Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-2156/2023

14 июня 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.Полный текст  постановления изготовлен 14 июня 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Воронцова А.И.

судей  Брагиной Т.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  ФИО2

на решение от  01.03.2023

по делу № А04-9525/2022

Арбитражного суда Амурской области

по иску Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 311774625601110, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 319280100014720, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 321280100021671, ИНН 

<

***>)

о признании сделок недействительными, сносе нестационарных торговых объектов

третье лицо: администрация города Тынды (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском о признании сделки между ИП ФИО2 (далее - ответчик) и ИП ФИО3, по заключению договора субаренды земельного участка № 210521 от 31.05.2021 недействительной с применением последствий недействительности сделки; о признании сделки между ИП ФИО2 и ИП ФИО5 по заключению договора субаренды земельного участка № 210812 от 12.08.2021 недействительной с применением последствий недействительности сделки; признании занятия земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:348 ИП ФИО3 посредством размещения нестационарного торгового объекта самовольно занятым и обязании его восстановить нарушенное право путем сноса (демонтажа) этого нестационарного торгового объекта; признании занятия земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:348 ИП ФИО5 посредством размещения нестационарного торгового объекта самовольно занятым и обязании его восстановить нарушенное право путем сноса (демонтажа) этого нестационарного торгового объекта.

Иск мотивирован тем, что договоры субаренды заключены ответчиками без согласия арендодателя. При этом договором аренды земельного участка № 3-7817 от 30.07.2019 не предусмотрено право арендатора (субарендатора) возводить на земельном участке с кадастровым номером 28:06:011202:348 здания, строения, сооружения (в том числе нестационарные торговые объекты) и (или) оказание услуг не соответствующим видам разрешенного использования с кодами 4.5-4.9. Факт строительства нестационарных торговых объектов на земельном участке с кадастровым номером 28:06:011202:348 был установлен в ходе проведения УМИЗО контрольных мероприятий и оформлен актом осмотра территории земельного участка от 29.11.2021.

Таким образом, оспариваемые договоры не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 615 ГК РФ, пунктов 1.1., 4.4.1 договора аренды земельного участка № 3-7817 от 30.07.2019 в связи с использованием земельного участка не по назначению, т.е. с нарушением условий договора аренды.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  привлечена Администрация г. Тынды (далее – Администрация)

Решением суда от 30.05.2022 иск удовлетворен частично, суд обязал индивидуальных предпринимателей ФИО3, ФИО5 снести (демонтировать) принадлежащие им нестационарные торговые объекты.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

Предприниматель не согласен с данным судебным актом и считает, что имеются основания для его отмены в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Считает выводы суда о незаключенности договоров субаренды несоответствующими закону и материалам дела.

При этом указывает, что выводы суда первой инстанции о том, что между сторонами «не достигнута договоренность о характеристиках и индивидуализации земельных участков переданных в субаренду» несостоятельны, поскольку договор субаренды сторонами исполнен, в соответствии с приложением, имеющим графическую привязку к границам земельного участка с кадастровым номером 28:06.011202:348.

В силу того, что оба участка площадью по 30 кв. м указанных в графическом приложении к договорам субаренды фактически предоставлены ИП ФИО3 и ИП ФИО5, которые на них возвели нестационарные объекты торговли, следовательно, никакой несогласованности о характеристиках и индивидуализации между Арендатором и субарендаторами не возникало, оспариваемые договоры субаренды заключены.

Более того судом первой инстанции на обсуждение сторон вопрос об отсутствии подписей в светокопии договора как основание незаключенности договора не ставился, истец это обстоятельство как основание иска так же не указывал. В связи с чем доказательство в подлиннике со стороны ответчиков к обозрению в суде не требовалось и не изучалось.

В связи с тем, что выводы о незаключенности договоров субаренды повлекли выводы суда первой инстанции об отсутствии у субарендаторов прав на возведение нестационарных объектов на предоставленных участках, то в результате остались не исследованы обстоятельства о наличии и реализации прав арендатора ИП ФИО2 на предоставление в субаренду участков с письменным уведомлением Управления МИЗО Администрации г. Тында, а также о применении срока исковой давности к требованиям о недействительности сделок по основаниям иска последнего - об отсутствии согласия.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе от 05.12.2022.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2023 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 06.06.2023, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.6aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования г. Тынды находится земельный участок с кадастровым номером № 28:06:011202:348.

Между управлением муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды и ИП ФИО2 (арендатор), ООО «Торговый дом «Двенадцать», ИП Нагула Е.М., ИП ФИО6 заключен договор аренды земельного участка № з-7817 (далее – договора), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов на территории города Тында земельный участок с кадастровым номером № 28:06:011202:348, находящийся по адресу: 

<

...>, предоставленный Постановлением администрации города Тынды № 1618 от 30.07.2019 общей площадью 4320 кв.м. для размещения объектов капитального строительства, общей площадью 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5-4.9, Постановлением администрации города Тында № 1650 от 01.08.2019 «О внесении изменений в постановление администрации города Тынды от 30.07.2019 № 1618 «О предоставлении земельного участка и заключении нового договора аренды на земельный участок для размещения объектов капитального строительства, общей площадью 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5-4.9 ООО «Торговый дом «Двенадцать» в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью.

В силу пункта 2.1. договора, срок аренды устанавливается с 30.07.2019 по 30.07.2068.

Передаточным актом арендодатель передал, а арендаторы приняли земельный участок по адресу: 

<

...>.

В ходе осуществления управлением муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды земельного контроля на территории муниципального образования города Тында в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:348 актом осмотра территории земельного участка от 29.11.2021 установлено наличие слева от четырехэтажного (в том числе подземный этаж) нежилого здания (торговый центр) с кадастровым номером 28:06:011202:2975 факт ведения строительства двух нестационарных торговых объекта площадью 32 кв.м. каждый.

Письмами от 09.02.2022 № 655-31, от 09.02.2022 № 657-31, от 09.02.2022 № 658-31, от 09.02.2022 № 656-31 истец предложил ответчикам демонтировать торговые объекты.

Администрация города Тынды, посчитав, что поскольку договором аренды земельного участка № з-7817 от 30.07.2019 не предусмотрено право арендатора возводить на земельном участке здания, строения, сооружения и (или) оказание услуг не соответствующим видам разрешенного использования с кодами 4.5-4.5, полагая, что указанные выше объекты являются объектами самовольной постройки и подлежат сносу (демонтажу) в соответствии с действующим законодательством, обратилась в суд с иском о к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Двенадцать», индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО6, индивидуальному предпринимателю ФИО7 о признании самовольной постройкой двух нестационарных торговых объектов, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 28:06:011202:348 слева от четырехэтажного (в том числе подземный этаж) нежилого здания (торговый центр) с кадастровым номером 28:06:011202:2975 по адресу: 

<

...>, об обязании снести (демонтировать) самовольно построенные два нестационарных торговых объекта, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 28:06:011202:348 слева от четырехэтажного (в том числе подземный этаж) нежилого здания (торговый центр) с кадастровым номером 28:06:011202:2975 по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 28.07.2022 по делу № А04-1946/2022 в иске отказано.

При вынесении данного решения судом было учтено, что в материалы дела представлен договор субаренды земельного участка № 210521 от 31.05.2021, заключенный между ИП ФИО2 и ИП ФИО3, по условиям пункта 1 которого арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, общей площадью 30 кв.м., расположенный в пределах земельного участка Торгового центра «Двенадцать» по адресу: 

<

...>. Объект передается для размещения субарендатором на нем торгового павильона (помещения, киоска) (п.3 договора). Срок договора 11 месяцев (пункт 7.1).

Также в материалы дела представлен договор субаренды земельного участка № 210812 от 12.08.2021, заключенный между ИП ФИО2 и ИП ФИО5, по условиям пункта 1 которого арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, общей площадью 30 кв.м., расположенный в пределах земельного участка Торгового центра «Двенадцать» по адресу: 

<

...>.

Объект передается для размещения субарендатором на нем торгового павильона (помещения, киоска) (п.3 договора). Срок договора 11 месяцев (пункт 7.1).

