АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск                                                                      

10.03.2025                                                                  Дело № А62-10055/2024

                          Резолютивная часть решения оглашена 10.03.2025

                                   Полный текст решения изготовлен 10.03.2025

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповым А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Континент" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании расторгнутым договора аренды и возврате земельного участка

при участии:

от истца: ФИО1- представитель по доверенности, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика: ФИО2- представитель по доверенности, паспорт, диплом; ФИО3- представитель по доверенности, паспорт, диплом;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Континент" (далее по тексту – Общество, ответчик) о признании расторгнутым с 03.10.2024 договора аренды земельного участка от 09.08.2023 № 858/н и обязании передать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 площадью 12 136 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (уточненный иск от 08.11.2024).

В обоснование заявленных требований Администрация указала следующее.

09.08.2023 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 858/н, в соответствии с которым Обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 площадью 12 136 кв.м. из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), участок предоставлен сроком с 09.08.2023 по 09.12.2059 (далее – договор аренды).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлена обязанность лиц, являющихся правообладателями земельных участков, своевременно приступить к их использованию.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:4 (путем его раздела), который был предоставлен для многоэтажной жилой застройки в аренду по договору от 09.10.2010 №1229/з.

Таким образом, по мнению Администрации, у Общества с учетом указанной нормы земельного законодательства в отношении участка сохраняются обязательства, предусмотренные первоначальным договором аренды от 09.10.2010 № 1229/з.

Однако в ходе обследования участка сотрудниками муниципального земельного контроля 11.07.2024 установлено, что на участке произрастает большое количество деревьев, кустарников и высокорослой травы. Земельный участок не огорожен.

Таким образом, по мнению Администрации, в течение 14 лет участок не используется в целях его предоставления по договору – для многоэтажного строительства, действующего разрешения на строительство не имеется.

В соответствии с пунктом 4.4.9 договора при его прекращении арендатор обязан привести участок в состояние не хуже первоначального и сдать по акту приема - передачи.

28.08.2024 Администрацией города Смоленска в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ направлено в адрес ответчика уведомление № 7/19/640-исх о прекращении вышеназванного договора по истечении тридцати дней с момента получения ответчиком уведомления, в котором предложено привести участок в состояние пригодное для дальнейшего использования (не хуже первоначального) и сдать по акту приема - передачи.

Согласно почтовой квитанции о вручении № 97060-5 уведомление получено ответчиком 02.09.2024.

Таким образом, договор аренды считается расторгнутым с 03.10.2024.

Однако до настоящего времени ответчик не сдал по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1952, запись об аренде в ЕГРН не снята.

На основании изложенного Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором предъявленные требования не признаны со ссылкой на то обстоятельство, что в соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ Администрация не имеет права на односторонний отказ от договора аренды, указанный договор может быть расторгнут исключительно в судебном порядке при существенном нарушении арендатором условий договора; Общество выполняет все меры по последовательному и поэтапному освоению земельного участка, которые требуют длительных временных и существенных финансовых затрат; срок освоения земельного участка договором аренды не предусмотрен.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд пришел к следующему выводу. 

Как следует из материалов дела, договор аренды от 09.08.2023 № 858/н заключен на срок с 09.08.2023 по 09.12.2059; предметом договора является долгосрочная аренда (более 5 лет) земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1952, площадью 12 136 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

При этом пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке прекратить договор по основаниям, предусмотренным статьей 46 ЗК РФ.

Вместе с тем указанный пункт договора аренды является ничтожным в связи со следующим.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно положениям пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

При этом положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 619 ГК РФ. 

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения: только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, следовательно, односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен, в связи с чем пункт 4.1.1 договора аренды, предусматривающий право арендодателя на односторонний отказ от договора является ничтожным.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2023 № 305-ЭС23-12550.

Доказательств существенных нарушений арендатором условий договора аренды истцом суду не представлено. 

В уведомлении о расторжении договора от 26.08.2024 (т. 1 л.д. 25) имеется ссылка только на обязанность арендатора своевременно приступить к использованию земельного участка в соответствии с установленным видом его использования. При этом какой-либо разумный срок в целях устранения, по мнению Администрации, имеющегося нарушения не установлен, что не соответствует положениям части 3 статьи 619 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен на срок до 09.12.2059 для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка.

В соответствии с положениями статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

При этом под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка, под использованием земельного участка понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Условиями заключенного сторонами договора аренды срок освоения земельного участка не предусмотрен, при этом при рассмотрении дела ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что в данном случае целевое использование земельного участка зависит от определенных обстоятельств, предшествующих непосредственной стадии строительства жилого дома.

ООО СЗ «Континент» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:4 на основании заключенного с ООО «Регионстройндустрия» договора от 03.02.2023 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.12.2010 № 1229/з (вид разрешенного использования - для размещения жилых домов и объектов общественно-делового назначения). Согласно п.2.1 вышеуказанного договора аренды земельного участка срок аренды установлен по 09.12.2059.

В соответствии с утвержденным постановлением Администрации города Смоленска от 30.10.2020 № 2381-адм Проектом планировки и межевания Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в городе Смоленске, в 2023 году земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:4 был разделен с сохранением исходного земельного участка в измененных границах и с измененной площадью - 10018 кв.м., в связи с чем дополнительным соглашением от 15.09.2023 в договор аренды от 09.12.2010 №1229/з внесены изменения в предмет договора в части площади земельного участка.

В результате раздела указанного земельного участка с сохранением исходного были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952, 67:27:0020458:1953, 67:27:0020458:1954 и 67:27:0020458:1955 (Схема границ земельных участков, образованных при разделе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:4 т. 1 л.д. 128). 

Указанным земельным участкам в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории установлен вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

На земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020458:4, сохраненном в измененных границах, располагается улица города Смоленска «Рабочий путь».

На основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.08.2023 №858/н, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 был предоставлен ООО СЗ «Континент» сроком по 09.12.2059 для использования в целях многоэтажной застройки (высотной застройки).

В свою очередь, в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 Обществом проводится планомерная последовательная работа по его использованию в соответствии с видом разрешенного использования (размещение жилых домов и объектов общественно-делового назначения).

ООО СЗ «Континент», а также предыдущим правообладателем вышеуказанного земельного участка ООО «Регионстройнндустрия», были осуществлены и продолжают в настоящее время осуществляться мероприятия, требующие длительных временных и существенных финансовых затрат, предусмотренные действующим градостроительным и земельным законодательством РФ, направленные на освоение арендованных земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

Несмотря на истечение с момента заключения спорного договора аренды незначительного срока (один год), Обществом были осуществлены н продолжают в настоящее время осуществляться мероприятия, предусмотренные действующим градостроительным и земельным законодательством РФ, направленные на освоение арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а именно:

- за счет собственных средств и по инициативе ООО СЗ «Континент», разработан проект планировки н проект межевания территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске, в состав территории которого в том числе включены земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020458:4, 67:27:0020458:1952. Проект планировки и межевания территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленске был утвержден постановлением Администрации города Смоленска от 30.10.2020 №2381-адм. Впоследствии в связи с необходимостью учета архитектурных решений строящихся многоквартирных домов, осуществления выдела частей земельных участков для каждого многоквартирного дома с учетом очередей строительства ООО СЗ «Континент» инициировано внесение изменений в утвержденный проект планировки и межевания территории, в связи с чем постановлением Администрации города Смоленска от 24.03.2021 № 592-адм ООО СЗ «Континент» разрешено за собственный счет осуществить подготовку проекта внесения изменений в проект межевания территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленске. Разработанные ООО СЗ «Континент» проекты внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленска были утверждены постановлением Администрации г. Смоленска от 09.11.2022 № 3244-адм.

- за счет собственных средств арендатором осуществлено строительство инженерных сетей для обеспечения коммунальными ресурсами многоквартирных домов, планируемых к строительству Обществом, в том числе на арендованных земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952. 67:27:0020458:1953 и 67:27:0020458:1955, а именно построены необходимые сети газоснабжения: газопровод высокого давления (кадастровый номер 67:00:0000000:23601), газопровод среднего и низкого давления (кадастровый номер 67:27:0020458:1784), водопровод (кадастровый номер 67:27:0020458:1393), а также сети хозяйственно-бытовой канализации (кадастровые номера 67:27:0000000:2889, 67:27:0020458:1391).

В настоящее время построенные сети водопровода с кадастровым номером 67:27:0020458:1393 и сети канализации с кадастровым номером 67:27:0020458:2889 безвозмездно переданы в собственность города Смоленска, о чем свидетельствуют записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Стоимость построенной инженерной инфраструктуры составляет ориентировочно 300 млн.руб.

- для исключения возможности расположения на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952, 67:27:0020458:1953, 67:27:0020458:1954 и 67:27:0020458:1955 объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия, ООО СЗ «Континент 16.02.2024 был направлен соответствующий запрос в Главное управление Смоленской области по культурному наследию. Согласно поступившему ответу от 04.03.2024 №556/03 на указанных земельных участках объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия отсутствуют, а земельные участки расположены вне утвержденных границ территорий, зон охраны, защитных зон объектов культурного наследия.

На земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 Обществом также осуществлены подготовительные работы для строительства многоквартирного дома, в частности: в соответствии с заключенными договорами от 28.05.2024, от 21.05.2024 на проведение инженерно-геодезических и инженерно-экологических изысканий проведены изыскательские работы.

На основании направленного в адрес Администрации города Смоленска заявления от 08.09.2023      Обществом получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 от 14.09.2023 № РФ-67-2-02-0-00-2023-8099.

Во исполнение заключенного договора на проведение инженерно-экологических изысканий Обществом получен Технический отчет от 25.05.2024 о выполнении инженерно-экологических изысканий по объекту: «Многоэтажная жилая застройка, расположенная на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951,          67:27:0020458:1952, 67:27:0020458:1953, 67:27:0020458:1954 и 67:27:0020458:1955, согласно которому указанные земельные участки полностью соответствуют экологическим требованиям, установленным для строительства жилых объектов.

На основании заключенного договора на выполнение проектных работ от 10.06.2024 № 104/2024-12 ведется разработка проектной документации на многоквартирный дом № 10.

04.12.2024 Обществом получено положительное заключение экспертизы на предмет оценки результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (дом № 10 по генплану).

12.12.2024 заключен договор на проведение государственной экспертизы.

20.02.2025 Обществом получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации на многоквартирный жилой дом № 10 на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020458:1952.

Кроме того, во исполнение проводимой Правительством Российской Федерации политики о комплексном подходе к застраиванию территорий по инициативе Общества между Администрацией и ответчиком заключен договор № 12 от 27.12.2024 о комплексном развитии территории в отношении территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе, площадью 229 805 кв.м., включающей в себя спорный земельный участок. 

Вышеизложенные мероприятия свидетельствуют о том, что Общество принимает все необходимые меры по последовательному и поэтапному освоению арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт освоения Обществом земельного участка. 

Доказательств иного Администрацией не представлено.

На основании изложенного, при рассмотрении дела суд не установил обстоятельств, позволяющих удовлетворить предъявленные требования, в связи с отсутствием доказательств существенного нарушения условий договора со стороны арендатора и, соответственно, отсутствием права Администрации на односторонний отказ от договора аренды с требованием об освобождении арендатором земельного участка.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Администрации города Смоленска отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья                                                                          В.В. Красильникова