АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-10995/2017

г. Владимир

4 мая 2018 года

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи                  Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, 600005, г. Владимир, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305332727600011, к администрации 

<

...>, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Плаза» (600000, 

<

...>), государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» (600000, 

<

...>), Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области (Владимир, Владимирская обл., пр. Ленина, 59, 600022), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, при участии представителей: от истца – ФИО3, по доверенности от 25.01.2018 №2, ФИО4, по доверенности от 25.01.2018 №2; от ответчика – ФИО5, по доверенности от 04.05.2017 № 01-17/38; от общества с ограниченной ответственностью «Плаза» – ФИО3, по доверенности от 25.01.2018 №2; от государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» – представитель не явился, извещен; от государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области – представитель не явился, извещен, в судебном заседании 23.04.2018 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы до 26.04.2018 до 16 час. 00 мин. и до 04.05.2018 до 10 час. 00 мин., установил:            

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – ИП ФИО2, Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации города Владимира (далее по тексту – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий  по договору аренды земельного участка от 07.06.2016 № 15585М, просил изложить в редакциях: 

- Пункт 2.1: на участке имеются: а) здания, строение, сооружения (есть); б) природные и историку культурные памятники (Зона с особыми условиями использования территории 33.22.2.43; 33.22.2.67; 33.22.2.65); в) многолетние насаждения – сведения отсутствуют. 

- Пункт 6.4.6: своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. 

- Пункт 8.1: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором (одним из арендаторов) обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки на условиях и порядке, предусмотренном разделом 5 договора. Основание статья 395 Гражданского кодекса российской Федерации. 

- Пункт 4 расчета арендной платы: ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель (пункт 4.2, 27 приложения СНД г. Владимира от 19.03.2008 № 57). Расчет производить в соответствии с прилагаемым планом, исходя из соотношения площади принадлежащих арендатору в собственности помещений в здании: 1) применить ставку 1,58 для исчисления арендной платы для частей участка под номерами: 33:22:032041:ЗУ1, площадью 1446 кв.м;  33:22:032041:ЗУ2, площадью 677 кв.м; 33:22:032041:ЗУ3, площадью 365 кв.м; 2) применить ставку 3,53 для исчисления арендной платы для части участка под номером: 33:22:032041:ЗУ4 площадью 2989 кв.м. 

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования и указал, что просит урегулировать разногласия в части определения размера арендной платы за земельный участок и изложить его в следующей редакции: «размер арендной платы за земельный участок устанавливается  пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая начисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания сооружения). ФИО2 уплачивает 137 480 руб. 26 коп. в квартал за 4121 кв.м, для содержания торгового-выставочного центра. Размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 48 724 706 руб. 48 коп. и ставки от кадастровой стоимости, не превышающей ставки земельного налога».

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Спор подлежит рассмотрению по существу исходя из уточненных исковых требований, суд урегулирует разногласия, возникшие между Администрацией и Предпринимателем, касающиеся определения размера арендной платы за земельный участок.   

В обоснование иска истец указал, что согласно расчету размера арендной платы Администрацией применяется ставка от кадастровой стоимости участка, учитывающего вид разрешенного использования участка, установленная пунктом 4.4 Решения Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участка, государственная собственность на которые не разграничена», в размере 3,53 % – «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м». Предприниматель пояснил, что площадь части участка, используемая им для содержания объектов капитального строительства, составляет 2989 кв.м;   площадь части участка, используемая им для стоянки автомобилей сотрудников и посетителей, 677 кв.м, площадь части участка, используемая им для сохранения объектов культурного наследия, 1811 кв.м. Соответственно, для указанных частей участка необходимо применять разные ставки - 3,53 и 1,58 (размещение гаражей и стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра и сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест).

