АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А01-2698/2020

г. Майкоп

22 сентября 2023 года

Резолютивная часть определения объявлена 15 сентября 2023 года.

В полном объеме текст определения изготовлен 22 сентября 2023 года.

Судья Арбитражного суда Республики Адыгея Шефруков А.З., рассмотрев материалы дела № А01-2698/2020 по исковому заявлению Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" к индивидуальному предпринимателю ФИО1, о сносе самовольной постройки и встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" о признании права собственности на нежилые здания, при участии в судебном заседании представителей: от АМО "Тахтамукайский район" – ФИО2, от ИП ФИО1 – ФИО3 (доверенности в деле, личности установлены), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, о времени и месте проведения судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о сносе самовольной постройки.

Вместе с тем, от индивидуального предпринимателя ФИО1 поступило встречное исковое заявление к АМО "Тахтамукайский район" о признании права собственности на нежилые здания и признании отсутствующим права собственности на объекты.

Кроме того, к участию в рассмотрении настоящего дела были привлечены - общество с ограниченной ответственностью "Девелопмент-Логистик", общество с ограниченной ответственностью "Строй-инвест", администрация муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение", в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета рассматриваемого спора.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.04.2021г. в удовлетворении исковых требований АМО "Тахтамукайский район" и встречных исковых требований ИП ФИО1 отказано в полном объеме. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022г. решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.04.2021г. по делу № А01- 2698/2020г. в отношении первоначального иска отменено в части, в отношении встречного иска отказано в полном объёме. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.01.2023г. решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.04.2021г. и постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022г. в части отказа в удовлетворении первоначального иска АМО "Тахтамукайский район" о сносе трансформаторной подстанции общей площадью 7,7 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:713, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 01:05:0000000:9466 по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, и в части отказа в удовлетворении встречных требований ИП ФИО1 о признании права собственности на данный объект как недвижимое имущество и о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание общей площадью 23 973 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенное на этом же земельном участке, оставлены без изменения. В остальной части судебные акты направлены на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Направляя дело на новое рассмотрение суд округа указал, что первоначально спорный объект был возведен в установленном законом порядке – с получением необходимых разрешений (на основании разрешения от 29.11.2007 № 5). Выдача разрешения на строительство выражает согласие муниципального органа на возведение объекта, имеющего определенное назначение и параметры в период строительства Ответчик предпринимал меры к получению разрешительной документации, подготовил проектную документацию, получил на нее положительное заключение, согласно заключению повторной судебной экспертизы спорный объект соответствует проектной документации ООО "Архитектурная группа "Ганч", обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки. Экспертным заключением от 05.04.2022г. № 2022-66 подтверждается соответствие строительно-технических конструкций нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, которые составляли 58% готовности строительного объема здания и были возведены до 03.04.2009г., требованиям проектной документации, разработанной для целей получения разрешений на строительство от 29.11.2007г. № 5 и от 22.07.2008г. № 172, а также требованиям нормативной документации, действующей на период строительства. Одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности.

Поскольку решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.04.2021г. и постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022г. частично отменены постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.01.2023г., суд при новом рассмотрении рассматривает заявленные требования в отмененной части.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.02.2023г. исковое заявление АМО "Тахтамукайский район" к ИП ФИО1 о сносе самовольной постройки и встречное исковое заявление ИП ФИО1 к АМО "Тахтамукайский район" о признании права собственности на нежилые здания принято к производству.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.08.2023г. судебное заседание по рассмотрению настоящего дела отложено до 15.09.2023г.

В судебном заседании представитель АМО "Тахтамукайский район" заявил ходатайство о привлечении Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета рассматриваемого спора.

Представитель ИП ФИО1 возражал против заявленного ходатайства о привлечении Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета рассматриваемого спора.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства АМО "Тахтамукайский район" о привлечении к участию в деле Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

При разрешении вопроса о необходимости привлечения такого лица к участию в деле арбитражный суд устанавливает, каким образом судебный акт, который может быть принят по данному делу, повлияет на права или обязанности такого лица по отношению к одной из сторон спора.

Третье лицо без самостоятельных требований — это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом. Целью участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для него последствий (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 по делу № А53-25811/2019).

Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству не связан с правоотношениями, возникшими между истцом и ответчиком в связи с осуществлением строительства объекта недвижимости. Иск предъявлен собственником земельного участка, исполнительный орган субъекта РФ в данном случае не наделен правом на иск о сносе самовольной постройки. Администрация в данном случае выполняет функции публичного собственника. В любом случае, решение суда по настоящему делу не может повлиять на права либо обязанности Комитета по отношению ни к одной из сторон спора.

Установив, что судебный акт, который может быть принят по данному делу, не повлияет на права или обязанности такого лица по отношению к одной из сторон спора, арбитражный суд на основании части 3 статьи 51 АПК РФ считает необходимым отказать администрации в удовлетворении ходатайства о привлечении (вступлении) Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Исходя из изложенного, суд считает необходимым в удовлетворении ходатайства АМО "Тахтамукайский район" о привлечении Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, отказать. 

В судебном заседании представитель АМО "Тахтамукайский район" первоначально заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований, уточнил встречные исковые требования, просил суд признать право собственности на оконченное строительством нежилое здание (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требования администрации надлежит отказать, встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 - удовлетворить по следующим основаниям.

В ходе проверки соблюдения земельного законодательства АМО "Тахтамукайский район" установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, расположенном по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, расположены два незавершенных строительством объекта капитального строительства с кадастровыми номерами 01:05:0000000:1394 и 01:05:0000000:713. 

Объект с кадастровым номером 01:05:0000000:1394 имеет бетонный фундамент и металлический каркас с крышей из профнастила. Начаты работы по возведению боковых стен. Размеры строящегося объекта ориентировочно 272 х 87 м, предполагаемая площадь застройки составляет около 23 590 кв. м. Объект обладает признаками капитального строительства, имеет основание в виде фундаментной бетонной плиты. Наружные ограждающие конструкции представляют собой ряды колонн, соединенных в верхней части по периметру и периферии подкосами и балками. Объект с кадастровым номером 01:05:0000000:713 представляет собой трансформаторную подстанцию общей площадью 7,7 кв. м. 

Ссылаясь на то, что разрешение на строительство объектов недвижимости администрацией не выдавалось, проектная документация не разрабатывалась, технические условия и согласования также не выдавались, в связи с чем спорные объекты являются самовольными постройками, администрация обратилась в суд с иском о сносе этих строений в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Ответчик исковые требования оспорил, заявил встречные исковые требования о признании права собственности на нежилое здание (офисно-складское помещение).

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. 

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания самовольной постройки достаточно наличия одного из указанных нарушений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как следует из пунктов 22, 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил землепользования и застройки Старобжегокайского сельского поселения, застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями технических регламентов.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что 03.04.2009г. ООО "Строй-Инвест" возведены нежилое здание общей площадью 23 973 кв. м (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394 и нежилое здание общей площадью 7,7 кв. м (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером: 01:05:0000000:713, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, с видом разрешенного использования "объекты складского назначения различного профиля", по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2. Указанные здания возведены ООО "Строй-Инвест" на основании разрешений на строительство от 29.11.2007г. № 5 и от 22.07.2008г. № 172; право собственности ООО "Строй-Инвест" на это имущество зарегистрировано в ЕГРН в 2009 году.

Впоследствии данные объекты были приобретены ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи от 08.12.2017г., что подтверждается регистрационными записями 01:05:0000000:1394-01/030/2018-8 от 29.11.2018г. и 01:05:0000000:713-01/030/2018-6 от 29.11.2018г.

На момент заключения договора купли-продажи степень готовности спорных объектов составляла 58 % (офисно-складское помещение с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, свидетельство о государственной регистрации права серии 01-АА-214422 от 03.04.2009г.) и 95 % (трансформаторная подстанция с кадастровым номером 01:05:0000000:713, свидетельство о государственной регистрации права серии 01-АА-214424 от 03.04.2009г.).

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. 

В силу статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Суд установил, что изначально земельный участок площадью 350 000 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:0269 был предоставлен ООО "Строй-Инвест" администрацией на основании договора аренды земельного участка от 28.08.2006г. № 4 сроком до 28.07.2055г. в целях ведения сельскохозяйственной деятельности (пункт 1.1 договора). 

