﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 августа 2019 года

Дело №

А56-15956/2017

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 25.12.2018); от общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» Булаховой А.В. (доверенность от 09.08.2019),

рассмотрев 27.08.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2018 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-15956/2017,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб», место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, ОГРН 1069847534360, ИНН 7839347260 (далее – Общество), о взыскании18 938 329 руб. задолженности по договору от 26.08.2011 № 00/ЗК006146 аренды земельного участка за период с 01.10.2016 по 31.12.2016, 3 704 541 руб. пеней за просрочку платежей за период с 01.02.2014 по 12.01.2017.

Решением от 26.06.2017 (судья Изотова С.В.), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.12.2017 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Желтянников В.И.), с Общества в пользу Комитета взыскано18 938 329 руб. задолженности, 918 387 руб. 66 коп. пеней; в остальной части в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2018 решение суда первой инстанции от 26.06.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.12.2017 отменено. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, поскольку при первоначальном рассмотрении дела судом не исследованы причины и обстоятельства, связанные с неисполнением арендодателем действий по приемке земельного участка из аренды, не дана оценка доводу Общества о том, что большая часть земельного участка является территорией общего пользования (дороги, проходы) и на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, а также оценить действия сторон по возврату (приемке) арендованного имущества с учетом положений пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66).

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции определением от 19.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра).

Решением от 07.11.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.03.2019, с Общества в пользу Комитета взыскано 2 370 765 руб. 34 коп. задолженности, 18 194 руб. 87 коп. пеней; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление изменить – удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что к договору от 26.08.2011 приложен кадастровый паспорт земельного участка, который содержит параметры всех его частей, в том числе предназначенных для прохода и проезда по нему. Кроме того, в пункте 4.5 названного договора в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2012 установлено, что арендатор вправе осуществлять контроль за доступом к участку, а также проходом и проездом по территории участка согласно его характеристикам, обозначенным в кадастровом паспорте, в соответствии с действующим законодательством, а, следовательно, обязан обеспечивать его функциональное использование в соответствии с условиями договора аренды. Соответственно, по мнению Комитета, Общество при заключении договора аренды знало о наличии данных частей земельного участка.

Комитет в кассационной жалобе ссылается на то, что согласно акту обследования от 30.10.2017 на земельном участке были установлены металлические заборы, которые ограничивали доступ как к зданиям, так и к земельным участкам большей площади, чем площадь застройки под зданиями. Следовательно, податель жалобы считает, что, поскольку земельный участок Обществом в полном объеме не освобожден, то взыскание долга по арендной плате только за пользование частями земельного участка, расположенными под зданиями, переданными Обществу по инвестиционному договору от 14.01.2011, является необоснованным.

Кроме того, по мнению подателя жалобы, у суда первой инстанции в отсутствие доказательств явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, отсутствовали основания для применения нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета) и Общество (инвестор) 14.01.2011 заключили инвестиционный договор № 00-(И)006146, по условиям которого Комитет предоставляет инвестору допуск к зданиям по адресу: Санкт-Петербург, Центральный р-н, Садовая ул., д. 28-30, а именно: корп. 4 с кадастровым номером 7831:031:11:46; корп. 6 с кадастровым номером 78:1056Р:0:5; корп. 7 с кадастровым номером 78:1056Р:0:6; корп. 21 с кадастровым номером 78:1056М:0:2; корп. 24 с кадастровым номером 78:31:031:11:45; корп. 30, лит. Б с кадастровым номером 78:1056К:5:17; корп. 32 с кадастровым номером 78:1056И:0:9; корп. 42 с кадастровым номером 78:1056Н:0:18; корп. 44 с кадастровым номером 78:1056Н:0:9; корп. 56 с кадастровым номером 78:31:031:11:48; корп. 57 с кадастровым номером 78:31:1056Д:0:7; корп. 62 с кадастровым номером 78:1056Д:0:10, для осуществления инвестиционного проекта по приспособлению для современного использования без изменения предметов охраны корпусов 4, 6, 7, 21, 24, 30 (лит. Б), 32, 42, 44, 56, 57 и реконструкции корпуса 62, которые расположены на земельном участке площадью 52 467 кв.м с кадастровым номером 78:31:031:11 по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, корп. 24, под общественно-деловой многофункциональный комплекс на условиях договора без перехода прав владения и (или) пользования объектом, а инвестор обязуется выполнить приспособление объектов для современного использования, а также другие обязанности, предусмотренные договором, сроком до 15.06.2016.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.08.2011 заключили договор № 00/ЗК-006146 аренды указанного земельного участка сроком до 15.06.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер квартальной арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд равен 1.00, составляет 473 675 руб. 81 коп.; в десятидневный срок с момента предоставления арендатором ведомости инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы; в случае нарушения арендатором пункта 4.3.6.1 договора, предусматривающего обязанность арендатора не реже одного раза в три года предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн – 18,0 с учетом пункта 3.5.