В качестве правового обоснования требования в данной части истец сослался на статьи 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Также истец со ссылкой на пункты 1 и 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Закон Российской Федерации от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников  истории и культуры) народов Российской Федерации» указал, что законодательно установлено ограничение на приобретение им, как собственником объекта недвижимости, права собственности на земельный участок, на котором расположен объект археологического наследия.  Следовательно, в соответствии с принципом определения размера арендной платы, закрепленным с 12.08.2017 постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582  «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», а также пунктом 2.3 постановления Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 «О Порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области» размер арендной платы должен составлять - 1,5 % от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.2 и пункте 8 настоящего Порядка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Более того, ИП ФИО6 указывает, что в связи с нахождением в здании помещений, принадлежащих на праве оперативного управления третьему лицу, его право на приобретение земельного участка в собственность ограничено, он может быть предоставлен только в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, следовательно, также подлежит применению указанный принцип, установленный в Правилах № 582.   

Администрация требования не признала по мотивам, изложенным в отзывах от 23.11.2017 № 27-5-0/420, 24.01.2018 № 27-50/39, 26.02.2018 № 27-50/108.

В том числе Администрация со ссылкой на статью 445, пункт 2 статьи 446  Гражданского кодекса Российской Федерации указала, что разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.  Считает, что разногласия по договору возникли 15.12.2016, срок для урегулирования разногласий в судебном порядке истец 15.06.2017. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Плаза», государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Владимирской области», Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области.  

Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области в отзыве от 02.04.2018 № 701-01-13 и представитель в заседаниях суда пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 33:22:032041:11 по адресу: 

<

...>, расположен в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой древнего Владимира, XII-XVII в.в.», принятого на охрану законом Владимирской области «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения» от 08.10.1998 № 44-ОЗ и в соответствии с частью 3 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, внесен в государственный реестр объектов культурного наследия (регистрационный номер 33154029423006). 

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

ИП ФИО2 является собственником нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>:

- нежилые помещения реконструированного здания бывшего ресторана «Нерль» в торгово-выставочном центре, площадью 4187, 5 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права серии 33 АК № 172360);

- нежилые помещения общей площадью 1454, 3 кв.м (свидетельство от 17.06.2014 серия 33 АЛ № 838000). 

Данные нежилые помещения расположены в здании общей площадью 7757,3 кв.м, расположенном по адресу 

<

...>. 

Также в здании находятся помещения площадью 292,9 кв.м,  принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Плаза», помещения площадью 1822,6 кв.м, принадлежащие на праве собственности Владимирской области и на праве оперативного управления – Государственному учреждению «Управление административными зданиями администрации Владимирской области». 

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 33622:032041:11 площадью 5477 кв.м, с разрешенным использованием: содержание здания торгово-выставочного центра и кулинарного училища, расположенном по адресу: 

<

...>. 

07.06.2016 ИП ФИО2 обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка. 

Администрация 30.11.2016 направила Предпринимателю проект договора аренды земельного участка от 07.06.2016 № 15585М. 

ИП ФИО2 13.12.2016 в ответе (получен 15.12.2016) указал, что площадь земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для содержания объектов, расположенных на нем.  Площадь объектов, принадлежащих ФИО2 превышает 5000 кв.м, размер арендной платы должен определяться исходя ставок 3,53 % (для размещения объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м) для площади участка 2379 кв.м и 1,58 % для размещения гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра и  объектов археологического наследия. 

Администрация в письме от 13.01.2017 сообщила об отсутствии оснований для пересмотра порядка определения размера арендной платы. 

ИП ФИО2 31.03.2017 обратился в Администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, указав, что его площадь значительно превышает площадь, необходимую для содержания объектов капитального строительства, при этом часть участка  (примерно 383 кв.м) занята объектом культурного наследия – земляным валом XI-XII веков «Ивановский вал». 

