ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12 

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-31978/2024

Дело № А40-191333/23

г. Москва

11 июля 2024г.

Резолютивная часть постановления объявлена  03 июля 2024г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2024г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Б.В. Стешана, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Терминал Групп" на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2024 по делу №А40-191333/23, по иску - общества с ограниченной ответственностью "Биариц" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "Терминал Групп" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Потеряевка" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 11.06.2024,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 29.12.2023,                  

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск заявлен ООО «Биариц» к ООО «Терминал Групп» о взыскании 30 000 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущество от 05.08.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 086 027 руб. 40 коп. за период с 26.09.2022 по 25.08.2023 и процентов по дату фактического исполнения обязательства. 

Определением суда от 18.01.2024 для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением к производству суда принят встречный иск о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2022 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060301:26 недействительным как совершенным под влиянием обмана.

Решением суда от 08.04.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены.

С общества с ограниченной ответственностью "Терминал Групп" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Биариц" взыскана задолженность в размере 30 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 086 027 руб. 40 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 26.08.2023 по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 183 430 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Терминал групп" о вынесении частного определения отказано.

ООО "Терминал Групп", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на следующее.

 ООО «Биариц» никогда не являлось законным собственником земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060301:26, а, следовательно, и не имело законных прав распоряжаться им.

Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования ООО «Биариц», ошибочно исходил из признания его собственником земельного участка, и не дал оценку представленным в дело письменным доказательствам

Сделка по продаже земельного участка между ООО Биариц» и ООО «Терминал Групп» совершена под влиянием обмана.

Судом необоснованно в качестве основания отказа в удовлетворении встречного иска о признании сделки недействительной указывается на то, что истец по встречному иску не заявляет требования о применении последствий недействительности сделки.

Судом не исследованы доказательства, подтверждающие факт исполнения ООО «Терминал Групп» обязательств по Договору куплипродажи от 05.08.2021 г.

Судом не дана оценка действиям ООО «Биариц» на предмет злоупотребления правом, на что указывало ООО «Терминал Групп» во встречном исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 05.08.2022 между                    ООО «Биариц» (продавец 1), ООО «Потеряевка» (продавец 2) и ООО «Терминал Групп» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец 1 и продавец 2 обязуются передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить за указанную в договоре цену недвижимое имущество, а именно земельный участок с кадастровым номером 62:15:0060301:26, принадлежащий на праве собственности продавцу 1, а также 18 объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 62:15:0000000:473, 62:15:0060301:53, 62:15:0060301:54, 62:15:0060301:55,  62:15:0060301:56, 62:15:0060301:57, 62:15:0060301:58, 62:15:0060301:59, 62:15:0060301:60, 62:15:0060301:61, 62:15:0060301:62, 62:15:0060301:63, 62:15:0060301:65, 62:15:0000000:474, 62:15:0060301:64, 62:15:0000000:475, 62:15:0000000:472, 62:15:0060301:52), которые находятся на данном земельном участку и принадлежат на праве собственности продавцу 2.

Согласно п. 2.1 договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 49 297 621 руб., из которых 30 000 000 руб. стоимость земельного участка, принадлежащего продавцу 1 - ООО «Биариц».

В соответствии с п. 2.2 договора не позднее 45 (сорока пяти) календарных дней после даты  государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество от продавцов к покупателю, покупатель оплачивает продавцу 1 - 30 000 000 руб. за земельный участок, а также продавцу – 2 – 19 297 621 руб. за 18 объектов недвижимости.

Ответчик обязанность по оплате денежных средств за земельный участок не исполнил.

В порядке досудебного урегулирования претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции , рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Пунктом 5 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Материалами дела подтверждается, что право собственности ответчика ООО «Терминал Групп» на земельный участок с кадастровым номером 62:15:0060301:26  зарегистрировано 11.08.2022 на основании договора купли-продажи от 05.08.2022, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Доводы ответчика об оплате денежных средств наличными в связи с чем, сторонами заключен акт от 15.08.2022, подтверждающий выполнение условий договора, не принято судом первой инстанции во внимание, учитывая, что ответчик является юридическим лицом и факт хозяйственной операции должен быть подтвержден платежным поручением (при безналичной оплате), либо кассовым ордером (при передаче наличных денежных средств).