Арендатор в соответствии с пунктом 3.5 договора самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга за текущий год.

В пункте 3.6 договора указано, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с момента его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Арендатор согласно пункту 3.7 договора вносит арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, вносить арендную плату ежемесячно – за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца; арендатор вносит арендную плату за первый квартал календарного года (при ежеквартальном внесении арендной платы), за январь (при ежемесячном внесении арендной платы) до 31-го января.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за несоблюдение сроков внесения арендной платы в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Комитет уведомлением от 10.06.2013 № 5266 сообщил Обществу об изменении размера арендной платы на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, согласно которой в период с 26.03.2013 по 31.12.2013 арендная плата в квартал составила 1 475 093 руб. 30 коп. Управлением Росреестра 14.02.2014 внесены соответствующие изменения.

Уведомлением от 10.11.2015 № 65251-32/15 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы на основании ведомости инвентаризации, составленной по состоянию на 19.10.2015, согласно которой величина квартальной арендной платы с 19.10.2015 составила 1 344 715 руб. 86 коп.

Комитет в связи с изменением методики расчета арендной платы направил Обществу уведомление от 30.11.2015 № 18585-ув./1, в котором сообщил, что с 01.12.2015 квартальная арендная плата составит 1 792 619 руб. 83 коп. с учетом Кд, равного 1.2.

Поскольку 15.06.2016 срок действия договора истек, а арендатор продолжил пользоваться земельным участком, в силу положений статьи 621 ГК РФ договор считается продленным на неопределенный срок.

Уведомлением от 17.06.2016 № 65446-32 Комитет известил арендатора об изменении арендной платы, которая рассчитывается с применением коэффициента функционального использования, равного 18.0, и составляет в квартал 26 398 882 руб. 85 коп.

Поскольку письмом от 26.07.2016 № 01-5/16-2793, направленным Комитету, Общество на основании статьи 610 ГК РФ с 27.10.2016 отказалось от договора от 26.08.2011, Управлением Росреестра 10.03.2017 внесены сведения о погашении регистрационной записи об аренде.

Общество письмами от 26.07.2016 № 01-5/16-2793 и от 27.10.2016 № 01-5/16-4112 предложило Комитету принять земельный участок. Комитет действий по принятию земельного участка не совершил, указав, что инвестиционный договор от 14.01.2011 является действующим.

Комитет начислил Обществу арендную плату за 4 квартал 2016 года. Поскольку арендная плата за указанный период в полном объеме перечислена не была, Комитет направил Обществу претензию от 01.11.2016 № 9856-пр/16 с требованием об уплате задолженности за период с 01.10.2016 по 31.12.2016.

Впоследствии Комитет направил Обществу повторную претензию от 24.11.2016 № 10143-пр./16 с требованием об уплате долга и неустойки.

Ссылаясь на то, что требования, изложенные в претензии, оставлены Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства в их совокупности, приняв во внимание, что, здания, переданные Обществу по инвестиционному договору от 14.01.2011, не возвращены Комитету на момент расторжения договора аренды от 26.08.2011, соответственно, у Общества возникли обязанности по внесению арендной платы за пользование земельными участками, занятыми зданиями, переданными по инвестиционному договору, площадь которых составила 6538 кв.м, счел иск подлежащим частичному удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для их удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Арендодатель в соответствии с пунктом 37 Информационного письма№ 66 не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В статьях 309 и 310 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В том случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В рамках данного дела была проведена судебная экспертиза. Согласно представленному экспертному заключению от 16.10.2018 № 981/10 проведенному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» Венецким А.Р., установлено, что части земельного участка с кадастровым номером 78:31:0000000:11, обремененные правом прохода и проезда являются территорией общего пользования, то есть территорией, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. В границах части земельного участка с учетным номером 29 с характеристикой «право прохода и проезда» земельного участка с названным кадастровым номером находятся территории общего пользования. Площадь территории общего пользования в границах этой части определена экспертом в размере21 453 кв.м.

