ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-25392/2025

Дело № А40-151322/23

г. Москва

08 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Е.Б. Алексеевой, Н.И. Левченко, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Калипсо" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2025 г. по делу № А40-151322/23 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Калипсо" к Обществу с ограниченной ответственностью "Влад ДВ" о взыскании 154 432 631 руб. 58 коп.  и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Влад ДВ" к Обществу с ограниченной ответственностью "Калипсо" о взыскании 268 837 748 руб. 

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 01.02.2025 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 03.02.2025 г.)

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Калипсо» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с ООО «Влад ДВ», с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, денежных средств в размере 141 631 274 руб. 30 коп. в счёт возмещения произведенных затрат на ремонт помещений. 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2023 г. к производству для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением принят встречный иск о взыскании с ООО «Калипсо» доходов, извлеченных от неправомерного пользования объектами недвижимого имущества, принадлежащими ООО "Влад ДВ", в сумме 268 837 748 руб., с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2025 г. первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены, в результате взаимозачета с                       ООО "Калипсо" в пользу ООО "Влад ДВ" взысканы денежные средства в размере 127 206 473 руб. 70 коп..

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением в части взыскания по встречному иску с ООО «Калипсо» в пользу ООО «Влад ДВ» денежных средств в размере 268 837 748 руб., а также в части взыскания в результате взаимозачета с ООО «Калипсо» в пользу ООО «Влад ДВ» денежных средств в размере 127 206 473 руб. 70 коп., а также в части взыскания с ООО «Калипсо» в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 200 000 руб., истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт, снизив размер удовлетворенных встречных исковых требований ООО «Влад ДВ» к ООО «Калипсо» до 700 684 руб. 93 коп. с учетом применения положения о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.09.2015 г. по делу № А40-163001/2014 ООО «Влад ДВ» (ответчик) признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО3

В рамках дела № А40-163001/2014 рассматривалось заявление конкурсного управляющего ООО «Влад ДВ» ФИО3 о признании договора купли-продажи № 1/2013 от 10.09.2013 г., заключенного между ООО «Влад ДВ» и                                   ЗАО ИК «Доминанта», недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2018 г. по делу № А40-163001/2014 заявление удовлетворено, договор купли-продажи № 1/2013 от 10.09.2013 г. признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Бурунди» в пользу ООО «Влад ДВ» 19 728 000 долларов США в рублях по курсу на дату признания должника банкротом.

В Арбитражный суд г. Москвы подано исковое заявление ООО «Влад ДВ» в лице конкурсного управляющего ФИО3 к ООО «Калипсо» и иным ответчикам об истребовании из их незаконного владения нежилых помещений, расположенных по адресу 

<

...>: кадастровый номер 77:01:0004042:10603, площадью 193,4 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10604, площадью 471,4 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10605, площадью 73 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10606, площадью 245,5 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10607, площадью 95,3 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10608, площадью 248,2 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10609, площадью 105,5 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10610, площадью 95,1 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10611, площадью 80 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10612, площадью 85,1 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10613, площадью 81,9 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10614, площадью 212 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10615, площадью 83 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10616, площадью 121,2 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10617, площадью 133,3 кв.м.; кадастровый номер 77:01:0004042:10618, площадью 94,1 кв.м.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.11.2018 г. по делу № А40-204589/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 25.02.2019 г. отменил решение суда от 21.11.2018 г. и отказал в иске.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 13.05.2019 г. отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Арбитражный суд города Москвы решением от 14.02.2020 г. отказал в иске ООО «Влад ДВ» в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 13.08.2020 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2020, отменил решение от 14.02.2020 г. и удовлетворил иск конкурсного управляющего ООО «Влад ДВ».