В градостроительном плане земельного участка РА 01:05:19:08:16, утвержденном главой администрации МО "Старобжегокайское сельское поселение" 03.03.2008г., в качестве разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269 указано "строительство офисно-складского комплекса". 

Земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 площадью 50 021 кв.м образован за счет территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269 (в настоящее время согласно сведениям публичной кадастровой карты площадь данного земельного участка уменьшена на 50 021 кв.м и составляет 299 979 кв.м); участок поставлен на ГКУ 16.06.2017г.

19.06.2017г. между АМО "Тахтамукайский район" и ООО "Строй-Инвест" заключен договор аренды земельного участка № 32 с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2.

29 сентября 2017 года стороны подписали дополнительное соглашение № 53 к договору аренды от 19.06.2017г. № 32, согласно которому разрешенный вид использования земельного участка был изменен с "для строительства развлекательно-оздоровительного торгово-производственного комплекса" на "объекты складского назначения различного профиля". 

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 32 от 19.06.2017г. ООО "Строй-Инвест" 08.12.2017г. передало права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 ИП ФИО1

Договор аренды земельного участка от 19.06.2017г. № 32 заключен без проведения торгов на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 площадью 50 021 кв.м за счет территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269, используемого на основании договора аренды от 28.08.2006г. № 4, категория которого и вид разрешенного использования были изменены еще в 2007 году.

Проведение торгов для предоставления земельного участка в аренду не требовалось в силу положений ст. 34 Земельного кодекса (в редакции от 14.07.2006г., действовавшей на момент заключения договора).

Согласно ч. 2 ст. 7 ЗК РФ (редакция от 14.07.2006г.) любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 11.8 ЗК РФ (редакция от 03.07.2016г.) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Следовательно, проведение торгов не требовалось для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 (образован из земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269) от 19.06.2017г.

Поскольку договор аренды земельного участка был заключен без проведения торгов, проведение торгов для изменения вида разрешенного использования земельного участка не требовалось.

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка от 03.03.2008г., согласно которому основной вид разрешенного использования земельного участка указан, как "строительство офисно-складского комплекса"; план подготовлен на основании постановления АМО "Старобжегокайское сельское поселение" от 17.08.2006г. и распоряжения Кабинета Министров Республики Адыгея от 07.09.2007г. № 339-р. 

Как следует из представленного в материалы дела распоряжения Кабинета Министров Республики Адыгея от 07.09.2007г. № 339-р, земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 был переведен в категорию "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения" для строительства развлекательно-спортивного оздоровления торгово-производственного комплекса.

Впоследствии, постановлением АМО "Старобжегокайское сельское поселение" вид разрешенного использования земельного участка изменен на "строительство офисно-складского комплекса". Данное постановление в архиве администрации отсутствует.

Согласно имеющимся в материалах дела выписке из ЕГРН, акта проверки земельного участка с пояснениями самой администрации земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 расположен на территории Старобжегокайского сельского поселения Тахтамукайского района и относится не к землям сельскохозяйственного назначения, а к землям промышленности, к категории "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" с видом разрешенного использования "объекты складского назначения различного профиля". 

Согласно карте градостроительного зонирования и Правилам землепользования и застройки МО "Старобжегокайское сельское поселение" указанный земельный участок с расположенными на нем объектами незавершенного строительства находится на межселенной территории, в территориальной зоне ПР.401 "Производственная зона", данная зона предназначена для размещения контор (офисов), административных и бытовых зданий, промышленных и коммунальных складских предприятий, производственных баз, объектов складского назначения различного профиля и т.д. 

Для указанной территориальной зоны установлен градостроительный регламент, определены основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования земельных участков, установлены предельные параметры разрешенного строительства. Вид разрешенного использования земельного участка соответствует утвержденным Правилам землепользования и застройки Старобжегокайского сельского поселения и Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.089.2014г. № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"; предельные параметры разрешенного строительства соблюдены (т. 1, л. д. 21 – 36; т. 3, л. д. 27).

Таким образом, постройка была создана на земельном участке, предназначенном для строительства подобных объектов.

Обязанность доказывания обстоятельств, изложенных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве условий для сноса самовольной постройки собственности, возлагается на лицо, обратившееся с требованием о сносе. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д., а также соответствие самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам. 

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. 

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. 

В целях выяснения обстоятельств по настоящему делу, определением суда от 12.11.2020г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век" ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Установить, какие объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2? 

2. Определить технико-экономические характеристики установленных при исследовании по первому вопросу объектов (размеры, площадь, площадь застройки, этажность, материал стен, фундамента и перегородок)? 

3. Являются ли установленные при исследовании по первому вопросу объекты объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, и возможно ли перемещение объектов без несоразмерного ущерба для их целевого использования? 

4. Имеются ли в отношении земельного участка, в границах которого расположены установленные при исследовании по первому вопросу объекты, установленные охранные зоны? 

5. Соответствуют ли установленные при исследовании по первому вопросу объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства? 

6. Создают ли строительно-технические состояния установленных при исследовании по первому вопросу объекты угрозу жизни и здоровья граждан? 

7. Определить процент застройки каждого из объектов, расположенных на территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2? 

8. Возможно ли приведение зданий, расположенных по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, в состояние, существовавшее на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2017, без сноса данных объектов? 

9. Требуется ли проведение инженерных изысканий при подготовке проектной документации для объектов, выявленных на земельном участке, допустимо ли проектирование и строительство объектов выявленных на земельном участке в отсутствие инженерных изысканий и проектной документации? 

10. Являются ли объекты, выявленные при обследовании земельного участка объектами, в отношении которых статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено обязательное проведение экспертизы проектной документации? 

11. Обязательно ли проведение государственного строительного надзора при строительстве объектов выявленных в ходе обследования на земельном участке. Возможно ли строительство объектов выявленных на земельном участке без ведения строительной документации, в том числе актов скрытых работ и прочей документации? 

12. Разработана ли в отношении территории, на которой размещен земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 и выявленные на нем объекты капитального строительства, документация по планировке территории? 

13. Обеспечен ли беспрепятственный доступ к обследуемому земельному участку с территории общего пользования, имеется ли на обследуемом земельном участке заезд (проход) не затрагивающий собственность третьих лиц? 

14. Выполнена ли на земельном участке вертикальная планировка территории, обеспечивающая организованный сток ливневых вод с земельного участка и объектов капитального строительства и обеспечивающая безопасность и сохранность интересов собственников смежных земельных участков и неограниченного круга лиц? 

В заключении экспертизы № 187/г-20 от 28.01.2021г. эксперт пришел к следующим выводам. 

По вопросам № 1, 2 эксперт пришел к выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, расположенном по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский р-н, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, располагаются два нежилых здания: незавершенное строительством офисно-складское здание площадью 27 973 кв.м. и трансформаторная подстанция площадью 7,7 кв.м., в табличной форме приведены технико-экономические показатели объектов. 

По вопросу № 3 эксперт пришел к выводу о том, что незавершенное строительством офисно-складское здание имеет прочную связь с землей и конструктивные характеристики не позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба его назначению. Следовательно, незавершенное строительством офисно-складское здание является объектом капитального строительства. Трансформаторная подстанция также относится к объектам капитального строительства, так как объект является строением, имеет прочную связь с землей (фундамент) и конструктивные характеристики не позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба его назначению. 

По вопросу № 4 эксперт пришел к выводу о том, что в отношении земельного участка, в границах которого расположены установленные при исследовании по первому вопросу объекты, отсутствуют установленные охранные зоны. 

По вопросу № 5 эксперт пришел к выводу о том, что незавершенное строительством офисно-складское здание и трансформаторная подстанция соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки. 

По вопросу № 6 эксперт пришел к выводу о том, что строительно-техническое состояние исследуемого незавершенного строительством офисно-складского здания и трансформаторной подстанции является работоспособным. Следовательно, исследуемые объекты не создают угрозу жизни и здоровья граждан. 

По вопросу № 7 эксперт пришел к выводу о том, что процент застройки незавершенного строительством офисно-складского здания составляет 49,2%. Процент застройки трансформаторной подстанции составляет 0,015%. 

По вопросу № 8 эксперт пришел к выводу о том, что определить состояние исследуемых зданий, существовавшее на момент заключения договора купли-продажи от 08.12.2017г., не представляется возможным. Следовательно, ответить на поставленный вопрос о приведении зданий, расположенных по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, в состояние, существовавшее на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2017г., технически не представляется возможным. 

По вопросу № 9 эксперт пришел к выводу о том, что требуется проведение инженерных изысканий при подготовке проектной документации для объектов, выявленных на земельном участке. Недопустимо проектирование и строительство объектов, выявленных на земельном участке в отсутствие инженерных изысканий и проектной документации. Эксперт указал на следующее: изначально исследуемый объект возводился с проведенными инженерными изысканиями, а также с подготовленный проектной документацией. Строительство осуществлялось на основании разрешений на строительство № 5 от 29.11.2007г., № 172 от 22.07.2008г.; в материалах представленного дела имеется проектная документация, выполненная по объекту "Адыгея Мега Склад по адресу: РА, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2", выполненная ООО "Архитектурная группа "Ганч" в 2020 году; в представленных в материалы дела, имеется положительное заключение экспертизы проектной документации, выполненное ООО "Коин-С". Указанное, в свою очередь, свидетельствует о том, что проведение строительных работ по дальнейшему возведению исследуемого объекта осуществляется на основании разработанной проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы. 

По вопросам № 10, 11 эксперт пришел к выводу о том, что данные вопросы выходят за пределы компетенции эксперта-строителя, в связи с чем экспертом не рассматривались. 

По вопросу № 12 эксперт пришел к выводу о том, что в отношении территории, на которой размешен земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, и объектов капитального строительства (незавершенного строительством офисно-складского здания и трансформаторной подстанции), разработана документация по планировке территории: Проектная документация. Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка 002/20-ПЗУ. Том 2. Складской комплекс в Тахтамукайском районе Республики Адыгея, подготовленная ООО "Архитектурная группа "Ганч" в августе 2020 года. 

По вопросу № 13 эксперт пришел к выводу о том, что беспрепятственный доступ к обследуемому земельному участку с территории общего пользования обеспечен, имеется на обследуемом земельном участке заезд (проход), не затрагивающий собственность третьих лиц. 

По вопросу № 14 эксперт пришел к выводу о том, что в проектной документации разработаны мероприятия, обеспечивающие организованный сток ливневых вод с земельного участка и объектов капитального строительства, и, обеспечивающая безопасность и сохранность интересов собственников смежных земельных участков и неограниченного круга лиц. Строительные работы по устройству вертикальной планировки на земельном участке по состоянию на дату проведения экспертизы не завершены, в связи с незавершенностью строительных работ по возведению основного объекта на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2021г. по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту АНО "Центр судебных экспертиз "ПрофОтвет" ФИО5

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1) Определить технико-экономические характеристики нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2 (общую площадь, площадь застройки, этажность, материал стен, фундамента и перегородок, процент застройки)? 

2) Определить виды и объём строительно-монтажных работ, в том числе с учётом содержания документации на закупку строительных материалов, которые были выполнены индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, в период с 08.12.2017 по настоящее время. 

3) С учётом ответа, полученного на второй вопрос, определить, соответствуют ли те строительно-технические конструкции нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, которые составляли 58% готовности строительного объёма здания и были возведены до 03.04.2009, требованиям проектной документации, разработанной для целей получения разрешений на строительство № 5 от 29.11.2007 и № 172 от 22.07.2008, а также действовавшим на период строительства требованиям пожарной безопасности, обязательным требованиям СНиП, СанПИН, иных норм и правил? 

4) Если на третий вопрос дан положительный ответ, то с учётом ответа, полученного на второй вопрос, определить, имеется ли в настоящее время техническая возможность выполнения демонтажных работ, в отношении тех результатов работ, которые были проведены индивидуальным предпринимателем ФИО1 в период с 08.12.2017 по настоящее время, с сохранением строительно-технических конструкций нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, которые составляли 58% готовности строительного объёма здания и были возведены до 03.04.2009? В том числе, будет ли спорный объект незавершённого строительства после проведения демонтажных работ соответствовать обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки? 

5) Соответствуют ли в существующем виде нежилое здание (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, требованиям проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурная группа «Ганч» по заданию индивидуального предпринимателя ФИО1, а также обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки? Если не соответствует, то описать выявленные нарушения, определить являются ли они устранимыми, создают ли данные нарушения угрозу жизни и здоровья граждан? 

06.04.2022г. в суд апелляционной инстанции поступило заключение повторной судебной экспертизы № 2022-66 от 05.04.2022г. 

По первому вопросу эксперт пришел к выводу о том, что на основании сведений, полученных в ходе осмотра и обмеров объекта недвижимости, а также документов, представленных в материалах дела, экспертом определены технико-экономические характеристики нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466: 

1. Габариты здания в осях – 88,9 x 271,2 м. 

2. Степень огнестойкости здания – II. 

3. Площадь земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 – 50 021 м2 . 

4. Площадь застройки – 24 597,45 м2 . 

5. Процент застройки – 49,17%. 

6. Количество этажей – 1. 

7. Строительный объем – 372 752,7 мЗ . 

8. Материал наружных стен - сэндвич-панели со стальными облицовками и минераловатным утеплением толщиной 100. 

9. Материал перегородок – сэндвич-панели толщиной 80 мм. 

10. Фундаменты - монолитные железобетонные сваи под колонны сечением 300 x 300 мм. 

11. Несущий каркас - металлические трубы круглого сечения 355,6 x 5,5 мм и квадратного профиля 300 x 300 x 6 мм. По периметру выполнены фахверковые стойки из квадратной трубы 140 x 140 x 4 мм. 

По второму вопросу на основании результатов обмерных работ, а также представленной проектной и исполнительной документации экспертом определены объемы тех видов работ, которые выполнены ИП ФИО1 в отношении нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, в период с 08.12.2017 по настоящее время.

По третьему вопросу эксперт пришел к выводу о том, что строительно-технические конструкции нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, которые составляли 58% готовности строительного объема здания и были возведены до 03.04.2009, соответствуют требованиям проектной документации, разработанной для целей получения разрешений на строительство № 5 от 29.11.2007 и № 172 от 22.07.2008. Строительно-технические конструкции нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, которые составляли 58% готовности строительного объема здания и были 17 А01-2698/2020 возведены до 03.04.2009, соответствуют требованиям нормативной документации, действующей на период строительства. 

По четвертому вопросу эксперт пришел к выводу о том, что в настоящее время отсутствует техническая возможность выполнения демонтажных работ, в отношении тех результатов работ, которые были проведены ИП ФИО1 в период с 08.12.2017 по настоящее время, с сохранением строительно-технических конструкций нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, которые составляли 58% готовности строительного объёма здания и были возведены до 03.04.2009. В связи с чем, установить, будет ли спорный объект незавершённого строительства после проведения демонтажных работ соответствовать обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки не представляется возможным. 

По пятому вопросу эксперт пришел к выводу о том, что на момент проведения экспертизы нежилое здание (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, в существующем виде соответствует требованиям проектной документации, разработанной ООО "Архитектурная группа "Ганч" по заданию ИП ФИО1 В существующем виде нежилое здание (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, улица Ленина, 35/2, соответствует требованиям проектной документации, разработанной ООО "Архитектурная группа "Ганч" по заданию ИП ФИО1, а также обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки. 

При новом рассмотрении дела ФИО1 заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Ходатайство судом удовлетворено ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. Реализация предусмотренного частью 1 статьи 87 АПК РФ правомочия суда по назначению дополнительной экспертизы в связи с недостаточной ясностью или полнотой заключения эксперта, как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании. 

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал, что суды отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, ошибочно исходили из того, что указанный̆ спорный̆ объект не завершен строительством, процент его готовности составляет 49,2%, что не превышает процент зарегистрированного права – 58%. Данный̆ вывод противоречит имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам, установленным апелляционным судом и заключениям первоначальной̆ и повторной̆ судебной̆ экспертизы, согласно которым строительные работы на объекте в основном завершены, а 49,2% – это не процент готовности объекта, а процент застройки земельного участка.

В целях установления процента готовности спорного объекта недвижимости на дату рассмотрения дела, а также установления иных значимых для дела обстоятельств, судом назначено проведение по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО6

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить процент готовности и технико-экономические характеристики нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенного на территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2? 

2. Не создает ли строительно-техническое состояние нежилого здания (офисноскладское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенного на территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай,ул. Ленина, 35/2 угрозу жизни и здоровью граждан? 

3. Соответствует ли нежилое здание (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2 в установленной стадии готовности требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости?

В материалы дела поступило заключение эксперта.

По первому вопросу эксперт пришел к выводу, что нежилое здание (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, характеризуется следующими основными технико- экономическими показателями:

Вид/назначение объекта капитального строительства – Офисно-складской комплекс "Адыгея Мега Склад";

Адрес - Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2;

Кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект строительства 01:05:2900013:9466;

Этажность объекта капитального строительства – 1 этаж;

Количество этажей объекта капитального строительства – 1 этаж.

Конструктивная схема – рамно-связевый каркас из стальных труб на фундаментах из свай с железобетонными ростверками, перекрытие из стальных ферм, ограждающие конструкции из сэндвича панелей;

Степень готовности объекта строительства – 100%; Высота здания – 16,92 м;

Площадь застройки – 24 597,45 м2;

Общая площадь – 23 917,33 м2;

Строительный объём – 372 752,7 м3.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу о том, что строительно-техническое состояние нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

По третьему вопросу эксперт пришел к выводу о том, что нежилое здание (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394, расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, в установленной стадии готовности соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Представленное суду заключение подписано экспертом, соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям. Эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На основании вышеизложенного, заключение экспертизы, выполненное экспертом ФИО7, принимается судом как надлежащее доказательство по настоящему делу.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, о проведения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами не заявлено.

Согласно абзацу 2 пункта 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта. 

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014г., наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. 

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. 

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в названном Обзоре, в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом, легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). 

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом (аналогичные позиции отражены в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642; определении Верховного Суда от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020). 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О, 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 № 13-П). 

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности.

Суд установил, что первоначально спорный объект был возведен в установленном законом порядке – с получением необходимых разрешений (на основании разрешения от 29.11.2007г. № 5). Выдача разрешения на строительство выражает согласие муниципального органа на возведение объекта, имеющего определенное назначение и параметры.

Из имеющихся в деле заключений экспертов не следует, что разработанная ответчиком проектная документация существенно отличается от первоначальной документации, на основании которой было получено разрешение на строительство, либо возведенный объект является совершенно иным по целевому назначению и параметрам. Из материалов дела также видно, что ИП ФИО1 в период строительства предпринимал меры к получению разрешительной документации, подготовил проектную документацию, получил на нее положительное заключение, согласно заключению повторной судебной экспертизы, спорный объект соответствует проектной документации ООО "Архитектурная группа "Ганч".

Из заключения дополнительной судебной экспертизы следует, что степень готовности объекта составляет 100%. Объект в установленной стадии готовности соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости; не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд, установив, что спорное капитальное здание возводилось на основании разрешения на строительство, расположено на земельном участке, предоставленном по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, соответствует строительно-техническим нормам и правилами, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворения исковых требований о сносе капитального объекта. 

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2022г. по делу № А32-51749/2019, определении Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2022г. № 308-ЭС22-9338.

В отношении встречных исковых требований ИП ФИО1 суд отмечает следующее.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 ГК РФ и вышеприведенных разъяснений, факт отсутствия действующего разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения предпринимателя, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020).

Как следует из пункта 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 одновременный отказ как в иске о сносе, так и в иске о признании права собственности застройщика на эти объекты, возведенные на публичном земельном участке, не допускается, поскольку не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

Суд также учитывает, что поскольку срок действия ранее выданных разрешений на строительство истек, у предпринимателя отсутствует правовая возможность ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на спорный объект в административном порядке.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении ходатайства Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" о привлечении Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, отказать.

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на нежилое здание общей площадью 23 917,33 кв.м. (офисно-складское помещение), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, с видом разрешенного использования "объект складского назначения различного профиля", расположенное по адресу: Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2.

Копию решения направить лицам, участвующим в деле.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Судья                                                                                                                    Шефруков А.З.