Администрация в письме от 19.04.2017 № 24-10/1377 отказала в утверждении схемы расположения, указав, что: 1) проект раздела осуществлен без измененного остатка (в соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько участков, при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах); 2) каждый из образуемых участков расположен в двух территориальных зонах: О-1 «зона делового общественного и коммерческого назначения» и О-2 «зона размещения объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования», установленными правилами землепользования и застройки муниципального образования города Владимира, утвержденными решением Совета народных депутатов от 31.10.2011 № 183 (в соответствии с пунктом 7 статьи 11.9 земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон); 3) предлагаемый к разделу участок расположен в границах зоны охраны достопримечательного места регионального значения «исторический центр города Владимира» с режимами использования земель Р-2 и Р-4, установленными постановлением Губернатора Владимирской области от 31.12.2010 № 1407 «Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения «Исторический центр города Владимира», режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон». В соответствии с п.2.2.2 Приложения № 1 к выше указанному постановлению в границах охранной зоны Р-2 (для участков и кварталов, непосредственно связанных структурно, пространственно, композиционно с территорией объектов культурного наследия, основная площадь кварталов исторического цен-фа города Владимира) допустимый процент застройки в границах земельного участка составляет до 50%. Таким образом, земельный участок, формируемый для содержания объекта недвижимости, не соответствует предельным размерам участков, в отношении которых определены градостроительные регламенты; 4) образование земельных участков согласно представленной схеме раздела, также нарушает требования п.4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.  

29.08.2017 Предпринимателем направлены разногласия к договору аренды: расчет арендной платы в редакции арендодателя - ставка от кадастровой стоимости земельного участка,  учитывающая вид разрешенного использования земель (пункт 4.4. приложения СНД г Владимира от 19.03.2008 № 57) и расчет арендной платы в редакции Предпринимателя - ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель (п. 4.2, 27 приложения СНД г. Владимира от 19.03.2008 № 57). Расчет производить в соответствии с прилагаемым планом, исходя из соотношения площади принадлежащих арендатору в собственности помещений в здании: применить ставку 1,58 для исчисления арендной платы для частей участка под номерами: 33:22:032041:ЗУ1, площадью 1446 кв.м; 33:22:032041:ЗУ2, площадью 677 кв.м; 33:22:032041:ЗУ3 площадью 365 кв.м. Применить ставку 3,53 для исчисления арендной платы для части участка под номером: 33:22:032041:ЗУ4 площадью 2989 кв.м.

В обоснование площадей ИП ФИО2 приобщил проект схему раздела, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Единая служба недвижимости, кадастра и оценки «ПРОФИ».

06.09.2017 Администрация в письме № 27-10/2016 отклонила разногласия, со ссылкой на пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду пропуска разумного срока направления акцепта оферты (протокола разногласий). 

Возникшие разногласия при определении стоимости  платы за  земельный участок послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требование не подлежащим удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Разрешение судом данного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию, принятого судом условия договора.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что  в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Владимирской области, предоставленные в аренду без проведения торгов, установлен постановлением Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 «О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории владимирской области» (далее – Постановление № 969).

Ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающие вид разрешенного использования земель, утверждены решением Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Решение № 57).

В пункте 7 Постановления № 969 указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым  или измененным земельным участком, или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, размер арендной платы определяется по формуле: Ап = (Кс (кадастровая стоимость участка х Сф (ставка от кадастровой стоимости участка, учитывающая вид разрешенного использования земель) х Уи (коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год), /100/ Sзу (площадь земельного участка (кв.м)) х Sд (площадь доли арендуемого земельного участка(кв.м)), Sд = Sа (площадь используемого помещения (кв.м))/ Sзд (площадь здания (кв.м) х Sзу). 

Определение долей земельного участка с кадастровым номером 33622:032041:11 по проекту договора в редакции Администрации выполнен исходя из общей площади участка 5477 кв.м, совокупной площади литеров здания 7757,3 кв.м (площадь здания с литером А1-1454,3 кв.м, площадь здания с литером А1- 2140, 8 кв.м, площадь здания с литером А-4162 кв.м.), для Предпринимателя доля в здании торгового центра составила 5641, 8 кв.м соответственно, начисление арендной платы за 4121 кв.м в земельном участке общей площадью 5477 кв.м. 

В пунктах 4.2, 4.4 Решения № 57 утверждена ставка 3,53 %, подлежащая применению в отношении земельных участков, предназначенных для размещения  объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования, указанных в пунктах 4.5 - 4.92,24; для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Кроме того в пунктах 27, 4.2 данного решения утверждена ставка 1, 58 %, подлежащая применению в отношении земельных участков, предназначенных для хранения и изучения объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм; для размещения гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

В данном случае разрешенное использование спорного земельного участка содержание здания торгово-выставочного центра и кулинарного училища. 

