АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5355/2020

г. Владивосток

01 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 октября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края  в составе судьи  Шохиревой С.Т., при ведении протокола/аудиозаписи секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации Партизанского муниципального района Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан-132» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: управление Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области,

о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды земельного участка № 507-Ю от 11.10.2013, № 515-Ю от 24.02.2014, 

при участи в заседании: 

от истца - представитель ФИО2, доверенность от 12.03.2020, паспорт, диплом;

от ответчика – не явились, извещены,

установил:

истец - администрация Партизанского муниципального района Приморского края (далее – администрация) обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан-132» (далее – ООО «Меридиан-132», общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 507-Ю аренды земельного участка от 11.10.2013, в размере 18198,55 руб., расторжении договора №507-Ю аренды земельного участка от 11.10.2013, взыскании задолженности по арендной плате по договору № 515-Ю от 24.02.2014 в размере 24 147,48 руб., расторжении договора №515-Ю земельного участка от 24.02.2014.

Определением суда от 06.04.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора управление Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области (далее – Россельхознадзор, управление).

Россельхознадзор поддержал требования администрации, сослался на выданное управлением предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 26.03.2019 № 01-25/1460 и акты осмотров земельных участков администрации. Полагает, что обществом допущены  нарушения требований земельного законодательства и условий договоров, выразившиеся в неиспользовании по целевому назначению земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик в отзыве на иск приводит в качестве доказательства вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского района от  03.08.2017 № А51-32836/2016 о взыскании задолженности с общества по спорным договорам за предыдущий период, оконченное исполнительное производство по данному решению, заявляет о пропуске истцом срока исковой давности по части требований и отрицает наличие задолженности. В данной связи, указывая на формальность актов проверки целевого использования, отсутствие факта привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения, полагает требования о расторжении договоров аренды не обоснованными документально и нормативно. Полагает требования подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Определением суда от 01.06.2020 дело назначено к рассмотрению в общем порядке искового производства.

В предварительном судебном заседании 29.06.2020 суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований  и принял уточненные требования, в соответствии с которыми истец просит суд: о взыскании 1053руб.30коп. задолженности по договору от 11.10.2013 № 507-Ю аренды земельного участка за период с 11.10.2013 по 31.12.2013; расторжении договора от 11.10.2013 № 507-Ю; о взыскании 5руб.23коп. задолженности по договору от 24.02.2014              № 515-Ю аренды земельного участка за период 01.01.2019 по 01.03.2019; расторжении договора от 24.02.2014 № 515-Ю.

В настоящем судебном заседании представитель истца настаивал на уточненных требованиях иска.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в его отсутствие.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что 11.10.2013 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор №507-Ю (далее – договор №507-Ю) аренды земельных участков общей площадью 149001 кв. м., для сельскохозяйственного производства-сенокошения, земли сельскохозяйственного назначения, сроком 07.10.2013 по 06.10.2023, в том числе:  

- площадью 94001 кв.м., кадастровый номер 25:13:020101:1342, местоположение: примерно в 11000 метрах от ориентира - вершина горы Фроловка - по направлению на юго-запад; 

- площадью 55000 кв.м. кадастровый номер 25:13:000000:219, местоположение: примерно в 21255 метрах от ориентира - вершина горы Фроловка - по направлению на юго-запад, 

Согласно п.п. 3.1, 3.2, 4.2.3 договора №507-Ю и приложения к договору «Расчет арендной платы» арендная плата вносится арендатором в размере 4470руб.39коп. ежегодно не позднее 1-го числа месяца следующего после даты заключения договора.

24.02.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор №515-Ю (далее – договор №515-Ю) аренды земельного участка: площадью 5000 кв.м., кадастровый номер 25:13:020211:1734, для размещения стоянки сельскохозяйственной техники, хоздвора, земли населенных пунктов, местоположение: примерно в 296 метрах от ориентира - дом по адресу: 

<

...> - по направлению на восток, сроком с 19.02.2014 по 18.02.2029.

Согласно п.п. 3.1, 3.2, 4.2.3 договора №515-Ю и приложения к договору «Расчет арендной платы» арендная плата вносится арендатором в размере 9600руб.01коп. ежегодно не позднее 1-го числа месяца следующего после даты заключения договора.

Как указывает истец, ответчик вносит арендную плату по договорам №507-Ю, №515-Ю с нарушением сроков обусловленных договором и не в полном объеме, образовалась задолженность в спорной сумме.

Согласно п.4.2.1, 4.2.2 договоров №507-Ю, №515-Ю арендатор обязан использовать землю в соответствии с целевым назначением, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель в порядке, установленным действующим законодательством.

