АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2097/2023

г. Краснодар

29 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Краснодарского края – Рябоконева А.В. (служебное удостоверение), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 11.01.2025), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования Крыловский район (ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили» (ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 по делу № А32-2097/2023, установил следующее.  

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Крыловский район обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Крыловский район (далее – администрация), ООО «Итальянские автомобили» (далее – общество), ИП ФИО1 (далее – предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и обществом договора от 25.02.2022 № 469 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 площадью 58 294 кв. м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129;  

23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176, общей площадью 54 815 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, а также признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права собственности общества на данные участки; возложении на администрацию обязанности возвратить обществу 681 456 рублей 86 копеек, полученных от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; об истребовании из чужого незаконного владения предпринимателя земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская; возложении на данное лицо обязанности возвратить администрации указанный земельный участок.  

Решением от 29.09.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме: договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2022 № 469, заключенный между администрацией и обществом, признан недействительным (ничтожным); применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176, общей площадью 54 815 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу; признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности общества на указанные земельные участки; на администрацию возложена обязанность возвратить обществу 681 456 рублей 86 копеек, полученных от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; из чужого незаконного владения предпринимателя истребован земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, путем возложения на данное лицо обязанности возвратить администрации этот земельный участок; распределены судебные расходы. Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 площадью 58 294 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, предоставлен обществу по договору от 25.02.2022 № 469 купли-продажи на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) как собственнику расположенного на данном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 23:14:0501003:7116 площадью 144 кв. м (склад).  

По сведениям отдела архитектуры и градостроительства администрации от 24.11.2022 предоставленный обществу земельный участок по состоянию на 25.02.2022 расположен в зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах (ОД-3). В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденными решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, площадь земельных участков в рассматриваемой функциональной зоне для складов установлена: минимально – 1000 кв. м/максимально – 15 000 кв. м, максимальный процент застройки земельного участка составляет 75%. Согласно техническому заключению отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Крыловскому району от 13.10.2022 площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 объектом недвижимости (склад) площадью 144 кв. м составляет 0,25% от всей площади. Исходя из положений «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) для эксплуатации нежилого здания склада 144 кв. м необходим земельный участок ориентировочной площадью 455 кв. м. В отсутствие документов, подтверждающих обоснование и необходимость использования земельного участка площадью 58 294 кв. м, в собственность обществу предоставлен земельный участок, который в 128 раз превышает площадь, необходимую для использования объекта площадью 144 кв. м. После заключения оспариваемого договора земельный участок разделен обществом на шесть участков с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7128; 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176. Предоставление обществу не задействованной части земельного участка, которая могла быть выделена в отдельный участок, возможно только путем проведения публичных торгов. Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного использования» в Правилах землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденных решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, отсутствует; назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен. При продаже земельного участка администрация применила удельный показатель стоимости земель как для «сельскохозяйственного использования», что привело к существенному занижению его кадастровой стоимости с 66 548 430 рублей 40 копеек до 681 456 рублей 86 копеек и противоречит результатам государственной кадастровой оценки земель  

населенных пунктов на территории Краснодарского края, утвержденным приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640. Выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 приобретен предпринимателем за 500 000 рублей, что в разы меньше кадастровой стоимости, ввиду чего вопрос о добросовестности покупателя не подлежит рассмотрению. Оспариваемая сделка купли-продажи нарушает права муниципального образования Крыловский район на получение максимально возможных доходов от реализации земельного участка по результатам аукциона, а также неопределенного круга лиц (возможных претендентов на земельный участок).  

