Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13887/2020

г. Хабаровск

23 октября 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 21 октября 2020 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению Администрации городского поселения «город Вяземский» Вяземского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682950, 

<

...>)

к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 107174, 

<

...>; 680000, 

<

...>)

о взыскании 8 536 967 руб. 09 коп.

и встречному иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 107174, 

<

...>; 680000, 

<

...>)

к Администрации городского поселения «Город Вяземский» Вяземского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 682950, Хабаровский край, Вяземский район, ул. Коммунистическая д.8)

об обязании произвести перерасчет

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность №01-15-2002 от 16.09.2020, диплом

от ответчика: ФИО3, доверенность №ДВОСТНЮ-130/Д от 02.09.2020, диплом, ФИО4 доверенность №ДВОСТНЮ-128/Д от 02.09.2020

Администрация городского поселения «Город Вяземский» Вяземского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к  открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») о взыскании задолженности по оплате за аренду имущества согласно договора аренды земельного участка от 21.06.2004 №3431 за период с 01.01.2019 по 19.09.2019 в размере 8 536 967,09 руб.

Истец неоднократно заявлял ходатайства об уточнении исковых требований. Согласно заявлению от 16.10.2020 исх. №121/2020, Администрация просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 21.06.2007 №3431 в размере 6 284 837,66 руб. за период с 01.01.2019 по 19.09.2019. Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исковые требования Администрации мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части оплаты арендных платежей, расчет арендных платежей произведен истцом в соответствии с действующим законодательством, нормативными актами об утверждении размера кадастровой стоимости земельного участка.

Определением суда от 07.10.2020 в соответствии с частью 2 статьи 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ОАО «РЖД» к Администрации о возложении на Администрацию обязанности рассчитать стоимость арендной платы за период 2019 год за земельный участок с кадастровым номером 27:06:0000000:25, расположенный по адресу: 

<

...>, исходя из кадастровой стоимости в размере 324 954,61 руб.

В обоснование встречного иска ОАО «РЖД» ссылается на возникновение технической ошибки при установлении кадастровой стоимости в части примененного вида разрешенного использования участка, который фактически не менялся, которая устранена постановлением Администрации №493 от 20.09.2019 на основании обращения арендатора.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои позиции по первоначальному и встречному искам. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

21.06.2004 между Администрацией муниципального образования Вяземского района Хабаровского края (Арендодатель) и ОАО «РЖД» (Арендатор) заключен договор №3431 аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 27:06:0000000:25, общей площадью 601 767,8кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для общественно-деловых целей (размещение лесопитомника).

Согласно пункту 8.2, договор заключен на срок до 01.03.2005. При отсутствии возражений арендодателя, арендатор, по окончании срока действия договора, продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, действие договора продлено на неопределенный срок.

Договор является одновременно актом передачи участка в аренду Арендатору (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.4 договора, арендная плата вносится Арендатором равными частями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. 

Расчет общей суммы ежегодной арендной платы за пользование земельным участком определен в Приложении №3 к договору, который является его неотъемлемой частью (пункт 2.5).

Согласно ежегодно направляемым в адрес Арендатора расчетам, размер арендной платы по договору определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, площади участка, коэффициента категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, устанавливаемых нормативными актами.

В соответствии с пун6ктом 2.7 договора, размер, сроки и порядок расчета арендной платы могут пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке при принятии нормативных актов, без внесения изменений в договор, путем опубликования информации в средствах массовой информации (газета «Вяземские вести»).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 №205-пр утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:06:0000000:25 по состоянию на 01.01.2012 в размере 56 078,73 руб.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 №42 кадастровая стоимость арендованного ОАО «РЖД» земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016 в размере 744 061 813,99 руб.

Ссылаясь на техническую ошибку в значении показателя по виду разрешенного использования, используемого при расчете кадастровой стоимости, ОАО «РЖД» обратилось в Администрацию за изменением вида разрешенного использования с «для общественно-деловых целей (размещение лесопитомника)» на «лесопитомник».

