Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                          Дело № А46-21993/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                     Рахматуллина И.И.,

судей                                                                     Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 03.09.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Кулаева Е.В.) и постановление от 28.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Халявин Е.С., ФИО2, ФИО3) по делу № А46-21993/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о понуждении вступить в договор аренды земельного участка,

при участии в заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 13.01.2024),

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ФИО4, предприниматель, ответчик) об обязании подписать соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов на условиях, предложенных департаментом, в отношении земельного участка категории земель населенных пунктов, общей площадью 4 200 кв.м, с кадастровым номером 55:36:100801:3109, местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир административное здание, участок расположен примерно в 980 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес которого: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мостоотряд, дом 1 (далее – участок № 3109).

Решением от 03.09.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 28.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен в части обязания ответчика заключить договор на условиях согласно резолютивной части решения. В частности, судом исключен из договора пункт 5.5 (штраф за нарушение условий договора), к расчету арендной платы применен экономически обоснованный коэффициент 1,1 (предусмотрен пунктом 10 Приложения к решению Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее –Решение № 138)); кроме того, судом отказано в применении поправочного коэффициента 2,2 ввиду признания недействительным решения Омского городского совета от 05.10.2022 № 4.

Департамент, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на необоснованный отказ во включении в договор пункта 5.5 (штрафа), поскольку данный штраф направлен на стимулирование своевременной оплаты; на необходимость применения коэффициента 2,7 (согласно пункту 11 Решения № 138, поскольку коэффициент 1,1 применяется только для объектов, находящихся в обороте, а в настоящем случае имеет место объект незавершенного строительства) и поправочного коэффициента 2,2 (так как этот коэффициент не действует с момента вступления в силу решения суда по делу № 3а-206/2023).

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить судебные акты без изменения; представил отзыв.

Определением от 25.03.2025 суда округа в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Щанкиной А.В. в составе суда на судью Донцову А.Ю.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:100801:3587 площадью 819,6 кв. м (далее – объект № 3587), расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке № 3109, находящимся в муниципальной собственности.

Предприниматель 10.08.2022 обратился в департамент с заявлением о предоставлении участка № 3109 для завершения строительства объекта № 3587 без проведения торгов.

Департаментом подготовлен проект договора, содержащий в себе существенные условия, а также расчет ежемесячной арендной платы, который направлен арендатору и не подписан последним.

Ссылаясь на уклонение предпринимателя от заключения договора, департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, принимая решение и постановление, руководствовались статьями 12, 13, 329 – 332, 421, 422, 424, 445, 446, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», положениями Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п (далее – Порядок № 419-п), постановлением правительства Омской области от 04.08.2021 № 329-п «О внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п», пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее – Постановление № 58), пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16  «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), пунктами 38, 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», разъяснениями, изложенными в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 АПК РФ в связи с жалобой ООО «Альбатрос» (далее – Постановление № 29-П).

Суды исходили из того, что положения пункта 2 статьи 1 и статьи 2 решения от 05.10.2022 № 4 в части установления значения поправочного коэффициента в размере 2,2, признанные недействующими в соответствии с решением Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023, не могут применяться при рассмотрении настоящего дела по спору об определении объема обязательств  арендатором ФИО4 по уплате платежей за фактическое пользование земельным участком (решение от 05.10.2022 № 4 не может применяться вне зависимости от того, с какого момента оно признано недействующим); действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее соблюдение сроков уплаты арендных платежей как возможной меры ответственности, условие о договорной неустойке существенным не является, согласие обеих сторон относительно её размера не достигнуто, в связи с чем отсутствуют правовые основания для включения в договор пункта 5,5;  применение коэффициента 1,1 в данном случае связано с предоставлением участка для завершения строительства лодочной станции.

Выводы судов являются верными, соответствующими фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор; названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 38 Постановления № 49, пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1, пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При наличии обязанности заключить договор на рассмотрение суда равным образом могут быть переданы и разногласия, возникшие в ходе заключения договора. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

При этом суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-17035).

В рассматриваемом случае предприниматель не оспаривал возложение на него обязанности по заключению договора аренды; вместе с тем возражал относительно некоторых условий. В настоящий момент департамент не согласен с выводами судов по исключению пункта 5.5 договора; по установлению экономически обоснованного коэффициента 1,1 и отказа в применении поправочного коэффициента 2,2.

Исходя из принципа свободы договора, положений статьи 421 ГК РФ, пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пунктов 3, 10 Постановления  № 16, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом. При этом, поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, арендатор является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Принимая во внимание изложенное, учитывая особенность правового статуса участников спора, а также то, что предприниматель не дал согласие на включение в договор дополнительной ответственности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об исключении из договора аренды пункта 5.5, предусматривающего взыскание с арендатора штрафа за нарушение существенных условий договора в размере 0,5 % от кадастровой стоимости участка за каждый день нарушения.

Относительно аргумента департамента о необоснованном применении коэффициента, составляющего 1,1, который предусмотрен пунктом 10 Приложения к Решению № 138, судами правомерно обращено внимание на то, что участок предоставлен для завершения строительства лодочной станции, соответственно применение коэффициента в размере 2,7 согласно пункту 11 Приложения, недопустимо (участок не предназначен для целей, к которым установлен данный коэффициент).

Суд округа также отмечает, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством; такие объекты могут (по общему правилу) находится в гражданском обороте; объект № 3587 не изъят из оборота, не ограничен в обороте; зарегистрирован за предпринимателем на праве собственности. В этой связи ссылка департамента на то, что пункт 10 Приложения к Решению № 138 не может быть применен к спорному объекту признается несостоятельной и подлежит отклонению; кроме того, само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства не может рассматриваться как основание для применения повышенного коэффициента при определении арендной платы за такой земельный участок.

Относительно поправочного коэффициента 2,2 суды верно указали, что решение от 05.10.2022 № 4, которым установлен указанный коэффициент, признано недействительным решением от 31.10.2023 Омского областного суда по делу № 3а-206/2023, в связи с чем, принимая во внимание положения статей 12, 13 ГК РФ, пункта 38 Постановления № 50, правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении № 29-П, нормативный правовой акт в части, признанной несоответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим. Признание нормативного правового акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять лицу, являющемуся получателем платежей на основании соответствующего нормативного акта, возможность получать такие платежи за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим (Решение от 05.10.2022 не может применяться с момента его принятия, вне зависимости от того, что решение суда не содержит ретроспективной оговорки о порядке его применения).

Настаивая в кассационной жалобе на том, что признанный недействующим коэффициент не должен применяться лишь после даты вступления в законную силу решения Омского областного суда, департамент не учитывает положения статьи 13 ГК РФ и разъяснения высших судебных инстанций о недопустимости применения нормативного правового акта, противоречащего правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами судов относительно фактов, повторяют доводы, ранее изложенные в судах первой и второй инстанций, которые были изучены и аргументировано отклонены судами.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.09.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 28.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21993/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                            И.И. Рахматуллин

Судьи                                                                                                          А.Ю. Донцова

ФИО1