ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А48-10746/2018

город Воронеж

04 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2019 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 04 июля 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьиОсиповой М.Б.,

судейМиронцевой Н.Д.

                                                                                           Протасова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: ФИО2 – представитель по доверенности № 54 от 09.01.2019, ФИО3 – представитель по доверенности № 55 от 09.01.2019;

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57»: ФИО4, ФИО5 – представители по доверенности б/н от 20.11.2018;

от общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС»: ФИО6 – представитель по доверенности 57 АА 0770252 от 22.03.2017;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 12.04.2019 по делу № А48-10746/2018 (судья Аксенова Т.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507, об обязании зарегистрировать договор купли-продажи от 21.09.2018 и право собственности заявителя на объект незавершенного строительства,

при участии в качестве заинтересованных лиц: общество с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» (ОРГН 1135749000881, ИНН 

<

***>), Управление по государственному строительному надзору Орловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в лице представителя ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 в лице законного представителя ФИО18, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, общество с ограниченной ответственностью «Управление специальная автоматика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Техинвестстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Жилстройиндустрия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Строй-металл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО26,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» (далее – Общество, ООО «Специализированный застройщик СТС 57») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее –Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения Управления о приостановлении государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507, об обязании зарегистрировать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57», об обязании зарегистрировать право собственности истца на объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, расположенный по адресу: 

<

...> (с учетом принятых арбитражным судом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Определением Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2018 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и Управление по государственному строительному надзору Орловской области. 

Определением Арбитражного суда Орловской области от 11.01.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла. Определением Арбитражного суда Орловской области от 28.01.2019 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены участники долевого строительства объекта, являющегося предметом договора купли-продажи от 21.09.2018, а именно: ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в лице представителя ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 в лице законного представителя ФИО18, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, общество с ограниченной ответственностью «Управление специальная автоматика», общество с ограниченной ответственностью «Техинвестстрой», общество с ограниченной ответственностью «Жилстройиндустрия», общество с ограниченной ответственностью «Строй-металл». 

Определением Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен участник долевого строительства объекта, являющегося предметом договора купли-продажи от 21.09.2018, ФИО26.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 12.04.2019 решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении  государственной регистрации прав от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД001/2018-6018507 признано недействительным. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области возложена обязанность зарегистрировать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57». 

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области возложена обязанность зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» на объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. 

С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, регистрирующий орган обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей застройщика. 

Кроме того, регистрирующий орган указал, что из содержания договоров долевого участия в строительстве следует согласие участников долевого строительства на передачу застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» прав и обязанностей новому застройщику ООО «Специализированный застройщик СТС 57» только при условии его соответствия требованиям действующего законодательства. Единственным доказательством соответствия нового застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ регистрирующий орган полагает заключение Управления по государственному строительному надзору Орловской области, которое не было представлено на государственную регистрацию договора купли-продажи от 21.09.2018. 

Таким образом, поскольку нормами действующего законодательства регулирующего схожие отношения по возмездному отчуждению прав и обязательств застройщика перед участками долевого строительства к другому застройщику, предусмотрена необходимость предоставления документа о соответствии приобретателя нормам Закона № 214-ФЗ, а также в связи с наличием в договорах участия в долевом строительстве императивного условия о возможности передачи прав застройщика только лицу, соответствующему требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ, Управление полагает решение о приостановлении государственной регистрации законным и обоснованным.

Более того, документ, содержащий сведения об объеме прав и обязанностей, вытекающих из каждого заключенного договора участия в долевом строительстве и передаваемых новому застройщику, влекущий изменения в субъектом составе правоотношений, на государственную регистрацию представлен не был.

Вместе с тем, Управление указало, что законодательством не предусмотрена возможность замены страхователя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки прав застройщика. Регистрирующий орган также отметил, что договоры страхования, представленные ранее в целях осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, были заключены застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» с ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ» и ООО «ПРОМИНСТРАХ», которые в настоящее время исключены из перечня страховых организаций, имеющих право заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщиков.