Постановлением апелляционного суда от 15.11.2024 решение от 29.09.2023 отменено в части удовлетворения иска к предпринимателю, в указанной части по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований к данному ответчику. Абзацы четвертый, пятый и седьмой резолютивной части решения исключены. Абзац третий резолютивной части решения изменен: на администрацию возложена обязанность возвратить обществу денежные средства в размере 181 456 рублей 86 копеек, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; в остальной части решение от 29.09.2023 оставлено без изменения. Апелляционный суд установил, что Правила землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района утверждены 23.12.2014, то есть после даты присвоения земельному участку кадастрового номера 23:14:0501003:6230. Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования». В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 03.11.2017 № 1400002591, согласно которому администрация передала во временное владение и пользование обществу земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230, вид разрешенного использования которого «для сельскохозяйственного использования». Аналогичный вид разрешенного использования указан в договоре от 25.02.2022 № 469 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенном между администрацией и обществом. С учетом последовательного указания в правоустанавливающих документах вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 «для сельскохозяйственного использования», заключая с обществом договор купли-продажи от 16.06.2022 № 01/22 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, предприниматель, действуя разумно, осмотрительно и добросовестно, не мог знать о наличии нарушений в процедуре получения обществом в собственность исходного  

земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230. Истцом не доказано наличие обстоятельств, необходимых и достаточных для истребования имущества у предпринимателя, который является добросовестным приобретателем. В материалах дела не содержится обоснования кадастровой стоимости земельного участка в размере 66 548 430 рублей 40 копеек. Более того, кадастровая стоимость земельного участка 23:14:0501003:6230 установлена в размере 681 456 рублей 86 копеек (выписка из ЕГРН от 14.09.2022 № КУВИ-001/2022-160406951), которая определена в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882. Таким образом, из материалов дела не следует, что продажа земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 осуществлена по многократно заниженной стоимости относительно кадастровой стоимости участка. В договоре купли-продажи от 16.06.2022 № 01/22 стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 определена сторонами в размере 500 000 рублей, с учетом вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса». Согласно экспертному заключению ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» от 28.05.2024 № 30-И в результате проведенного анализа и математических расчетов установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, по состоянию на 16.06.2022, с учетом округления, составляет 511 384 рубля. На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу о добросовестном приобретении предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 (образованного из участка 23:14:0501003:6230), соответственно, в отношении него не подлежат применению положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2025 постановление апелляционного суда от 15.11.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. Кассационный суд указал, что заключение экспертизы ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» от 28.05.2024 № 30-И, которым руководствовался суд апелляционной инстанции при проверке довода прокурора о продаже земельного участка предпринимателю по заниженной цене (500 000 рублей), является одним из доказательств по делу, которое подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими доказательствами. Согласно справочной информации от 14.06.2024 № 423 Союза «Торгово-промышленная палата Краснодарского края» средняя рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 составляет 3 700 000 рублей. По сведениям Публичной кадастровой карты, имеющим общий доступ,  

кадастровая стоимость данного участка, установленная по состоянию на 01.01.2022, составляет 1 116 132 рубля 78 копеек. Кроме того, в рассматриваемом случае величина рыночной стоимости данного земельного участка не могла служить достаточным (единственным) критерием при решении вопроса о добросовестности предпринимателя, ввиду следующего. Из имеющихся в общем доступе и содержащихся в материалах настоящего дела фотоматериалов видно, что земельный участок (23:14:0501003:7128) находится в непосредственной близости к объектам недвижимости и образован таким образом, чтобы обеспечить на него доступ с автодороги. Земельный участок (23:14:0501003:7128) прилегает к земельному участку (23:14:0501003:6670), на котором находится кафе предпринимателя, поэтому, его использование иначе, нежели для эксплуатации объектов дорожного сервиса, нецелесообразно, исходя из конфигурации и расположения участка в районе транспортной развязки (между автодорогами). В этой связи при проверке добросовестности приобретателя спорного земельного участка апелляционному суду следовало оценить порядок его образования, местоположение и конфигурацию, учесть вид разрешенного использования, который изменен с «для сельскохозяйственного использования» на «объекты дорожного сервиса» незадолго до сделки; дать оценку доводам прокурора о формировании земельного участка 23:14:0501003:7128 непосредственно для предпринимателя как собственника соседнего участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6670, приобретенного у администрации по цене 1 054 909 рублей 50 копеек (договор купли-продажи от 27.09.2021 № 455).  

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 08.07.2025 № 308-ЭС25-5548 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации предпринимателю отказано.  

