АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

21 марта 2019 года

Дело № А33-23051/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 марта 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 21 марта 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имущество в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 2466222186, ОГРН 1092468031479, г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Транспортные-Линии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о взыскании задолженности и пени,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Транспортные-Линии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г.Красноярск)

о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы,

в присутствии:

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва: ФИО1 – представителя по доверенности от 20.11.2018, 

от общества с ограниченной ответственностью «Транспортные-Линии»: Молочной Н.И. – представителя по доверенности от 06.07.2018,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО2,

установил:

Российская Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имущество в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Транспортные-Линии» (далее – ООО «Транспортные-Линии») о взыскании 72 346 руб. 17 коп. долга по договору аренды от 25.01.2016 № 2629 за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, 92 482 руб. 59 коп. пени за период с 11.01.2017 по 31.08.2018.

Определением от 20.09.2017 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства. Определением от 10.11.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

Общество с ограниченной ответственностью «Транспортные-Линии» обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды № 2629 от 25.01.2016, оформленную уведомлением от 21.02.2017 № 03-56/05/1499.

Определением от 12.12.2017 принято к производству арбитражного суда встречное исковое заявление.

Представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва поддержал ходатайство об уменьшении размера исковых требований, просит взыскать с ООО «Транспортные-Линии» 71 769 руб. 23 коп. долга за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, 33 740 руб. 65 коп. пени за период с 11.01.2017 по 31.08.2018.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшение размера исковых требований принято судом.

Представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва встречный иск не признал, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не поддержал.

Представитель ООО «Транспортные-Линии» возражал против удовлетворения иска, поддержал встречный иск, представил заявление о распределении судебных расходов на ООО «Транспортные-Линии».

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

В соответствии с протоколом о рассмотрении заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности от «13» января 2016г. № 161215/0003547/03/01 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (правопредшественник Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имущество в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва, арендодатель) и ООО «Транспортные линии» (арендатор) заключили договор аренды от 25.01.2016 № 2629, согласно пункту 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество федеральной собственности: нежилое здание (РНФИ П12250002371 от 15.04.2009) общей площадью 396,1 кв. м с земельным участком (к.н 24:52:0011001:3) общей площадью 7200,0кв.м (РНФИ П11250002143 от 14.04.2009), расположенные по адресу: 

<

...> (далее - объект). Копия выписки из ЕГРОКС на нежилое здание и копия кадастрового паспорта земельного участка от 20.03.2014 № 24/14-174754 являются неотъемлемой частью договора (приложение №1).

Пунктом 1.3. договора предусмотрен срок действия договора аренды: 5 лет, с 25 января 2016 года по 24 января 2021 года. При условии выполнения условий договора аренды, срок действия договора может быть продлен.

В силу пункта 2.1. договора за аренду объекта арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере - 16154,08 руб. 08 коп. без учета НДС. Расчет арендной платы приведен в приложении №3 к договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.2. договора арендная плата вносится ежемесячно до 10-числа оплачиваемого месяца на счет федерального бюджета.

Размер арендной платы подлежит ежегодному однократному изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления об изменении размера (ставки) арендной платы, определенного на основании отчета об оценке объекта. При этом размер арендной платы считается измененным с даты, экспертизы отчета, проведенной уполномоченным органом - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, независимо от даты получения уведомления арендатором (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.4. договора положения об изменении размера арендной платы, изложенные в п.2.3. договора являются согласованными сторонами положениями о порядке изменения размера арендной платы на весь период действия договора, в связи с чем, не требуется составление и подписание дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы. Изменение размера арендной платы в соответствии с порядком, определенным в п.2.3 договора, не является изменение условий договора.

Согласно пункту 4.2. договора за нарушение арендатором срока внесения арендной платы, установленного договором, арендатор обязан уплатить начисленную арендодателем пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с пунктом 5.3. договора условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативно-правовым актом Российской Федерации с момента вступления в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

В силу пункта 6.4. договора все споры или разногласия, возникающие между сторонами в связи с договором, разрешаются путем переговоров между сторонами. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров споры рассматриваются в Арбитражном суде Красноярского края.

По акту приема-передачи от 25.01.2016 объект аренды передан арендодателем арендатору.

