АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-478/2023

Дело № А12-37708/2021

г. Казань

06 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Ананьева Р.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Волгоградской области представителей:

администрации Ерзовского городского поселения –ФИО1, доверенность от 25.12.2023,

акционерного общества «Канал» –ФИО2 (директор), паспорт, ФИО3, доверенность от 01.08.2021, ФИО4, доверенность от 07.08.2023,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Ерзовского городского поселения 

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024

по делу № А12-37708/2021

по исковому заявлению акционерного общества «Канал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации Ерзовского городского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности, установлении основания для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей о прекращении государственной регистрации права собственности, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, администрация Волгоградской области, комитет финансов Волгоградской области, комитет строительства Волгоградской области, Прокуратура Волгоградской области, 

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора -  ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Канал» (далее – общество «Канал», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Ерзовского городского поселения Городищенского района Волгоградской области (далее – администрация, ответчик), в котором просило: 

- признать право собственности на часть объекта незавершенного строительства № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 - 4-х этажного односекционного жилого дома № 9, по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, степень готовности 86 %, а именно, на: 

квартиру № 22, с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м.; 

квартиру № 17, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; 

квартиру № 9, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; 

квартиру № 23, с предварительной жилой площадью 51,52 кв.м.; 

квартиру № 16, с предварительной жилой площадью 46,36 кв.м.; 

квартиру № 21, с предварительной жилой площадью 41,34 кв.м.; 

квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 38,59 кв.м.; а так же на дополнительные 14,146 кв.м., жилой площади;

– установить основания для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) соответствующих записей о прекращении государственной регистрации права собственности Ерзовское городское поселение Городищенского муниципального района Волгоградской области на: 

квартиру № 22, с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м.: 

квартиру № 17, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; 

квартиру № 9, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; 

квартиру № 23, с предварительной жилой площадью 51,52 кв.м.: 

квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 46,36 кв.м.: 

квартиру № 21, с предварительной жилой площадью 41,34 кв.м.: 

квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 38,59 кв.м.: а так же на дополнительные 14,146 кв.м., жилой площади объекта незавершенного    строительства     № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 –  4-х этажного односекционного жилого дома № 9 по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, степень готовности 86 %;

– установить основания для внесения в ЕГРН соответствующих записей о государственной регистрации права собственности общества «Канал» на: 

квартиру № 22, с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м.: 

квартиру № 17, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; 

квартиру № 9, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.: 

квартиру № 23, с предварительной жилой площадью 51,52 кв.м.: 

квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 46,36 кв.м.: 

квартиру № 21, с предварительной жилой площадью 41,34 кв.м.: 

квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 38,59 кв.м.: а так же на дополнительные 14,146 кв.м. жилой площади, объекта незавершенного     строительства     № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 – 4-х этажного односекционного жилого дома № 9 по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, степень готовности 86 %.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, администрация Волгоградской области, администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области, Комитет финансов Волгоградской области, Комитет строительства Волгоградской области, Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО9, ФИО10, ФИО11.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.08.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2023 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области. 

При новом рассмотрении дела суд привлек к участию в деле ФИО5 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, который просил:

признать за ним право собственности на часть объекта незавершенного      строительства     № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1   –     4-х этажного односекционного жилого дома № 9, по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, а именно, на квартиру № 22, с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м.; 

установить основание для внесения в ЕГРН соответствующих записей о прекращении государственной регистрации права собственности Ерзовское городское поселение Городищенского муниципального района Волгоградской области на: квартиру № 22, с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м, в объекте незавершенного строительства № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 – 4-х этажный односекционный жилой дом № 9, по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой; 

установить основание для внесения в ЕГРН соответствующих записей о государственной регистрации права собственности на ФИО5 квартиры № 22, в объекте незавершенного строительства № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 – 4-х этажный односекционный жилой дом № 9, по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2024 в удовлетворении исковых требований АО «Канал» и ФИО5 отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022, решение суда первой инстанции отменено; исковые требования АО «Канал» удовлетворены частично, признано право собственности АО «Канал» на долю в объекте незавершенного строительства № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 - 4-х этажный односекционный жилой дом № 9, по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, степень готовности 86 %, в виде: 

квартиры № 17 с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; 

квартиры № 9 с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; 

квартиры № 23 с предварительной жилой площадью 51,52 кв.м.; 

квартиры № 16 с предварительной жилой площадью 46,36 кв.м.; 

квартиры № 21 с предварительной жилой площадью 41,34 кв.м.; 

квартиры № 10 с предварительной жилой площадью 38,59 кв.м., 

в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Исковые требования ФИО5 удовлетворены частично; признано право собственности ФИО5 на долю в объекте незавершенного     строительства     № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 –  4-х этажный односекционный жилой дом № 9, по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, в виде квартиры № 22 с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Администрация, не согласившись с постановлением от 09.11.2022, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение от 28.02.2024, считая, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, его выводы не соответствуют обстоятельствам дела. 