В соответствии с п.6.1 договоров №507-Ю, №515-Ю по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает состояние земельного участка; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как указывает истец, администрацией в рамках осуществления земельного контроля проведены осмотры земельных участков по договорам №507-Ю, №515-Ю, по результатам выявлены существенные нарушения условий использований земельных участков на условиях договоров.

10.10.2019 арендатору направлены претензионные письма                              с требованием оплатить задолженность по договорам №507-Ю, №515-Ю и предложением расторгнуть договоры №507-Ю, №515-Ю, передать земельные участки арендодателю.

Изложенные обстоятельства, оставление претензионных писем без исполнения и без ответа, послужили причинами для обращения администрации в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, суд считает требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Рассмотрев заявление ответчика о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора, отклоняет его как противоречащий условиям договора №515-Ю, №507-Ю (п.п. 3.1, 3.2, 4.2.3 и приложения к договору) о сроках внесения арендной платы, в соответствии с которыми срок оплаты за 2019 го  по договору №515-Ю наступил 01.03.2020, а по договору №507-Ю согласно уточненным требованиям взыскивается задолженность за период с 11.10.2013 по 31.12.2013, задолженность за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 оплачена ответчиком по решению суда от 03.08.2017 по делу А51-32836/2016 в апреле 2018 года, согласно постановлению об окончании исполнительного производства. 

Кроме того, как следует из содержания пунктов 6.1 договоров, наличие задолженности более двух периодов подряд, является лишь одним из оснований для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, при этом тексты претензий содержат указания на выявленные нарушения по целевому использованию земель.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364, по смыслу п.8 ч. 2 ст.125, ч.7 ст. 126, п. 2 ч.1 ст.148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Вместе с тем, оставление ответчиком претензий без ответа и без исполнения как в части оплаты задолженности в полном объеме за спорный период (с учетом годового размера арендной платы), заявление ответчиком о пропуске срока исковой давности за период с 11.10.2013 по 31.12.2013, непредставление каких-либо доказательств устранения нарушений по целевому использованию земель, как на дату подачи иска, так и на дату вынесения решения, свидетельствует об отсутствии намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Доказательств, подтверждающих направление истцу ответа на претензию, совершения иных действий, направленных на мирное разрешение спора, как и уклонение истца от такого урегулирования, ответчиком также не представлено.

К дате вынесения решения судом срок рассмотрения претензий  истек, однако спор не урегулирован, доказательств обратного суду не представлено.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 ГК РФ, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей установленных земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой  определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Размер арендной платы согласован сторонами в договорах и приложениями к ним, спор по размеру ежегодного арендного платежа и сроке его внесения между сторонами отсутствует, таким образом у ответчика возникла обязанность по своевременному внесению арендной платы в силу статей 309, 614 ГК РФ, 69 ЗК РФ и в соответствии с условиями договора.

Фактическое использование арендованного имущества ответчиком по договорам №515-Ю, №507-Ю в спорный период подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. 

Вместе с тем, с учетом определенного истцом периода с 11.10.2013 по 31.12.2013 образования задолженности по договору от 11.10.2013 № 507-Ю, требования оцениваются с учетом общих положений ГК РФ об ограничении срока защиты гражданских прав.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №4 3 указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

С настоящим иском в суд истец обратился 24.03.2020 согласно оттиску штампа Почты России на конверте.

Таким образом, суд установил, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности по арендной плате с 11.10.2013 по 31.12.2013 по договору от 11.10.2013 № 507-Ю, с учетом условий договора о сроке внесения арендной платы и  требований статьи 202 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении  требования о взыскании 1053руб.30коп. задолженности по договору от 11.10.2013 № 507-Ю аренды земельного участка за период с 11.10.2013 по 31.12.2013 в связи с пропуском срока исковой давности.

Вместе с тем, судом установлено наличие задолженности по арендным платежам в размере 5руб.23коп. по договору от 24.02.2014              № 515-Ю аренды земельного участка за период 01.01.2019 по 01.03.2019.

Размер задолженности по договору № 515-Ю подтверждается материалами дела, в том числе расчетом истца, который ответчиком не опровергнут.

Поскольку доказательств оплаты задолженности по договору № 515-Ю ответчиком в нарушение статьи 65 АПК не представлено, исковые требования в данной подлежат удовлетворению в заявленной сумме 5руб.23коп. в силу статей 309,614 ГК РФ.