Постановлением Администрации №493 от 20.09.2019 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 27:06:0000000:25 изменен в соответствии с заявлением арендатора. В связи с чем, кадастровая стоимость земельного участка составила 324 954,61 руб., о чем 25.09.2019 внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Рассчитав арендную плату за 2019 год, исходя из размера кадастровой стоимости участка, утвержденного приведенными нормативными актами, и установив наличие долга, Администрация направила в адрес ОАО «РЖД» претензии исх. №05-09-2054 от 11.10.2019, №01-13-610 от 16.03.2020, №05-08-1097 от 13.05.2020). Отказ Арендатора оплатить арендную плату, исходя из данных показателей, послужил основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на техническую ошибку при установлении кадастровой стоимости участка Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 №42, и необходимость, в связи с чем, производить расчет арендной платы, исходя из верной кадастровой стоимости, ОАО «РЖД» предъявлен встречный иск.

Отказывая в иске Администрации о взыскании задолженности по договору, и удовлетворяя встречный иск в части, арбитражный суд руководствуется следующим. 

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялась органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

С 01.01.2017 в силу положений абзаца 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Таким образом, на момент направления искового заявления в суд полномочным лицом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые находятся на территории сельского поселения, является городское поселение «Город Вяземский».

Согласно ходатайству об уменьшении размера исковых требований по первоначальному иску, администрацией арендная плата за период с 01.01.2019 по 19.09.2019 рассчитана следующим образом.

- с 01.01.2019 по 10.03.2019 в размере 169,62 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 56 078,73 руб. и коэффициента по категории земель и виду разрешенного использования 0,016 (56 078,73 * 0,016 / 365 * 69дн);

- с 11.03.2019 по 19.09.2019 в размере 6 294 967,13 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 744 061 813,99 руб. и коэффициента по категории земель и виду разрешенного использования 0,016 (744 061 813,99 * 0,016 / 365 * 193дн).

В связи с чем, сумма долга, с учетом оплаты ОАО «РЖД» в размере 10 299,09 руб., за заявленный период по расчету Администрации составила 6 284 837,66 руб.

Данный расчет Администрации в части периода с 11.03.2019 по 19.09.2019  суд признает необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

В течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости (статья 24.17 Закона об оценочной деятельности).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28), для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

В силу пункта 10.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226, для целей определения кадастровой стоимости земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

Согласно пункту 1.1 договора, земельный участок с кадастровым номером 27:06:0000000:25 предоставлен в аренду ОАО «РЖД» для общественно-деловых целей (размещение лесопитомника).

Для расчета арендной платы с 2015 года применялись кадастровая стоимость участка в размере 56 078,73 руб., утвержденная постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 №205-пр.

Исходя из указанного постановления, стоимость 1кв.м участка составляла 0,09 руб., что соответствует пункту 14 средних значений удельного показателя кадастровой стоимости 1кв.м земли по группам видов разрешенного использования – земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

В период 2016-2018 годы на территории Хабаровского края проведен очередной тур ГКО земель населенных пунктов, по результатам которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:06:0000000:25 приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 №42 (далее – Приказ №42) установлена в размере 744 061 813,99 руб.

Стоимость 1кв.м участка таким образом составила 1 236,46 руб., что согласно средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов территории Хабаровского края, утверждённых тем же приказом, соответствует пункту 17 – земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Таким образом, до 2016 года назначение земельного участка с кадастровым номером 27:06:0000000:25 - земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, а после 2016 года - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

В тоже время, из условий договора, представленных в материалы дела документов, пояснений представителей сторон в судебном заседании, следует, что за период действия договора аренды с 2004 по 2019 годы целевое назначение используемого ОАО «РЖД» земельного участка не менялось, объектов инфраструктуры на участке не возводилось (что невозможно сделать исходя из его назначения — лесопитомник), арендатор об изменении назначения земельного участка не уведомлялся.

Письмом от 05.10.2020 исх. №09-16/12268 Управление Росреестра по Хабаровскому краю подтвердило, что кадастровая стоимость при проведении оценки по состоянию на 01.01.2016 рассчитывалась оценщиком с учетом вида разрешенного использования, установленного на дату оценки 1 января 2016 года – «для общественно-деловых целей (размещение лесопитомника)». Сказанное также подтверждает отсутствие изменения вида разрешенного использования спорного участка и наличие технической ошибки при установлении его кадастровой стоимости. 