В соответствии с отчетом от 23.12.2016 № 23.12.2016-1, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Красноярская федерация оценщиков», рыночная стоимость имущественного права пользования нежилым зданием с земельным участком, расположенным по адресу: Россия, 

<

...>, по состоянию на 19.12.2016 составляет 408775 руб. в год без учета НДС.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 21.02.2017 № 03-56/05/1499 сообщило ООО «Транспортные-Линии», что на основании отчета от 23.12.2016 № 23.12.2016-1 «Определение рыночной стоимости имущественных прав пользования федеральным имуществом», размер арендной платы с 16.02.2017 составляет 408775 руб. 20 коп. в год без учета НДС. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Согласно расчету арендная плата составляет 408775 руб. 20 коп. в год без учета НДС, 482354 руб. 74  коп. в год с учетом НДС, 34064 руб. 60 коп. в месяц без учета НДС, 40196 руб. 23 коп. в месяц с учетом НДС. Уведомление ООО «Транспортные-Линии» получено 03.03.2017, что подтверждается почтовым уведомлением № 66000913394483.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости от 01.11.2017, составленному индивидуальным предпринимателем ФИО3, рыночная стоимость арендной платы за использование объекта недвижимости, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, по состоянию на 16.12.2016 составляет 202 772 руб. в год, в том числе НДС. 

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва направил в адрес ООО «Транспортные-Линии» претензию от 24.03.2017 № 03-56/05/2367 с требованием оплатить 73 842 руб. 44 коп. долга и 4 333 руб. 85 коп. пени (почтовая квитанция от 27.03.2017). 

Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды 25.01.2016 № 2629 не исполняются, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с ООО «Транспортные-Линии» 71 769 руб. 23 коп. долга за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, 33 740 руб. 65 коп. пени за период с 11.01.2017 по 31.08.2018.

Полагая, что изменение арендной платы, произведенное ответчиком в одностороннем порядке, является недействительной сделкой, истец со ссылкой на статью 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Определением от 16.04.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» ФИО4.

По результатам проведения экспертизы экспертом составлено заключение от 25.05.2018 № 14-2018, в котором даны следующие ответы на поставленные вопросы:

- отчет № 23.12.2016-1 от 23.12.2016 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком;

- рыночная стоимость имущественного права аренды нежилого здания общей площадью 396,1 кв.м. с земельным участком (кадастровый номер 24:52:0011001:3) общей площадью 7200 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> по состоянию на 19.12.2016 без учета стоимости коммунальных услуг и НДС составляет 23 000 руб. в месяц.

Согласно информационному расчету (с учетом размера арендной платы, установленной в судебном экспертном заключении) Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва за период с 01.01.2017 по 31.08.2017 размер арендной платы составил 172 640 руб. 70 коп., размер пени за период с 11.01.2017 по 31.08.2018 – 79 458 руб. 53 коп. 

ООО «Транспортные-Линии» оплатило 172 640 руб. 70 коп. долга за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, что подтверждается платежными поручениями от 06.08.2018 № 21 на сумму 15 308 руб. 16 коп., от 06.08.2018 № 20 на сумму 18 511 руб. 11 коп., от 06.08.2018 № 22 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 23 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 24 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 25 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 26 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 27 на сумму 23 000 руб., от 27.12.2018 № 92 на сумму 576 руб. 94 коп., от 13.03.2019 № 147 на сумму 244 руб. 49 коп.

ООО «Транспортные-Линии» оплатило 79 458 руб. 53 коп. пени за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, что подтверждается платежными поручениями от 06.08.2018 № 21 на сумму 3 413 руб. 72 коп., от 06.08.2018 № 29 на сумму 3 739 руб. 24 коп., от 06.08.2018 № 30 на сумму 4 002 руб., от 06.08.2018 № 31 на сумму 3 289 руб., от 06.08.2018 № 32 на сумму 2 599 руб., от 06.08.2018 № 33 на сумму 1 886 руб., от 06.08.2018 № 34 на сумму 1 196 руб., от 06.08.2018 № 35 на сумму 483 руб., от 27.12.2018 № 94 на сумму 58 726 руб. 94 коп., от 13.03.2019 № 148 на сумму 123 руб. 63 коп.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключенный между сторонами договор от 25.01.2016 № 2629 является договором аренды, и правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из основания изменения размера арендной платы сторонами предусмотрен отчет об оценке объекта.

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Уведомление от 21.02.2017 № 03-56/05/1499 является односторонней сделкой, направленной на изменение размера арендной платы по договору аренды.

В обоснование увеличение ставки арендной платы Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва сослалось на определение размера арендной платы на основании отчета от 23.12.2016 №23.12.2016-1 «Определение рыночной стоимости имущественных прав пользования федеральным имуществом». Согласно указанному отчету ежемесячный размер арендной платы без учета НДС составляет 40 196 руб. 23 коп.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Поскольку переданное истцу по рассматриваемому договору аренды имущество (нежилое здание с земельным участком) относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного имущества устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

В настоящем деле ООО «Транспортные-Линии» по основному иску не оспаривает наличия в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличия у ответчика правомерной возможности воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, истец не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на недостоверность данной величины арендной платы, установленной отчетом от 23.12.2016 №23.12.2016-1.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 указанного Информационного письма говорится, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы арбитражный суд определением от 16.04.2018 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» ФИО4

По результатам проведения экспертизы экспертом составлено заключение от 25.05.2018 № 14-2018, в котором даны следующие ответы на поставленные вопросы:

- отчет № 23.12.2016-1 от 23.12.2016 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком;

- рыночная стоимость имущественного права аренды нежилого здания общей площадью 396,1 кв.м. с земельным участком (кадастровый номер 24:52:0011001:3) общей площадью 7200 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> по состоянию на 19.12.2016 без учета стоимости коммунальных услуг и НДС составляет 23 000 руб. в месяц.

Из содержания экспертного заключения следует, что отчет № 23.12.2016-1 от 23.12.2016 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки «общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) в редакции указанных норма на дату проведения оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком по следующим основаниям:

- в отчете об оценке не указаны местонахождение оценщика, балансовая стоимость объектов оценки;

- отсутствует раздел с указанием перечня документов;

- использована недействующая согласно ФСО терминология (анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, восстановительная стоимость, функциональный износ, внешний износ);

- в задании на оценку не указаны имущественные права, вид определяемой стоимости, а также отсутствуют допущения, установленные заказчиком;

- в основных фактах и выводах отсутствуют показатели стоимости объектов оценки;

- анализ рынка объектов оценки отсутствует.

Кроме того, при проверке достаточности и достоверности используемой в отчете об оценке информации установлено, что информация, использованная для проведения расчетов, противоречит требованиям достоверности и достаточности (ФСО № 3). Не указаны источники данных о состоянии объектов-аналогов. Отсутствует обоснование выбора аналогов помещений в случае оценки здания.

Использование дополнительной информации в случае ее отклонения от указанной в Отчете может привести к существенному изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете.

При применении сравнительного подхода оценщиком допущены следующие нарушения: 

- не обосновано состояние объектов-аналогов;

- не обоснована величина поправки на состояние;

- не обосновано отсутствие корректировок на дату оценки для аналогов, предложения которых представлены в предыдущем к дате оценки квартале;

- не обосновано принятие для оценки права аренды здания с земельным участком в качестве аналогов встроено-пристроенных помещений;

- поправка на торг принята для ненадлежащего типа объектов (офисно-торговых, в то время как объект аренды - гараж).

Выводы, изложенные в экспертном заключении, подписаны экспертом, однозначны, не содержат противоречий. Основания для сомнения в выводах независимого эксперта отсутствуют, заключение эксперта является надлежащим, допустимым и достоверным доказательством по делу.

С учетом изложенного, недостоверность величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды – нежилым зданием с земельным участком, установленного отчетом об оценке недвижимого имущества №23.12.2016-1 от 23.12.2016 подтверждена материалами  дела и иными доказательствами не опровергнута.

Недостоверность отчета, на котором основано направленное Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае ООО «Транспортные-Линии» уведомление от 21.02.2017 № 03-56/05/1499 об одностороннем изменении величины арендной платы свидетельствует о недействительности указанной односторонней сделки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В данном случае, очевидно, что необоснованно завышенная величина арендной платы нарушает права и законные интересы арендатора, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) лишает его возможности получать какую-либо прибыль от осуществления деятельности по использованию объекта аренды.

В силу требований пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, при этом статьей 2 ГК РФ установлено, что правоотношения участников гражданского оборота основано на равенстве автономии воли и имущественной самостоятельности. Предпринимательская деятельность участников осуществляется на свой страх и риск, направлена на получение прибыли от пользования имуществом.

С учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 25.01.2013 № 13 (пункт 21) - в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. При этом, даже при наличии права одностороннего изменение арендной платы, согласно п. 22, изменение размера арендной платы не может быть увеличено непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд приходит к выводу о признании недействительным одностороннего увеличения арендодателем арендной платы по договору аренды от 25.01.2016 № 2629, путем направления Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имущество в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва ООО «Транспортные-Линии» уведомления о повышении размера арендной платы от 21.02.2017 № 03-56/05/1499 в связи с недостоверностью отчета об оценке недвижимого имущества от 23.12.2016 № 23.12.2016-1.

С учетом изложенного, встречное исковое заявление ООО «Транспортные-Линии» подлежит удовлетворению.

Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным  имущество в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва заявлено требование о взыскании с ООО «Транспортные-Линии» 71 769 руб. 23 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.08.2017.

Расчет исковых требований произведен с учетом раздела 2 договора от 25.01.2016 №2629 (период с 01.01.2017 по 15.02.2017), отчета об оценке недвижимого имущества от 23.12.2016 № 23.12.2016-1 (период с 16.02.2017 по 31.08.2017).

Поскольку уведомление от 21.02.2017 № 03-56/05/1499 является недействительной односторонней сделкой, при расчете арендной платы с 16.02.2017 подлежит применению рыночная стоимость имущественного права аренды, установленная в судебном заключении эксперта от 25.05.2018 № 14-2018 в размере 23 000 руб. в месяц без учета стоимости коммунальных услуг и НДС.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным  имущество в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва отказалось от проведения повторной экспертизы в части установления рыночная стоимость имущественного права аренды.

Согласно информационному расчету Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (размер арендной платы определен с 16.02.2017 в соответствии с судебном экспертном заключением) за период с 01.01.2017 по 31.08.2017 размер арендной платы составил 172 640 руб. 70 коп.

ООО «Транспортные-Линии» оплатило 172 640 руб. 70 коп. долга за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, что подтверждается платежными поручениями от 06.08.2018 № 21 на сумму 15 308 руб. 16 коп., от 06.08.2018 № 20 на сумму 18 511 руб. 11 коп., от 06.08.2018 № 22 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 23 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 24 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 25 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 26 на сумму 23 000 руб., от 06.08.2018 № 27 на сумму 23 000 руб., от 27.12.2018 № 92 на сумму 576 руб. 94 коп., от 13.03.2019 № 147 на сумму 244 руб. 49 коп. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. 

С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводу об отсутствии основания для  удовлетворения требования о взыскании 71 769 руб. 23 коп. долга за период с 01.01.2017 по 31.08.2017.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За несвоевременную оплату арендной платы Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным  имущество в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва начислено 33 740 руб. 65 коп. пени за период с 11.01.2017 по 31.08.2018.

Согласно информационному расчету Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (размер арендной платы определен с 16.02.2017 в соответствии с судебном экспертном заключением) за период с 11.01.2017 по 31.08.2017 размер пени составил 79 458 руб. 53 коп.

ООО «Транспортные-Линии» оплатило 79 458 руб. 53 коп. пени за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, что подтверждается платежными поручениями от 06.08.2018 № 21 на сумму 3 413 руб. 72 коп., от 06.08.2018 № 29 на сумму 3 739 руб. 24 коп., от 06.08.2018 № 30 на сумму 4 002 руб., от 06.08.2018 № 31 на сумму 3 289 руб., от 06.08.2018 № 32 на сумму 2 599 руб., от 06.08.2018 № 33 на сумму 1 886 руб., от 06.08.2018 № 34 на сумму 1 196 руб., от 06.08.2018 № 35 на сумму 483 руб., от 27.12.2018 № 94 на сумму 58 726 руб. 94 коп., от 13.03.2019 № 148 на сумму 123 руб. 63 коп.

В связи с произведенной оплатой, основания для удовлетворения требования о взыскании  33 740 руб. 65 коп. пени за период с 11.01.2017 по 31.08.2018 также отсутствуют.

В соответствии с заявлением общества с ограниченной ответственностью «Транспортные линии» судебные расходы по делу отнесены на него.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае отказать.  

Иск общества с ограниченной ответственностью «Транспортные линии» удовлетворить. Признать недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды № 2629 от 25.01.2016, оформленную уведомлением от 21.02.2017 №03-56/05/1499. 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.А. Альтергот