1) Довод истца о том, что размер платы за участок может быть определен в соответствии с прилагаемым планом с применением различных ставок: для части участка 3,53 % (размещение объектов, предназначенных для продажи товаров) и для другой части 1,58% (для стоянки автомобилей и для сохранения и изучения памятников культурного, археологического наследия), отклоняется судом на основании нижеследующего.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды разрешенного использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними (пункты 1.2.3 части 1). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2). Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель). 

Виды разрешенного использования указаны в постановлении губернатора Владимирской области от 30.11.2016 № 1048 и делятся на семнадцать групп. 

Ни в  Постановлении № 969, ни в Решении № 57, не предусмотрено применение дифференцированной ставки от кадастровой стоимости земельного участка, отличной от группы вида разрешенного использования, установленной по данным кадастрового учета. 

2) Доводы Предпринимателя о том, что размер платы за земельный участок может быть установлен в размере  137 480 руб. 26 коп. в квартал за 4121 кв.м, , исходя их кадастровой стоимости земельного участка в размере 48 724 706 руб. 48 коп. и ставки от кадастровой стоимости, не превышающей ставки земельного налога, не принимается судом на основании нижеследующего. 

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ  размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 (далее – Постановление № 582) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены  абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В соответствии с пунктом 2.3 Постановления Губернатора Владимирской области  от 28.12.2007 №  969, в редакции от 12.12.2017,  также установлено, что арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Владимирской области, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере: 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.2 и пункте 8 настоящего Порядка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В  соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение» (пункт 1) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В пункте 3 статьи 39.20  ЗК РФ  установлено, что в случае, если помещение в здании, сооружении, расположенных на неделимом участке, принадлежит одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположено несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. 

Истец указывает, что так как в связи с нахождением в здании помещений, принадлежащих на праве оперативного управления третьему лицу, его право на приобретение земельного участка в собственность ограничено, он может быть предоставлен только в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.  

В Постановлении № 582 указано, что (пункт 4) Министерству экономического развития Российской Федерации разработать и утвердить до 01.01.2018 методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности. 

В соответствии с пунктом 4 Постановления № 582 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710).

В пункте 30 методических рекомендаций указано, что в целях применения принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление в собственность которых в собственность не допускается, при определении размера арендной платы за такие земельные участки. 

В данном случае, суд исходит из того, что ограничение права на приобретение земельного участка в собственность, поименованное в Постановлении № 582, должно быть продиктовано объективными предпосылками, не зависящими от субъективного статуса арендаторов земельного участка, в случае установления ограничения оборотоспособности самого земельного участка. 

Кроме того, касательно арендаторов, поименованных в пункте 3 статьи 9.20 ЗК РФ, действующее законодательство имеет прямую норму, регулирующую порядок определения размера арендной платы. 

Так подпунктом 4 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды с ли земельного участка в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, право на льготное исчисления размера арендной платы имеют государственные и муниципальные учреждения в случае предоставления последним как обладателям права оперативного управления на здание или помещения в нем, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков - по договору аренды, заключенному на основании статьи 39.20 ЗК РФ. Следовательно, ИП ФИО2, являющийся собственником нежилых помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, должен оплачивать арендную плату, исчисленную в общем порядке. 

Также истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 33:22:032041:11 расположен в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой древнего Владимира, XI-XVII вв.», следовательно, является ограниченным в обороте и не может быть приобретен в собственность. 

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 33:22:032041:11 действительно  расположен в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой древнего Владимира, XI-XVII вв.» (учетная карточка объекта, представляющего собой историко-культурную ценность от 12.01.2010;  акт комиссии по приемке объекта археологического наследия от 2011 года после проведения научно-исследовательских работ по сохранению объекта), принятого на охрану Законом Владимирской области «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения» от 08.10.1998 № 44-ОЗ и в соответствии с частью 3 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, внесен в государственный реестр объектов культурного наследия (регистрационный номер 33154029423006).

Так в соответствии с приложением № 2 к Закону Владимирской области  от 08.10.1998 № 44-ОЗ «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры» памятник «Культурный слой древнего Владимира, XII-XVII в.в» отнесен к перечню объектов недвижимости, объявленных памятниками археологии. 

28.04.2014 Приказом государственной инспекции по охране объектов культурного наследия № 257-01-05 утверждены границы территории объекта археологического наследия регионального значения «Культурный слой древнего Владимира, XII-XVII в.в», принятого на государственную охрану законом Владимирской области «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения» от 08.10.1998 № 44-ОЗ, согласно приложениям № 1 и № 2.

При этом суд приходит к выводу, что несмотря на нахождение спорного  участка в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой древнего Владимира, XI-XVII вв.»,  он не относится к участкам, ограниченным в оборотоспособности.

Согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ  оборотоспособность земли определяется законами о земле. 

В пункте 2 статьи 49 Федерального закона от 25.06.2012 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследи (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусмотрено, что объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. При этом в соответствии со статьей 5 Закона земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 94 ЗК РФ земли историко-культурного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий.

Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность (пункт 3 статьи 99 ЗК РФ). 

В пунктах 2 и 3 статьи 27 ЗК РФ установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим кодексом, федеральными законами.

Земельный кодекс Российской Федерации относит к землям, ограниченным в обороте, земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия (пункт 4 части 5 статьи 27 ЗК РФ).

Таким образом, законодатель предусмотрел возможность приобретения земельного участка, отнесенного к землям историко-культурного назначения, в собственность.  

На основании изложенного размер арендной платы за пользование земельным участком подлежит установлению пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания сооружения. При этом ФИО2 вносит арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка 48 724 706 руб. 48 коп., ставки от кадастровой стоимости 3,53 (пункт 4.4 приложения к Решению № 57 - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров), исходя из коэффициента уровня инфляции на 2018 год - 1,04), размер платы на день вынесения настоящего решения суда  составляет 1 345 913 руб. 52 коп. в год и 336 478 руб. 38 коп. в квартал. 

При этом суд считает необходимым указать, что размер кадастровой стоимости земельного участка на момент вынесения настоящего решения (04.05.2018) составляет 48 724 706 руб. 48 коп.

Решением Владимирского областного суда от 17.04.2018 по делу № 3а-190/2018 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:032041:11 площадью 5477 кв.м в размере рыночной стоимости 28 195 000 руб. по состоянию на 01.01.2016. 

Однако, по состоянию на 04.05.2018 данное решение не вступило в законную силу, в случае вступления решения в законную силу размер арендной платы подлежит определению  исходя из кадастровой стоимости земельного участка,  установленной решением Владимирского областного суда от 17.04.2018 по делу № 3а-190/2018  - 28 195 000 руб. 

При этом в соответствии с пунктом 10 Постановления №  969  размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не производится. 

Доводы Администрации о пропуске обращения в суд с рассматриваемым иском отклоняется судом на основании нижеследующего.  

Согласно пункту 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Суд установил, что срок на передачу указанных разногласий на рассмотрение суда не истек, истец обратился в суд с иском 16.10.2017,  разногласия к договору аренды направлены Предпринимателем 29.08.2017. При этом  только в письме от 19.04.2017 № 24-10/1377 Администрация отказала в утверждении схемы расположения, указав, что раздел участка не возможен. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49,  65, 70, 71, 110, 153, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требования индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать, изложив расчет арендной платы в редакции администрации г. Владимира: «размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 33:22:032041:11 площадью 5477 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>,  подлежит установлению пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания сооружения. ФИО2 вносит плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка  48 724 706 руб. 48 коп., ставки от кадастровой стоимости 3,53 %, исходя из коэффициента уровня инфляции на 2018 год - 1,04, размер арендной составляет 1 345 913 руб. 52 коп. в год и 336 478 руб. 38 коп. в квартал».

2. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                            З.В. Попова