Из пояснений третьих лиц (Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды, ИП ФИО3, ИП ФИО4) судом по данному делу было установлено, что на основании указанных выше договоров субаренды, третьими лицами, были возведены спорные объекты (нестационарные торговые объекты, киоски) для осуществления предпринимательской деятельности, которые объектами недвижимости не являются.

Документальных доказательств, подтверждающих тот факт, что спорные объекты являются недвижимым имуществом, материалы дела не содержат, определения суда от 07.05.2022, 31.05.2022, 21.06.2022, 12.07.2022, которыми были предложено подтвердить указанный факт, в том числе назначить судебную экспертизу, сторонами не исполнены.

Судом по данному делу принято во внимание, что истец в представленных в обоснование требований документах, актах осмотра (от 15.06.2022), фотографиях, указывал, что на земельном участке возведены нестационарные торговые объекты, которые в силу положений ст.2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской федерации» являются торговым объектом, представляющим собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение, т.е. объектом недвижимости не является, доказательств опровергающих указанные выводы материалы дела не содержат.

Посчитав сделки между ИП ФИО2, ИП ФИО3 и ИП ФИО5 по заключению договора субаренды земельного участка № 210812 от 12.08.2021, № 210521 от 31.05.2021, несоответствующими требованиям законодательства РФ, а занятие спорного земельного участка ИП ФИО3 и ИП ФИО5 самовольным, Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) следует, что применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества 4 или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении настоящего спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 названного постановления Пленума, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Пунктом 4.3.1. договора аренды земли от 30.07.2019 № 3-7817предусмотрено, что арендатор вправе сдавать весь участок в субаренду в соответствии с разрешенным использованием земельногс участка, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора аренды на срок более 5 лет после письменного уведомления Арендодателя.

Срок аренды участка установлен с 30.07.2019 по 30.07.2068 (пункт 2.1. договора), т.е. более 5 лет.

Соответственно, ИП ФИО2 имел право заключать договоры субаренды с ИП ФИО3 и ИП ФИО5, согласия арендодателя не требовалось.

В свою очередь выводы суда о незаключенности договоров субаренды в связи с тем, что предложенные к передаче ИП ФИО3 и ИП ФИО5 земельные участки в установленном законом порядке не сформированы, на кадастровый учет не поставлены, а, следовательно, не индивидуализированы, суд апелляционной инстанции полагает ошибочным.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор заключенным.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

На основании пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В пункте 1 договоров субаренды с учетом схемы земельного участка с обозначением границ площади, являющемуся приложением к договорустороны определили предмет договора, указали все существенные характеристики спорного земельного участка, в том числе местоположение и площадь земельного участка, принадлежностью которого является спорный земельный участок.

Материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки были передан субарендаторам на основании договоров субаренды от 31.05.2021, 12.08.2021, т.е. стороны приступили к исполнению договора, и в процессе его исполнения у них не возникло спора по поводу местонахождения земельного участка.

Таким образом, проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий оспариваемых договоров субаренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора субаренды при их подписании, а совершение ответчиком действий по использованию арендованного имущества свидетельствуют об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным (пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 предусмотрено, что отсутствие кадастрового паспорта части земельного участка не может являться безусловным основанием для признания договора его аренды (субаренды) незаключенным в случае, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Кроме того, из материалов дела не следует, что перед сторонами не ставился и не обсуждался вопрос об отсутствии подписей в договоре субаренды № 210812 от 12.08.2021, мнение ответчиков относительно указанного обстоятельства по существу, не выяснялось. 

С учетом вышеизложенных обстоятельств вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров субаренды является ошибочным 

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (пункт 16 Постановления № 11).

Уведомление о состоявшейся субаренде отсутствует, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Таким образом, из изложенного следует, что отсутствие соответствующего уведомления арендодателя о передаче прав и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, не влечет правовых последствий в виде ничтожности такой сделки. При отсутствии уведомления о состоявшейся уступке доступен иной способ защиты нарушенного права, в частности в виде возмещения причиненных убытков. 

