АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-35394/2021

г. Краснодар

04 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. в отсутствие представителей заявителя – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), органа, осуществляющего публичные полномочия, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2022 по делу № А53-35394/2021, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра) о признании незаконным изложенного в уведомлении от 07.07.2021 № КУВД-001/2021-12264814/2 решения об отказе в осуществлении государственной регистрации соглашения от 24.03.2021 о расторжении договора от 06.03.2017 № 25113и аренды земельного участка площадью 493 кв. м с кадастровым номером 61:44:081105:0035, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для проектирования и строительства бытового корпуса и навеса со смотровой ямой для ремонта автомобилей (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к осуществлению государственной регистрации указанного соглашения.

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области (далее – райотдел УФССП).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2022, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Сведения Единого государственного реестра об аресте земельного участка не препятствовали осуществлению государственной регистрации прекращения обременения этого участка в виде аренды. На момент подачи департаментом в управление Росреестра заявления в Едином государственном реестре недвижимости содержались актуальные сведения об обременении земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 Приложенное департаментом к заявлению соглашение о расторжении договора аренды подписано ФИО1 Приостановление осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения, которым в качестве арендатора по договору аренды определена ФИО1, сторонами не оспорено. Управление Росреестра правомерно отказало в осуществлении государственной регистрации прекращения обременения земельного участка в виде аренды в связи с непредставлением заявителем необходимых документов.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. С момента приобретения ФИО1 в собственность объекта незавершённого строительства (31.03.2020) к ней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. Правом на расторжение договора аренды обладала исключительно ФИО1 Запись об аресте земельного участка носит формальный характер и не препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения обременения земельного участка в виде аренды на основании соглашения о расторжении договора аренды. 

В отзыве на кассационную жалобу управление Росреестра просит обжалуемые акты оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 06.03.2007 заключили договор аренды земельного участка в целях проектирования и строительства бытового корпуса и навеса со смотровой ямой для ремонта автомобилей до 28.08.2008 (пункт 2.1). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 19.06.2007 (запись с номером регистрации 61-61-01/288/2007-41). 

На земельном участке возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0081105:178 со степенью готовности 48%. Государственная регистрация права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства осуществлена 11.09.2013 (запись с номером регистрации 61-61-01/440/2013-470). Государственная регистрация перехода к ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства осуществлена 31.03.2020 на основании договора дарения (запись с номером регистрации 61:44:0081105:178-61/001/2020-4). 

В ходе исполнительного производства № 47473/20/61018 судебным приставом-исполнителем райотдела УФССП вынесено постановление от 05.07.2020 о наложении ареста на земельный участок. В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись от 24.07.2020 с номером регистрации 61:44:0081105:35-61/001/2020-1.

Сторонами подписано дополнительное соглашение о замене арендатора по договору аренды ФИО2 на ФИО1 Департамент обратился в управление Росреестра с заявлением от 07.08.2020 № 61/001/007/2020-110856 об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения. Уведомлением от 12.08.2020 № 61/001/007/2020-110856 управление Росреестра известило департамент о приостановлении осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения до поступления акта судебного пристава-исполнителя райотдела УФССП об отмене ареста земельного участка. 

Департаментом в лице специалиста отдела контроля за использованием земель произведено обследование земельного участка, в ходе которого установлен факт  демонтажа объекта незавершенного строительства. Результаты обследования отражены в соответствующем акте от 11.02.2021 № 304. 

Департамент (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) подписали соглашение от 24.03.2021 о расторжении договора аренды в связи с освобождением земельного участка арендатором. Земельный участок, приведенный в исходное состояние, возвращен департаменту по акту приема-передачи (возврата) от 24.03.2021. Департамент обратился в управление Росреестра с заявлением от 06.04.2021 № КУВД-001/2021-12264814 об осуществлении государственной регистрации прекращения обременения земельного участка в виде аренды на основании соглашения от 24.03.2021 о расторжении договора аренды. Уведомлением от 07.04.2021 № КУВД-001/2021-12264814/1 управление Росреестра сообщило департаменту о приостановлении осуществления государственной регистрации ввиду несоответствия указанного в соглашении от 24.03.2021 арендатора –  ФИО1 сведениям Государственного кадастра недвижимости об арендаторе земельного участка – ФИО2 Департаменту предложено устранить допущенные нарушения. 

По истечении установленного для исправления выявленных нарушений срока управление Росреестра приняло решение об отказе в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.03.2021 о расторжении договора аренды. Департаменту направлено соответствующее уведомление от 07.07.2021 № КУВД-001/2021-12264814/2. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Согласно положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Признав оспариваемое решение незаконным, суд в резолютивной части решения указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (пункт 3 части 4 статьи 201).

Если наделенным публичными полномочиями органом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы заявителя, суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенный публичными полномочиями орган обязан учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»). 

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли следующее.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» юридический акт признания и подтверждения прекращения обременения недвижимого имущества определяется как государственная регистрация прав на такое имущество (пункт 3 статьи 1). Государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом (пункт 6 статьи 1). В результате такой регистрации в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о подлежащих регистрации сделках (пункт 1 статьи 13). Основаниями для осуществления государственной регистрации прав могут служить договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (подпункты 2, 8, 9 пункта 2, подпункт 7 пункта 4 статьи 14). При государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости заявлению правообладателя объекта недвижимости (подпункт 2, пункта 3 статьи 15). Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29). Государственному регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (подпункт 5 пункта 1 статьи 26), сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (подпункт 13 пункта 1 статьи 26). Неустранение названных причин должно повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27). 

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (статья 452). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соответствующего соглашения (пункты 2, 3 статьи 453).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). 

По смыслу приведенного в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснения приобретатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на праве аренды. В этом случае приобретение права пользования земельным участком не зависит от оформления в установленном порядке договора аренды между приобретателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил переход к приобретателю недвижимости не только того права на земельный участок, которое принадлежало ее отчуждателю, но и связанных с этим правом обязанностей при наличии таковых, то есть перемену лица в договоре аренды.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его приобретатель в силу прямого указания закона принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916). Соответствующие правовые позиции применяются также в случае отчуждения объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09). 

В момент осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства к ФИО1 (31.03.2020) к ней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, а прежние собственники объекта незавершенного строительства выбыли из арендных отношений. Переход к ФИО1 прав и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка произошел независимо от оформления в установленном порядке изменения арендатора по договору аренды (осуществления государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения). ФИО2 в силу закона фактически выбыл из арендных отношений, не смотря на сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка арендой в его пользу. 

Никто, кроме ФИО1 или уполномоченного ею лица, не имел права на расторжение договора аренды и подписание соответствующего соглашения. Наложенный судебным приставом-исполнителем обеспечительный арест земельного участка не препятствовал ни прекращению существовавших арендных отношений по воле сторон, ни осуществлению государственной регистрации прекращения обременения земельного участка в виде аренды на основании заключенного департаментом и ФИО1 соглашения о расторжении договора аренды. 

Оспариваемое решение управления Росреестра противоречит приведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции об их применении. Этим решением нарушены права и законные интересы департамента как бывшего арендодателя и представителя публичного собственника являвшегося объектом аренды земельного участка. Восстановление нарушенных прав заявителя возможно путем понуждения управления Росреестра к повторному рассмотрению заявления департамента об осуществлении государственной регистрации прекращения обременения земельного участка в виде аренды. 

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2022 по делу № А53-35394/2021 отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 07.07.2021 № КУВД-001/2021-12264814/2 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения обременения земельного участка площадью 493 кв. м с кадастровым номером 61:44:081105:0035, расположенного по адресу: 

<

...> в виде аренды по договору от 06.03.2007 № 25113и.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в десятидневный срок с даты вступления постановления в законную силу повторно рассмотреть заявление департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об осуществлении государственной регистрации прекращения обременения земельного участка площадью 493 кв. м с кадастровым номером 61:44:081105:0035, расположенного по адресу: 

<

...>, в виде аренды по договору от 06.03.2007 № 25113и.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     Т.Н. Драбо

Судья                                 А. И. Мещерин