Удовлетворяя требования  истца о расторжении договоров №515-Ю, №507-Ю суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 2 ч.2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Как установлено п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу абз. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указано в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» установлено, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст. 452 ГК РФ).

Истец, заявляя требования о расторжении договора аренды, в подтверждение факта соблюдения претензионного порядка, ссылается на направленное в адрес ответчика письма от 10.10.2019 № 3105/8, № 3106/8.

В письмах от 10.10.2019 № 3105/8, № 3106/8  истец указывает на наличие задолженности по договору, приводя акты осмотра земельных участков, ссылается на нарушение арендатором условий договора по надлежащему использованию земельных участков и ссылаясь на земельное и гражданское законодательство, требует погасить задолженность в десятидневный срок и предлагает расторгнуть договор.

Как установлено судом претензионное письмо направлено истцом по адресу, указанному в договоре аренды земельного участка: ул. Комсомольская, д. 22, с. Владимиро-Александровское, Приморский край, 692962, который соответствует юридическому адресу ответчика, указанному в  выписке из ЕГРЮЛ, получено ответчиком.

Таким образом, судом установлено соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды земельного участка предусмотренного ст.ст. 452, 619 ГК РФ и в части взыскания задолженности.

Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статья 42 ЗК РФ обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Факт получения арендатором письменных предупреждений о необходимости исполнения обязательств в разумный срок (ст. 619 ГК РФ) судом установлен.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Факт нарушения арендатором обязательств по договорам, влекущий право арендодателя требовать его досрочного расторжения, судом установлен, поскольку арендатор не вносил арендную плату более двух сроков подряд на протяжении всего действия договоров.

Оплата задолженности по спорным договорам в рамках исполнительного производства по решению суда по делу №А51-32836/2016 за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 свидетельствует о систематическом нарушении арендатором обязательств и носит принудительный характер.

Положения статей 195, 196 ГК РФ и применение их судом по заявлению ответчика пресекают трехгодичный срок исковой давности для защиты истцом его права на получение арендных платежей от арендодателя  по договору в судебном порядке, а не свидетельствуют об отсутствии задолженности по арендным платежам.

Более того, актами осмотра земельных участков, представленными в материалы дела, подтверждаются доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий использования земельных участков согласованным сторонами в договоре, что существенно ухудшает состояние земельных участков; ведет  доказательств обратного ответчиком не представлено.

Так, из акта осмотра от 02.10.2019, следует, что земельный участок с кадастровым номером 25:13:000000:219 для сельскохозяйственного производства (сенокошения) не используется, следы проведения работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, проведения сенокошения и выпаса скота отсутствуют, земельный участок по всей площади зарос сорной растительностью (полынь, кустарник), составлен акт.

В акте осмотра от 01.10.2020 зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 25:13:020211:1734 для размещения стоянки сельскохозяйственной техники, хоздвора - не используется, участок не огорожен, по всей площади зарос деревьями, кустарником и сорной растительностью (полынь), на участке находятся остатки полуразрушенных железобетонных конструкций, куски полуразрушенного асфальтового покрытия, строения, хоздвор, стоянка сельскохозяйственной техники отсутствует.

При этом, доводы ответчика о формальности актов администрации и отсутствии доказательств о привлечении общества к административной ответственности, отклоняются судом, как документально не подтвержденные. 

Как указывал суд доказательств подтверждающих использование земельных участков по их целевому назначению ответчиком на дату вынесения судом решения в дело не представлено.

С учетом изложенного, суд считает, что отсутствие признаков неиспользования по прямому назначению земельного участка с кадастровым номером 25:13:020101:1342 (акт осмотра от 03.10.2019) не имеет правового значения, поскольку земельный участок с кадастровым номером 25:13:020101:1342 площадью 94001 кв.м., является лишь частью предмета договора аренды №507-Ю земельных участков общей площадью 149001 кв. м. Между тем судом установлено, что остальная часть арендованных по данному договору площадей 55000 кв.м. не используется ответчиком по назначению, что существенно ухудшает их состояние. 

В связи с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного законом, и длительным нарушением ответчиком обязательств по договору суд считает требования о расторжении договоров аренды, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-132» в пользу администрация Партизанского муниципального района Приморского края 5,23 руб. задолженности.

Расторгнуть договор №507-Ю аренды земельного участка от 11.10.2013, заключенный между администрацией Партизанского муниципального района Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Меридиан-132».

Расторгнуть договор №515-Ю аренды земельного участка от 24.02.2014, заключенный между администрацией Партизанского муниципального района Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Меридиан-132».

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-132» в доход федерального бюджета 12 010 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Шохирева С.Т.