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что не уведомление арендатора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, в рассматриваемом случае, не может быть признано условием для признания недействительным (ничтожным) договоров субаренды от 31.05.2021, 12.08.2021. 

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Согласно пункту 1.1. договора аренды, в аренду ИП ФИО2, ООО «ТД «Двенадцать», Нагула Е.М., ФИО8 передавался  земельный участок (Приложение №1) с кадастровым № 28:06:011202:348. находящийся по адресу: 

<

...>, предоставленный Постановлением Администрации города Тынды № 1618 от 30.07.2019 общей площадью 4320 кв.м, для размещения объектов капитального строительства, общей площадью 5000 кв. м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5-4.9., Постановлением Администрации города Тынды № 1650 от 01.08.2019 г. «О внесении изменений в постановление Администрации города Тынды от 30.07.2019 № 1618 «О предоставлении земельного участка и заключении нового договора аренды на земельный участок для размещения объектов капитального строительства, общей площадью 5000 кв. м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5-4.9

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Спорные договоры субаренды заключены для размещения субарендаторами торговых павильонов (помещений, киосков).

Верховный суд Российской Федерации в Определении № 305-ЭС21-19638 от 23.12.2021  привел следующие разъяснения. Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» в пункте 2 было разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 ГК РФ. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.

При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков.

Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 ГК РФ, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков.

Вместе с тем к ИП ФИО2 и к иным арендаторам  истец ни с одним из вышеизложенных требований в рамках настоящего спора не обратился (в деле № А04-1946/2022 истец обращался с иском о сносе самовольной постройки).

При этом суд учитывает, что арендные отношения с ИП ФИО2, ООО «ТД «Двенадцать», Нагула Е.М. ,ФИО6 не прекращены, субарендодателем выражено согласие на размещение ИП ФИО3, ФИО5 спорных объектов на земельном участке с кадастровым номером 28:06:011202:348, при этом вид функционального использования: земли под НТО соответчиков, учитывая, что ответчику в соответствии с договором аренды предоставлено право размещения одной или нескольким организациям, осуществляющих продажу товара и т.д. на земельном участке, вопреки доводам истца, не нарушен.

Кроме того, Управлением не представлены доказательств наступления негативных последствий для истца, в связи с размещением спорных объектов на земельном участке, в том числе в отсутствии возможного размещения НТО без соответствующей процедуры, учитывая, что спорный земельный участок, переданный в долгосрочную аренду, в том, числе ответчику, не может быть предметом аукциона по размещению НТО.

При таких обстоятельствах суд апелляционной приходит к выводу о необоснованности требований истца в заявленном виде на основании статей 166-168, 301, 304 ГК РФ, статьи 60 ЗК РФ

Оценивая доводы подателя апелляционной жалобы относительно пропуска истцом срока исковой давности, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи  181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 10.04.2003 № 5-П указано, что течение этого срока должно начинаться с того момента, когда правомочное лицо узнало или реально имело возможность узнать не только о факте совершения сделки, но и о том, что она совершена лицами, заинтересованными в ее совершении. В целях применения срока исковой давности необходимо оценивать не только фактическую информированность истца, но и наличие возможности быть информированным о совершении оспариваемой сделки и наличии оснований для признания ее недействительной. Иное понимание указанной нормы не отвечало бы принципам стабильности гражданского оборота и добросовестного осуществления гражданских прав.

Из пояснений истца следует, что об оспариваемых договорах субаренды он узнал при рассмотрении дела № А04-1946/2022; при обращении Картотеке арбитражных дел судом установлено, что в рамках указанного дела спорные договоры были представлены в материалы дела 20.06.2022.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства о том, что об оспариваемых сделках истцу стало известно ранее 20.06.2022

Учитывая, что с настоящими исковыми требованиями Управление обратилось 23.11.2022, суд приходит к выводу об отсутствия пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

С учетом изложенного, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права, решение Арбитражного суда Амурской области от 01.03.2023 по делу № А04-9525/2022 подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 01.03.2023 по делу № А04-9525/2022 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Управления муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Тынды в пользу  индивидуального предпринимателя  ФИО2 судебные расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

 

Судьи

Т.Г. Брагина

 

И.В. Иноземцев