В представленном суду апелляционной инстанции отзыве Общество возражает относительно доводов апелляционной жалобы регистрирующего органа, указывает на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, а также на отсутствие оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Судебное заседание суда апелляционной инстанции 27.06.2019 проходило с использованием средств видеоконференц-связи при содействии Орловского областного суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы административного органа.

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» являлось

 застройщиком многоквартирного жилого дома по улице Черкасской города Орла на основании разрешения на строительство № 57-301000-37-2018, выданного 04.05.2018 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, со сроком действия до 07.07.2020. Строительство многоквартирного жилого дома ведется на двух земельных участках, предоставленных застройщику в аренду Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, а именно: 

- по договору аренды № 1506 от 06.04.2017 Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла предоставило в аренду ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020302:10, площадью 3 795 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> из земель населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический). Указанный договор заключен на срок с 11.11.2017 по 10.11.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 19.05.2017 сделана запись регистрации № 57:25:0020302:10- 57/001/2017-34; 

- по договору аренды № 1528 от 08.11.2017 Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла предоставило в аренду ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020302:11, площадью 1819 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический). Указанный договор заключен на срок с 08.11.2017 по 07.07.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 06.12.2017 сделана запись регистрации № 57:25:0020302:11-57/001/2017-3. 

07.12.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 57-57/001-57/001/015/2016-2203/1 о государственной регистрации права собственности ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» на объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. 

Из материалов дела также следует, что застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» были заключены договоры участия в долевом строительстве № Ч/39 от 11.05.2016 с ФИО23, № Ч/64 от 24.06.2016 с ФИО22, № Ч/5 от 09.08.2016 с ФИО20 и ФИО21, № Ч/41 от 13.09.2016 с ФИО18 и ФИО19 в лице законного представителя ФИО18, № Ч/24 от 30.08.2016 с ООО «Управление специальная автоматика», № Ч/7 от 12.10.2016 с ФИО17 (с учетом соглашения об уступке права требования от 12.01.2017 и дополнительного соглашения от 01.11.2016), № Ч/23 от 07.11.2016 с ФИО15, № Ч/53 от 01.12.2016 с ФИО14, № Ч/65 от 24.01.2017 с ФИО13 и ФИО12, № Ч/19 от 16.03.2017 с ФИО11 (с учетом соглашения об уступке права требования от 22.03.2017), № Ч/76 от 03.04.2017 с ФИО10, № Ч/45 от 25.04.2017 с ФИО9, № Ч/17 от 30.08.2017 с Рунец Н.Д., № Ч/26 и №Ч/44 от 04.07.2018, № Ч/31 от 26.07.2018 с ООО «Техинвестстрой», № Ч/12, №Ч/34, № Ч/37, № Ч/56, № Ч/71, № Ч/95, № Ч/96 и № Ч/142 от 04.07.2018 с ООО «Строй-металл», № Ч/8, № Ч/9 и № Ч/35 от 17.07.2018 с ООО «Жилстройиндустрия», № Ч/129 от 16.08.2018 с ФИО7 

Договор участия в долевом строительстве № 4/47 от 07.12.2016, заключенный застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» с ФИО27, впоследствии был расторгнут, что подтверждается уведомлением Управления № КУВД-001/2018-5971350 от 02.11.2018. 

21.09.2018 между ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» (далее – продавец и арендатор) и ООО «Специализированный застройщик СТС 57» (далее – покупатель и новый арендатор) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика), по условиям которого продавец передает в собственность покупателю объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. Одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства арендатор с письменного согласия арендодателя и залогодержателей передает новому арендатору все права и переводит на него все обязанности по договорам аренды земельных участков, на которых строится объект незавершенного строительства, а именно: по договору аренды земли №1506 от 06.04.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020302:10 и по договору аренды земли №1528 от 08.11.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020302:11. 

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла не возражало против передачи ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» своих прав и обязанностей по договорам аренды земли №1506 от 06.04.2017, №1528 от 08.11.2017 третьему лицу, что подтверждается письмами от 08.05.2018 №1843 и от 08.05.2018 №1844.

