СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3425/2024-ГК

г. Пермь

06 июня 2024 года

Дело № А60-66397/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей  Коньшиной С.В., Маркеевой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Янаевой А.А.,

при участии путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области представителей:

истца - ФИО1, паспорт, доверенность от 23.09.2023, диплом, свидетельство о заключении брака;

ответчика - ФИО2, удостоверение адвоката; Истомина С.В., паспорт, приказ о вступлении в должность от 21.10.2011;

третьего лица ФИО3 лично, паспорт.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2024 года 

по делу № А60-66397/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: ФИО3,

о понуждении к проведению ремонта кровли, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (далее – компания, ответчик) с требованием обязать провести ремонт кровли здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в срок 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения возложенной обязанности присудить истцу судебную неустойку, подлежащую уплате ответчиком в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта по день фактического исполнения.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2024 исковые требования удовлетворены. На ответчика возложена обязанность провести ремонт кровли здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в срок 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения обязанности взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта по день фактического исполнения. Кроме того, с ответчика  в пользу истца взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы о несогласии с выводом суда о том, что п. 3 дополнительного соглашения к договору аренды арендодатель принял на себя обязанность по проведению текущего ремонта кровли. По мнению ответчика, суд неправильно применил ст. 431 ГК РФ и принял во внимание буквальное содержание пункта дополнительного соглашения, а не его смысл в целом.  Указывает, что ввиду отказа арендатора от выполнения условий дополнительного соглашения в части финансирования ремонта, у арендодателя не возникла обязанность по ремонту крыши и, следовательно, по ответственности за текущий и капитальный ремонт кровли. Ввиду неисполнения сторонами дополнительного соглашения, стороны должны руководствоваться условиями договора, в силу которого обязанность по текущему ремонту возложена на общество. Кроме того, как указывает компания и в силу закона у арендатора отсутствует возможность понудить собственника (арендодателя) к проведению капитального ремонта, поскольку последствия непроведения им такого ремонта и возможности арендатора указаны в ст. 616 ГК РФ, к каковым понуждения арендодателя к проведению капитального ремонта не относится.

До начала судебного заседания от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов жалобы. Полагает вывод суда о принятии компанией на себя обязанности по проведению ремонта крыши, верными. Оснований для толкования п. 3 дополнительного соглашения в совокупности с п.1,2 истец не усматривает.

В судебном заседании, проведенном  путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области, представители ответчика настаивали на доводах апелляционной жалобы, представитель истца поддержала доводы отзыва на жалобу, третье лицо доводы апелляционной жалобы поддержало, просило решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

Определением от 16.05.2024 апелляционный суд отложил рассмотрение дела, предложив сторонам представить доказательства о характере ремонта, который необходимо провести на кровли здания.

После отложения от ответчика поступили экспертное заключение, в котором даны ответы на вопросы об объемах повреждения кровли и о статьях расходов ремонта (текущий или капитальный), которые необходимо выполнить в соответствии с выявленным объемом и характером дефектов.

От истца поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, в котором истец настаивает, что условиями договора на ответчика возложена обязанность по проведению любого вида ремонта, в тоже время истец настаивает, что кровля требует проведения капитального ремонта. Также истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы с целью определения вида ремонта, который необходимо провести на кровле здания, а также о приобщении к материалам дела рецензии на представленное ответчиком заключение специалиста.

Все дополнительные документы приобщены судом к материалам дела.

Ходатайство о назначении  строительно-технической экспертизы рассмотрено и в его удовлетворении отказано, ввиду отсутствия оснований, установленных ст. 82 АПК РФ для назначения экспертизы. Апелляционный суд полагает, что судебный акт может быть вынесен по имеющимся в деле доказательствам, специальные познания не требуются.

Стороны поддержали ранее высказанные позиции по делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.03.2012 обществом (субарендатор) и компанией (арендодатель) заключен договор субаренды № 6-МГД, по условиям   которого обществу переданы нежилые помещения № 1-22, 32 на 1 этаже, общей площадью 842,5 кв.м, расположенные в здании по адресу: Свердловская обл., г. Качканар, ул. Свердлова, 51.

В соответствие с п. 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать помещение субарендатору в состоянии, пригодном для его эксплуатации в соответствие с его целевым назначением. Субарендатор используется помещение для торговли продуктами питания и промышленными товарами, в качестве универсама под торговой маркой «Монетка» (п. 1.4 договора). 

01.03.2012 помещение было передано по акту приема-передачи без замечаний.

Собственником арендуемого истцом помещения является ФИО3 (ИНН: 

<

***>).

Ссылаясь на то, что 01.07.2016 между арендодателем и субарендатором заключено дополнительное соглашение к договору, в рамках которого стороны согласовали, что арендодатель несет полную ответственность за текущий и капитальный ремонт кровли в течение всего срока действия договора, а в настоящее время имеется протечки кровли, что затрудняет эксплуатацию принятых в аренду помещений, а компания от исполнения принятых обязательств уклоняется, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

В силу п. 3 Дополнительного соглашения от 01.07.2016 к договору субаренды, арендодатель несет полную ответственность за текущий и капитальный ремонт кровли в течение всего срока действия Договора (п. 3 дополнительного соглашения). При этом суд отметил, что данный пункт не  поставлен в зависимость от иных пунктов или условий, в связи, с чем подлежит буквальному толкованию в соответствие со ст. 431 ГК РФ.

Ссылаясь на ст. 308.3, 309, 310 ГК РФ суд признал, что в силу условий дополнительного соглашения у арендодателя имеется обязанность по проведению ремонта кровли, а у арендатора право требовать исполнения данной обязанности, ввиду чего требования общества удовлетворены с учетом срока на исполнение, а также присуждена судебная неустойка на случай неисполнения судебного акта.

Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд полагает решение подлежащим отмене в силу следующего.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в абзаце 3 п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Дополнительным соглашением стороны согласовали следующее:

п. 1 в течение 15 рабочих дней с даты подписания дополнительного соглашения арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя 699 590 руб.

п. 2 арендодатель обязуется осуществить капитальный ремонт кровли здания, предусмотренный п. 1 соглашения в срок до 01.09.2016. Завершение ремонта оформляется подписанным сторонами актом выполненных работ.

п. 3 арендодатель несет полную ответственность за текущий и капитальный ремонт кровли в течение всего срока действия договора.

Анализ условий дополнительного соглашения позволяет сделать вывод, что принятие арендодателем на себя обязательств п. 3 дополнительного соглашения, является следствием выполнения сторонами условий п. 1, 2 дополнительного соглашения.

Действительная воля сторона, а также переписка и согласование объема выполняемых работ также свидетельствуют, что работы должны быть выполнены арендодателем с частичным финансированием их арендатором, и только при выполнении соответствующих работ и оплаты арендатором оговоренной  суммы, арендодатель несет ответственность за их качество и принимает обязанности по выполнению текущего и капитального ремонта.

Иное толкование и принятие условий п. 3 дополнительного соглашения без взаимосвязи с п. 1 и 2 влечет возложение на арендодателя обязанности, которую арендодатель с очевидностью на себя не принимал без соблюдения условий п. 1.2. это же следует из переписки сторон – письмо компании от 01.08.2016, направленное в адрес общества по электронной почте (приложение к отзыву на исковое заявление, л.д. 21,22), а также письмо направленное обществом в адрес компании дословно содержащее следующее: «во вложении схема для проведения ремонта кровли за наш счет, так как не успели выполнить свои обязательства по дополнительному соглашению».

Таким образом, для обеих сторон было очевидным, что обязательство по дополнительному соглашению являются взаимными.

Условия договора свидетельствуют, что обязанность по проведению текущего ремонта переданного в аренду объекта возложена на общество, иного из договора не следует.

Вопрос о проведении капитального ремонта в договоре иным образом не урегулирован, следовательно действуют положения, определенные в законе.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, применительно к правоотношениям, возникающим между арендатором и арендодателем, положениями ГК РФ предусмотрен специальный перечень способов защиты, направленный на восстановление прав арендатора, нарушенных уклонением арендодателя от осуществления капитального ремонта.

Понуждение арендодателя к исполнению указанного обязательства в натуре не соответствует положениям статьи 210 ГК РФ, относящим к компетенции обязанного собственника право по реализации бремени содержания его имущества своим усмотрением.

Поскольку обязанности по текущему ремонту возложены на арендатора и договором, и действующим законодательством, а обязать собственника (арендодателя) на проведение капитального ремонта в силу действующего законодательства арендатор не может, а договором такая обязанность не установлена, апелляционный суд приходит к выводу, что исковые требования общества удовлетворению не подлежат. 

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене, в удовлетворении требований следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на общество, поскольку судебный акт принят в пользу ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2024 года по делу № А60-66397/2023 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 (три тысячи) руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

 

С.В. Коньшина 

 

ФИО4