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. от 24.08.2021 г. жалобы общества «Калипсо», общества «2 КОМ-Сети», предпринимателей ФИО4 и ФИО5 вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.10.2021 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.02.2020 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2020 г. по делу № А40-204589/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Арбитражный суд г. Москвы решением от 24.06.2022 г. отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Влад ДВ» в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.11.2022 г. по делу № А40-204589/2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.05.2023 г., отменил решение суда первой инстанции от 24.06.2022 г. и удовлетворил иск конкурсного управляющего обществом «Влад ДВ»:

истребовал из чужого незаконного владения ООО «Калипсо» в пользу ООО «Влад ДВ»: - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 193,4 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10603, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 73 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10605, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения И, общей площадью 245,5 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10606, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 95,3 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10607, расположенный по адресу 

<

...>; объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 248,2 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10608, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 105,5 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10609, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 95,1 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10610, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 80 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10611, расположенный по адресу 

<

...>; объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 85,1 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10612, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 212 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10614, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 83 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10615, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 121,2 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10616, расположенный по адресу 

<

...>; -объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 133,3 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10617, расположенный по адресу 

<

...>; - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 94,1 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10618, расположенный по адресу 

<

...>;

-  истребовал из чужого незаконного владения ИП ФИО5 в пользу                ООО «Влад ДВ»: - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 81,9 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10613, расположенный по адресу 

<

...>; истребовал из чужого незаконного владения ООО «Калипсо» и ИП ФИО5 в пользу ООО «Влад ДВ»: - объект недвижимого имущества, этаж расположения 11, общей площадью 471,4 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004042:10604, расположенный по адресу 

<

...>.

В обоснование  первоначальных требований истцом указано, что ООО «Калипсо» в период с 06.07.2017 г. являлось собственником указанных помещений. Основанием приобретения права собственности на вышеуказанные помещения послужил заключенный 19.06.2017 г. между ООО «Калипсо» и ООО «2КОМ-СЕТИ» договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 2 466 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004034:2907, место нахождение объекта: 

<

...>.

ООО «Калипсо» уплатило в ООО «2КОМ-СЕТИ» стоимость договора в размере 530 190 000 руб., подтверждение оплаты в полном объеме с помощью раскрытия продавцом аккредитива от 21.06.2017 г. № 1424S1703800H в ПАО Сбербанк.

Также 14.07.2017 г. ООО «Калипсо» и ООО «2КОМ-СЕТИ» подписали акт приема-передачи недвижимого имущества.

Право собственности зарегистрировано за ООО «Калипсо» от 06.07.2017 г., обременении не зарегистрировано. Как указано истцом, с момента приобретения помещения ООО «Калипсо» открыто и добросовестно осуществляло все правомочия его собственника.

Также 19.06.2017 г. ООО «Калипсо» и ООО «2КОМ-СЕТИ» подписали акт осмотра нежилого помещения, по результатам осмотра помещения и подведенных к нему инженерных сетей и оборудования установлено: полы - без покрытия, стены и потолок - без отделки, окна - с дефектами, сантехническое и отопительное оборудование отсутствует, нарушена система сплинкерного пожаротушения, в помещении большое количество строительного мусора и т.д.

С учетом нахождения приобретенного помещения в состоянии чистовой отделки и невозможности его использования по прямому целевому назначению, ООО «Калипсо», на правах собственника объекта, приняло решение о проведении строительно-монтажных (ремонтных) работ, а также работ по монтажу и установке оборудования.

Проведение ремонтных работ истец подтверждает соответствующими договорами, первичными документами, в том числе актами, отчетами, а также платёжными поручениями, подтверждающими оплату таких работ.

Истец также указал на то, что проведенные истцом работы в приобретаемом по договору купли-продажи от 19.06.2017 г. у ООО «2Ком-Сети» помещении являлись объективно необходимыми с учетом фактического состояния помещения, требующего капитального ремонта (полы без покрытия, стены и потолок без отделки, окна - с дефектами, сантехнические и отопительные приборы отсутствуют).

После проведения ремонтно-восстановительных работ ООО «Калипсо» сдало вновь образованные помещения в аренду и субаренду (на рыночных условиях).

ООО «Калипсо» 29.05.2023 г. направило в адрес конкурсного управляющего                ООО «Влад ДВ» ФИО3 досудебную претензию с требованием о необходимости погашения суммы задолженности в размере 154 432 631 руб. 58 коп. с приложением документов, подтверждающих произведенные расходы.

