10/02- 2007 переданы ООО «Ройстар», а соглашением от 28.06.2012 – ООО «Персей». 

Постановлением № 343 от 29.05.2013 установлен вид использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:60 – для размещения гостиницы апартаментного типа. 

Согласно уведомлению от 13.08.2013 права и обязанности договору №10/02-2007 переданы ООО «Посейдон».  

Соглашением от 01.11.2013 земельные участки с номерами: 39:17:010004:194 и 39:17:010004:60 объединены в участок с кадастровым номером: 39:17:010004:199, расположенный по адресу: Калининградская область, г.Светлогорск, ул.Динамо, площадью 2550 кв.м. с разрешенным использованием: для размещений гостиницы апартаментного типа. 

Соглашением от 12.02.2014 установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 - для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном. 

Соглашением от 07.04.2014 права и обязанности по договору № 10/02- 2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 переданы ООО «Солнечный спуск». 

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 следует, что указанный земельный участок расположен по адресу: Калининградская область, г.Светлогорск, ул.Динамо, разрешенное использование: для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном. 

Земельный участок расположен в границах первой, второй и третьей зон округов санитарной охраны курорта Светлогорск - Отрадное. 

Согласно выписке из раздела Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «Город Светлогорск» и фрагмента карты градостроительного зонирования муниципального образования городское поселение «Город Светлогорск» земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:199 находится территории города Светлогорска, в районе центрального спуска к променаду к «солнечным часам» с улицы Динамо. 

Истец, ссылаясь на нахождение спорного земельного участка в первой зоне округа санитарной и горно-санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск – Отрадное, которая не предусматривает в этой зоне размещение гостиниц апартаментного типа, обратился в арбитражный суд с  иском о расторжении договора аренды на основании ст. ст. 65 ЗК РФ, 450  ГК РФ.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Суд, при рассмотрении спора, пришел к ошибочному выводу, посчитав, что, поскольку  спорный земельный участок как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время расположен в первой зоне горно-санитарной охраны, на территории которой запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, то требования истца являются обоснованными и договор аренды подлежит расторжению на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя изложены в ст. 619 ГК РФ и определены в п. 4.1. договора аренды земельного участка № 10/02-2007 от 22.02.2007.

Согласно абзацу седьмому ст. 450 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

В нарушение ст. 65 АПК РФ Администрация не представила доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора. 

При этом судом установлено, что спорный договор на момент его заключения противоречил действовавшему законодательству.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.03.1999 N 359 курорты Зеленоградск и Светлогорск- Отрадное признаны курортами федерального значения. Положение о федеральном курорте Светлогорск-Отрадное утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.2000 N 633 "Об утверждении Положения о курорте федерального значения Светлогорск-Отрадное", в соответствии с которым курорт Светлогорск-Отрадное относится к особо охраняемой природной территории. 

Таким образом, земельный участок с кадастровом 39:17:010004:199 находится в границах территории курорта значения Светлогорск – Отрадное. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.2000г. № 633 «Об утверждении Положения о курорте федерального значения Светлогорск - Отрадное» утверждено Положение о курорте федерального значения Светлогорск - Отрадное. 

Из указанного Положения следует, что оно разработано в соответствии с Федеральным законом «О природных лечебных ресурсах, лечебно- оздоровительных местностях и курортах» и другими нормативными правовыми актами, определяет порядок и особенности функционирования курорта федерального значения Светлогорск – Отрадное, что курорт Светлогорск – Отрадное относится к особо охраняемой природной территории (пункт 2), общая площадь территории курорта Светлогорск – Отрадное в границах округа горно - санитарной охраны составляет 8023 га и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3). Положением также установлено, что земельные участки, леса и парки в пределах территории курорта Светлогорск - Отрадное имеют ограниченный режим пользования, обусловленный требованиями режима округа горно- санитарной охраны (п. 15). Развитие курорта Светлогорск – Отрадное осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п.22). Застройка курорта Светлогорск - Отрадное осуществляется в соответствии с проектом районной планировки и генеральным планом курорта, утверждаемыми в установленном порядке (п.23). Земельные участки для строительства промышленных и других объектов, непосредственно не связанных с курортным обслуживанием, в пределах территории курорта Светлогорск - Отрадное не предоставляются (п.25). Границы и режим округа санитарной охраны курортов Светлогорск – Отрадное и Пионерск в Калининградской области установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 31.05.1982 № 325 «"Об установлении границ и режима округов санитарной охраны курортов Аршан  в Бурятской АССР, Светлогорск-Отрадное и Пионерск в Калининградской области, Озеро Карачи в Новосибирской области и Ундоры в Ульяновской области". 

Из договора № 10/02-2007 с изменениями и дополнениями, заключенного между администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и ООО «Солнечный спуск», следует, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 – для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном. 

Вместе с тем постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» утверждено Положение об округах санитарной горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. 

Согласно пункту 12 указанного постановления режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных прилегающих к ним акваторий. 

На территории первой зоны запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий. На указанной территории разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных здание, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи. 

В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации. Режим работы питьевых галерей и бюветов, размещенных в первой зоне, допускает их посещение в лечебных целях. 

Таким образом, все вышеуказанные положения природоохранного законодательства указывают на то, что первая зона округа санитарной и горно-санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск – Отрадное не предусматривает в этой зоне размещение гостиниц апартаментного типа, так как на территории первой зоны запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности. 

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно- оздоровительных местностей и курортов. Правовой режим земель лечебно- оздоровительных местностей и курортов определен статьей 96 названного Кодекса, частями 2, 3 которой предусмотрено установление на этих землях округов санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно- санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно- санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). 

Прокуратурой Калининградской области 26.07.2016 вынесено представление № 7-12/1033- 2016 в отношении Администрации об устранении нарушений требований земельного законодательства, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:199, находящийся в муниципальной собственности с 18 ноября 2013 года и расположенный в границах первой, второй и третей зон округа санитарной охраны курорта Светлогорск – Отрадное, в нарушение требований законодательства об охране земель курортов предоставлен на праве аренды ООО «Солнечный спуск» для целей строительства, что в нарушение действующего законодательства является недопустимым. 

Вступившим в законную силу решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 30.11.2016 представление прокурора признано законным. 

Кроме того, в пункте 1.2.2 договора аренды № 10/02-2007 от 22.02.2007 установлены обременения и ограничения в использовании – режим хозяйствования и использования земельного участка в соответствии с пунктом 13 Положения «Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 № 1425, на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе: вырубка зеленых насаждений, кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок, и другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных ресурсов лечебно- оздоровительной местности и курорта федерального значения. 

Указанное в спорном договоре разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 – для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном, противоречит целевому назначению земельного участка, таким образом, спорный договор заключен в нарушение действующего законодательства о природо - охранных зонах РФ и является недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Оснований для привлечения к участию в деле 3-их лиц поименованных в жалобе, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 20.11.2017 по делу №  А21-3904/2017  отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.М. Горбик

 

 Т.А. Кашина