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы, а представители АО «Канал» возражали на доводы жалобы.

В судебном заседании объявлен перерыв до 20.02.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ.

Иные лица, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что апелляционное постановление принято с нарушением норм материального права, поэтому подлежит отмене, решение от 28.02.2024 – подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, и, удовлетворяя требования АО «Канал» о признании за ним права собственности на квартиры № 9, 10, 16, 21, 23 в жилом доме № 9 по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области, исходил из представленных в материалы дела доказательств, подтверждающих факт выполнения АО «Канал» строительных работ на строящемся объекте, соблюдение условий соглашения от 06.12.2010, и, как следствие, наличие права как у инвестора претендовать на получение указанных в соглашении жилых квартир; а, удовлетворяя требования ФИО5 о признании за ним права собственности на квартиру в строящемся жилом доме № 9 по адресу: ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области, предварительной жилой площадью 36,29 кв.м. (квартира № 22), исходил из возможности руководствоваться правовой позицией, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 г., исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Между тем, судебная коллегия считает, что следует согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что истцу следует отказать в признании права собственности на спорные квартиры, созданные с привлечением денежных средств третьих лиц.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив доводы, и возражения сторон, представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, разрешая спор при новом рассмотрении дела, и, отказывая в удовлетворении заявленных требований АО «Канал», пришел к выводу о том, что по государственному контракту № 16 от 24.03.2005 между государственным учреждением Волгоградской области «Областное коммунальное строительство» (заказчик) и АО «Канал» (подрядчик) возникли не инвестиционные, а обязательственные отношения, в силу которых подрядчик имеет право требовать оплаты выполненных работ, а заказчик обязуется их оплатить; соглашение от 06.12.2010 к названному контракту не предусматривает оформления в собственность АО «Канал» (подрядчика) части объекта в виде 7 квартир общей площадью 274,78 кв.м.; АО «Канал», не являясь застройщиком (либо инвестором) жилого дома № 9 по ул. Молодежной в квартале 2 в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области, выполнял строительные работы в качестве подрядчика, поэтому не обладал правом на реализацию жилых помещений в строящемся доме; договор от 09.04.2009 между администрацией Городищенского района Волгоградской области (муниципальный заказчик) и заказчиком-застройщиком – ГУП Волгоградской области «Областное коммунальное строительство» по которому Администрация передала (временно) выполнение части функций по организации работ по строительству дома для муниципальных нужд на 2009 год сроком действия договора - до окончания финансового года (п. 7.6.), регулирует лишь взаимоотношения между Администрацией (муниципальный заказчик) и заказчиком-застройщиком по завершению строительства дома в части финансирования заказчика-застройщика за счет муниципального бюджета в объеме 750 тыс. руб.; и не устанавливает какие-либо обязательства по передаче АО «Канал» (подрядчику по государственному контракту от 24.03.2005 № 16) квартир в строящемся объекте; АО «Канал» избран ненадлежащий способ защиты права. 

Между тем, судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции, о том, что АО «Канал» не являлся застройщиком (либо инвестором) жилого дома № 9 в п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области, а выполнял только строительные работы в качестве подрядчика, в связи с чем, не обладал правом ни на привлечение, ни на получение от граждан денежных средств для выполнения строительных работ как от дольщиков и на реализацию жилых помещений в строящемся доме в силу статей 2 и 3 Закона о долевом строительстве, положения названного Закона не распространяются на правоотношения АО «Канал» (подрядчика) и третьих лиц – покупателей квартир ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО9, ФИО10, ФИО11, в связи с чем указанные лица не вправе претендовать на получение квартир, в целях строительства которых внесли денежные средства по договорам об участии в долевом строительстве АО «Канал», сделаны при неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Из материалов дела следует, АО «Канал» не оспаривалось, что строительство четырехэтажного кирпичного жилого дома № 9 в р.п. Ерзовка, в том числе спорных квартир, осуществлялось и за счет денежных средств дольщиков, которые оплатили строительство спорных квартир в размере, предусмотренном договорами на участие в долевом строительстве, тем самым, исполнив свои обязательства, предусмотренные договором.

Судом установлено, что АО «Канал», заключившее с третьими лицами договоры инвестирования строительства жилого дома, является правопреемником ПСО «Волгоградканалводстрой», которому в соответствии с распоряжением администрации Городищенского района Волгоградской области от 10.06.2002 № 519-р «О передаче объекта незавершенного строительством в р.п. Ерзовка» после получения заключения специализированной организации о возможности использования фундамента для строительства 5-ти этажного жилого дома, был передан объект незавершенный строительством рыночной стоимостью 187 000 рублей для строительства жилого дома в р.п. Ерзовка. 

АО «Канал», в целях строительства жилого дома получило вначале разрешение № 55 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству 4-х этажного односекционного жилого дома в квартале 2 дом № 9 по ул. Молодежная п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области, в дальнейшем – разрешение на строительство № 60 сроком действия до 31.12.2009, земельный участок, предоставлен ему для строительства жилого дома в аренду на основании договора аренды от 30.04.2003 № 746; постановлением главы администрации Городищенского района от 23.01.2004 № 1/9 незавершенный строительством жилой дом № 9 передан от АО «Канал» и принят в муниципальную собственность по акту приема-передачи от 23.01.2004, застройщиком определен Комитет жилищно-коммунального хозяйства администрации Волгоградской области и жилой дом передан ему для достройки; в постановлении указано, что после сдачи дома в эксплуатацию установить обременение на вложенные средства АО «Канал» получением доли жилой площади 400 кв.м., однако обременение для получения истцом доли жилой площади установлено не было.

Таким образом, АО «Канал» с момента начала строительства жилого дома № 9 до его передачи как объекта незавершенного строительства в муниципальную собственность, являлось его застройщиком; имело право привлекать денежные средства для строительства.

При этом АО «Канал», будучи застройщиком, жилые помещения в строящемся жилом доме дольщикам передать не мог, по причине того, что на момент передачи объекта незавершенного строительства для завершения строительства ответчику, строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не введен.

Однако судами установлено, что на момент передачи объекта незавершенного строительства от истца ответчику для завершения строительства, спорный жилой дом был частично построен, поскольку в соответствии с актом приема-передачи от 23.01.2004 истец (ОАО «Канал») передал, а Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Городищенского района Волгоградской области принял незавершенное строительство жилого дома № 9 в квартале 2 по ул. Молодежная р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области стоимостью 2 000 000 руб., в то время как в 2002 году при первоначальной передаче объекта незавершенного строительства истцу для завершения строительства в соответствии с распоряжением администрации от 10.06.2002 № 519-р его рыночная стоимость составляла 187 000 рублей.

В последующем, ОАО «Канал» определен подрядчиком строительства спорного жилого объекта на основании государственного контракта от 24.03.2005 № 16 с государственным учреждением Волгоградской области «Областное коммунальное строительство» (далее – ГУ ВО «Областное коммунальное строительство») в соответствии с постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22.02.2005 № 145 «Об определении заказчиков – застройщиков» и акта приема-передачи незавершенного строительства объекта от 17.03.2005.

К государственному контракту от 24.03.2005 № 16 заключались соглашения, являющиеся неотъемлемой частью контракта, в том числе соглашение с истцом от 06.12.2010, о том, что: общая площадь жилого дома в соответствии с заключением «Госглавэкспертизы» составляет 1 829,6 кв.м., общая площадь квартир 1 330,16 кв.м.; количество причитающейся общей площади жилья по объекту «4-х этажный односекционный жилой дом по ул. Молодежной в квартале № 2 в р.п. Ерзовка Городищенского района, приходящейся на долю ОАО «Канал» составляет 260,63 кв.м.; доля, причитающаяся на областной бюджет составляет 1 069,53 кв.м.; ОАО «Канал» претендует на квартиры № 22 площадью 36,29 кв.м., № 9 площадью 30,34 кв.м., № 17 площадью 30,34 кв.м., № 23 площадью 51,52 кв.м., № 16 площадью 46,36 кв.м., № 21 площадью 41,34 кв.м., № 10 площадью 38,59 кв.м., что составляет 274,78 кв.м.; разница между причитающейся по затратам площадью квартир и площадью квартир, на которые претендует ОАО «Канал», составляет 14,15 кв.м.; для получения данных квартир ОАО «Канал» должен выполнить строительно-монтажные работы на сумму 422 965,40 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. жилья по Волгоградской области 29 900 руб.; настоящее соглашение является неотъемлемой частью Государственного контракта от 24.03.2005 № 16 и вступает в силу с момента подписания (т.1, л.д.76-77).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику, в том числе и доля строительных работ, оплаченная истцом за счет денежных средств дольщиков.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ),

Из указанных норм следует, что возникновение права собственности третьих лиц, как участников долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Судом первой инстанции установлено, что строительство жилого дома не было завершено по причине отсутствия финансирования строительства со стороны заказчика и со стороны областного бюджета. Процент готовности спорного объекта составляет 86 %.

Однако апелляционный суд, соглашаясь с доводами АО «Канал», удовлетворяя его иск, и, полагая, тем самым, что он осуществляет защиту интересов как стороны договора долевого участия, что свидетельствует о защите прав дольщиков, так и суд первой инстанции, отказывая в иске, и, указывая в мотивировочной части судебного акта на отсутствие у дольщиков каких-либо прав в отношении строящегося им жилья в составе спорного незавершенного строительством жилого дома, данные нормы права не учли, не приняли во внимание, что подтвержденная обстоятельствами настоящего спора смена застройщика (истца на ответчика) во время строительства многоквартирного дома не может влиять на реализацию прав дольщиков (статьи 382, 384 ГК РФ), законодательство в сфере долевого строительства построено на принципе защиты слабой стороны – дольщика, по этой причине добровольное принятие на себя рисков со стороны дольщика не имеет правового значения. 

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования ФИО5, исходил из того, что последний не лишен возможности защитить права, которые он считает нарушенными истцом и ответчиком, путем предъявления соответствующих требований по правилам статьи 450 и главы 25 ГК РФ. 

В то же время, судебная коллегия считает, что апелляционный суд, удовлетворяя требования ФИО5, и, руководствуясь правовой позицией пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), не учел следующее.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, приведенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости. 

Квартира в незавершенном строительством здании не может являться самостоятельным объектом вещных прав, объектом оборота в гражданско-правовых обязательствах до завершения строительства и ввода в эксплуатацию в целом здания (жилого дома), в котором она расположена.

Материалами дела подтверждается, участвующими в деле лицами не оспаривается, судами установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного 4-х этажного односекционного жилого дома № 9, по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области не получено, передаточный акт или иной документ о передаче квартиры с инвестором (дольщиком, физическим лицом) не подписан. Предметами договоров участия в долевом строительстве, представленных в материалы дела, является создание возможности приобретения инвестором (дольщиком, физическим лицом) в собственность квартир в составе жилого дома, обязательство по строительству которого приняло на себя АО «Канал», но достраивает ответчик.

Принимая во внимание положения Закона об участии в долевом строительстве, правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в том числе, приведенную в пункте 5 Постановления № 54, в соответствии с которыми требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика – застройщика по договору об участии в долевом участии недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, с учетом условий договоров долевого строительства, заключенных с третьими лицами, судебная коллегия приходит к выводу о том, что до момента ввода жилого дома в эксплуатацию на обозначенные в настоящем споре квартиры, не обладающие достаточной степенью индивидуализации, не может быть признано право собственности третьих лиц (соинвесторов).

Данные выводы соответствуют позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2018 № 302-ЭС17-8194(3) по делу № А19-19212/2010.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, и его достраивает не АО «Канал», ранее являвшееся застройщиком, а Администрация, которая в настоящее время является застройщиком, не может нарушать права третьих лиц и лишать их права на защиту нарушенных прав.

Смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь (определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 89-КГ15-10, от 24.01.2017 № 89- КГ16-10, № 44-КА-19-9, пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)).

В связи с указанным, Администрация в рассматриваемом случае для физических лиц, заключивших договоры долевого строительства с АО «Канал» в период, когда данное юридическое лицо являлось застройщиком, стал застройщиком по указанным договорам. 

Согласно пункту 4 Постановления № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» и в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле; по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле; в связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на необходимость признания за ним права собственности на спорные квартиры, но, с указанием, что заявленные исковые требования заявлены в интересах и направлены на защиту дольщиков, правомерно явилось основанием для отказа судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований.

Ссылка суда первой инстанции на вступившие в законную силу судебные акты по ранее рассмотренным спорам, в частности, по иску дольщика ФИО7, которой с истца взысканы убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств, не свидетельствуют о нарушении статей 16, 69 АПК РФ, поскольку выбор способа защиты нарушенных прав и законных интересов, избирается дольщиком, чьи права нарушены, по своему усмотрению и основан только на его волеизъявлении.

Согласно пункту 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд кассационной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Применительно к изложенному, судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции, в части отсутствия у третьих лиц (ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО9, ФИО10, ФИО13), прав на получение строяшихся ими квартир, в спорном жилом доме, чьи нарушенные права и законные интересы согласно их волеизъявлению не восстановлены иными способами, подлежат изменению, а решение суда первой инстанции  – оставлению без изменения с учетом мотивировочной части настоящего постановления.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024 по делу № А12-37708/2021 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2024 по тому же делу.

Взыскать с акционерного общества «Канал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 50 000руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Поручить Арбитражному суду Волгоградской области в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

Судьи                                                                               А.Х. Хисамов

                                                                                          Р.В. Ананьев