АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045,  г.Самара,  ул. Авроры, 148, тел. (846) 207-55-15, факс (846) 226-55-26

http://www.samara.arbitr.ru

===================================================================

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А55-1267/2019

20 июня 2019 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 20 июня 2019 года 

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Копункина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовым Н.А., 

рассмотрев в судебном заседании 06-13 июня 2019 года дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 697 642 руб. 92 коп.

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО1 лично, паспорт, ФИО3 по доверенности от 27.12.2018,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 22.04.2019,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 689 142 руб. 92 коп., в том числе 280 000 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября 2018 года по декабрь 2018 года и 409 142 руб. 92 коп. убытков.

Определением от 04.04.2019 суд принял заявление истца об уточнении исковых требований. Исковыми требованиями считать - о взыскании 697 642 руб. 92 коп., в том числе 280 000 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября 2018 года по декабрь 2018 года и 409 142 руб. 92 коп. материального ущерба и 8500 руб. убытков.

В судебном заседании 06 июня 2019 года объявлялся перерыв до 13 июня 2019 года до 09.05 мин. на основании ст. 163 АПК РФ.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, оценив доводы истца и ответчика, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.  

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - ИП ФИО2, ответчик) был заключен договор аренды от 02.08.2017. 

Объектом аренды являлось нежилое помещение площадью 225,2 кв.м. с кадастровым номером: 63:01:0105001:1347, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно п.3.1.1 арендная плата по договору с 01.09.2017 составляет 70000 руб. в месяц.

В соответствии с п.5.1 договор заключен на срок 11 месяцев. Срок аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи.

Помещения в соответствии с условиями договора аренды 02.08.2017 было передано истцом ответчику по передаточному акту, подписанному обеими сторонами. 

Согласно данному акту, в момент приема-передачи претензий к техническому состоянию у ответчика не имелось. Все имущество находилось в технически исправном состоянии и полностью соответствовало условиям заключенного договора аренды.

Пунктом. 5.5 договора аренды предусмотрено, что в случае, если за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока, указанного в п. 5.1. Договора, ни одна из сторон не заявит письменно о своем отказе от заключения договора на новый срок. Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом индексации арендной платы, указанной в п. 3.1.1 Договора.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что до 01.06.2018 от ответчика не поступало отказов от пролонгации договора аренды, таким образом, 02.07.2018 договор аренды был пролонгирован на новый срок. Арендные платежи за июль и август 2018 года вносились ответчиком своевременно. В адрес истца от ответчика 25.07.2018 поступило уведомление, согласно которому ответчик принял на себя обязанность освободить нежилое помещение и передать его по акту возврата в срок до 02.09.2018. Истец 02.09.2018 прибыл в принадлежащее ему помещение, в ходе осмотра помещений, были обнаружены недостатки, причиненные ответчиком в процессе эксплуатации помещений, препятствующие возврату помещения, а именно:

1) ком. № 32 - трещина в стеклопакете,

2) ком. № 25 - окна: сняты ламели от жалюзи, полы: напольный плинтус оторван, стены: грязь на обоях, отверстия от дюбель гвоздей,

3) ком. № 22 - потолок: сдвинута панель подвесного потолка, стены: отверстия от дюбель гвоздей, повреждены обои, полы: напольный плинтус оторван.

4) ком. № 32 - потолок: сдвинута панель подвесного потолка, стены: отверстия от дюбель гвоздей, повреждены обои, полы: напольный плинтус оторван.

5) ком. 23 - потолок: сдвинута панель подвесного потолка, стены: отверстия от дюбель гвоздей, повреждены обои, не исправен светильник - 2шт. полы: напольный плинтус оторван, линолеум вспучен, имеет следы пролитии.

6) ком. 28 - стены: повреждены обои, самовольно возведена стена из гипсокартона. полы: вспучен линолеум, оторваны напольные плинтуса, следы пролитии.

7) пом. 29 (туалет) - стены: шпатлевка имеет трещины и отслоения слоя, отсутствуют плафоны на светильниках - 2 шт.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ответчику была направлена претензия от 18 сентября 2018 года с требованием устранить недостатки, отраженные в данной претензии. До настоящего времени недостатки ответчиком не устранены.

Кроме того, 05 декабря 2018 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с сентября по декабрь 2018 года в размере 280 000 рублей, а также возместить причиненный ущерб в размере 409 142,92 рублей, а также возместить расходы по проведению экспертизы в размере 8500 рублей. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Анализ условий договора позволяет квалифицировать его в качестве договора аренды, к которому подлежат применению нормы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Сторонами подписанный акт приема-передачи, свидетельствующий о возврате арендуемого помещения ответчиком истцу, в материалы дела не представлены.

Из смысла указанных норм следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приёмки арендованного имущества.

Согласно п. 2.4.2 истец имеет право получить объект при прекращении договорных отношений в состоянии, обеспечивающем его использование для целей, указанных в п.1.4 договора, с учетом нормального износа в соответствии с п.2.1.14. В акте приема-передачи (возврата) отражаются результаты осмотра и проверки исправности объекта. При наличии повреждений оформляется двусторонний акт приема-передачи с указанием имеющихся недостатков. При отказе арендатора от составления и/или подписания акта приема-передачи, содержащего обнаруженные повреждения, истец вправе составить односторонний акт об обнаруженных повреждениях.

Следовательно, спорным договором аренды не предусмотрено право арендодателя (истца) на отказ от принятия арендуемого имущества в случае несоответствия технического и санитарного состояния подлежащего возврату имущества его состоянию на момент принятия имущества в аренду.

В материалы дела истцом представлен односторонний акт приема помещений от 15.10.2018, согласно которому истец принял помещение, являющееся объектом договора аренды от 02.08.2017. В акте также отражены недостатки помещения.

В отзыве на иск ответчик указал, что им в адрес истца 03.09.2018 было направлено предложение принять имущество с приложением акта приемки помещений, о чем свидетельствуют приложенные почтовая квитанция и опись вложения. Ответчик в данном письме указал, что считает недостатки помещения, указанные истцом, естественным износом и возникшим до заключения договора аренды.

В ходе судебного заседания истец подтвердил получение 25.07.2018 от ответчика уведомления о прекращения договора и освобождении помещения до 02.09.2018.

Как следует из претензий истца от 11.09.2018, от 05.12.2018, письма ответчика от 03.09.2018 и пояснений сторон в судебном заседании, при передаче помещений 02.09.2018 истец отказался подписывать акт приема-передачи в связи с наличием претензий к состоянию помещений.

Доказательств пользования ответчиком арендованными помещениями после 02.09.2018 в материалах дела не имеется.

Указанные обстоятельства могут свидетельствовать об уклонении истца от приемки арендованного имущества после прекращения договора аренды.

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

В соответствии с п. 2.1.5 договора ответчик обязан в письменном виде предупредить истца о предстоящем освобождении объекта в срок, не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты освобождения, при досрочном прекращении договора. При этом досрочное расторжение договора по инициативе ответчика возможно по истечении первых 11 месяцев аренды объекта.

Пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, в связи с получением 25.07.2018 истцом уведомления ответчика о прекращении договора, что не оспаривается сторонами, с учетом п.2.1.5 договора, п. 2 статьи 610 ГК РФ договор прекратил свое действие 24.09.2018, и поскольку объект аренды ответчиком фактически освобожден, ответчик обязан оплатить арендную плату по договору за период с 01.09.2018 по 23.09.2018 (даты прекращения действия договора аренды).

При указанных обстоятельствах, исковые требования в части взыскания 280 000 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября 2018 года по декабрь 2018 года подлежат удовлетворению частично в размере 53666 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате за период с 01 по 23 сентября 2018 года.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18.01.2018 по делу №А55-10440/2017.

В связи с отказом ответчика в проведении восстановительных работ и устранении недостатков помещений, истец  обратился в ООО «Визави-Оценка» для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ по приведению помещений, переданных ответчику по договору аренды.

Для выполнения экспертного исследования между истцом и ООО «Визави-Оценка» 02.11.2018 был заключен договор по определению рыночной стоимости работ по восстановительному ремонту. Согласно п. 4 договора стоимость услуг составляет 8500 рублей. Истцом было оплачено 8 500  руб., о чем свидетельствует представленный кассовый чек от 08.11.2018.

Согласно заключению ООО «Визави-Оценка», стоимость работ, услуг и материалов по восстановительному ремонту внутренней отделки помещения составляет 409 142,92 руб.

В соответствии с п. 2.1.13. договора ответчик при наличии повреждений внутренней отделки объекта обязан произвести косметический ремонт перед сдачей объекта арендодателю.

В соответствии с ч. 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 ГК РФ).

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств: наличия самого факта причинения вреда, противоправность действий причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями причинителя вреда и наступившими негативными последствиями, а также размер подлежащих возмещению убытков. Недоказанность хотя бы одного из указанных обстоятельств исключает возможность удовлетворения требований.

Из пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Кодекса).

По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Кодекса).

Бремя доказывания невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных по делу доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64 (часть 1), 65 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания с ответчика 409 142,92 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ и 8500 руб. затрат на проведение исследования подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что недостатки помещения, указанные истцом, являются естественным износом, опровергаются представленным истцом отчетом по восстановительному ремонту.

Доводы ответчика о том, что недостатки помещения, указанные истцом, возникли до заключения договора аренды, не могут быть приняты судом, поскольку при приеме помещения по акту приема-передачи претензий к техническому состоянию у ответчика не имелось

Доводы ответчика о том, что представленное истцом заключение ООО «Визави-Оценка» не является надлежащим доказательством, поскольку не является экспертизой, судом не принимаются.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявления о фальсификации при представлении письменных доказательств (акта экспертного исследования) ответчиком не заявлено. 

Кроме того, ответчиком подготовленной иной организацией отчет об определении стоимости восстановительного ремонта не представлен, соответствующее ходатайство о назначении экспертизы в ходе рассмотрения дела не заявлено.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 471 309 руб. 59 коп., в том числе 53666 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате за период с 01 по 23 сентября 2018 года, 417 642 руб. 92 коп. убытков.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 11453 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья      В.А. Копункин