Таким образом, истец указал на то, что размер понесенных ООО «Калипсо» затрат, связанных с проведением ремонтных работ подтвержден агентским договором, договорами подряда, локальными сметными расчетами на ремонтные работы, справками о стоимости выполненных работ, актами о приемке выполненных работ и платежными документами об оплате.

Изначально истец указывал на то, что общий размер произведенных истцом затрат составил 154 432 631 руб. 58 коп.

Поскольку направленное в адрес ответчика требование об оплате денежных средств в размере 154 432 631 руб. 58 коп. в счёт возмещения производственных затрат с приложением документов, подтверждающих произведенные расходы, оставлено без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных первоначальных требований, ответчик предъявил встречный иск к ООО "Калипсо" о взыскании доходов, извлеченных от неправомерного пользования объектами недвижимого имущества, принадлежащими ООО "Влад ДВ", в сумме 289 337 123 руб. 88 коп.

В обоснование встречного иска им указано на то, что после признания договора купли-продажи недействительной сделкой, ООО «Влад ДВ» обратилось к формальному собственнику помещения ООО «Калипсо» и его арендатору                          ООО «Бизнес-Сервис» с исковым заявлением об истребовании помещений из чужого незаконного владения.

На момент рассмотрения виндикационных требований единое нежилое помещение было разделено ООО «Калипсо» на 16 самостоятельных объектов недвижимости, общая площадь которых составляет 2 418,00 кв.

Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2022 г. исковые требования ООО «Влад ДВ» были удовлетворены, помещения истребованы из незаконного владения их формального собственника ООО «Калипсо» и ООО «Бизнес-Сервис» в пользу ООО «Влад ДВ».

При этом судебными актами по делу установлено, что ООО «Калипсо» должно было знать о неправомерности приобретения им помещений с момента заключения им договора купли-продажи от 19.06.2017 г. На момент заключения договора купли-продажи в Арбитражном суде г. Москвы в рамках дела о банкротстве ООО «Влад ДВ» уже рассматривался спор о признании недействительным договора купли-продажи, по которому помещения перешли от ООО «Влад ДВ» к ЗАО «ИК «Доминанта». Продавец, у которого ответчик приобрел помещения - ООО «Ком-Сети» - был привлечен к участию в обособленном споре в качестве третьего лица. Суды установили, что, проявив необходимую степень добросовестности, разумности и осмотрительности, ООО «Калипсо» имело реальную возможность и должно было сделать вывод о незаконности отчуждения помещений их продавцом.

Согласно абз. 1 ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Предметом доказывания по спорам о взыскании доходов является факт использования имущества недобросовестным владельцем, размер возможных доходов за время владения имуществом.

В соответствии со ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества.

Истец зарегистрировал право собственности на помещения 06.07.2017 г., что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН. Начиная с указанной даты, по мнению истца по встречному иску, ответчик имел реальную возможность извлекать доход от сдачи помещений в аренду.

Также 19.01.2021 г. было зарегистрировано право собственности ООО «Влад ДВ» на спорные помещения. Регистрация была осуществлена на основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2020 г.

Впоследствии данные судебные акты были отменены, однако запись о праве собственности ООО «Влад ДВ» сохранена в ЕГРН до настоящего времени.

Таким образом, период фактического владения ответчиком помещениями составляет период с 06.07.2017 г. по 19.01.2021 г., в связи с чем, истец по встречному иску просил взыскать сумму дохода, которую ООО «Калипсо» должно было извлечь от пользования помещениями, с учетом вычета из общей площади помещений в периодах заключения соответствующих договоров купли-продажи.

В связи с вышеизложенным, ООО «Влад ДВ» указало, что как собственник помещений, при возврате помещений из незаконного владения ООО «Калипсо» вправе на основании ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к ООО «Калипсо» о взыскании всех доходов, которые это лицо должно было извлечь.

Обосновывая встречный иск, истец указал на то, что необходимо учесть, что в течение всего периода осуществления им правомочий собственника помещений                   ООО «Калипсо» действовало недобросовестно, так как оно могло и должно было знать, что помещения приобретены им у ненадлежащего продавца. Недобросовестность              ООО «Калипсо» на момент приобретения им права собственности на помещения установлена постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2022 г. по делу № А40-204589/2017, в котором содержится вывод о недобросовестности ООО «Калипсо», имеющий преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

На основании изложенного, ООО «Влад ДВ» просило взыскать с ООО «Калипсо» доходы, извлеченные от неправомерного пользования объектами недвижимого имущества, принадлежащими ООО «Влад ДВ».

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи встречного искового заявления.

Принимая во внимание доводы сторон, положенные в обоснование заявленных исков, с целью определения размера рыночной стоимости арендной платы за пользование спорного помещения, а также с целью определения произведенного вида работ с установлением размера выполненных работ, определением суда первой инстанции от 10.06.2024 г. по ходатайству истца, ответчика по настоящему делу были назначены судебная строительно-оценочная и оценочная экспертизы, проведение которых поручено экспертам АНО «Центр Независимой Экспертизы «Петроградский Эксперт».

Таким образом, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции для разрешения возникших вопросов, требующих специальных знаний, были назначены и проведены судебные экспертизы.

При проведении судебной строительно-оценочной экспертизы на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Какие фактически были произведены работы по агентскому договору с ООО «СтройПрогресс» № 1К/17 от 08.07.2017 г., договору подряда с ООО «Интертех» № 08/11-2019 от 08.11.2019 г., договору подряда с ООО «Интертех» № 01/07-2020 от 08.06.2020 г., договору подряда с ООО «Квадрат» № К-Кв/10-20 от 01.10.2020 г., в помещениях по адресу 

<

...>, с кадастровыми номерами:

77:01:0004042:10603 площадью 193,4 кв.м.,

77:01:0004042:10604 площадью 471,4 кв.м.,

77:01:0004042:10605 площадью 73кв.м.,

77:01:0004042:10606 площадью 245,5 кв.м.,

77:01:0004042:10607 площадью 95,3 кв.м.,

77:01:0004042:10608 площадью 248,2 кв.м.,

77:01:0004042:10609 площадью 105,5 кв.м.,

77:01:0004042:10610 площадью 95,1 кв.м.,

77:01:0004042:10611 площадью 80 кв.м.,

77:01:0004042:10612 площадью 85,1 кв.м.,

77:01:0004042:10613 площадью 81,9 кв.м.,

77:01:0004042:10614 площадью 212 кв.м.,

77:01:0004042:10615 площадью 83 кв.м.,

77:01:0004042:10616 площадью 121,2 кв.м.,

77:01:0004042:10617 площадью 133,3 кв.м.,

77:01:0004042:10618 площадью 94,1 кв.м.?

2) Какие из фактически произведенных работ по агентскому договору с ООО «СтройПрогресс» № 1К/17 от 08.07.2017 г., договору подряда с ООО «Интертех» № 08/11-2019 от 08.11.2019 г., договору подряда с ООО «Интертех» № 01/07-2020 от 08.06.2020 г., договору подряда с ООО «Квадрат» № К-Кв/10-20 от 01.10.2020 г., в помещениях по адресу 

<

...> (с вышеуказанными кадастровыми номерами в вопросе 1) являются отделимыми или неотделимыми произведёнными улучшениями?

3) Определить стоимость неотделимых улучшений, фактически выполненных по Агентскому договору с ООО «СтройПрогресс» № 1К/17 от 08.07.2017 г., договору подряда с ООО «Интертех» № 08/11-2019 от 08.11.2019 г., договору подряда с ООО «Интертех» № 01/07-2020 от 08.06.2020 г., договору подряда с ООО «Квадрат» № К-Кв/10-20 от 01.10.2020 г., в помещениях по адресу 

<

...> (с вышеуказанными кадастровыми номерами в вопросе 1)?

При проведении оценочной экспертизы на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Какова величина рыночной стоимости арендной платы за пользование помещениями по адресу 

<

...>, с кадастровыми номерами:

77:01:0004042:10603 площадью 193,4 кв.м.,

77:01:0004042:10604 площадью 471,4 кв.м.,

77:01:0004042:10605 площадью 73кв.м.,

77:01:0004042:10606 площадью 245,5 кв.м.,

77:01:0004042:10607 площадью 95,3 кв.м.,

77:01:0004042:10608 площадью 248,2 кв.м.,

77:01:0004042:10609 площадью 105,5 кв.м.,

77:01:0004042:10610 площадью 95,1 кв.м.,

77:01:0004042:10612 площадью 85,1 кв.м.,

77:01:0004042:10614 площадью 212 кв.м.,

77:01:0004042:10615 площадью 83 кв.м.,

77:01:0004042:10616 площадью 121,2 кв.м.,

77:01:0004042:10617 площадью 133,3 кв.м.,

77:01:0004042:10618   площадью   94,1   кв.м., в период с 06.07.2017 г. по 19.01.2021 г.?

2) Какова величина рыночной стоимости арендной платы за пользование помещением с кадастровым номером 77:01:0004042:10613 площадью 81,9 кв.м. в период с 06.07.2017 г. по 23.07.2019?

3) Какова величина рыночной стоимости арендной платы за пользование помещением с кадастровым номером 77:01:0004042:10611 площадью 80 кв.м. в период с 06.07.2017 г. по 23.07.2019 г.?

По результатам проведения экспертизы представлено заключение экспертов № 118-22/2024 от 20.12.2024 г., содержащее следующие ответы по поставленным вопросам:

По вопросу 1 судебной строительно-оценочной экспертизы:

«В период владения помещениями ООО «Калипсо» ]...[ фактически были произведены следующие работы:

- общестроительные работы по подготовке помещений, устройство перегородок из ГКЛ по металлическому каркасу, а также стеклянных перегородок; устройство полов; устройство потолков; устройство проемов (дверей), отделочные работы; работы по устройству внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации) с монтажом сантехнического оборудования и сантехнической арматуры; работы по устройству системы отопления с монтажом радиаторов отопления, а также системы вентиляции; работы по устройству системы электроснабжения, электроосвещения, а также устройство слаботочных систем: установка системы контроля и управления доступом (СКУД), структурированной кабельной системы (СКС) и телевизионной системы видеонаблюдения (ТСВ), пожарной сигнализации (АПС), пожаротушения (АУП) и внутреннего противопожарного водопровода (ВПВ); работы по установке мебели и техники, установке зеркал.»

По вопросу 2 судебной строительно-оценочной экспертизы:

«Фактически проведенные работы ]...[ фактически являются неотделимыми улучшениями недвижимого имущества, поскольку их технически невозможно демонтировать (разобрать) неразрушающими методами, без причинения ущерба данным конструкциям, системам и помещениям в которых они установлены (в виде следов от креплений, повреждений изоляционных и отделочных покрытий и оснований стен, полов, потолков), а также их назначению.

По вопросу 3 судебной строительно-оценочной экспертизы: «Рыночная стоимость неотделимых улучшений, фактически выполненных ]...[ по состоянию на I квартал 2021 г., составляет 141 631 274 руб. 30 коп., в том числе НДС 20% - 23 605 212 руб. 38 коп.».

Таким образом, согласно данному заключению стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «Калипсо» в помещениях, составляет 141 631 274 руб. 30 коп. в том числе НДС.

При проведении оценочной экспертизы, установлено, что величина арендной платы за пользование помещениями за период с 06.07.2017 г. по 19.01.2021 г. составляет 259 339 806 руб.

Величина арендной платы за пользование помещением с кад. номером 77:01:0004042:10613 за период с 06.07.2017 г. по 23.07.2019 г. составляет 4 791 615 руб. Величина арендной платы за пользование помещением с кад. номером 77:01:0004042:10611 за период с 06.07.2017 г. по 23.07.2019 г. составляет 4 706 327 руб.

В процессе судебного разбирательства по результатам проведенной по делу судебной экспертизы суммы требований сторонами были скорректированы, сторонами были произведены уточнения размеров исковых требований, принятые судом протокольными определениями в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем ООО "Калипсо" просило о взыскании с    ответчика денежных средств в размере 141 631 274 руб. 30 коп. в счёт возмещения произведенных затрат на ремонт помещений, а ООО "Влад ДВ" просило о взыскании доходов, извлеченных от неправомерного пользования объектами недвижимого имущества, принадлежащими ООО "Влад ДВ", в сумме 268 837 748 руб.

Таким образом, истец по встречному иску указал на то, что все предъявленные к взысканию затраты за произведенные улучшения являлись необходимыми и подлежат возмещению в заявленном размере.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, с учетом результатов судебной экспертизы, первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены, в результате зачета взаимных требований сторон требований с ООО "Калипсо" в     пользу ООО "Влад ДВ" взысканы денежные средства в размере 127 206 473 руб. 70 коп.

В отношении расходов по оплате экспертизы, с учетом результатов рассмотрения дела, при котором исковые требования как по первоначальному, так и по встречному требованию были удовлетворены, в проведении экспертизы были заинтересованы обе стороны, суд возложил на сторон расходы по экспертизе в равном размере.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции, и данные обстоятельства не оспариваются сторонами, спорное имущество было истребовано из незаконного владения ООО «Калипсо» и возвращено в пользу ООО «Влад ДВ» на основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2022 г. по делу               № А40-204589/2017.

В указанном судебном акте суд установил, что ООО «Калипсо» не совершил разумных и достаточных действий, направленных на проверку юридической чистоты предполагаемой сделки, ожидаемых от любого добросовестного участника гражданского оборота, в силу чего он несет риск юридических последствий в виде истребования помещений их надлежащим собственником. Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что общество «Калипсо» не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у отчуждателя такого права, позволяют прийти к выводу о том, что данный ответчик не может быть признан добросовестным приобретателям.

Судом указано на то, что ООО «Калипсо» должно было знать о неправомерности приобретения им помещений с момента заключения им договора купли-продажи от 19.06.2017 г. На момент заключения договора купли-продажи в Арбитражном суде г. Москвы в рамках дела о банкротстве ООО «Влад ДВ» уже рассматривался спор о признании недействительным договора купли-продажи, по которому помещения перешли от ООО «Влад ДВ» к ЗАО «ИК «Доминанта». Продавец, у которого ответчик приобрел помещения - ООО «Ком-Сети» - был привлечен к участию в обособленном споре в качестве третьего лица. Суды установили, что, проявив необходимую степень добросовестности, разумности и осмотрительности, ООО «Калипсо» имело реальную возможность и должно было сделать вывод о незаконности отчуждения помещений их продавцом.

В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Следовательно, факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены в судебных актах, приобретают качество достоверности, пока акт не отменен или не изменен.

В данном случае по первоначальному иску с целью установления объема и стоимости строительных работ, необходимых для поддержания работоспособного состояния спорного имущества, судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза.

По встречному иску с целью установления рыночной стоимости фактического пользования имуществом в спорный период - оценочная экспертиза.

По результатам проведения экспертных мероприятий эксперты сделали вывод о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «Калипсо» в помещениях, составляет 141 631 274 руб. 30 коп. в том числе НДС, при этом величина арендной платы за пользование помещениями за период с 06.07.2017 г. по 19.01.2021 г. составляет 259 339 806 руб. Величина арендной платы за пользование помещением с кадастровым № 77:01:0004042:10613 за период с 06.07.2017 г. по 23.07.2019 г. составляет 4 791 615 руб. Величина арендной платы за пользование помещением с кадастровым № 77:01:0004042:10611 за период с 06.07.2017 г. по 23.07.2019 г. составляет 4 706 327 руб.

Суд апелляционной инстанции, оценив заключение проведенной по делу судебной экспертизы, соглашается с выводом суда первой инстанции, что в представленном в материалах дела экспертном заключении экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ.

Вывод в заключении экспертов сформулированы последними на основании надлежащего исследования объектов, необходимых для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертами соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентными лицами, имеющими значительный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, посчитал достоверной экспертизу, проведенную в рамках настоящего дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения. При этом истец ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлял.

Как указано выше, величина доходов, извлеченных от неправомерного пользования объектами недвижимого имущества, принадлежащими ООО "Влад ДВ", согласно заключению эксперта, составляет 268 837 748 руб.

С учетом фактического возврата имущества надлежащему собственнику, в данном случае суд первой инстанции пришел к выводу, что иск о взыскании денежных средств в виде неполученного дохода, который недобросовестный владелец должен или мог бы извлечь, в том числе посредством сдачи недвижимости в аренду за период с 06.07.2017 г. (истец зарегистрировал право собственности на помещения) до даты возврата имущества законному собственнику предъявлен правомерно. Выводы эксперта по результатам экспертизы в данной части являются допустимыми доказательствами по делу.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно установлено, что                              ООО «Калипсо» произвело строительно-монтажные (ремонтные) работы, а также работы по монтажу и установке оборудования, необходимые для целевого использования помещений.

В свою очередь, в связи возвратом имущества законному собственнику, принимая во внимание выводы судебной экспертизы относительно стоимости произведенных им улучшений спорного имуществ, воспользовалось своим правом, предоставленным ст.ст. 303, 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации  предъявив иск о взыскании стоимости произведенных затрат на улучшение имущества, обусловленных необходимостью его ремонта с целью поддержания в состоянии, исходя из производственного назначения.

Сумма неотделимых улучшений согласно экспертному заключению составляет 141 631 274 руб. 30 коп., в том числе НДС 20 % - 23 605 212 руб. 38 коп.

Факт выполнения данных работ подтверждён материалами дела, в том числе заключением эксперта, который подробно проанализировав выполненные работы в рамках договоров подряда, а также агентского договора.

Таким образом, по результатам строительно-оценочная экспертизы установлено что в период владения помещениями ООО «Калипсо» в них были проведены работы, фактически являющиеся неотделимыми улучшениями, рыночная стоимость которых составляет 141 631 274 руб. 30 коп. В подтверждение стоимости указанных произведенных затрат, предъявленной к взысканию, в материалы дела были представлены договоры подряда, а также агентский договор.

При таких обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу относительно того, что требования по первоначальному и встречному искам подлежат удовлетворению в заявленных размерах.

Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы истца по первоначальному иску о пропуске ООО "Влад ДВ" срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса. В силу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество при отсутствии правовых оснований находится во владении ответчика. Посредством виндикационного иска собственник восстанавливает владение своим имуществом, а путем предъявления требования о возврате доходов защищает свое имущественное право на получение доходов от принадлежащего ему имущества.

Поскольку положения ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации являются составной частью правил о виндикации, срок исковой давности по требованиям о виндикации и получении доходов от незаконных владельцев начинает течь с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что его имущество выбыло из его владения и незаконные владельцы извлекают от пользования доход.

То обстоятельство, что требование о взыскании доходов может быть удовлетворено при условии виндицирования имущества в судебном порядке или добровольного возврата имущества незаконным владельцем, не свидетельствует о начале течения исковой давности с даты вступления в законную силу решения о виндикации или с даты возврата имущества. 

Отсутствие правовых оснований для владения является главным обстоятельством, с которым закон связывает как право истца на виндикацию недвижимого имущества, так и право на взыскание неполученных доходов вследствие такого владения. При этом дата, когда законный собственник получил любые сведения о том, что кто-либо является незаконным владельцем недвижимого имущества, выступает согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и моментом начала течения срока исковой давности по всем требованиям, вытекающим из обстоятельства незаконности владения, включая права, предусмотренные ст.ст. 301 и 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции, спорное имущество было истребовано из незаконного владения ООО «Калипсо» и возвращено в пользу ООО «Влад ДВ» на основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2022 г. по делу № А40-204589/2017. Постановлением суда кассационной инстанции от 03.05.2023 г. указанный судебный акт оставлен без изменения.

Таким образам, суд обоснованно заключил, что в рассматриваемом случае датой начала течения срока исковой давности по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения в виде неполученных доходов, следует считать дату       15.11.2022 г., при этом из материалов дела усматривается, что встречный иск принят 12.09.2023 г., в связи с чем, срок на обращение с настоящим иском не пропущен.

Указание истцом по первоначальному иску на иную дату отклоняется судом апелляционной инстанции как основанное на неверном толковании норм права, носящее предположительный характер, а не реальную возможность.

С учетом вышеизложенного доводы жалобы о неверном распределении судебных расходов по госпошлине и расходов по оплате экспертизы признаются апелляционным судом несостоятельными.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции. 

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2025 г. по делу № А40-151322/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

                                                                                                                      Н.И. Левченко