АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

07 декабря 2017 года

Дело №

А55-20336/2017

Резолютивная часть решения объявлена 04.12.2017

Решение в полном объеме изготовлено 07.12.2017

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Ануфриевой А.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зобниной О.Н.

рассмотрев в судебном заседании    дело по иску, заявлению

Департамента градостроительства городского округа Самара

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Грин Парк"

о взыскании 37 895 170 руб. 57 коп. 

при участии в заседании

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.01.2017

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 04.09.2017

установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Грин Парк" о взыскании 37 895 170 руб. 57 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 14.10.2014 по 31.03.2017 в сумме 15 296 453 руб. 53 коп., пени за период с 14.10.2014 по 31.03.2017 в сумме 22 598 717 руб. 04 коп. по договору аренды земельного участка №266 от 22.05.2008.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик иск не признал, оспорил расчет арендной платы, заявил о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, просил снизить размер неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г.Самары от 23.08.2007 №629, приказа министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 21.12.2007 №254,  приказа министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 25.04.2008 №184-п между министерством строительства и ЖКХ Самарской области (арендодатель) и ООО «Синема» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №266 от 22.05.2008 с кадастровым номером 63:01:0217001:754  площадью 13820,0 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область г.Самара Кировский район ул.Георгия Димитрова для строительства открытых и встроенных мест парковки легковых автомобилей и элементов благоустройства на срок с 25.04.2008 по 25.04.2011.

Разделом 4 и Приложением №3 договора установлен порядок расчета и внесения арендной платы, которая вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие  размер арендной платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом (п.4,3. 5.2 договора).

Пунктом 7.3. договора предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Земельный участок передан арендатору по акту  приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.06.2008.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляло министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

Законом Самарской области от 26.02.2015 № 11-ГД, вступившим в силу 01.03.2015, внесены изменения в Закон Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД  «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», в Закон Самарской области от 11 марта 2005 года № 94-ГД «О земле» в части исключения из компетенции органов государственной власти Самарской области полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, когда распоряжение соответствующими земельными участками в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» должно быть осуществлено органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Устава городского округа Самара (принят решением Думы городского округа Самары от 10.07.2006 №294) Администрация городского округа Самара является исполнительно-распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде, Органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 №1"Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по урегулированию разногласий при исполнении, внесении изменений и расторжении договоров аренды земельных участков и безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений, в том числе в судебном порядке; по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений; по администрированию доходов от договоров аренды, купли-продажи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.

Согласно договору купли-продажи от 14.10.2014, заключенному на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 28.02.2013 по делу №А55-24577/2012 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Синема»  и определений  по делу №А55-24577/2012 от 22.04.204, от 22.07.2014, протокола о результатах открытых торгов по лоту №1 от 10.10.2014, Общество с ограниченной ответственностью "Грин Парк" приобрело у Общества с ограниченной ответственностью «Синема» права и обязанности по договору аренды земельного участка от №266 от 22.05.2008, который зарегистрирован в установленном законом порядке 28.11.2014.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчику. 

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Как указывает истец, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по полному и своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность  за период с 14.10.2014 по 31.03.2017 в сумме 15 296 453 руб. 53 коп.

Кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,3% за каждый день просрочки на основании п.7.3 договора за период с 14.10.2014 по 31.03.2017 в сумме 22 598 717 руб. 04 коп. 

В порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензию от 11.04.2017 №д05-01/851 с требованием оплатить задолженность в сумме 15 296 453 руб. 53 коп., пени в сумме 22 598 717 руб. 04 коп. по договору аренды земельного участка №266 от 22.05.2008, получение которой ответчик не оспаривает.

Между тем, ответчик считает, что истцом ненадлежащим образом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, т.к. претензия от 11.04.2017 №д05-01/851 направлена по старому адресу общества (443013 

<

...> литера Д помещение 32); кроме того адресована бывшему директору ООО «Грин Парк» ФИО3. По этой причине ответчик просит оставить исковое заявление без рассмотрения. 

Данные доводы суд отклоняет по следующим основаниям. 