Кроме того, эксперт пришел к выводу о том, что с 04.02.2016 в границах части с учетным номером 7 «право прохода и проезда»  спорного земельного участка находятся территории общего пользования площадью 34 450 кв.м. Эксперт определил, что часть земельного участка с учетным номером 28 площадью 105 кв.м не является территорией общего пользования.Венецким А.Р. также указано, что данные территории с 17.08.1863 и 06.02.2006 относятся к территории общего пользования, поскольку с указанного времени и до настоящего момента данной территорией беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Согласно статьям 9 и 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Обстоятельства дела и представленные доказательства были предметом рассмотрения судов.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе заключение эксперта, и признав его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, руководствуясь вышеназванными положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суды сделали обоснованный вывод о том, что в данном случае фактически часть спорного земельного участка, предоставленного Обществу в аренду, является территорией общего пользования и на ней расположены элементы улично-дорожной сети, имеющие официальные наименования и также являющиеся территориями общего пользования. Соответственно, у Общества, отказавшегося от договора аренды от 26.08.2011, отсутствует обязанность по внесению арендной платы за территории, используемые иными лицами без ограничения.

Судами двух инстанций установлено, что здания, переданные Обществу по инвестиционному договору от 14.01.2011, на момент расторжения договора аренды от 26.08.2011 Комитету не возвращены,  следовательно, у Общества отсутствует обязанность по внесению арендной платы за пользование земельными участками, занятыми зданиями, переданными по инвестиционному договору, площадь которых составила 6538 кв.м.

Кроме того, суды обоснованно пришли к выводу о том, что размер платы за пользование земельными участками, занятыми зданиями, за четвертый квартал 2016 года составляет 2 370 765 руб. 34 коп. Суд округа считает, что суды двух инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования Комитета о взыскании долга за IV квартал 2016 года в размере, превышающем указанную сумму.

Наличие просрочки в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и условиями договора является основанием для начисления неустойки. Поскольку ответчик допустил просрочку внесения арендной платы, истец правомерно начислил неустойку. Вместе с тем при расчете неустойки на сумму долга по арендной плате, подлежавшей уплате за период с 01.01.2014 по 31.12.2014, судом первой инстанции правомерно учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 3 информационного письма от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», поскольку Комитетом (письмо от 09.10.2014) на основании письма Общества от 05.08.2014 № ГСПб-15-01/14-2585 произведен зачет 1 639 230 руб. 32 коп. в счет арендной платы за IV квартал 2014 года. Кроме того, в отношении требования о взыскании неустойки за I квартал 2014 года судом первой инстанции по заявлению Общества применены последствия пропуска Комитетом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в данной части иска.

Вместе с тем расчет неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей, проверен судами и признан правильным, но в связи с применением положений статьи 333 ГК РФ ее размер уменьшен до18 194 руб. 87 коп.

Согласно статьям 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом  или  договором денежная  сумма,   которую должник обязан  уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки. Из разъяснений, содержащихся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее –Постановление № 7), следует, что установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи333 ГК РФ) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (абзац 1 пункта 71 Постановления № 7).

Суды обеих инстанций с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления № 7, пришли к обоснованному выводу, что взыскиваемый размер неустойки возможно снизить до 18 194 руб. 87 коп. 

Рассматривая соответствующее заявление Общества и уменьшая размер подлежащей взысканию неустойки, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 333 ГК РФ, оценил представленные доказательства и приведенные доводы, учел конкретные обстоятельства данного дела, компенсационный характер взыскиваемой неустойки, ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства и необходимость соблюдения баланса интересов сторон.

Приведенные Комитетом доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами статьи 333 ГК РФ, а также разъяснений высшей судебной инстанции по данному вопросу; рассмотрение по существу вопроса о снижении неустойки и определение ее конкретного размера не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного довод жалобы Учреждения об отсутствии оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ отклоняется судом кассационной инстанции.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых решения и постановления.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений  норм  процессуального  права,  которые  могли  явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 по делу № А56-15956/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина