АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А15-1500/2021

28 декабря 2021 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Хавчаевой К.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа с внутригородским делением "г. Махачкала" (ОГРН 

<

***>) к 

- ООО "Управляющая организация ЖЭУ-4" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 367000, 

<

...>),

- Управлению имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 367000, 

<

...>)

о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку №18-ВА от 11.04.2018, об обязании возвратить в муниципальную собственность нежилое помещение, при участии представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа с внутригородским делением "г. Махачкала" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "Управляющая организация ЖЭУ-4" (далее – общество) и Управлению имущественных и земельных отношений г. Махачкалы, в котором просит:

- признать недействительным договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку № 18-ВА от 11.04.2018, заключенный между ответчиками, в отношении нежилого помещения общей площадью 45,7 кв. м, номер на поэтажном плане 3, этаж 1, литер "А", кадастровый номер 05:40:000048:2802, условный номер 05-05-01/098/2009-178, расположенного по адресу (местоположение): Россия, 

<

...>;

- обязать ответчика-1 возвратить в муниципальную собственность нежилое помещение общей площадью 45,7 кв. м, номер на поэтажном плане 3, этаж 1, литер "А", кадастровый номер 05:40:000048:2802, условный номер 05-05-01/098/2009-178, расположенного по адресу (местоположение): Россия, 

<

...>.

Определением суда от 30.07.2021 произведена замена судьи Гридасовой К.С. на судью Хавчаеву К.Н. 

Ответчиком (обществом) представлен отзыв на исковое заявление.

Определением от 22.09.2021 судебное разбирательство отложено на 29.10.2021.

27 октября 2021 года в судебном заседании от истца поступили возражения на отзыв.

В ходе рассмотрения дела представители поддержали доводы, изложенные в иске и отзыве на иск.

Исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств  в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям. 

Как следует из искового заявления, на основании распоряжение Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы (далее - комитет) от 09.04.2018 №51.06-РП-102/18 между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) 11.04.2018 заключен договор №17-ВА купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество - нежилое помещение, с условным кадастровым номером 05-05-01/052/2009-686, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 27,2 кв.м., этаж 1, литер «А».

Согласно акту №17-ВА от 11.04.2018 указанное нежилое помещение передано продавцом покупателю.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы от 09.04.2018 №51.06-РП-103/18 между комитетом и обществом 11.04.2018 заключен договор №18-ВА купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество - нежилое помещение, с уловным кадастровым номером 05-05-01/098/2009-178, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 45,7 кв.м., номер на поэтажном 3 плане 3, этаж 1, литер «А». Согласно акту №18-ВА от 11.04.2018 указанное нежилое помещение передано продавцом покупателю.

Истец также указывает, что согласно вышеуказанным распоряжениям комитета в качестве оснований приватизации указанных нежилых помещений указан Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ).

В статье 3 Закона № 159-ФЗ закреплено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях:

- арендуемое имущество по состоянию на день подачи заявления находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 части 1 статьи 3);

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 1 статьи 3);

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, истец указывает, что в силу абз.6 и 7 пункта 1 информационного письма от 05.1 L2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - информационное письмо №134) при применении положений статьи 3 Закона №159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Согласно части 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества

С учетом изложенного, в силу Закона № 159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на день подачи заявления субъектом малого или среднего предпринимательства.

По мнению истца, с учетом того, что на момент принятия решения о приватизации спорного муниципального имущества оно не находилось у общества в течении двух и более лет, приватизация спорного имущества не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ.

Неправомерные действия комитета повлекли существенные нарушения и прав и законных интересов иных лиц, в том числе граждан и субъектов предпринимательской деятельности, не реализовавших право на приобретение данного объекта в собственность, а также незаконное выбытие указанных выше нежилых помещений из муниципальной собственности.

Обществом с требованиями администрации не согласилось, ссылаясь на следующее.

Между обществом и комитетом 10.01.2012, 09.01.2013, 17.11.2014 заключались договора аренды в отношении нежилого помещения, площадью 73 (по договору от 17.11.2014 - 72,9 кв.м.) кв.м., расположенного по адресу 

<

...>.

Как указывает ответчик, в последующем указанное помещение было разделено на отдельных помещения - площадью 45,7 кв.м. и 27,2 кв.м.

В отношении помещений с площадью 45,7 и 27,2 кв.м. между комитетом и обществом заключались договора от 23.07.2016 и от 17.09.2016.

Истец также указывает, что фактически спорные помещения находятся в пользовании общества с 2006 года.  С момента заключения договоров в 2012, 2013, 2014 и 2016 годах, до заключения в 2018 году договоров купли-продажи помещений, общество осуществляло непрерывное пользование помещением. При перезаключении договоров аренды указанные помещения не высвобождались и не передавались арендодателю.

Следовательно, по мнению истца, с учетом того, что общество пользовалось помещениями более 2 лет, нарушений порядка приобретения (приватизации) муниципального имущества не имеется.

Ответчик также заявил о пропуске срока исковой давности, поскольку о заключении договора администрации стало известно или должно было быть известно при рассмотрении дела №А15-1228/2020.

В возражениях на отзыв администрация указала, что в рамках дела №А15-1228/2020 участие не принимала, иных данных об осведомленности администрации о заключении договоров не имеется.

Исковое требование основано на статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано тем, что в нарушение Закона №159-ФЗ договора купли-продажи муниципального имущества заключены с лицом, с которым не имеются действующие арендные отношения в течении двух и более лет.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно  пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии с пунктом 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 64 и статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд соглашается с доводами ответчика и отклоняет доводы истца в связи со следующим.

10.01.2012 между обществом и комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы заключен договор аренды №207/08, согласно которому в аренду предоставлено нежилое помещение, площадью 73 кв.м., расположенное по адресу 

<

...>.

09.01.2013 между обществом и комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы заключен договор аренды №207/08, согласно которому в аренду предоставлено нежилое помещение, площадью 73 кв.м., расположенное по адресу 

<

...>.

17.11.2014 между Обществом и Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы заключен договор аренды №2, согласно которому в аренду предоставлено помещения на первом этаже многоквартирного дома литер А, этаж 1, номер по плану: 1, 3, 4а, 5, 6, 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, площадью 72,9 кв.м., расположенное по адресу 

<

...>.

23.07.2016 между обществом и комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы заключен договор аренды №1/16, согласно которому в аренду предоставлено нежилое помещение, площадью 45,7 кв.м., расположенное по адресу 

<

...>.

17.09.2016 между обществом и комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы заключен договор аренды №04., согласно которому в аренду предоставлено нежилое помещение, площадью 27,2 кв.м., расположенное по адресу 

<

...>.

Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы вынесены распоряжения от 09.04.2018 №51.06-РП-102/18 и от 09.04.2018 №51.06-РП-103/18 об условиях приватизации муниципального имущества, согласно которым объектами приватизации являются:

- нежилые помещения общей площадью 45,7 кв.м., адрес: 

<

...>, 

- нежилые помещения общей площадью 27,2 кв.м., адрес: 

<

...>.

Согласно указанным распоряжениям, способ приватизации: предоставление преимущественного права арендатору, в соответствии с Законом №159-ФЗ.

11.04.2018 между комитетом и обществом заключен договор №17-ВА купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество - нежилое помещение, с условным кадастровым номером 05-05-01/052/2009-686, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 27,2 кв.м., этаж 1, литер «А».

Согласно акту №17-ВА от 11.04.2018 указанное нежилое помещение передано продавцом покупателю.

Также 11.04.2018 между комитетом и обществом заключен договор №18-ВА купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество - нежилое помещение, с уловным кадастровым номером 05-05-01/098/2009-178, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 45,7 кв.м., номер на поэтажном 3 плане 3, этаж 1, литер «А». Согласно акту №18-ВА от 11.04.2018 указанное нежилое помещение передано продавцом покупателю.

Из представленных материалов дела документов следует, что помещение с площадью 73 кв.м. (в 2014 году 72,9 кв.м.), сдаваемое в аренду обществу по договорам аренды от 10.01.2012, 09.01.2013, 17.11.2014 в последующем было разделено на два отдельных помещения: 45,7 кв.м. и 27,2 кв.м.

В отношении разделенных помещений между теми же сторонами заключены договоры аренды - от 23.07.2016 и от 17.09.2016.

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика, что на момент приобретения  (вынесения распоряжения комитета о приватизации) спорного имущества оно находилось у него по договору аренды более 2 лет.

Как указано выше, в статье 3 Закона N 159-ФЗ закреплено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях:

- арендуемое имущество по состоянию на день подачи заявления находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 части 1 статьи 3);

-  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 1 статьи 3);

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

С учетом изложенного, в силу Закона N 159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на день подачи заявления субъектом малого или среднего предпринимательства.

Судом установлено, что нежилое помещение  площадью  45,7 кв.м.,  расположенное  по  адресу  

<

...>, находилось у общества в течение двух и более лет в соответствии с Законом N 159-ФЗ. 

С учетом изложенного приватизация указанного нежилого помещения в пользу общества соответствует приведенным нормам Закона N 159-ФЗ.

Доказательств не соответствия иным условиям, перечисленным в статье 3 Закона №159-ФЗ, истцом не представлено.

В связи с изложенным в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Ответчик (общество) в отзыве на исковое заявление и его представитель в судебном заседании заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

 Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее- постановление Пленума  №43)даны следующие разъяснения: в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно указанной норме под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Довод общества о том, что истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной при рассмотрении дела №А15-1228/2020 судом отклоняется.

Как следует из решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.10.2020 по делу №А15-1228/2020, ООО "УО ЖЭУ-4" обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 05:40:000048:2743, 05:40:000048:2802, изложенных в уведомлениях от 23.12.2019 №КУВД-11324563/5, от 24.12.2019 №КУВД-001/2019-113780175/5 и обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанные нежилые помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечено Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы.

Вместе с тем, из указанного решения и иных судебных актов (согласно сведениям из сервиса "Картотека арбитражных дел") не следует, что истец по настоящему делу - администрация города Махачкалы привлечен в качестве третьего лица в рамках дела №А15-1228/2020.

Сведений об осведомленности администрации в иную дату общество не представило.

Следовательно, суд отклоняет довод общества о пропуске срока исковой давности по настоящему иску.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.05.2021 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по РД совершать регистрационные действия в отношении нежилого помещения общей площадью 45,7 кв. м, номер на поэтажном плане 3, этаж 1, литер "А", кадастровый номер 05:40:000048:2802, условный номер 05-05-01/098/2009-178, расположенного по адресу (местоположение): Россия, 

<

...> до рассмотрения Арбитражным судом Республики Дагестан дела №А15-1500/2021 по существу спора.

В связи с разрешением спора по настоящему делу обеспечительные меры подлежат отмене.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по делу не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.05.2021 по делу №А15-1500/2021, отменить.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) в месячный срок со дня его принятия в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

 

Судья                                                                                                           К.Н. Хавчаева