АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-28147/2020

г. Новосибирск

19 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 19 апреля 2021 года    

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи              Абаимовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахимовой О.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» (ОГРН 

<

***>), г. Санкт-Петербург 

к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

об изменении договора аренды и понуждении заключить дополнительное соглашение

при участи в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 по доверенности от 17.03.2020, диплом, паспорт (участвует онлайн); 

ответчика: ФИО2, доверенность № 72 от 08.12.2020, диплом, паспорт 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской области обратилось  общество с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» (далее – истец, ООО «Книжный мегаполис») с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – ответчик, ООО «Капитал») об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды помещений № Г-КО325 от 12.03.2018 на условиях, указанных в приложении 1:

«ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ 

(далее-Соглашение)

к Договору аренды помещений № Г-К-О325 от 12.03.2018

                                                       (далее-Договор)

«_____» ________ 2020 г.

    Общество с ограниченной ответственностью «Капитал», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в лице в лице Генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и

    Общество с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в лице Генерального директора Ручки А.А., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с другой стороны,

далее совместно именуемые как «Стороны», а каждая по отдельности именуемая как «Сторона», заключили настоящее Соглашение к Договору аренды помещений № Г-К-О325 от 12.03.2018 (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. Подписанием настоящего Соглашения стороны подтверждают, что Арендатор, начиная с 31 марта 2020 года  по 13 июля 2020 года включительно (далее – «Период») по независящим от Арендатора обстоятельствам, не может использовать арендуемое Помещение (далее – «Помещение») для осуществления розничной торговли в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли, установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2. Стороны пришли к соглашению, что вне зависимости от иных положений Договора, Арендатор вправе не оплачивать Постоянную составляющую Арендной платы за Период (за такой Период Постоянная составляющая Арендной платы Арендодателем не начисляется и Арендатором не уплачивается).

3. Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Новосибирской области режима повышенной готовности, введенного с 18 марта 2020 года в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 18.03.2020 № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области», Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку в отношении оплаты Постоянной составляющей Арендной платы за период с даты введения режима повышенной готовности по 30 сентября 2020г. на следующих условиях: 

• задолженность по Постоянной составляющей Арендной платы подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; 

• отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Новосибирской области в размере Постоянной составляющей Арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов Постоянной составляющей Арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Новосибирской области по 30 сентября 2020г. включительно;

• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Постоянной составляющей Арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

4. В связи с тем, что Арендатором до заключения настоящего Соглашения была оплачена Постоянная составляющая часть Арендной платы за  март 2020 года, апрель 2020 года, май 2020 года, июнь 2020 года,  июль 2020 года, август 2020 года, сентябрь 2020 года  в полном размере, на стороне Арендатора имеется переплата в размере 1 047 967 рублей 74 копейки, в т.ч.  НДС 20/120.

5. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями и/или положениями настоящего Соглашения, Стороны руководствуются условиями и/или положениями Договора и действующим законодательством РФ.

Стороны особо установили, что в случае противоречия условий и/или положений настоящего Соглашения другим условиям и/или положениям Договора, Стороны будут руководствоваться условиями и/или положениями настоящего Соглашения.

6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами и применяется к отношениям Сторон с 18 марта 2020 года.

7. Настоящее Соглашение составлено на русском языке в 2 (двух) подлинных экземплярах, идентичных по содержанию и имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Подписи сторон:

   Арендодатель:Арендатор:ООО «Капитал»                                                      ООО «Книжный Мегаполис»

ИНН 

<

***>                                                ИНН 

<

***>

ОГРН 

<

***>                                        ОГРН 

<

***>

_____________/ФИО3./                         ____________/Ручка А.А./»

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 328,  417, 445, 451, 614, 620 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), статью  19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее- Закон № 98-ФЗ),  постановление Правительства РФ № 439, мотивированы принятием ограничительных мер с 31.03.2020 по 13.07.2020 в виде  приостановления  работы торгово-развлекательных центров и невозможностью использования арендованного помещения; правом арендатора  потребовать уменьшения арендной платы и предоставления ее отсрочки; уклонением  ответчика от заключения  дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы и предложением заведомо невыгодных условий арендатору, при стечении тяжелых обстоятельств; необоснованном отказе ответчика в допуске истца к арендуемым помещениям и вынужденной оплатой задолженности по арендной плате, образовавшейся в спорный период.

Ответчик считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылается на предоставленное законом право арендатора требовать уменьшения арендной платы, а не освобождения  от ее уплаты; направление в адрес истца предложений о снижении постоянной части арендной платы на 70% на срок с 01.04.2010 по 30.06.2020, а также предложений о предоставлении отсрочки, от которых ООО «Книжный мегаполис» отказался; добровольную оплату истцом задолженности за спорный период; возможность предоставления отсрочки только в случае наличия задолженности, которая в данном случае у истца отсутствует. 

Кроме того, ответчик в отзыве просит изложить пункт 2 дополнительного соглашения в следующей редакции: «арендатор обязуется оплатить  арендную  плату за период с 31 марта 2020 года по 13 июля 2020 года в следующем размере:

- за 31 марта 2020 года – 1 571 рубль 95 копеек;

- за апрель 2020 года – 48 730 рублей 50 копеек;

- за май 2020 года -  48 730 рублей 50 копеек;

- за июня 2020 года - 48 730 рублей 50 копеек;

- за июль 2020 года (с 1 июля по 13 июля) – 20 435 рублей 37 копеек»;

пункт 4 дополнительного соглашения изложить в следующей редакции:

«в связи с оплатой арендной платы  за период с 31.03.2020 по 13.03.2020 в полном размере, на стороне Арендатора имеется переплата в размере 392 463, 91 рубля (НДС не облагается в связи с применением УСН). Указанная сумма засчитывается в счет будущих платежей, начиная с апреля 2021 года ежемесячно, равными долями не более 30% от ежемесячного размера арендной платы за каждый следующий месяц аренды».

Как следует  из материалов дела, 12.03.2018 между ООО «Книжный Мегаполис» (Арендатор) и  ООО «Капитал» (Арендодатель), был заключен  Договор аренды помещений № Г-К-О325 (далее – Договор) общей площадью 182 кв.м., часть нежилого помещения № 33, находящихся на 5 этаже в здании ТРЦ «КОНТИНЕНТ», расположенном по адресу: 

<

...> (далее – Помещение).

Истец в арендуемом Помещении осуществляет  розничную торговлю книгами и канцелярскими товарами в специализированном магазине «Читай-город».  

Согласно пункту 2.2 Договора, срок действия Договора – по 12.03.2023 года включительно. 

В соответствии с пунктом 3.1 Договора арендная плата по Договору состоит из: постоянной составляющей арендной платы в размере 162 435,00 рублей за каждый месяц  и переменной составляющей арендной платы в размере расходов за потребленные ресурсы (водо-, электро-, теплоснабжение, канализация и водоотведение, уборка мест общего пользования, вывоз мусора и снега, услуги охраны, в том числе за электропотребление фасадной вывески), а также стоимости услуг пол обслуживанию коммуникаций в размере 27 300,00 рублей в месяц.

18.03.2020 в Новосибирской области в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 18.03.2020 № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области» введен режим повышенной готовности.

На основании Указов Президента РФ от 25 марта 2020 года №206, от 2 апреля 2020 года № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (C0VID-19)», Постановления губернатора Новосибирской области от 27 марта 2020 года № 43 «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории Новосибирской области от чрезвычайной ситуации»,  Постановления губернатора Новосибирской области от 31 марта 2020 года № 48 «Об ограничении доступа людей и транспортных средств»,  Постановления губернатора Новосибирской области от 27 апреля 2020 года № 66 «О внесении изменений в постановление губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 №43», Постановления губернатора Новосибирской области от 28.05.2020 № 88 о внесении изменения в постановление Губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 № 43 «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории Новосибирской области от чрезвычайной ситуации» на территории Новосибирской области в период с 31.03.2020 по 13.07.2020  были приняты ограничительные меры -приостановлена работа торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных в них аптек и объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары.

Ссылаясь на невозможность использования помещения по объективным причинам, предоставленное Законом № 98-ФЗ право арендатора на уменьшение арендной платы и отсрочку ее уплаты, истец 17.08.2020  обратился к ответчику с требованием о заключении дополнительного соглашения  о снижении постоянной составляющей арендной платы по Договору за период невозможности использования помещения по целевому назначению и предоставлении отсрочки от ее уплаты.

Не подписание ответчиком предложенного истцом дополнительного соглашения явилось основанием для обращения ООО «Книжный мегаполис» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.  

01.04.2020  вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона; далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Исходя из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

В данном случае, поскольку ООО «Книжный мегаполис» осуществлял деятельность по коду ОКВЭД 47.61 (торговля розничная книгами  в специализированных магазинах), включенную в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020  № 434, и в связи с введением органом государственной власти Новосибирской области запрета на осуществление данной деятельности,  с 31.03.2020 не мог  заниматься реализацией книг в арендованных у ответчика помещениях, следовательно, он вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 31.03.2020  по 13.07.2020.

Довод ответчика о том, что истец отказался от предоставленной ООО «Капитал» скидки судом поскольку, как следует из текста первоначально направленного  истцу дополнительного соглашения (л.д. 46-48), соглашение не содержала размера скидки; условиями предоставления скидки на аренду за апрель и май 2020 года являлась обязанность Арендатора представлять Арендодателю данные о товарообороте и копии Z-отчетов; разрешение на сбор данных у оператора фискальных данных Арендатора (ОФД); Арендатору  необходимо открыть Арендодателю допуск в личный кабинет на сайте ОФД, дающий право предоставлять Арендодателю конфиденциальную информацию, полученную в результате обработки фискальных данных Арендатора на объекте; введение эксплуатационной составляющей арендной платы  без указания ее размера; предоставление Арендодателю право на немотивированный  отказ от исполнения Договора, который ранее в нем отсутствовал.

Представленный впоследствии проект дополнительного соглашения (л.д. 52-53) содержал условие о снижении размера постоянной арендной платы до 50% в месяц и условие о возврате помещения в срок до 15.08.2020.

Данные условия очевидно являлись невыгодными для Арендатора, в связи с чем у суда нет оснований считать истца необоснованно отказавшимся от предложенных Арендодателем условий снижения арендной платы.

Из буквального толкования пункта 2 проекта дополнительного соглашения, предложенного истцом, следует, что Арендатор полностью  освобождается от уплаты постоянной части арендной платы.

Вместе с тем, как указано выше, в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98- ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению. В данном случае введение ограничительных мер предоставило право Арендодателю на уменьшение размера постоянной составляющей арендной платы, а не на освобождение от ее уплаты.

Исходя из изложенного, в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает суд считает возможным, с учетом   принципов разумности и справедливости, необходимости обеспечения соблюдения баланса интересов сторон, установить арендную плату за период с 31 марта 2020 года по 13 июля 2020 года в следующем размере:

- за 31 марта 2020 года – 1 571 рубль 95 копеек;

- за апрель 2020 года – 48 730 рублей 50 копеек;

- за май 2020 года -  48 730 рублей 50 копеек;

- за июнь 2020 года - 48 730 рублей 50 копеек;

- за июль 2020 года (с 1 июля по 13 июля) – 20 435 рублей 37 копеек (пункт 2 дополнительного соглашения), что  составит 30% от размера постоянной арендной платы, установленной Договором. 

Положениями статьи 19  Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятии в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимости имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. 

В соответствии с  Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

Учитывая  положения статьи 19  Закона № 98- ФЗ, Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 арендодатель обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году на вышеуказанных условиях. 

Довод ответчика о том, что истец отказался от предложенной ООО «Капитал» отсрочки уплаты арендной платы, судом отклоняется, поскольку, как следует из письма арендодателя, дополнительного соглашения (л.д.50-52) предоставление отсрочки ответчик связывал с расторжением Договора с 15.08.2020 и возвратом помещения, что очевидно являлось  невыгодным для Арендатора.

Ссылка ответчика на возможность предоставления отсрочки только в случае наличия задолженности,  которая, фактически, и подлежит отсрочке, тогда как в данном случае истец добровольно оплатил арендную плату за спорный период,  судом не принимается во внимание, исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, приведенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020), если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439.

Из материалов дела следует, что истцом арендная плата в спорный период не вносилась, при этом ответчик знал о роде деятельности истца и располагал сведениями о возможности предоставления арендатору отсрочки от уплаты арендных платежей, между тем, ООО «Капитал» доказательства информирования ООО «Книжный мегаполис» в спорный период  о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ не представлены.

Исходя из вышесказанного, учитывая отсутствие доказательств такого информирования, арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

При этом положениями статьи 19  Закона № 98-ФЗ установлена возможность предоставления отсрочки по арендной плате тех арендаторов, деятельность которых осуществляется в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в соответствии с положениями указанной правовой нормы не требуется.

 Доказательств того, что арендатор не пострадал в результате распространения новой короновирусной инфекции, суду не представлено.

То обстоятельство, что арендатором была оплачена задолженность в полном размере 05.08.2020, само по себе  не подтверждает того, что истец не пострадал в результате принятых ограничительных мер. 

При этом, как следует из материалов дела, 05.08.2020 доступ в помещение арендатору был ограничен в связи с неуплатой задолженности. Доступ возобновлен 06.08.2020 после того, как истец оплатил арендную плату. Из пояснений  истец следует, что сумма арендной платы была им оплачена в целях продолжения работы книжного магазина во избежание возникновения конфликтной ситуации,  до разрешения дела в суде.

Исходя из смысла Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, ущерб того либо иного лица от распространения коронавирусной инфекции определяется в зависимости от вида экономической деятельности и возможности (невозможности) вести нормальную хозяйственную деятельность в условиях ограничительных мер, которые коснулись не только коммерческих организаций, но и потребителей продукции (услуг) этих организаций. В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) указано, что суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).

Доказательств злоупотребления арендатором своими правами, либо  иных доказательств недобросовестного поведения суду не представлено.

Кроме того, как указано в вышеназванном Обзоре  № 2, утвержденном Президиумом ВС РФ 30.04.2020, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Следует отметить, что лишение добросовестного  арендатора права на отсрочку будет, по сути, нивелировать  значение установленной законодателем меры поддержки. 

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что истец имеет право на предоставление отсрочки уплаты арендной платы на установленных Постановлением Правительства РФ № 439 условиях (пункт 3 проекта дополнительного соглашения) с момент введения режим повышенной готовности в Новосибирской области  -  18.03.2020.

Ссылка ответчика на иную судебную практику (дела №А40-141259/2020, №А50-19325/2020)  судом отклоняется, поскольку судебные акты по указанным делам не имеют преюдициального значения для дела, приняты по иным фактически обстоятельствам.  

В отношении пункта 4 проекта  дополнительного соглашения представленного истцом, согласно которому  в связи с тем, что Арендатором до заключения настоящего Соглашения была оплачена Постоянная составляющая часть Арендной платы за  март 2020 года, апрель 2020 года, май 2020 года, июнь 2020 года,  июль 2020 года, август 2020 года, сентябрь 2020 года  в полном размере, на стороне Арендатора имеется переплата в размере 1 047 967 рублей 74 копейки, в т.ч.  НДС 20/120, суд пришел к следующим выводам.

Из представленного истцом расчета переплаты, указанной в пункте 4 проекта дополнительного соглашения, следует, что расчет произведен, исходя из оплаты за период с 18.03.2020 по 31.03.2020 – 73 357, 74 рублей и  с апреля по сентябрь, исходя из полной оплаты постоянной арендной платы  - 974 610,00 рублей (162 435,00 рублей х 6 месяцев),  с учетом требования истца об освобождении арендатора от арендной платы за период с 31.03.2020 по 13.07.2020 и предоставления отсрочки.    

Из материалов дела следует, что истцом за период с 01.03.2020 по 30.09.2020 оплачено  1 137 045,00 рублей.

С учетом снижения арендной платы на период действия ограничительных мер до 48  730, 50 рублей в месяц, арендная плата   за период с 31.03.2020 по 13.07.2020 будет составлять 168 198, 82 рублей.

Фактически за  период с 31.03.2020 по 13.07.2020 оплачено 560 662, 73 рубля:

31.03.2020 – 5 239, 83 рублей (162 435,00 руб./31х1)

апрель 2020 года – 162 435,00 рублей

май 2020 года - 162 435,00 рублей

июнь 2020 года - 162 435,00 рублей

с 01.07.2020 по 13.07.2020 – 68 119, 90 рублей (162 435,00 руб./31х13).

Таким образом, переплата за период с 31.03.2020 по 13.07.2020 составила 392 463, 91 рубля.

На основании пункта 3 Требований, установленных  Постановлением Правительства РФ № 439, отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы, а за период со дня прекращения действия указанного режима до 01.10.2020 - в размере 50% арендной платы.

Режим повышенной готовности в Новосибирской области был введен 18.03.2020.

Таким образом, с учетом обеспечения баланса сторон, принимая во внимание, что  возможность использовать помещение в полном объеме появилась у арендатора с 14.07.2020,  арендатор имеет право на отсрочку арендной платы в размере  100% за период с  18.03.2020 по 13.07.2020, и  в размере 50% арендной платы за период с 14.07.2020 по 30.09.2020. Арендная плата в соответствии с условиями отсрочки подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.

Из материалов дела следует, что за период с 18.03.2020 по 13.07.2020 истцом оплачено 634 020, 47 рублей, при этом подлежало оплате с 18.03.2020 по 30.03.2020 - 73 357, 74 рублей, и   за период с 31.03.2020 по 13.07.2020 168 198, 82 рублей с учетом уменьшения аренды до 30%, всего 241 556, 56 рублей.

Следовательно, 100% отсрочка предоставляется на сумму 241 556, 56 рублей, которая подлежит оплате в соответствии с условиями отсрочки и на данный момент является переплатой, сумма 392 463, 91 рубля является переплатой  в связи с уменьшением арендной платы.

