АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-5434/2024

г. Краснодар

07 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>), ответчика – Дагестанского некоммерческого фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.11.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2025 по делу № А15-5434/2024, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Дагестанскому некоммерческому фонду капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – фонд) о взыскании 4 114 017 рублей 60 копеек убытков, из которых: 606 921 рубль стоимости восстановительного ремонта и 3 507 096 рублей 60 копеек упущенной выгоды.

Решением от 29.11.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.03.2025, в удовлетворении исковых требований отказано. Руководствуясь частями 6 и 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), письмом Минстроя России от 27.02.2018 № 7026-АС/08 «Об определении видов ремонта», отчетом об оценке ООО «ИМА-КОМ»от 02.04.2024 № 110/24, суды пришли к выводу о том, что состояние объекта на момент освобождения арендатором было в пределах естественного износа, обязательств по возврату объекта в лучшем состоянии, чем на момент принятия, договором на арендатора не возлагалось, ввиду чего оснований для взыскания с фонда расходов на проведение текущего ремонта помещений не имеется. В части взыскания упущенной выгоды суды, со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), указали на отсутствие оснований полагать, что фонд уклонялся от возврата спорных нежилых помещений. По делу установлено и предпринимателем не оспорено, что арендодатель отказывался подписывать акт приема-передачи арендованных помещений до проведения арендатором текущего ремонта. Совокупности обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, суды не усмотрели.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение от 29.11.2024 и апелляционное постановление от 12.03.2025, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что мнение эксперта относительно отнесения выявленных в ходе осмотра объекта дефектов к косметическим, не может иметь значения для разрешения спора. Вопрос, являются ли выявленные дефекты косметическими или относятся к текущему ремонту, должен решаться судом. Ссылка судов на «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446), не допустима, поскольку согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Требования к офисному помещению иные, чем к жилым помещениям. Положения части 2 статьи 616 Гражданского кодекса, а также пункта 2.3.8 договора аренды от 09.10.2020 № 025-еп-2020 предусматривают обязанность арендатора за свой счет производить текущий ремонт помещений. Согласно письму Минстроя России от 27.02.2018 № 7026-АС/08 «Об определении видов ремонта» к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявленных в ходе повседневной эксплуатации объекта. Нормальное состояние, указанное в акте от 09.10.2020, недостаточно для того, чтобы судить о степени износа стен за время эксплуатации помещений. Согласно условиям договора аренды арендатор обязан передать помещения по акту, однако, фонд фактически оставил объект, отказавшись от исполнения своих обязательств.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы данного дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты отмене (изменению) не подлежат, исходя из следующего.

Как установили судебные инстанции, предприниматель (арендодатель) и фонд (арендатор) заключили договор от 09.10.2020 № 025-еп-2020 аренды нежилых помещений площадью 800 кв. м, расположенных по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Ярагского, 124 (т. 1, л. д. 30 – 34).

Пунктом 2.3.8 названного договора установлено, что арендатор обязан содержать объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, своевременно за свой счет производить текущий ремонт помещений.

Согласно пункту 2.3.14 договора арендатор обязан передать помещение при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа, в полной сохранности, со всеми разрешенными арендодателем перестройками.

На основании пункта 3.1 договора ежемесячная арендная плата за помещения составляет 360 000 рублей в месяц, исходя из расчета 450 рублей за 1 кв. м, может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, начиная с 01.01.2021.

Срок действия указанного договора установлен с 19.10.2020 по 18.10.2025 (пункт 4.1 договора).

Как указано в пункте 4.5 договора аренды, любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, направив другой стороне письменное уведомление в срок за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения.

По акту приема-передачи нежилых помещений от 09.10.2020 объект аренды передан фонду (т. 1, л. д. 35).

Письмом от 08.06.2023 арендодатель направил арендатору уведомление о намерении расторгнуть договор в случае, если последний не согласится на увеличение арендной платы с 450 рублей до 1300 рублей за 1 кв. м. В ответ на данное сообщение фонд письмом от 05.07.2023 сообщил предпринимателю о согласии на повышение арендной платы до 600 рублей за 1 кв. м.

Не согласившись с предложенной арендатором ценой, арендодатель письмом от 14.07.2024 предложил расторгнуть договор аренды досрочно.

Письмом от 04.08.2023 фонд сообщил предпринимателю о согласии на досрочное расторжение договора аренды непосредственно после заключения арендодателем договора аренды с другим арендатором.

31 декабря 2023 года фонд освободил занимаемые им помещения, предложив предпринимателю подписать акт возврата. Предприниматель акт возврата помещений не подписал, ссылаясь на необходимость проведения фондом текущего ремонта.

Фонд 05.02.2024, 26.03.2024 также неоднократно направлял в адрес собственника акт возврата помещений заказной почтой с уведомлением, однако акт возврата адресатом не подписан по мотиву невозможности сдачи в аренду помещений без проведения текущего ремонта (т. 1, л. 

<

...>).

Согласно отчету ООО «ИМА-КОМ» от 02.04.2024 № 110/24, подготовленному вне судебного процесса, стоимость ремонтных работ составила 606 921 рубль.

Полагая, что в результате не проведения фондом текущего ремонта помещений, предприниматель лишен возможности сдачи их в аренду другим лицам, ссылаясь на причинение убытков в размере стоимости текущего ремонта (606 921 рубль) и неполученного дохода с 01.01.2024 по 07.05.2024 (3 507 096 рублей 60 копеек, из расчета 800 кв. м по 900 рублей за 1 кв. м), предприниматель обратился в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). Одним из способов защиты нарушенных гражданских прав является возмещение убытков (абзац девятый статьи 12 данного кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из норм статьи 655 Гражданского кодекса следует, что при прекращении договора аренды здания (сооружения) указанные объекты должны быть возвращены арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение любой из сторон договора от подписания документа о передаче здания (сооружения) рассматривается как отказ, соответственно, арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендодателя – от принятия имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендатор не может считаться просрочившим обязательство по возврату имущества из аренды в случае уклонения арендодателя от принятия имущества из аренды.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) сформулирован правовой подход, согласно которому акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.

Понятие убытков раскрывается в статье 15 Гражданского кодекса. Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

В соответствии с выводами, изложенными в отчете об оценке ООО «ИМА-КОМ» от 02.04.2024 № 110/24, в ходе осмотра оценщиком не было выявлено каких-либо эксплуатационных дефектов, которые могли бы послужить основанием для учета износа (устаревания); физический износ элементов отделки исследуемого помещения был незначителен и применятся оценщиком как 0% (т. 1, л. д. 63).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, включая отчет об оценке ООО «ИМА-КОМ» от 02.04.2024 № 110/24, суды указали, что состояние объекта на момент освобождения арендатором находилось в пределах естественного износа, обязательств по возврату объекта в лучшем состоянии, чем на момент принятия помещений, договором на арендатора не возложено, поэтому оснований для взыскания с фонда убытков в виде стоимости текущего ремонта не имеется. Относительно упущенной выгоды судебные инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса, указали, что именно собственник помещений отказывался подписывать акт приема-передачи объекта из аренды, поэтому оснований для взыскания упущенной выгоды в виде арендной платы, не полученной вследствие того, что помещение находилось в пользовании фонда, суды не усмотрели.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.11.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2025 по делу № А15-5434/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина