﻿

 

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-345/2021

г. Саратов

25 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луевой Л.Ю.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ардабацким А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» и комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской  области от 13 сентября 2021 года по делу №А57-345/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (ИНН 6453073167, ОГРН 1036405316584)

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

к комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1026402205246, ИНН 6450530344)

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета по управлению имуществом города Саратова, 

о взыскании возмещения за нежилое помещение,

в судебное заседание явились:

- от общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» представитель  Феткулин Марат Фатихович по доверенности от 26.05.2021,

- от администрации муниципального образования «Город Саратов» представитель Абушаева Г.А. по доверенности от 15.07.2021,

- от Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» представитель Ворсопова А.Н. по доверенности от 05.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (далее – ООО «Волгаторг») к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация), комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов»  (далее – Комитет финансов) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по финансам за счет средств казны денежных средств в счет выкупной цены нежилого помещения общей площадью 246,9 кв. м с кадастровым номером 64:48:020608:1356 в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020637:64 площадью  1431 кв. м  в размере 6 789 000 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.09.2021 с муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» взыскано в счет выкупной цены нежилого помещения общей площадью 246,9 кв. м с кадастровым номером 64:48:020608:1356 в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020637:64 площадью  1431 кв. м  в размере 6 789 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 56 945 руб.  расходы на производство экспертизы в сумме 32 000 руб.

Прекращено право собственности общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» на нежилое помещения общей площадью 246,9 кв. м с кадастровым номером 64:48:020608:1356 в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявители ссылаются на то, что объект, выкуп за который просит истец, не подпадает под определение жилого помещения, которое может быть изъято в порядке статьи 32 ЖК РФ. Выражают несогласие с определенным судом размером компенсации.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, в котором выразил согласие с принятым решением суда первой инстанции.

Третье лицо явку представителя явку представителя в судебное заседание не обеспечило, надлежащим образом извещено о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «Волгаторг» на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 246,9 кв. м с кадастровым номером 64:48:020608:1356, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1.

В соответствие с Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 08.07.2013 № 1347 «Об утверждении ведомственной целевой программы «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2013 - 2017 годах» дом № 2/1 по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд был включен в перечень аварийных многоквартирных домов города Саратова, подлежащих расселению в 2013 - 2017 годах (четвертый этап).

Согласно Постановлению администрации от 13.10.2017 № 2938 «Об утверждении муниципальной программы «Развитие жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании «Город Саратов» на 2018 - 2022 годы» дом № 2/1 по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд включен в перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу (за счет средств областного бюджета).

Ответчик не исполняет обязанности по выкупу помещения принадлежащего истцу, что послужило основанием для его обращения с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим. 

На основании пункта 1 статьи 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284-286 данного Кодекса.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона с учетом специфики рассматриваемого дела.

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Аналогичные положения содержат нормы Гражданского кодекса РФ в отношении изымаемого для муниципальных нужд земельного участка (статьи 279, 281, 282).

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В суде первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «СтройЭкспертРегион-С», эксперту Шуваеву М.А., на разрешение эксперта поставлен вопрос:

Каков размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м, кадастровый номер 64:48:020608:1356, в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, стоимости доли земельного участка под домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, находящемся по адресу: Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, на момент проведения экспертизы, а также на 2017 год и на 2006-2007 годы?

Согласно заключению эксперта № 140/2021 от 16.06.2021 размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м, кадастровый номер 64:48:020608:1356, в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 на момент проведения экспертизы составляет:

- рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения с учетом стоимости доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме составляет 6 647 000 руб.,

- стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому расположенному по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 составляет 142 000 руб.

Размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м, кадастровый номер 64:48:020608:1356, в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 на 2017 год составляет:

- рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения с учетом стоимости доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме составляет 6 548 000 руб.,

- стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому расположенному по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 составляет 140 000 руб.

Размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м, кадастровый номер 64:48:020608:1356 в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 на 2006-2009 годы составляет:

- рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, с учётом стоимости доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме составляет 5 774 000 руб.,

- стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому расположенному по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 составляет 123 000 руб.

Размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м, кадастровый номер 64:48:020608:1356 в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 на момент проведения экспертизы с учетом аварийности здания составляет:

- рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, с учётом стоимости доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме составляет 4 786 000 руб.,

- стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому расположенному по адресу: г. Саратов, 5-й  Нагорный проезд, д. 2/1 составляет 142 000 руб.

Размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м., кадастровый номер 64:48:020608:1356 в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 на 2017 год с учетом аварийности здания составляет:

- рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, с учетом стоимости доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме составляет 4 715 000 руб.,

- стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому расположенному по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 составляет 140 000 руб.

Размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м., кадастровый номер 64:48:020608:1356 в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 на 2006-2007 год с учетом аварийности здания составляет рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, с учетом стоимости доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме составляет 4 157 000 руб.

Стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве на земельный участок относящийся к многоквартирному дому расположенному по адресу; г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1 составляет 123 000 руб.

Исследовав представленное экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ, допросив эксперта, суд признал данное заключение допустимым доказательством.

При определении размера денежной суммы, подлежащей взысканию суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктом 8.2. статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Помещения, расположенные по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, дом № 2/1, приобретены истцом по договорам купли-продажи в 2006-2007 годах.

Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2006, номер государственной регистрации: 64-64-01/155/2006-88 от 03.05.2006, помещение приобретено по цене 5 000 000 руб.; по договору купли-продажи недвижимости от 02.05.2007, номер государственной регистрации: 64-64-01/172/2007-16 от 16.05.2007, помещение приобретено по цене 650 000 руб.; по договору купли-продажи недвижимости от 01.06.2007, номер государственной регистрации: 64-64-01/144/2007-416 от 15.06.2007, помещение приобретено по цене 880 000 руб.; по договору купли-продажи недвижимости от 25.06.2007, номер государственной регистрации: 64-64-01/201/2007-378 от 04.07.2007, помещение приобретено по цене 930 000 руб.

Общая стоимость помещений составила 7 460 000 руб.

Многоквартирный дом по указанному адресу был признан аварийным в 1998 году, соответственно с учетом положений пункта 8.2. статьи 32 ЖК РФ размер компенсации не может превышать указанную стоимость приобретения.

Довод заявителей жалоб о необходимости установления выкупной цены нежилого помещения с учетом нахождения помещения в аварийном доме был предметом рассмотрения судом первой инстанции и обосновано отклонен им со ссылкой на правовую позицию, изложенную в вопросе № 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2014), в соответствии с которой когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Таким образом, судом определен размер компенсации исходя из рыночной стоимости принадлежавшего истцу имущества.

Доводы апеллянтов об отсутствии правовых оснований для выкупа нежилого помещения, принадлежащего истцу, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Поскольку закон не предусматривает безвозмездность изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, и поскольку возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок у собственников нежилых помещений отсутствует, следует исходить из общего правила возмездности изъятия и необходимости применения положений части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ по аналогии. Данная позиция неоднократно высказывалась Верховным Судом РФ.

Согласно статье 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о  прекращении права собственности истца на спорные нежилые помещения. 

Согласно пункту 1 статьи 126 ГК РФ муниципальное образование отвечает по своим обязательствам, принадлежащим ему на праве собственности имуществом, то есть муниципальной казной.

В состав казны помимо муниципального имущества входят средства местного бюджета (абзац 2 пункта 3 статьи 215 ГК РФ).

От имени муниципальных образований в гражданско-правовых отношениях выступают органы местного самоуправления в рамках имеющейся у них компетенции (пункт 2 статьи 125 ГК РФ).

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

Фактически доводы, изложенные в апелляционных жалобах, аналогичны позиции апеллянтов в суде первой инстанции и не опровергают выводов, сделанных в обжалуемом решении, по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской  области от 13 сентября 2021 года по делу № А57-345/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий							Л. Ю. Луева  

 

Судьи										О. И. Антонова 

 

С. А. Жаткина