В материалы дела представлены также письменные согласия участников долевого строительства на заключение договора купли-продажи с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора и застройщика в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, кадастровый номер 57:25:0020302:14, по адресу: 

<

...> а именно: согласие ООО «Управление специальная автоматика» от 20.09.2018, согласие ФИО7 от 28.08.2018, согласие Рунец Н.Д. от 17.09.2018, согласие ФИО23 от 05.09.2018, согласие ФИО22 от 28.07.2018, согласие ФИО20 и ФИО21 от 16.07.2018, согласие ФИО18 и ФИО19 в лице законного представителя ФИО18 от 18.07.2018, согласие ФИО17 от 23.08.2018, согласие ФИО15 в лице представителя ФИО16 от 10.08.2018, согласие ФИО14 от 19.07.2018, согласие ФИО13 и ФИО12 от 20.07.2018, согласие ФИО11 от 03.09.2018, согласие ФИО10 от 17.09.2018, согласие ФИО9 от 03.08.2018. 

Согласие остальных участников долевого строительства ООО «Техинвестстрой», ООО «Жилстройиндустрия», ООО «Строй-металл» следует из пунктов 9.9 договоров участия в долевом строительстве с указанными лицами. 

Кроме того, после заключения договора купли-продажи от 21.09.2018 состав участников долевого строительства изменился. Так, 12.10.2018 застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» заключен договор участия в долевом строительстве № Ч/40 с ООО «Жилстройиндустрия». 19.10.2018 застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» заключены договоры участия в долевом строительстве № Ч/32 с ФИО24 и № Ч/50 с ФИО25 

В пунктах 9.10 указанных договоров содержится условие о том, что участники долевого строительства как залогодержатели в отношении строящегося многоквартирного дома кадастровый номер 57:25:0020302:14 и права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020302:11, 57:25:0020302:10 дают согласие на совершение ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» сделки по передаче прав и обязанностей застройщика, влекущей отчуждение объекта незавершенного строительства и передачу в полном объеме прав и обязанностей по договорам аренды земли третьему лицу (новому застройщику) на всех тех же условиях, что и настоящие договоры, а также при условии его соответствия требованиям действующего законодательства (при этом получения дополнительного письменного согласия от участников долевого строительства не требуется). Одновременно участники долевого строительства дают согласие на передачу ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» в полном объеме прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу (новому застройщику) на всех тех же условиях, что и настоящий договор, при условии его соответствия требованиям действующего законодательства (при этом получения дополнительного письменного согласия от участников долевого строительства не требуется). 

На основании соглашения об уступке права требования и переводе обязательств по договору (цессия) от 26.02.2019 право требования передачи в собственность объекта долевого строительства, принадлежащее цеденту ООО «Управление специальная автоматика» на основании договора участия в долевом строительстве № Ч/24 от 30.08.2016, было передано цессионарию ФИО26. В материалы дела представлено письменное согласие нового участника долевого строительства ФИО26 от 25.03.2019 на заключение договора купли-продажи с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора и застройщика в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, кадастровый номер 57:25:0020302:14, по адресу: 

<

...>. 

Во исполнение пункта 2.5 договора купли-продажи от 21.09.2018 застройщик ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» передал ООО «Специализированный застройщик СТС 57» по акту приема-передачи от 21.09.2018 документы, в том числе: проектную документацию на строительство 17-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>; разрешение на строительство; положительное заключение экспертизы проекта ООО «ИНЖЕНЕРНЫЙ ЦЕНТР» от 30.03.2018; экспертизу инженерных изысканий и другие. 

02.11.2018 ООО «Специализированный застройщик СТС 57» обратилось в Отдел МФЦ по г. Орлу и Орловскому району с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 21.09.2018 и права собственности заявителя на объект незавершенного строительства. 06.11.2018 заявителем были представлены дополнительные документы к заявлению о государственной регистрации от 02.11.2018, что подтверждается описями документов с отметкой о принятии Отделом МФЦ по г. Орлу и Орловскому району. 

Уведомлением от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507 Управление сообщило ООО «Специализированный застройщик СТС 57» о приостановлении действий по государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 57:25:0020302:14, а также перехода прав на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020302:10 и 57:25:0020302:11 в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Обществу было предложено в срок до 16.02.2019 для возобновления осуществления действий по государственной регистрации прав представить в регистрирующий орган 

документ, в соответствии с которым застройщик соответствует требованиям действующего законодательства, т.е. заключение уполномоченного органа, 

а также ввиду изменения стороны договора (застройщика) предложено внести изменения в договоры участия в долевом строительстве, заключенные с каждым участником долевого строительства. 

Общество, полагая уведомление о приостановлении государственной регистрации прав несоответствующим требованиям действующего законодательства, нарушающим права и законные интересы лица в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для приостановления государственной регистрации прав.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции и полагает при рассмотрении настоящего спора руководствоваться следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Порядок проведения государственной регистрации недвижимости установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В подпунктах 2, 8 пункта 2 статьи 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе, сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование.

В силу пункта 1 части 4 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведен в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона № 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, Обществом на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, заключенный между ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и ООО «Специализированный застройщик СТС 57».

Проанализировав условия договора от 21.09.2018, заключенного между ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и ООО «Специализированный застройщик СТС 57», суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанный договор содержит элементы договора купли-продажи недвижимости и соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земли.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 

Названной норме корреспондирует положения пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу производится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. 

Учитывая изложенное, договор купли-продажи от 21.09.2018 был заключен с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земли № 1506 от 06.04.2017 и № 1528 от 08.11.2017. 

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. 

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. 

Таким образом, представленный сторонами на регистрацию договор от 21.09.2018 подлежит государственной регистрации. 

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (часть 1 статьи 164 ГК РФ). 

Ввиду изложенного, до государственной регистрации договора купли-продажи от 21.09.2018 у ООО «Специализированный застройщик СТС 57» отсутствуют права на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020302:10 и 57:25:0020302:11, на которых осуществляется строительство многоквартирного дома. 

Согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. 

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент принятия регистрирующим органом решения о приостановлении государственной регистрации прав) также содержится понятие застройщика, которым является хозяйственное общество, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 

В силу статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком соответствующих прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома. 

Таким образом, действующее законодательство связывает получение статуса застройщика с моментом государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома. 

В отсутствие прав на земельный участок под строящимся объектом лицо, осуществляющее строительство, по смыслу статьи 1 ГрК РФ, статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком не является. 

В соответствии с частью 21.5 статьи 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Частью 21.10 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что лицо, к которому перешли права на земельный участок, на котором осуществляется строительство, обязано уведомить в письменной форме о переходе к нему прав на земельные участки орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на такой земельный участок. В связи с изложенным, лицо, ставшее правообладателем земельного участка, на котором ведется строительство на основании разрешения на строительство, в силу закона становится новым застройщиком, о чем уведомляется уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган. В отсутствие зарегистрированных прав на предоставленный для строительства земельный участок лицо застройщиком являться не может. 

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что до государственной регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018 ООО «Специализированный застройщик СТС 57» не является застройщиком многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. 

Следовательно, до государственной регистрации договора от 21.09.2018 Общество не вправе заключать дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве указанного объекта либо вносить изменения в эти договоры, поскольку ООО «Специализированный застройщик СТС 57» не является стороной правоотношений, возникших между застройщиком и участниками долевого строительства и регулируемых договорами участия в долевом строительстве. 

При таких обстоятельствах изложенное в оспариваемом уведомлении от 16.11.2018 требование Управления о внесении изменений в договоры участия в долевом строительстве, заключенные с каждым участником долевого строительства, не основано на нормах действующего законодательства.

 

При этом, судом первой инстанции верно отмечено, что поскольку спорный многоквартирный дом строится с привлечением денежных средств участников долевого строительства,  то в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 214-ФЗ объект незавершенного строительства и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020302:10 и 57:25:0020302:11 обременены залогом в пользу участников долевого строительства, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020302:10 и 57:25:0020302:11. 

В силу статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. 

Согласно части 2 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. 

В части 9 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. 

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Из материалов дела следует, что ООО «Специализированный застройщик СТС 57» было получено и представлено на регистрацию согласие каждого из залогодержателей (участников долевого строительства) на совершение сделки по отчуждению обремененного залогом объекта незавершенного строительства и права аренды земельных участков. Возражения регистрирующего органа в той части, что согласие участников долевого строительства на совершение сделки получено под условием соответствия нового застройщика требованиям действующего законодательства, суд первой инстанции верно посчитал несостоятельными, поскольку подтвердить такое соответствие ООО «Специализированный застройщик СТС 57» сможет только после государственной регистрации прав на земельные участки и приобретения статуса застройщика. 

Довод Управления о том, что соответствие заявителя требованиям, предъявляемым к застройщикам Федеральным законом № 214-ФЗ, может быть установлено вступившим в законную силу судебным актом, также не принимается судом, поскольку ГрК РФ и Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривают возможности возникновения у лица, не обладающего правами на земельные участки под строящимся объектом, статуса застройщика на основании судебного акта. 

В силу части 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. 

При этом залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (часть 3 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). 

Ввиду изложенного после регистрации договора купли-продажи от 21.09.2018 к новому застройщику ООО «Специализированный застройщик СТС 57» в силу закона перейдут все обеспеченные залогом обязательства первоначального застройщика ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» перед участниками долевого строительства, независимо от внесения изменений и дополнений в договоры участия в долевом строительстве. 

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что впореки доводам Управления Росреестра по Орловской области в рассматриваемом случае представленный на регистрацию спорный договор не нарушает прав участников долевого строительства МКД  и не приводит к лишению последних прав и установленных законом гарантий при осуществлении долевого строительства спорного МКД.

 

Требование Управления о предоставлении ООО «Специализированный застройщик СТС 57» заключения контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ также правомерно признано судом первой инстанции  несостоятельным.

Как указано выше, до регистрации спорного договора и приобретения права аренды земельных участков Общество ( заявитель) не может быть признано соответствующим требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что в том числе следует из письма Управления по государственному строительному надзору Орловской области в письме от 18.01.2019 № 61 (т.4 л.д.3).

Кроме того, в силу пункта 9 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий установленным законом требованиям, в том числе при наличии выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом. 

При этом в соответствии с частью 2.1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 ФЗ № 214- ФЗ, или отказ в выдаче такого заключения могут быть выданы только после получения проектной декларации от застройщика. Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. 

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. 

Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства направляется застройщиком в уполномоченный орган с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (часть 2 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ). 

Форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр. 

Согласно разделу 12 указанной формы, в декларацию в обязательном порядке подлежит внесению информация о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок. 

Таким образом, при отсутствии у лица зарегистрированных прав на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, последнее не вправе публиковать, размещать и (или) представлять проектную декларацию. 

Одновременно, уполномоченный орган при отсутствии проектной декларации законодательно лишен возможности выдать испрашиваемое заключение о соответствии застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ или отказать в выдаче такого заключения. 

30.08.2018 ООО «Специализированный застройщик СТС 57» обратилось в Управление по государственному строительному надзору Орловской области с просьбой дать разъяснения относительно необходимости получения новому застройщику на стадии подачи документов на регистрацию сделки по передаче прав и обязанностей арендатора земельных участков, на которых строится многоквартирный дом, а также прав и обязанностей застройщика заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статей 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. 

В письме от 30.08.2018 исх. №1338 Управление по государственному строительному надзору Орловской области разъяснило, что до момента обращения застройщика с заявлением на получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, указанное юридическое лицо должно оформить в установленном законом порядке права на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. 

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно учтено. Что согласно пункту 4 части 2 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ), заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предоставляется для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

С заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, ООО «Специализированный застройщик СТС 57» в регистрирующий орган не обращалось. 

Суд первой инстанции также верно учел, что требования к застройщику, соответствие которым должно быть удостоверено заключением контролирующего органа, выданным до заключения договора с первым участником долевого строительства, введены Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Указанные изменения, внесенные в Федеральный закон № 214-ФЗ, в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 304-Ф3 вступают в силу с 1 января 2017 года и применяются к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлена после 1 января 2017 года. 

Таким образом, закон связывает необходимость получения застройщиками заключений о соответствии требованиям Федерального закона № 214-ФЗ с датой заключения ими первого договора участия в долевом строительстве. 

В силу части 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

На момент заключения договора купли-продажи от 21.09.2018 ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» не обязано было получать в контролирующем органе заключение о соответствии застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома был заключен застройщиком до 01.01.2017. 

Ввиду изложенного, у нового застройщика обязанности получать соответствующее заключение также не возникло. 

Таким образом, требование Управления о необходимости получения ООО «Специализированный застройщик СТС 57» заключения о соответствии застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, содержащееся в оспариваемом уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, является необоснованным. 

Доводы о необходимости представления на государственную регистрацию договора купли-продажи от 21.09.2018 договора страхования гражданской ответственности нового застройщика ООО «Специализированный застройщик СТС 57» в соответствии с требованиями части 8 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не относятся к рассматриваемому спору. 

В силу части 5 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав. 

Поскольку в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507 регистрирующий орган не ссылался на отсутствие договора страхования гражданской ответственности нового застройщика в качестве основания для приостановления государственной регистрации прав, данные доводы не оцениваются судами. 

Как следует из части 8 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда. 

Из изложенного следует, что требование о предоставлении договора страхования гражданской ответственности застройщика законодательно предусмотрено для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. 

Как указывалось выше, ООО «Специализированный застройщик СТС 57» с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в регистрирующий орган не обращалось. 

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о незаконности решения Управления о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507, что послужило правомерным основанием для удовлетворения требований Общества.

В рассматриваемом случае Управлением не представлено безусловных и достаточных доказательств, свидетельствующих о законности приостановления в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства. Напротив, Обществом в материалы дела представлены документы, являющиеся основанием для государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным (решения незаконным), также должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости обязать Управление зарегистрировать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57», и право собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» на объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Орловской области судом апелляционной инстанции отклоняются поскольку выводов суда первой инстанции не опровергают.

По сути, не оспаривая установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства спора, Управление Росреестра по Орловской области указывает в жалобе на несогласие с толкованием судом первой инстанции подлежащих применению норм права к спорным правоотношениям.

Однако, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что неправильного применения норм материального права с учетом установленных по делу обстоятельств судом первой инстанции не допущено, а доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании применимых норм материального права.

Ссылки Управления Росреестра по Орловской области на положения законодательства о банкротстве судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку в рассматриваемом споре применению не подлежат ввиду отсутствия правовых и фактических оснований.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Поскольку в статье 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации не предусмотрен возврат истцу (заявителю), требования которого удовлетворены судом, уплаченной им госпошлины из федерального бюджета, госпошлина, уплаченная истцом (заявителем) в таком случае, подлежит взысканию в его пользу также с проигравшей стороны.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При подаче заявления в Арбитражный суд Орловской области Обществом произведена уплата государственной пошлины в размере 3 000 руб. Учитывая, что заявленные требования удовлетворены, государственная пошлина уплачена в полном размере, возврат уплаченной государственной пошлины из бюджета в рассматриваемом случае законом не предусмотрен, суд первой инстанции правомерно исходил из положений статьи 110 АПК РФ и взыскал с регистрирующего органа, как с проигравшей стороны, судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 3 000 руб. 

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, регистрирующим органом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не решается, поскольку в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации регистрирующие органы освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 12.04.2019 по делу № А48-10746/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяМ.Б. ФИО28

Судьи   А.И. Протасов

ФИО29