АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-16308/2022

г. Иркутск

06 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения вынесена  в судебном заседании 30.01.2023.

Решение  в полном объеме изготовлено 06.02.2023.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пущиной Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой О.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ЛЕНИНА УЛИЦА, ДОМ 14)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕСПЕКТ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664011, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ПРОЛЕТАРСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 9)

о расторжении договора аренды нежилого помещения № 10220 от 20.12.2017; об обязании освободить и вернуть нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж 1, номера на поэтажном плане – 1, 3, 4, 5, 7, 8, 11-20, площадью 201,9 кв. м.; о взыскании задолженности в размере 2 461 867 руб. 49 коп., 

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 19.12.2022,

от ответчика: не явился, извещен.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 23.01.2023 до 30.01.2023, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе, стороны после окончания перерыва не явились,

установил:

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕСПЕКТ» (далее - ответчик) с уточненными требованиями:

- о взыскании 1 585 343 руб. 83 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 658 675 руб. 68 коп., штраф в размере 217 847 руб. 98 коп.; 

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 20.12.2017 № 10220;

- обязать ООО «РЕСПЕКТ»  освободить и вернуть нежилое помещение, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,3,4,5,7,8,11-20, площадью 201,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> администрации города Иркутска по акту приема - передачи в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Истец в судебном заседании до перерыва заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил

-  взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 461 935 руб. 43 коп.,  из них: 1 585 343 руб. 83 коп. – задолженность по арендным платежам, 658 652 руб. 62 коп. – пени, 217 547 руб. 98 коп. – штраф. 

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 20.12.2017 № 10220;

- обязать ООО «РЕСПЕКТ»  в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу восстановить планировку, существовавшую на момент технической инвентаризации нежилого помещения, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,3,4,5,7,8,11-20, площадью 201,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (по данным технического паспорта от 01.12.2017) с письменным уведомлением администрацию города Иркутска об окончании работ;

- обязать ООО «РЕСПЕКТ»  освободить и вернуть нежилое помещение, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,3,4,5,7,8,11-20, площадью 201,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> администрации города Иркутска по акту приема - передачи в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Суд, рассмотрев ходатайство об уточнении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается уточнение в части, исковое заявление рассматривается в следующей уточненной редакции: 

-  взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 461 935 руб. 43 коп.,  из них: 1 585 343 руб. 83 коп. – задолженность по арендным платежам, 658 652 руб. 62 коп. – пени, 217 547 руб. 98 коп. – штраф. 

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 20.12.2017 № 10220;

- обязать ООО «РЕСПЕКТ»  освободить и вернуть нежилое помещение, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,3,4,5,7,8,11-20, площадью 201,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> администрации города Иркутска по акту приема - передачи в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Уточнения в части обязать ООО «Респект»  в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу восстановить планировку, существовавшую на момент технической инвентаризации нежилого помещения, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,3,4,5,7,8,11-20, площадью 201,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (по данным технического паспорта от 01.12.2017) с письменным уведомлением администрацию города Иркутска об окончании работ, судом не принимаются в связи с тем, что данное требование заявлено как новый предмет спора.

Ответчик в судебное заседание не явился, к предыдущим судебным заседаниям представил отзывы на иск, в которых указывал на то, что в части требования задолженности в сумме 1 585 343 руб. 83 коп., ответчик согласен с указанной суммой. Относительно установки перегородки ответчик пояснил, что при передаче доли новому учредителю прошлые учредители умышленно не сообщили и не представили документы о том, что регламент согласования возведенных перегородок в арендуемом помещении не выдержан. Собственник помещения об изменениях был уведомлен, но разрешение на перепланировку не получено. О незаконности возведенных перегородок новый учредитель узнал лишь от Комитета из предупреждения об устранении выявленных нарушений. Относительно пункта 2.2.17 договора ответчик указал, что из «Схемы размещения ценных элементов объекта культурного наследия» не следует, какая именного часть арендуемого помещения является предметом охраны и ценным элементом объекта культурного наследия. По пункту 2.2.4 договора ответчик указывает на то, что им заключен договор на транспортировку твердых коммунальных отходов. По пункту 2.2.5 договора ответчик указывает, что им заключен договор страхования помещения. В части требования о расторжении договора ответчик просит не расторгать договор.

Исследовав материалы дела,  ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.12.2017 между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА (арендодатель) и ООО «РЕСПЕКТ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование: нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,3,4,5,7,8,11-20, общая площадь 201,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (объект) (п. 1.1 договора). Целевое использование объекта: коммерческая деятельность (п. 1.2 договора). 