С целью устранения ошибки в определении назначения земельного участка ОАО «РЖД» направлено обращение от 12.09.2019  исх.№ 1209/НРИз в Администрацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для общественно-деловых целей (размещение лесопитомника)» на «лесопитомник».

Как пояснила представитель Администрации в судебном заседании, на основании обращения арендатора постановлением Администрации городского поселения «Город Вяземский» Вяземского муниципального района Хабаровского края от 20.09.2019 №493 изменен вид разрешенного использования земельного участка на «лесопитомник», в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка с 20.09.2019 изменилась и составила 324 954,61 руб. 

При изложенных обстоятельствах, суд признает доказанным факт использования ОАО «РЖД» спорного земельного участка исключительно для целей размещения лесопитомника с момента образования данного земельного участка, заключения договора аренды №3431, и факт ошибочно установленной Приказом №42 кадастровой стоимости этого участка, исходя из вида разрешенного использования - для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. 

В связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности расчета арендной платы за период с 11.03.2019 по 19.09.2019 по договору №3431, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:06:0000000:25 в размере 324 954,61 руб. 

Доводы Администрации о том, что размер кадастровой стоимости подлежит применению для расчета арендной платы с даты ее утверждения, изменения нормативным актом, судом отклонены с учетом фактических обстоятельств дела, поскольку у Арендатора не возникла обязанность уплачивать арендную плату, исходя из ошибочно установленного вида разрешенного использования спорного земельного участка.

При этом, судом учтено, что Администрация, выступая от имени собственника земельного участка, не предприняла меры по устранению технической ошибки в кадастровых сведениях в установленном законом порядке. Напротив, только по обращению ОАО «РЖД» от 12.09.2019 Администрацией издано постановление от 20.09.2019 №493, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка на «лесопитомник». Сказанное свидетельствует о недобросовестности, в данном случае, действий Администрации как собственника земельного участка.

Таким образом, встречный иск подлежит удовлетворению судом в части, учитывая, что ОАО «РЖД» заявлено о расчете за период с 01.01.2019 по 19.09.2019, а за период с 01.01.2019 по 10.03.2019 подлежит применению кадастровая стоимость участка в размере 56 078,73 руб.

Расчет арендной платы за период с 11.03.2019 по 19.09.2019 произведен судом, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 324 954,61 руб. и коэффициента по категории земель и виду разрешенного использования 0,016 и составил 3 732,08 руб. (324 954,61 * 0,016 / 365 * 262дн). Соответственно, арендная плата за период с 01.01.2019 по 19.09.2019 составляет 3 901,70 руб. (169,62 руб. за период с 01.01.2019 по 10.03.2019 + 3 732,08 руб. за период с 11.03.2019 по 19.09.2019). ОАО «РЖД» оплачено по договору платежными поручениями от 11.09.2019, 13.11.2019 на общую сумму 10 299,09 руб. 

По общему правилу обязательство прекращается надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Платежными поручениями от 11.09.2019, 13.11.2019 подтверждается исполнение ОАО «РЖД» обязательства по оплате арендных платежей по договору №3431 за период с 01.01.2019 по 19.09.2019, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска Администрации о взыскании задолженности по договору не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по первоначальному иску относится на  истца с учетом, что Администрация в порядке статьи 333.37 НК РФ освобождена от ее уплаты. Расходы по госпошлине по встречному иску возлагаются на ответчика, учитывая, что ОАО «РЖД» при обращении в суд госпошлина оплачена в установленном законом порядке и размере. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Администрации городского поселения «Город Вяземский» Вяземского муниципального района Хабаровского края отказать.

Встречный иск удовлетворить в части.

Обязать Администрацию городского поселения «Город Вяземский» Вяземского муниципального района Хабаровского края рассчитать стоимость арендной платы за период с 11.03.2019 по 19.09.2019 по договору аренды земельного участка №3431 от 21.06.2004, исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером 27:06:0000000:25 в размере 324 954 руб. 61 коп.

Взыскать с Администрацию городского поселения «Город Вяземский» Вяземского муниципального района Хабаровского края в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги»  расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева