АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

08 августа 2025 года

Дело №

А56-54693/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Александровой Е.Н., Герасимовой Е.А., 

рассмотрев 30.07.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу № А56-54693/2018/тр.487,

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ЛенСпецСтрой», адрес: 191011, Санкт-Петербург, Инженерная 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество).

Решением от 27.11.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство с применением предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) правил о банкротстве застройщика, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО2.

Определением от 15.05.2020 ФИО2 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Обществом.

Определением арбитражного суда от 07.07.2020 конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

ФИО1 02.04.2023 обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилого помещения с условным номером 1009 в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», участок 13, строительные оси: 4с10- 5с10, Пс3-Ус3, общая площадь квартиры 36,22 кв.м., с указанием размера неисполненных обязательств – 2 351 660 руб., заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на предъявление требования. 

К рассмотрению обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МАВИС-СТРОЙ» (далее – ООО «Мавис-Строй»), ФИО4.

Определением суда первой инстанции от 09.12.2024, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025, в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт – об удовлетворении заявления в полном объеме.

Податель кассационной жалобы указывает, что договор долевого участия и соглашение о замене стороны были зарегистрированы в установленном законом порядке, ФИО1 является добросовестным приобретателем, оснований считать ее заинтересованной по отношению к должнику либо к ФИО4 не имеется. 

По мнению подателя жалобы, выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для восстановления срока на подачу заявления о включении в реестр требований кредиторов являются неправомерными, поскольку арбитражным управляющим в адрес кредитора не было направлено уведомление о возможности предъявления требования о передачи жилого помещения, иным образом кредитор не извещался.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –       АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ФИО4 (дольщиком) и Обществом (застройщиком) заключен договор от 14.04.2014 № ЛП-1009/14.04.2014 участия в долевом строительстве жилого дома (далее – Договор долевого участия) в отношении квартиры с условным номером 1009 в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», участок 13, строительные оси: 4с10-5с10, Пс3-Ус3, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 26.05.2014.

Обществом в лице генерального директора ФИО5, главного бухгалтера ФИО6, с одной стороны, и дольщиком ФИО4, с другой стороны, 28.11.2014 подписан акт об отсутствии задолженности по Договору долевого участия от 14.04.2014.

Обществом, ФИО4  и ФИО1 10.12.2014 заключено соглашение о замене стороны по Договору долевого участия от 14.04.2014.

В подтверждение оплаты по соглашению о замене стороны по Договору долевого участия, ФИО1 в материалы дела представлена копия расписки ФИО4 от 28.11.2014, согласно которой ФИО1, действующая в лице ее представителя ФИО7, передала ФИО4 1 995 000 руб.  

Трехстороннее соглашение от 10.12.2014 о замене стороны по Договору долевого участия зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 17.12.2014.

Определением от 20.06.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества; конкурсное производство  в отношении должника введено решением суда от 27.11.2019.

Определением арбитражного суда от 15.08.2022 права и обязательства Общества, как застройщика земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:368, общей площадью 25 161 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи» переданы ООО «Мавис-Строй».

На основании указанного определения ООО «Мавис-Строй» и Обществом 16.08.2022 заключен договор передачи земельного участка с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, а Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области за ООО «Мавис-Строй» 30.08.2022 зарегистрировано право собственности на земельный участок.

ФИО1, ссылаясь на неисполнение Обществом обязательства по передаче в собственность квартиры с условным номером 1009 в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», участок 13, строительные оси: 4с10-5с10, Пс3-Ус3, обратилась 02.04.2023 в суд с настоящим требованием, заявив одновременно ходатайство о восстановлении пропущенного срока. 

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления, указав на отсутствие доказательств оплаты по Договору долевого участия и наличия  у ФИО1 финансовой возможности произведения оплаты по соглашению о замене стороны по Договору долевого участия.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно отметив, что оснований для восстановления пропущенного ФИО1 срока на предъявление требования не имеется; в настоящее время должник не является лицом, обязанным передать жилое помещение в собственность заявителя, поскольку определением суда от 15.08.2022 по делу             № А56-54693/2018/нам.6 соответствующие обязательства перед участниками строительства переведены на ООО «Мавис-Строй».

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение. 

В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в редакции, действующей на дату введения конкурсного производства) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В пункте 2 приведенного положения указано, что руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований. Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 названного Федерального закона, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче нежилых помещений и машино-мест, денежных требований и о сроке предъявления таких требований.

ФИО1, обратившись в суд с требованием о включении в реестр жилых помещений,  заявила ходатайство о восстановлении пропущенного срока на предъявление требования, мотивированное тем, что арбитражный управляющий Обществом уведомлений о возможности предъявления требования о передаче жилого помещения в ее адрес не направил.

Между тем, судом первой инстанции вопрос о восстановлении пропущенного срока на предъявление требования ФИО1 не был разрешен. 

Вопреки требованиям статей 168 и 170 АПК РФ, судом не исследовались обстоятельства исполнения (неисполнения) конкурсным управляющим  Обществом обязанности по персональному уведомлению ФИО1 об открытии в отношении Общества процедуры конкурсного производства и необходимости обращения с заявлением о включении  требования в реестр участников строительства.

Согласно пункту 3.1 статьи 204.1 Закона о банкротстве требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что ФИО1 не обращалась к управляющему с заявлением о включении ее требования в реестр. 

Обратившись в суд с настоящим заявлением, ФИО1, подтверждая оплату по договору долевого участия в строительстве, приложила копии акта об отсутствии задолженности от 28.11.2014 и  расписки о получении ФИО4 наличных денежных средств. 

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По смыслу приведенных норм права условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются установление того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Пунктом 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Документами, подтверждающими совершение хозяйственной операции, могут быть любые соответствующие требованиям Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» первичные документы, в частности платежные поручения и приходно-кассовые ордера.

Суд первой инстанции, указав, что представленные в материалы дела ФИО1 копии акта об отсутствии задолженности от 28.11.2014 и  расписки о получении ФИО4 наличных денежных средств, не являются первичными документами бухгалтерского учета, сделал вывод об отсутствии надлежащих доказательств оплаты по Договору долевого участия и  соглашению о замене стороны. 

Между тем, судом не учтено, что Договор долевого участия и соглашение о замене стороны были зарегистрированы в 2014 году  в Едином государственном реестре прав на недвижимость. 

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Как Закон № 214-ФЗ в целом, так и требование о регистрации в частности направлены на защиту участников долевого строительства.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в определениях от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015           № 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319, сведения Единого государственного реестра недвижимости обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке. Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства. В ходе многоступенчатой проверки передачи права и экспертизы представленных на регистрацию документов государственными регистраторами Управления Росреестра в установленном законом порядке проверяется сделка на предмет наличия пороков. После совершения соответствующих действий по государственной регистрации, отражения в публичном реестре соответствующей записи такая запись для третьих лиц будет обладать признаком публичной достоверности.

Таким образом, сведения, отраженные в реестре прав для каждого последующего приобретателя уступленного права требования, будут презюмировать знание о регистрации договора и, следовательно, законность уступленного права. Соответственно, лицо, полагающееся на такую информацию, будет признаваться добросовестным участником гражданского оборота. В отношении таких лиц в силу закона действует иммунитет защиты добросовестного приобретателя как гарантия защиты конституционного права на жилище.

Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий Обществом ФИО3  в отзыве на заявление ФИО1 указал на отсутствие у него сведений об оплате ФИО4 спорной квартиры и просил привлечь бывшего дольщика к участию в рассмотрении настоящего спора. 

Определением от 08.06.2023 суд привлек ФИО4 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, предложив ему представить доказательства в подтверждении  правовой позиции по делу.  

 В соответствии с частью 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

При этом судебные извещения, адресованные гражданам, в том числе индивидуальным предпринимателям, направляются по месту их жительства (часть 4 статьи 121 АПК РФ).

Несмотря на привлечение к участию в данном споре ФИО4, суд не предпринял всех необходимых мер для  надлежащего извещения названного лица.

Из материалов дела следует, что копия определения суда от 08.06.2023 была направлена ФИО4 по почте по адресу, указанному в отзыве конкурсного управляющего, совпадающем с адресом, указанным на Договоре долевого участия и соглашении о замене стороны.

Вопреки требованиям процессуального законодательства, суд не направил запрос  в Управление по вопросам миграции и не установил актуальные сведения об адресе государственной регистрации ФИО4

 Таким образом, ФИО4 был уведомлен судом по адресу, содержащемуся  в документах десятилетней давности.

Согласно распечатанному отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 19085486316676 с сайта Почты России, копия определения суда была возвращена в суда из-за истечения срока хранения, иных попыток известить ФИО4 судом первой инстанции не предпринималось, притом что спор рассматривался более одного года.

В силу части 2 статьи 286 АПК РФ  независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Согласно части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебного приказа, решения, постановления арбитражного суда в любом случае является  рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (подпункт 2).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства направления ФИО4 судебных извещений по адресу государственной регистрации, суд округа считает, что судом первой инстанции был нарушен принцип состязательности судопроизводства (статья 9 АПК РФ), что привело к нарушению права привлеченного к участию в деле лица представить доказательства оплаты по Договору долевого участия. 

Суд округа также отмечает, что судом первой инстанции в процессе рассмотрения обособленного спора не была установлена аффилированность Общества, ФИО4 и ФИО1, поэтому заявитель исходила из достаточности представленных ее документов для подтверждения своего права на включение требования в реестр.

Поскольку суд первой инстанции не указал на необходимость применения в данном споре  повышенного стандарта доказывания и не предложил сторонам представить дополнительные доказательства, нельзя признать правомерным вывод суда первой инстанции о  том, что ФИО1 не представлены все необходимые доказательства для признания требования обоснованным, в частности, доказательства, подтверждающие ее финансовую возможность оплатить денежные средства по соглашению о замене стороны по Договору долевого участия.

Кроме того, суд округа отмечает, что ссылка апелляционного суда на то обстоятельство, что должник не является лицом, обязанным передать жилое помещение в собственность заявителя не изменяет необходимость рассмотрения обособленного спора в рамках настоящего дела о банкротстве застройщика, права и обязанности которого перешли к ООО «Мавис-Строй».

 С учетом изложенного обжалуемые судебные акты на основании статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело – направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение. 

При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные нарушения, проверить все доводы и возражения лиц, участвующих в деле, установить все имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего обособленного спора обстоятельства, в том числе проверить причины пропуска срока на предъявление требования, факт осуществления оплаты спорной квартиры, установить возможность передачи жилого помещения участнику строительства  с учетом передачи прав застройщика ООО «Мавис-Строй»; по результатам рассмотрения вынести обоснованный и мотивированный судебный акт, распределив между сторонами судебные расходы, в том числе и за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу № А56-54693/2018/тр.487 отменить.

Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение. 

Председательствующий

Е.Н. Бычкова

Судьи

Е.Н. Александрова

 Е.А. Герасимова