В соответствии с пунктом 1.3 договор действует с 20.12.2017 по 19.12.2027.

Третьим разделом договора стороны предусмотрели порядок платежей и расчетов.

3.1. За пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату.

3.1.1. Арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 1) ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. 

В обоснование иска истец указывает на то, что ответчиком не производились арендные платежи в установленный договором срок, кроме того, ответчиком осуществлена перепланировка помещения с нарушениями пункта 2.2 договора, а именно возведена перегородка в помещении, ввиду чего истец потребовал у ответчика восстановить планировку, однако данное восстановление ответчиком не было произведено. Ответчиком также нарушены пункты 2.2.4, 2.2.5, ввиду чего истцом выставлены ко взысканию штрафы за указанные нарушения. За нарушение сроков оплаты арендных платежей истец просит взыскать неустойку. И поскольку, ответчиком неоднократно нарушались условия договора, истец просит расторгнуть договора аренды и обязать ответчика вернуть помещение истцу.

Истцом в адрес ответчика направлены предупреждения от 30.12.2021, от 14.02.2022 с требованием об оплате задолженности, неустойки и необходимостью восстановить планировку, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, относимость, допустимость, достоверность представленных в материалы дела доказательств каждого в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Оценка вышеназванного договора позволяет прийти к выводу, что отношения сторон сложились по договору аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Рассмотрев требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.12.2017 № 10220, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Из приведенных положений Кодекса следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Такое же толкование содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 60) разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Так,  в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора нежилого помещения от 20.12.2017 № 10220, истцом представлена копия предупреждения от 30.12.2021 № 505-71-8323/21, из которого следует, что арендодатель указывает арендатору о наличии несоответствия помещения условиям договора и просит устранить недостатки. Из предупреждения от 14.02.2022 № 505-71-1091/22 следует, что арендодатель указывает арендатору на наличие задолженности по арендным платежам, предлагает в срок оплатить задолженность и в случае неоплаты образовавшейся задолженности указывает на то, что арендодатель обратится в суд за расторжением договора. Из предупреждения от 18.03.2022 № 505-71-2101/22 следует, что арендодатель вновь указывает арендатору на нарушение условий договора и наличие задолженности.

Предупреждение от 22.12.2022 № 505-71-8352/22, в котором арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор и направил соглашение о расторжении договора, не моет быть принято судом как надлежащее соблюдение претензионного порядка, поскольку данное уведомление было направлено арендатору уже после принятия искового заявления к производству. 

Вместе с тем, условиями договора предусмотрено, что договор по инициативе арендодателя может быть расторгнут в одностороннем порядке в случаях: если арендатор использует объект не по целевому назначению или его не использует; если арендатор неоднократно (более 2 раз подряд) нарушает обязательства по своевременному внесению арендной платы; если арендатор не исполняет или не надлежаще исполняет любое из условий договора, предусмотренных пунктом 1,5, подпунктами 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10-2.2.20 пункта 2.2 договора (п. 6.2.4 договора).

Таим образом, условиями договора предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, однако указанные выше предупреждения, принятые судом не содержат ссылку на предложение расторжения договора или на односторонний отказ от договора.

Вместе с тем, договор аренды в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут, однако после направления письменного предупреждения.

Следовательно, требование к установлению разумного срока для исполнения обязательств и ответа ответчика на претензию следует признать несоблюденным.

Действия истца не соответствуют требованиям пункта 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.  

При указанных обстоятельствах, исковое заявление в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 20.12.2017 № 10220 следует оставить без рассмотрения в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части требования об обязании ООО «РЕСПЕКТ»  освободить и вернуть нежилое помещение, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,3,4,5,7,8,11-20, площадью 201,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> администрации города Иркутска по акту приема - передачи в течение 30 дней с момента вступления решения суда, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. 

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, поскольку в материалы дела не представлено доказательств прекращения договора по соглашению сторон или в одностороннем порядке, соблюдения установленного действующим законодательством расторжения договора в судебном порядке истцом не соблюдено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для обязания ответчика в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вернуть арендованное имущество, следовательно отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования в части обязания ответчика вернуть спорное нежилое помещение.

Рассмотрев требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам, суд находит их обоснованным по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 1) ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. 

Согласно расчету, приведенному истцом с учетом приложения к договору арендная плата за период с 21.12.2019 по 27.06.2022 составляет 1 585 343 руб. 83 коп.

Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен, арифметически признан судом верным, более того, ответчик в отзывах на иск признал наличие образовавшейся задолженности по арендным платежам. 

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Вместе с тем, в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательства внесения арендной платы по договору аренды. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика  задолженности в сумме 1 585 343 руб. 83 коп. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев требование о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей за период с  23.12.2017 по 27.06.2022 в сумме 658 652 руб. 62 коп., суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка (штраф, пеня) является одним из способов обеспечения исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Согласно пункту 4.2 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктом 2.2.3 пункта 2.2 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

Таким образом, сторонами соблюдена письменная форма соглашения о неустойке.

Поскольку факт нарушения оплаты ответчиком обязательств по договору подтверждается  представленными в материалы дела доказательствами, суд пришел к выводу о наличии оснований для начисления неустойки в соответствии с условиями договора.

Однако, в силу пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1,                           абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

По пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотренные мораторием мероприятия предоставляют лицам, на которых он распространяется, преимущества (в частности, освобождение от уплаты неустойки и иных финансовых санкций) и одновременно накладывают на них дополнительные ограничения (например, запрет на выплату дивидендов, распределение прибыли).

В период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44).

Следовательно, ответчик является лицом, в отношении которого действует установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 мораторий на банкротство, поскольку он распространяется на всех лиц, за исключением застройщиков, а также лиц, включенных по мотивированному предложению руководителя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего реализацию единой государственной политики в отрасли экономики, в которой осуществляет деятельность соответствующее лицо, или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, в котором зарегистрировано или на территории которого осуществляет деятельность соответствующее лицо, в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень лиц, на которых не распространяется действие моратория, деятельность которых регулируется Федеральным законом «О деятельности иностранных лиц в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на территории Российской Федерации» и (или) Федеральным законом «О мерах воздействия на лиц, причастных к нарушениям основополагающих прав и свобод человека, прав и свобод граждан Российской Федерации», а также положениями, предусмотренными Федеральным законом «О некоммерческих организация» и (или) Законом Российской Федерации «О средствах массовой информации», касающимися лиц, выполняющих функции иностранных агентов, либо которые являются аффилированными лицами указанных лиц, следовательно, на период действия указанного моратория не подлежат начислению заявленная истцом неустойка за период с 01.04.2022 по 27.06.2022 на задолженность, возникшую до 01.04.2022.

Таким образом, истец вправе заявить неустойку за  заявленный период с учетом действия указанного моратория. 

Учитывая несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по оплате по договору, а также отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих несогласие ответчика с указанными обстоятельствами,  арбитражный суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 23.12.2017 по 31.03.2022 исходя из расчета истца, за период с 01.04.2022 по 27.06.2022 в сумме 10 335 руб. 87 коп., согласно следующего расчета: за период с 06.04.2022 по 05.05.2022: 65415,60*0,1%*30=1962,47 руб., за период с 06.05.2022 по 05.06.2022: 130831,20*0,1%*31 = 4055,77 руб., за период с 06.06.2022 по 27.06.2022: 196 246,80*0,1*22=4317,43 руб., итого неустойка подлежит удовлетворению в сумме 501 117 руб. 80 коп. 

В удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки следует отказать.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Поскольку от ответчика заявления о снижении неустойки не поступало, основания для снижения неустойки судом не усматриваются.

Истцом также заявлено требование о взыскании штрафов за нарушение условий договора в сумме 217 847 руб. 98 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка (штраф, пеня) является одним из способов обеспечения исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Так, исходя из требований истца штраф подлежит ко взысканию за нарушение пунктов 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.17 договора.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязан содержать объект в надлежащем санитарном-техническом состоянии, производить за свой счет текущий капитальный ремонт объекта с уведомлением о планируемом ремонте арендодателя. Устранить аварии на коммуникациях, находящихся внутри объекта, за свой счет. 

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что перепланировка и (или) переустройство объекта возможны при условии их согласовании с арендатором с соблюдением требований федерального законодательства. 

Как следует из представленных документов, ответчик 22.12.2017 обратился к КУМИ г. Иркутска с заявлением дать разрешение на организацию дополнительного санитарного узла с возведением легких разборных перегородок в помещении.