В нарушение статей 309, 549 ГК РФ, ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по договору, сумма задолженности составила 30 000 000 руб., что подтверждается материалами дела.

Истец также просил взыскать 2 086 027 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2022 по 25.08.2023, а также процентов, начисленных на сумму долга с 26.08.2023 по дату фактического исполнения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 48 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

Арбитражный суд Москвы, рассмотрев требования иска в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 086 027 руб. 40 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 26.08.2023 по день фактической оплаты долга по правилам  ст. 395 ГК РФ, посчитал возможным также удовлетворить заявленные требования в указанной части, поскольку указанные проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств, а также потому, что представленный истцом расчет судом признан арифметически верным и обоснованным.

Заявляя встречные исковые требования, ООО «Терминал Групп» просило признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2022 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060301:26 недействительным как совершенным под влиянием обмана.

Встречное исковое заявление было мотивировано тем, что ООО «Биариц» не имя законных оснований зарегистрировало право собственности на земельный участок и в последующем продало ООО «Терминал Групп».

Истец ссылался на то обстоятельство, что в рамках дела №А40-17226/20 рассматривалось заявление о признании договора купли-продажи №Т-20/12/21-2 от 20.12.2021 земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060301:26, заключенного по итогам торгов по лоту №2 с ООО «Биариц»  незаключенным в связи с неполной оплатой по договору, что является основанием считать договор купли-продажи незаключенным, а торги несостоявшимися на основании п. 7 ст. 449.1 ГК РФ.

Также истец посчитал, что заключая договор купли-продажи ответчик - ООО «Биариц» умышлено умолчал о незаконном приобретении права собственности на земельный участок, что, по мнению истца, является основанием для признания договора недействительным.

В отзыве на встречное исковое заявление ООО «Биариц» просит в удовлетворении требований отказать, поскольку факт обращения финансового управляющего с заявлением о признании договора купли-продажи от 20.12.2021 незаключенным не свидетельствует о наличии  обмана со стороны ООО «Биариц».  По мнению ответчика, требуя признать договор купли-продажи недействительным в части, истец фактически соглашается с действительностью договора в остальной части. Кроме того, 15.08.2022 истец заключил договор купли-продажи указанного земельного участка за 35 000 000 руб. с ООО «ЖКХ Технологии» и уклоняется от оплаты по договору купли-продажи от 05.08.2022 с ООО «Биариц».

Суд первой инстанции, рассмотрев встречное исковые требования, исследовав и оценив, по правилам  ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, усмотрел, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Согласно разъяснениям пункте 70 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Арбитражным судом Москвы при рассмотрении встречного иска было установлено, что ООО «Терминал Групп»  11.08.2022 зарегистрировало переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 05.08.2022 и 15.08.2022 заключило договор купли-продажи указанного земельного участка с ООО «ЖКХ ТЕХНОЛОГИИ», что подтверждается материалами дела. Таким образом, истец по встречному иску получил в собственность земельный участок и продал третьему лицу, не исполнив обязательства по оплате договору купли-продажи от 05.08.2022.

Также суд первой инстанции учел, что истец по встречному иску, заявляя требования о признании договора купли-продажи недействительным, не заявил требования о применении последствий недействительной сделки.

На момент разрешения спора договор купли-продажи №Т-20/12/21-2 от 20.12.2021 полностью оплачен.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец по встречному требованию  свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету, а избранный иск должен в действительности привести к восстановлению нарушенного материального права и реальной защите законного интереса.

Арбитражный суд Москвы пришел к выводу, что истец не доказал наличие оснований заявляющегося предмета иска, как и не пояснил в чем именно выражается в настоящее время нарушение его  прав,  каким образом удовлетворение заявленных по настоящему делу требований восстановит нарушенные, как утверждает заявитель, права последнего.

Кроме того, ООО «Терминал Групп» было заявлено ходатайство о вынесении частного определения.

Согласно ч.1 ст.188.1 АПК РФ при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Частное определение арбитражного суда направляется в соответствующий орган, организацию, наделенную федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностному лицу, а в случае нарушения законодательства Российской Федерации адвокатом, субъектом профессиональной деятельности - соответственно в адвокатское образование, саморегулируемую организацию, которые в течение месяца со дня его получения обязаны сообщить о принятых ими мерах.

Из содержания данной нормы следует, что вынесение частного определения направлено на устранение нарушений законности органами публичной части, должностными и иными лицами, при этом принятие указанного судебного акта является правом, а не обязанностью суда.

В рассматриваемой ситуации судом не было установлено оснований для вынесения частного определения  в отношении  какой-либо из сторон спора.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения. 

В апелляционной жалобе ООО «Терминал Групп» указывает, что ООО «Биариц» не являлось собственником земельного участка и не могло им распоряжаться.

Указанный довод ООО «Терминал Групп» противоречит материалам дела и представленным доказательствам.

Незаключенность договора, на основании которого ООО «Биариц» стало собственником земельного участка, вытекает из того факта, по мнению ООО «Терминал Групп», что были нарушены торги, по итогам которых был приобретен земельный участок.

В обоснование данного обстоятельства ООО «Терминал Групп» ссылается на заявление финансового управляющего о признании торгов недействительными.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 20.02.2024 по делу № А40-17226/20 заявление финансового управляющего ФИО3 - ФИО4 о признании незаключенным договора купли-продажи от 20.12.2021 оставлено без рассмотрения.

Указанное определение не обжаловалось и вступило в силу.

На данный момент договор купли-продажи от 20.12.2021 оплачен в полном объеме, о якобы неоплате которого заявляет ООО «Терминал Групп».

В части вопроса об оплате ООО «Биариц» земельного участка по договору купли-продажи от 20.12.2021 усматривается следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 были проведены торги по реализации имущества должника, а именно: земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №62:15:0060301:26 по адресу: Рязанская обл, д. Лопухи, общей площадью 534 600 кв.м.

По итогам проведения торгов победителем торгов было признано ООО «Биариц», что подтверждается протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту №2 (публичное предложение №3138) от 03.12.2021.

20.12.2021 между финансовым управляющим ФИО3 и ООО «Биариц» был заключен Договор купли-продажи №Т-20/12/21-2 от 20.12.2021.

Таким образом, вышеуказанный объект недвижимости стал принадлежать ООО «Биариц» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) сделана соответствующая запись.

Однако, ООО «Биариц» никогда не отказывалось от оплаты по договору и более того, наоборот, вело себя осмотрительно и благоразумно в отношениях с Продавцом, что подтверждается следующим.

Договор купли-продажи №Т-20/12/21-2 от 20.12.2021 был заключен еще с предыдущим финансовым управляющим ФИО5

После заключения вышеуказанного Договора купли-продажи земельного участка в адрес ООО «Биариц» поступила информация о наличии уголовного дела в отношении ФИО3 возбужденном еще в 2019, а также наличии потенциальных рисков наложения арестов как на само имущество, реализованное на торгах, так и денежные средства конкурсной массы ФИО3, т.е. на средства, подлежащие уплате по вышеуказанному Договору.

Указанная информация в последующем подтвердилась и Постановлением Кузьминского районного суда города Москвы от 08.04.2022 на денежные средства, находящиеся на счете №40817810738046876135, открытом в ПАО «Сбербанк» на имя ФИО3 в рамках уголовного дела наложен арест на сумму, не превышающую 656 025 866 руб.

Впоследствии Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.2022 по настоящему делу суд отстранил ФИО5 от исполнения обязанностей финансового управляющего ФИО3

Новый финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 был утвержден лишь через год Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.08.2023 по делу № А40-17226/20.

Должник ФИО3 умер 26.03.2017, в связи с чем, процедура реализации имущества гражданина была введена с учетом параграфа 4 гл. X Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - банкротство наследственной массы.

В связи со смертью ФИО3, отсутствием в период более года в деле о банкротстве финансового управляющего, наличии указанного уголовного дела и ареста на имущество Должника в рамках уголовного дела, возникла объективная правовая неопределенность в части перспектив дела о банкротстве и возможности оплаты договора по прежним банковским реквизитам.

Таким образом, ООО «Биариц», действуя с должной осмотрительностью и в интересах продавца и его кредиторов, воздержалось от перечисления средств на арестованный счет, понимая заведомые риски невозможности в последующем для распоряжения данной конкурсной массой.

В последующем, после назначения судом финансовым управляющим ФИО3 ФИО4 и принятия им дела о банкротстве, ООО «Биариц» направило в адрес финансового управляющего ФИО3 ФИО4 запрос №183 от 18.12.2023 с просьбой актуализировать вопрос в части возможности оплаты по договору купли-продажи земельного участка от 20.12.2021 на счет №40817810738046876135, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя ФИО3 в условиях наличия ареста, наложенного Постановлением Кузьминского районного суда города Москвы от 08.04.2022.

Указанный запрос был получен финансовым управляющим ФИО4 30.12.2023.

Однако, финансовый управляющий ФИО4 никого ответа в разумный срок на вышеуказанный запрос Общества не предоставил.

Поскольку финансовый управляющий ФИО4 более 2 месяцев уклонялся от ответа на указанный выше запрос, ООО «Биариц» было принято решение о внесении оплаты по договору купли-продажи земельного участка №Т-20/12/21-2 от 20.12.2021 на депозитный счет нотариуса, откуда финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 сможет беспрепятственно их получить для пополнения конкурсной массы должника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 327 ГК РФ внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

ООО «Биариц» п/поручением №20 от 07.02.2024 внесло сумму 3 330 805,19 руб. на депозитный счет нотариуса города Москвы ФИО6 в качестве исполнения обязательств по договору купли-продажи №1-20/12/21-2 от 20.12.2021.

Таким образом, в порядке пункта 2 статьи 327 ГК РФ обязательство по оплате договора купли-продажи №Т-20/12/21-2 от 20.12.2021 считаются исполненными.

ООО «Терминал Групп» в жалобе указывает, что договор между ООО «Биариц» и ООО «Терминал Групп» был заключен под влиянием обмана.

ООО «Терминал Групп» ссылается на факт обмана, состоящий, по его мнению, в отсутствии законной регистрации права собственности ООО «Биариц» на земельный участок с кадастровым номером 62:15:0060301:26 в связи с тем, что финансовый управляющий ФИО3 - ФИО4 обратился с заявлением в рамках дела о банкротстве о признании договора купли-продажи от 20.12.2021 г. незаключенным.

Сам по себе факт обращения финансового управляющего ФИО3 - ФИО4 с заявлением о признании договора купли-продажи от 20.12.2021 г. незаключенным не является обстоятельством, свидетельствующим о наличии обмана со стороны ООО «Биариц».

ООО «Терминал Групп» указывает, что на счет должника ФИО3 от ООО «Биариц» не поступили денежные средства от продажи земельного участка, что свидетельствует, по мнению ООО «Терминал Групп», о незаключенности договора купли-продажи земельного участка между ФИО3 и 000 «Биариц».

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для совершения сделки.

ООО «Терминал Групп» не представлено доказательств обмана со стороны ООО «Биариц».

ООО «Терминал Групп» не представлено доказательств умысла со стороны ООО «Биариц» по введению в заблуждение ООО «Терминал Групп» при заключении Договора купли-продажи от 05.08.2022.

Более того, действия ООО «Терминал Групп» свидетельствуют об обратном.

ООО «Терминал Групп» заявило о недействительности сделки спустя 1,5 года после ее исполнения.

Указанное поведение ООО «Терминал Групп» нельзя признать добросовестным.

Так, до настоящего времени оплата по Договору купли-продажи от 05.08.2022 ООО «Терминал Групп» не произведена.

ООО «Терминал Групп» был продан земельный участок с кадастровым номером 62:15:0060301:26 и 000 «Терминал Групп» уже были получены денежные средства от его продажи новому собственнику.

Между ООО «Терминал Групп» и ООО «ЖКХ Технологии» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2022 г., по которому ООО «Терминал Групп» продало ООО «ЖКХ Технологии» земельный участок с кадастровым номером 62:15:0060301:26 и находящиеся на нем строения.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2022 г. ООО «Терминал Групп» продало земельный участок с кадастровым номером 62:15:0060301:26 000 «ЖКХ Технологии» за 35 000 000 рублей.

Таким образом, прибыль ООО «Терминал Групп» при продаже земельного участка составила 5 000 000 рублей.

ООО «Терминал Групп», получив денежные средства от продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060301:26, до сих пор уклоняется от оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2022 г., заключенного с ООО «Биариц».

При этом, в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

ООО «Терминал Групп» после заключения Договора купли-продажи от 05.08.2022 с 000 «Биариц» не заявляло о его недействительности.

Более того, ООО «Терминал Групп» сразу после покупки земельного участка у 000 «Биариц», совершило сделку по продаже земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060301:26 и уже получило денежные средства от его продажи.

При этом, ООО «Терминал Групп» не заявляло о недействительности сделки до момента обращения 000 «Биариц» в арбитражный суд с иском о взыскании денежных средств с ООО «Терминал Групп» по Договору купли-продажи от 05.08.2022.

Кроме того, в настоящий момент собственником строений, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 62:15:0060301:26, является одно лицо - ООО «ЖКХ Технологии».

ООО «Терминал Групп» при отчуждении земельного участка и строений являлось их единственным собственником.

В силу ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ.

На основании абзаца 7 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено:

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.        

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена па отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Верховный Суд РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.01.2015 N 306-ЭС14-1927 по делу N А49-7984/2012 применил указанную правовую позицию при оспаривании отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности на земельный участок при отсутствии одновременного отчуждения расположенных па нем строений:

«Поскольку сторонами договора дарения не были представлены в управление документы, подтверждающие отчуждение доли в принадлежащих обществу объектах недвижимости, основания для признания недействительными отказов управления в государственной регистрации договора дарения доли в праве на земельный участок, перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на указанный земельный участок отсутствовали.».

Таким образом, требования встречного искового заявления ООО «Терминал Групп» противоречат принципу единства земли и расположенных на нем строений.

ООО «Терминал Групп» просит признать незаключенным Договор купли-продажи от 05.08.2022 в части.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как уже указывалось выше, законодательством установлен запрет на отчуждение строений без одновременного отчуждения земельного участка тому же покупателю, на котором они находятся.

ООО «Терминал Групп» не могло совершить сделку по отчуждению строений без земельного участка, так как на момент отчуждения земельного участка и находящимися на нем строениями ООО «Терминал Групп» являлось единственным собственником и земельного участка, и строений.

При этом, ООО «Терминал Групп», прося признать незаключенным Договор купли-продажи от 05.08.2022 только в части, фактически соглашается с действительностью Договора в остальной части.

ООО «Терминал Групп» не опровергает факт получения денежных средств от 000 «ЖКХ технологии» от продажи земельного участка и строений.

Следовательно, ООО «Терминал Групп» должно доказать нарушенный законный интерес в настоящем деле.

На основании ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с разъяснением, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В апелляционной жалобе ООО «Терминал Групп» указывает, что ему были причинены убытки, однако, доказательств в обоснование факта причиненных ему убытков.

ООО «Терминал Групп» ссылается на то, что ООО «Терминал Групп» исполнил свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2022г. в части оплаты.

Между тем, доказательств передачи наличных денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2022г. ответчиком не представлено.

В отношении доводов о возврате ответчику денежных средств в сумме 5 029 983 руб. следует указать на то, что размер платежа и назначение платежа были идентифицированы как ошибочные, так как не соответствовали цене договора и его условиям.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца не подтверждены доказательствами.

Срок исковой давности установлен положениями главы 12 ГК РФ и составляет три года.

Следовательно, обращение в суд в рамках срока исковой давности не является злоупотреблением правом, так как законодательно установлен срок на обращение в суд за защитой нарушенных прав в течение трех лет с момента, когда право лица было нарушено.

Истец обратился в суд в пределах срока исковой давности, доказательств, указывающих на злоупотребление правом в связи с обращением истца, в пределах установленного ст. 196 ГК РФ в суд за защитой своих прав ответчиком не представлено.

Таким образом, решение от 08.04.2024 является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба ООО «Терминал Групп» необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2024 по делу № А40-191333/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяЮ.Н. Кухаренко 

Судьи:Б.В. Стешан

В.В. Валюшкина