В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГК РФ данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления.

Лицо, добросовестно полагающееся на данные единого государственного реестра юридических лиц, вправе исходить из того, что они соответствуют действительным обстоятельствам. Юридическое лицо не вправе в отношениях с лицом, полагавшимся на данные единого государственного реестра юридических лиц, ссылаться на данные, не включенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем, за исключением случаев, если соответствующие данные включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.

Претензия 11.04.2017 №д05-01/851 направлена заказным письмом 11.04.2017 (л.д.33-35,38).

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ ООО «Грин Парк», сведения о новом адресе  местонахождения общества 443086 

<

...> внесены в ЕГРЮЛ 13.04.2017 (ГРН 2176313570134 от 13.04.2017).т.е. уже после направления истцом претензии. В тот же день в ЕГРЮЛ внесены сведения о новом директоре ФИО4 (ГРН 2176313569903 от 13.04.2017). Кроме того, получение претензии ФИО3 ответчик не отрицает. 

При таких обстоятельствах основания для оставления искового заявления без рассмотрения в порядке п.2 ч.2  ст. 148 АПК РФ отсутствуют.

Возражая против удовлетворения иска по существу, ответчик указал на неправильное применение в расчетах арендной платы размера кадастровой стоимости земельного участка, которая была изменена Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.01.2016 №16/2с-42 по заявлению ответчика, поданному в Комиссию 30.12.2015.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена  и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Как следует из представленного истцом расчета, при исчислении размера арендной платы истец правомерно исходил из положений договора и Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" с учетом изменений внесенных Постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 8 в размере 12% (за четвертый и последующий год строительства) от кадастровой стоимости земельного участка 60 008 513,00 руб., утвержденной Постановлением правительства Самарской области от 13.11.2013 №610.

Вместе с тем, суд находит обоснованным довод ответчика о том, что при расчете арендной платы должна применяться кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0217001:754 установленная решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.01.2016 316/2с-42 в размере 42 871 574, 80 руб., которая в силу абзаца 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" применяется с 01.01.2015, т.к. заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ответчиком в комиссию 30.12.2015 (л.д.74-76).

В соответствии с абзацем 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В ходе рассмотрения дела ответчик доказательств погашения долга в материалы дела не представил.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

С учетом указанных ном и установленных обстоятельств размер арендной платы с 01.01.2015 составляет 5 144 588, 98 руб. в год, 428 715,75 руб. в месяц, а всего за период с 14.10.2014 по 31.03.2017 – 13 123 932 руб. 04 коп., и в этой части подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Исходя из установленного размера арендной платы, пени за несвоевременное внесение арендной платы, начисленные на основании п. 7.3 договора (0,3% за каждый день просрочки) на сумму долга за период с 14.10.2014 по 31.03.2017 составляют 18 467 277 руб. 69 коп.  

Ответчик заявил  ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. 

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

В смысле разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», условия об ответственности  за несвоевременное внесение арендной платы в виде неустойки в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки суд оценивает как явно обременительные для арендатора, значительно превышает обычно применяемый размер санкций при сравнимых правоотношениях, более, чем в 10 раз превышает ключевую ставку Банка России, и нарушает баланс интересов сторон. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 73 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) (п.75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

В соответствии с п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Поскольку заявленная к взысканию неустойка (размер ответственности арендатора) в данном случае превышает размер основного долга (выгоды кредитора), и явно не соответствует последствиям нарушения арендатором обязательства для Департамента градостроительства городского округа Самара, суд считает возможным снизить размер неустойки до размера основного долга 13 123 932 руб. 04 коп.

В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

При решении вопроса о распределении судебных расходов на основании ст. 110 АПК РФ суд исходит из положения пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011. №81, согласно которому в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ). Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в сумме 138 529 руб.

Руководствуясь ст. 110,167-171,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Грин Парк" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара задолженность в сумме 13 123 932 руб. 04 коп,  пени в сумме 13 123 932 руб. 04 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Грин Парк" госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 138 529 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

А.Э. Ануфриева