Письмом от 19.01.2018 КУМИ г. Иркутска согласовало проведение перепланировки или переустройства объекта при условии соблюдения требований федерального законодательства и сообщил ответчику о том, что за получением разрешения на перепланировку ответчику необходимо обратиться в Службу по охране объектов культурного наследия Иркутской области. 

Поскольку в КУМИ г. Иркутска не поступило информации о согласовании перепланировки со Службой по охране объектов культурного наследия Иркутской области, КУМИ г. Иркутска 28.03.2018 направлено письмо в адрес ФИО2, который являлся генеральным директором ООО «РЕСПЕКТ» с требованием о демонтаже возведенной конструкции и приведения имущества многоквартирного дома в первоначальный вид. 

Впоследствии ФИО2 обратился в комитет по управлению Правобережным округом администрации города Иркутска с просьбой о согласовании установленной перегородки в подъездном пространстве в подъезде № 1.

11.05.2018 комитет по управлению Правобережным округом администрации города Иркутска направил ФИО2 письмо, в котором указывал на то, что выявлен факт самовольно выполненной перегородки нежилого помещения, путем присоединения части подъезда. 

03.08.2018 КУМИ г. Иркутска направлено ответчику письмо с просьбой восстановления планировки, существовавшей на момент технической инвентаризации объекта (по данным технического паспорт от 09.04.2007) или оформления в установленном порядке проекта перепланировки нежилого помещения, согласованного со службой. 

Актом проверки от 03.12.2021 сотрудниками КУМИ г. Иркутска установлено самовольное проведение перепланировки. Арендатор осуществил работы по возведению гипсокартонных перегородок и установил сантехническое оборудование, в целях организации дополнительного сантехнического узла (душевых кабин) в помещении № 17 на поэтажном плане 1 этажа, без согласования со Службой по охране объектов культурного наследия Иркутской области.

Между помещениями №№ 11 и 14 демонтирована перегородка, возведены новые гипсокартонные перегородки, в результате чего изменилась конфигурация указанных помещений.

В помещении № 5 выполнена работа по устройству в стене дополнительной ниши, оборудованной сантехническим узлом (туалет).

Часть подъезда № 1 на первом этаже за лестницей отгорожена арендатором, для целей личного пользования, путем возведения гипсокартонной перегородки, и установления двери.

В связи с чем, КУМИ г. Иркутска направлены ответчику предупреждения от 30.12.2021, 14.02.2022 в которых сообщает арендатору о необходимости устранения выявленных нарушений, предоставить соответствующие документы.

Актом осмотра от 09.02.2022 сотрудниками КУМИ г. Иркутска установлено, что требования, указанные в предупреждении не исполнены.

В соответствии с пунктом 2.2.17 договора в случае, если объект является объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории культуры) народов Российской Федерации) (объект культурного наследия, включенный в реестр), выявленным объектом культурного наследия выполнять требования к содержанию и исполнению такого объекта, установленные пунктом 1-3 статьи 47,3 Федерального закона от 25.06.2022 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Так, арендованный объект по спорному договору является нежилое помещение площадью 201,9 кв.м, кадастровый номер 38:36:000034:20373, по адресу 

<

...>, литер Б, которое является муниципальной собственностью муниципального образования города Иркутска. 

Согласно охранному обязательству по сохранению, содержанию и использования объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры) здание, расположенное по адресу: . Иркутск, ул. Пролетарская, д. 9, литер Б является выявленным объектом культурного наследия регистрационный номер 543 в «Сводном списке вновь выявленных объектов г. Иркутска, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность – 2000г.», наименование памятника «Флигель купец Михеева» 1862-1983гг. 

В соответствии с пунктами с 1,2 статьи 47.3 ФЗ № 73 при содержании и использовании объекта культурного наследия физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора, обязаны:

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и ^  поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;

соблюдать установленные статьей 5.1 указанного федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия;,

6)не использовать объект культурного наследия (за исключениемоборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектовкультурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся дляосуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственнойдеятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения,включая свечи и лампадное масло):.

под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов,   предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическоеи вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия,   независимо от мощности данного оборудования;

под объекты    производства    и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным, режимом и применением химически активных веществ;

7)незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектовкультурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иныхобстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объектархеологического наследия, земельному участку в границах территории объектакультурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагаетсяобъект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, ибезотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, втом числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном дляпроведения работ по сохранению объекта культурного наследия;

8)не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия,включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия вблагоустроенном состоянии.

Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

Таким образом, помещение, в котором ответчику передано арендованное помещение является объектом культурного наследия, использование которого осуществляется при соблюдении всех необходимых вышеназванных требований, направленных на сохранение объектов культурного наследия, с этой целью сторонами спорного договора аренды предусмотрена обязанность арендатора выполнять требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия.

Следовательно, довод ответчика о том, что в схеме размещения ценных элементов объекта культурного наследия отсутствует информация о том, какая именно часть объекта является объектом культурного наследия, отклоняется судом, поскольку объект целиком является выявленным объектом культурного наследия.

Факт установки перегородки в арендованном помещении ответчик не оспаривает, указывает лишь на то, что в настоящее время необходимо время для узаконивания перепланировки в судебном порядке, однако данное обстоятельство не освобождает ответчика от оплаты штрафа, предусмотренного за нарушение использования объекта, поскольку факт нарушения в виде проведения перепланировки установлен, ответчиком не оспаривается.

Довод ответчика о том, что в рамках дела № А19-8628/2022 рассматривается спор об устранении препятствий в пользовании имуществом, где организация ответчика является третьим лицом и готово добровольно удовлетворить исковые требования, демонтировав перегородки, также отклоняется судом, поскольку сам факт соблюдения условий договора по содержанию арендованного помещения ответчиком нарушен.

Пунктом 2.2.4 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора заключить договоры на предоставление всех видов коммунальных услуг, транспортирование твердых коммунальных отходов (ТКО), аварийно-техническое обслуживание со специальными организациями и перечислять соответствующие платежи на счет данных организаций.

Довод ответчика о том, что им заключен договор на транспортирование твердых коммунальных отходов (ТКО) не принимается судом, поскольку договор аренды заключен между сторонами 20.12.2017, согласно его условий арендатор в месячный срок должен заключить договоры  предоставление всех видов коммунальных услуг, однако, ответчик заключил договор с АО «Спецавтохозяйство» лишь 26.06.2018, договор с ООО «РТ-НЭО» заключен 17.01.2019, то есть с существенным нарушением сроков, предусмотренных договором аренды. 

Пунктом 2.2.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан в месячный рок с момента подписания договора за свой счет заключить договор страхования объекта по страховой стоимости объекта, указанный в пункте 1.9 договора и в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора страхования предоставить арендодателю копию договора страхования (страховой полис).

Как следует из представленных документов, ответчиком арендованное помещение было застраховано на период с 01.01.2018 по 31.12.2018, о чем свидетельствует полис страхования от 21.11.2017 № 87502.12, далее в период с 2020 по 2021 года помещение арендатором застраховано не было, ответчиком доказательств страхования в указанный период не представлено, согласно полисам страхования № 88917 помещение застраховано на период с 30.01.2021 по 29.01.2022, и  согласно полисам страхования № 90457 помещение застраховано на период с 02.02.2022 по 01.02.2023.

Следовательно, ответчиком нарушены условия договора, пункты 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.17.

В соответствии с пунктом 4.3 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктами 2.2.2, 2.2.4-2.2.9, 2.2.12-2.2.14, 2.2.16-2.2.20 пункта 2.2 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 % от суммы годовой арендной платы. 

Таким образом, сторонами соблюдена письменная форма соглашения о штрафах.

Поскольку факт нарушения ответчиком условий договора подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, установлен судом, суд пришел к выводу о наличии оснований для начисления штрафа в соответствии с условиями договора.  

Размер штрафа ответчиком не оспорен, обоснованный контррасчет не представлен, мотивированное ходатайство об уменьшении размера штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судом проверен представленный истцом расчет штрафа, признан арифметически верным, в связи с чем, расчет принимается судом.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 217 847 руб. 98 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Государственная пошлина по настоящему иску с учетом уточнения заявленных требований, с учетом имущественных и неимущественных требований составляет 18 592 руб. 56 коп. 

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по настоящему иску составляет 35 309 руб. 22 коп. 

Истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты государственной пошлины.

Поскольку  иск о взыскании задолженности удовлетворен частично на 93,60 %, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размер 93,60% в сумме 33 049 руб. 43 коп.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.12.2017 № 10220 оставить без рассмотрения.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕСПЕКТ»  в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА 1 585 343 руб. 83 коп. – основной долг, 217 847 руб. 98 коп. – штраф, 501 117 руб. 80 коп. – неустойка.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕСПЕКТ» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 33 049 руб. 43 коп. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца после его принятия.

Судья                                                                                             Т.Н. Пущина