При новом рассмотрении дела постановлением апелляционного суда от 02.07.2025 решение от 29.09.2023 оставлено без изменения. Апелляционная коллегия поддержала позицию суда первой инстанции, согласно которой орган местного самоуправления в отсутствие документального обоснования передал в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230, площадь которого (58 294 кв. м) в 128 раз превышает площадь (455 кв. м), необходимую для использования расположенного на нем объекта (склада). После выкупа указанного земельного участка он разделен обществом на шесть участков с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7128; 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7176 и 23:14:0501003:7177. Предоставление администрацией обществу спорного участка, с учетом возможности его раздела, надлежало производить путем проведения публичных  

торгов (в границах 5 из образованных 6 земельных участков объекты недвижимости, принадлежащие обществу, отсутствуют). Основанием для продажи земельного участка послужило то обстоятельство, что заинтересованное лицо является собственником объекта недвижимости – склада. При этом, вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного использования» в Правилах землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденных решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, отсутствует, что не соответствует назначению расположенного на земельном участке объекта недвижимости. При продаже земельного участка под несоответствующим видом разрешенного использования администрацией применен удельный показатель стоимости земель, как для «сельскохозяйственного использования», что привело к существенному занижению его кадастровой стоимости с 66 548 430,40 рублей до 681 456,86 рублей. Относительно исковых требований ко второму ответчику апелляционный суд констатировал, что выделенный из исходного участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 приобретен предпринимателем за 500 000 рублей. Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» от 28.05.2024 № 30-И рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, по состоянию на 16.06.2022, с учетом округления, составила 511 384 рубля. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход путем анализа стоимости 1 кв. м схожих земельных участков без учета разницы их функционального назначения. В частности, не учтен вид разрешенного использования, как приведенных сопоставимых аналогов, так и земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, который изменен согласно декларации с «для сельскохозяйственного использования» на «объекты дорожного сервиса (4.9.1)». Изменение вида разрешенного использования осуществлено за 2 недели до заключенной между обществом и предпринимателем сделки (16.06.2022), что отразилось на кадастровой стоимости (1 116 132,78 рублей) и рыночной стоимости объекта недвижимости, и явно свидетельствует о подготовке к предстоящей продаже спорного земельного участка предпринимателю в целях создания на стороне последнего фигуры добросовестного приобретателя, чего не мог не понимать разумный участник гражданского оборота. Кроме того, согласно справочной информации от 14.06.2024 № 423 Союза «Торгово-промышленная палата Краснодарского края» средняя рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 составляет 3 700 000 рублей. Из имеющихся в общем доступе и содержащихся в материалах  

настоящего дела фотографий видно, что земельный участок (23:14:0501003:7128) находится в непосредственной близости к объектам недвижимости и образован таким образом, чтобы обеспечить на него доступ с автодороги. Земельный участок (23:14:0501003:7128) прилегает к земельному участку (23:14:0501003:6670), на котором находится принадлежащее ответчику кафе «Помпончик», поэтому его использование иначе, нежели для эксплуатации объектов дорожного сервиса, нецелесообразно, исходя из конфигурации и расположения участка в районе транспортной развязки (между автодорогами). В этой связи апелляционный суд пришел к выводу о формировании земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 (площадью 3479 кв. м) непосредственно для предпринимателя как собственника соседнего земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6670 (площадью 3075 кв. м), который приобретен у администрации за 1 054 909 рублей 50 копеек по договору купли-продажи от 27.09.2021 № 455. С учетом изложенного, суд второй инстанции указал на отсутствие оснований для признания предпринимателя добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128. Поскольку оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования Крыловский район на получение максимально возможных доходов от продажи земельных участков по результатам аукциона, а также права неопределенного круга лиц, лишенных возможности претендовать на получение спорных участков, исковые требования прокурора признаны обоснованными.  

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 29.09.2023 и постановление апелляционного суда от 02.07.2025 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что по договору купли-продажи от 25.02.2022 № 469, заключенному между администрацией и обществом, земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 выбыл из владения администрации по ее воле на возмездной основе. Решение о предоставлении земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам, утверждение градостроительных регламентов, изменение одних видов разрешенного использования земельных участков на другие, относятся к вопросам местного самоуправления, решаемым в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства. Поскольку решение о предоставлении земельного участка в собственность обществу за плату принимала администрация, предприниматель полагался на действия органа публичной власти, поэтому не может быть признан недобросовестным покупателем. При приобретении земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 предприниматель оценивал цепочку сделок, правоотношений администрации и общества на предмет правомерности; перед заключением договора купли-продажи от 16.06.2022 № 01/22 проверил сведения из ЕГРЮЛ в отношении  

продавца, правоустанавливающие документы на земельный участок, а именно: договор купли-продажи от 25.02.2022 № 469, выписку из ЕГРН от 07.06.2022, декларацию о выбранном продавцом виде разрешенного использования земельного участка от 01.06.2022, сведения из ЕГРН в отношении собственника, а также состояние земельного участка. Истцом не доказан юридический факт выбытия земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 помимо воли собственника (администрации). Изменение вида разрешенного использования земельного участка не свидетельствует о подготовке общества к предстоящей продаже земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 именно в целях создания на стороне предпринимателя фигуры добросовестного приобретателя. Справка Союза «Торгово-промышленная палата Краснодарского края» от 14.06.2024 № 423 не содержит сведений о дате, относительно которой определялась средняя рыночная стоимость земельного участка. Вывод суда об использовании предпринимателем, являющимся собственником кафе «Помпончик», спорного земельного участка не по целевому назначению, не подтвержден документально. Суды не учли, что предприниматель произвел благоустройство земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 на общую сумму 1 315 500 рублей, установил торговый павильон для ведения предпринимательской деятельности под видом разрешенного использования «для эксплуатации объектов дорожного сервиса», уплачивал налоги в бюджет Краснодарского края. Кроме того, истребование у общества в пользу администрации земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7177 с объектом недвижимости (склад) площадью 144 кв. м противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.  

В судебном заседании окружного суда представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы; представитель прокуратуры возражал против удовлетворения жалобы. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав позиции обеих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.  

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 25.02.2022 № 112-р администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор 25.02.2022 № 469 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 площадью 58 294 кв. м, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования  

«для сельскохозяйственного использования», расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская (т. 1, л. д. 24 – 27).  

Указанный земельный участок предоставлен обществу в собственность без проведения торгов на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса как собственнику объекта недвижимости (нежилое здание – склад с кадастровым номером 23:14:0501003:7116 площадью 144 кв. м), расположенного на данном участке (запись о регистрации права от 09.02.2022 № 23:14:0501003:7416-23/359/2022-1).  

Согласно информации отдела архитектуры и градостроительства администрации от 24.11.2022 земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 по состоянию на 25.02.2022 расположен в зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах (ОД-3).  

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденными решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, минимальная/максимальная площадь земельных участков в функциональной зоне (ОД-3) для складов установлена 1000 кв. м и 15 000 кв. м, соответственно, максимальный процент застройки земельного участка – 75%.  

Согласно техническому заключению от 13.10.2022, подготовленному отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Крыловскому району, площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 объектом недвижимости (склад) площадью 144 кв. м составляет 0,25% от всей площади.  

В силу положений «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) для эксплуатации нежилого здания склада (144 кв. м) необходим земельный участок ориентировочной площадью 455 кв. м.  

После заключения договора купли продажи от 25.02.2022 № 469 с обществом земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 разделен собственником на 6 участков с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176 и 23:14:0501003:7128.  

На основании договора купли-продажи от 16.06.2022 № 01/22 общество продало земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м предпринимателю по цене 500 000 рублей. По акту приема-передачи от 16.06.2022 земельный участок передан предпринимателю (т. 1, л. д. 29 – 33).  

Ссылаясь на незаконность предоставления обществу исходного земельного участка, ничтожность договора купли-продажи от 25.02.2022 № 469 и последующего договора от 16.06.2022 № 01/22, прокурор обратился с иском в арбитражный суд.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

В силу части 1 статьи 52 Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.  

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).  

Договор должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).  

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).  

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено,  

что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.  

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).  

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).  

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.  

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).  

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду  

имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).  

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.  

Добросовестность приобретателя в силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса предполагается (пункт 133 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015).  

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным. Намереваясь приобрести имущество по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. Приобретение имущества по многократно заниженной стоимости и осведомленность покупателя об этом являются достаточными основаниями, указывающими на недобросовестность приобретателя.  

По результатам повторного исследования доказательств, с учетом указаний суда кассационной инстанции, приведенных в постановлении от 03.04.2025, апелляционный суд поддержал позицию суда первой инстанции, согласно которой администрация в отсутствие документального обоснования передала в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230, площадь которого (58 294 кв. м) в 128 раз превышает площадь (455 кв. м), необходимую для использования расположенного на нем объекта (склада). При этом, вид разрешенного использования спорного земельного участка «для сельскохозяйственного использования» в Правилах землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденных решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, отсутствует, что не  

соответствует назначению расположенного на земельном участке объекта недвижимости. При продаже земельного участка под несоответствующим видом разрешенного использования, администрацией применен удельный показатель стоимости земель, как для «сельскохозяйственного использования», что привело к существенному занижению его кадастровой стоимости с 66 548 430,40 рублей до 681 456,86 рублей. Выделенный из исходного земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 приобретен предпринимателем за 500 000 рублей. Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» от 28.05.2024 № 30-И рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м по состоянию на 16.06.2022, с учетом округления, составила 511 384 рубля. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход путем анализа стоимости 1 кв. м схожих земельных участков без учета разницы их функционального назначения. В частности, не учтен вид разрешенного использования сопоставимых аналогов и земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, который изменен согласно декларации с «для сельскохозяйственного использования» на «объекты дорожного сервиса (4.9.1)». Изменение вида разрешенного использования осуществлено за 2 недели до заключенной между обществом и предпринимателем сделки (16.06.2022), что отразилось на кадастровой стоимости (1 116 132,78 рублей) и рыночной стоимости объекта недвижимости, и явно свидетельствует о подготовке к предстоящей продаже спорного земельного участка предпринимателю в целях создания на стороне последнего фигуры добросовестного приобретателя, чего не мог не понимать разумный участник гражданского оборота. Кроме того, согласно справочной информации от 14.06.2024 № 423 Союза «Торгово-промышленная палата Краснодарского края» средняя рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 составляет 3 700 000 рублей. Из имеющихся в общем доступе и содержащихся в материалах настоящего дела фотографий видно, что земельный участок (23:14:0501003:7128) находится в непосредственной близости к объектам недвижимости и образован таким образом, чтобы обеспечить на него доступ с автодороги. Земельный участок (23:14:0501003:7128) прилегает к земельному участку (23:14:0501003:6670), на котором находится принадлежащее ответчику кафе «Помпончик», поэтому его использование иначе, нежели для эксплуатации объектов дорожного сервиса, нецелесообразно, исходя из конфигурации и расположения участка в районе транспортной развязки (между автодорогами). В этой связи апелляционный суд пришел к выводу о формировании земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 (площадью 3479 кв. м) непосредственно для предпринимателя как собственника соседнего земельного участка  

с кадастровым номером 23:14:0501003:6670 (площадью 3075 кв. м), который приобретен у администрации за 1 054 909 рублей 50 копеек по договору купли-продажи от 27.09.2021 № 455. С учетом изложенного, суд второй инстанции указал на отсутствие оснований для признания предпринимателя добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128. Поскольку оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования Крыловский район на получение максимально возможных доходов от продажи земельных участков по результатам аукциона, а также права неопределенного круга лиц, лишенных возможности претендовать на получение спорных участков, исковые требования прокурора признаны обоснованными.  

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела повторно изучены апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, выводы обеих судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены решения и постановления, суд округа не установил.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 по делу № А32-2097/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.В. Сидорова  

Судьи М.Н. Малыхина  

А.И. Мещерин