За период с 14.07.2020 по 31.07.2020 отсрочка предоставляется на сумму  47 158, 55 рублей  - 50 % от суммы 94 317,10 рублей (162  435,00/31х18 дней).

За период с 01.08.2020  по 30.09.2020 отсрочка предоставляется на сумму  162 435,00 рублей  - 50 % от суммы аренды за два месяца, которая составляет 324 870,00 рублей.

Как следует из представленных истцом платежных поручений, оплата  арендной платы производилась без НДС.

Таким образом,  с учетом предоставленной отсрочки, переплаты за   период с 31.03.2020 по 13.07.2020 в размере 392 463, 91 рубля, пункт 4 дополнительного соглашения подлежит  изложению в следующей редакции: «В связи с тем, что Арендатором до заключения настоящего Соглашения была оплачена Постоянная составляющая часть Арендной платы за  март 2020 года, апрель 2020 года, май 2020 года, июнь 2020 года,  июль 2020 года, август 2020 года, сентябрь 2020 года  в полном размере, на стороне Арендатора имеется переплата в размере 843 614 рублей 02 копейки (без НДС)».

Исходя из вышеизложенного требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Капитал» заключить Дополнительное соглашение к Договору аренды помещений № Г-К-О325 от 12.03.2018 на следующих условиях:

«ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ 

(далее-Соглашение)

к Договору аренды помещений № Г-К-О325 от 12.03.2018

                                                       (далее-Договор)

«_____» ________ 2020 г.

    Общество с ограниченной ответственностью «Капитал», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в лице в лице Генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и

    Общество с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в лице Генерального директора Ручки А.А., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с другой стороны,

далее совместно именуемые как «Стороны», а каждая по отдельности именуемая как «Сторона», заключили настоящее Соглашение к Договору аренды помещений № Г-К-О325 от 12.03.2018 (далее – «Договор») о нижеследующем:

1.Подписанием настоящего Соглашения стороны подтверждают, что Арендатор, начиная с 31 марта 2020 года  по 13 июля 2020 года включительно (далее – «Период») по независящим от Арендатора обстоятельствам, не может использовать арендуемое Помещение (далее – «Помещение») для осуществления розничной торговли в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли, установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2. Установить арендную  плату за период с 31 марта 2020 года по 13 июля 2020 года в следующем размере:

- за 31 марта 2020 года – 1 571 рубль 95 копеек;

- за апрель 2020 года – 48 730 рублей 50 копеек;

- за май 2020 года -  48 730 рублей 50 копеек;

- за июнь 2020 года - 48 730 рублей 50 копеек;

- за июль 2020 года (с 1 июля по 13 июля) – 20 435 рублей 37 копеек.

3. Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Новосибирской области режима повышенной готовности, введенного с 18 марта 2020 года в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 18.03.2020 № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области», Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку в отношении оплаты Постоянной составляющей Арендной платы за период с даты введения режима повышенной готовности по 30 сентября 2020г. на следующих условиях: 

• задолженность по Постоянной составляющей Арендной платы подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; 

• отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Новосибирской области в размере Постоянной составляющей Арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов Постоянной составляющей Арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Новосибирской области по 30 сентября 2020г. включительно;

• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Постоянной составляющей Арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

4. В связи с тем, что Арендатором до заключения настоящего Соглашения была оплачена Постоянная составляющая часть Арендной платы за  март 2020 года, апрель 2020 года, май 2020 года, июнь 2020 года,  июль 2020 года, август 2020 года, сентябрь 2020 года  в полном размере, на стороне Арендатора имеется переплата в размере 843 614 рублей 02 копейки (без НДС).

5.  Во всем остальном, что не предусмотрено условиями и/или положениями настоящего Соглашения, Стороны руководствуются условиями и/или положениями Договора и действующим законодательством РФ.

Стороны особо установили, что в случае противоречия условий и/или положений настоящего Соглашения другим условиям и/или положениям Договора, Стороны будут руководствоваться условиями и/или положениями настоящего Соглашения.

6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами и применяется к отношениям Сторон с 18 марта 2020 года.

7. Настоящее Соглашение составлено на русском языке в 2 (двух) подлинных экземплярах, идентичных по содержанию и имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Подписи сторон:

   Арендодатель:Арендатор:ООО «Капитал»                                                      ООО «Книжный Мегаполис»

ИНН 

<

***>                                                ИНН 

<

***>

ОГРН 

<

***>                                        ОГРН 

<

***>

_____________/ФИО3./                         ____________/Ручка А.А./»

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Т.В. Абаимова