ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-15028/2016

15 июня 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 июня 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.

судей  Веревкина А.В., Глухих А.Н., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6593/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 29 марта 2017 года по делу № А46-15028/2016 (судья Чернышев В.И.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Суворова Тимура Александровича (ОГРНИП 312554334600106, ИНН 550203476908), индивидуального предпринимателя Радыгиной Татьяны Александровны (ОГРНИП 315554300067901, ИНН 550205854619) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о внесении изменений в договор аренды № Д-С-13-89 от 09.06.2016, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Земство»,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – представитель ФИО4 (доверенность № ДИО/8096 от 09.06.2016 сроком действия один год);

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – представитель ФИО5  (доверенность № 55 АА 1313324 от 08.10.2015 сроком действия три года);

от индивидуального предпринимателя ФИО3  – представитель ФИО6 (доверенность № 55 АА 1436459 от 11.07.2016 сроком действия три  года),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о внесении изменений в договор аренды № Д-С-13-89 от 09.06.2016 (пункт 2.1.) и в приложение № 3 к нему в части установления арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Земство» (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 29 марта 2017 года по делу № А46-15028/2016 исковые требования удовлетворены, в пункт 2.1. договора аренды № Д-С-13-89 от 09.06.2016 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов внесены изменения в части установления арендной платы с учётом определённой в соответствии с заключением судебной экспертизы № 001/17 от 02.02.2017 рыночной стоимости земельного участка, составляющей 4 839 000 рублей, и арендная плата установлена в размере 532 290,12 рублей в год с момента вступления в силу решения суда. С Департамента в пользу предпринимателя ФИО2 взыскано 15 000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы, а также 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в пользу предпринимателя ФИО3 -  6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины; предпринимателю ФИО2 возвращено 5 000 рублей, излишне оплаченных за проведение судебной экспертизы.

 Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что на момент заключения договора разногласия относительно условия о размере арендной платы у сторон отсутствовали. Отмечает, что обжалуемое решение не содержит оснований, по которым представленный ответчиком отчет об оценке не может быть принят в качестве доказательства стоимости арендуемого земельного участка. 

От истцов поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просят суд апелляционной инстанции оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет. 

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие третьего лица, в соответствии со статьей 123 АПК РФ извещенного о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представители предпринимателей ФИО3 и ФИО2 поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, истцами (арендаторы) и ответчиком (арендодатель)  подписан договор аренды № Д-С-13-89 от 09.06.2016 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставленного для строительства (завершения строительства), без проведения торгов, с кадастровым номером 55:36:050208:3087, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание десятиэтажного жилого дома; участок находится примерно в 17 м от ориентира по направлению на северо-запад; почтовый адрес ориентира: Омска область, город Омск, Советский административный округ, улица Пригородная, дом 15.

Согласно пункту 2.1 договора  размер арендной  платы  составляет 81 950 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к договору).

Как следует из приложения №3 к договору, размер арендной платы рассчитан исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на основании отчёта об оценке № 0812/372 от 18.12.2015, подготовленным ООО «Земство»  (8 940 000 руб.). 

По условиям пункта 2.1. договора арендная плата подлежит изменению в следующих случаях: 

1. внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в городе Омске;

2. внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в городе Омске.

Обращаясь в суд с иском, истцы указали, что согласно отчёту об оценке № 84Э08/16 от 29.07.2016, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Городской юридический центр недвижимости «Эталон», рыночная стоимость арендуемого земельного участка составляет 3 950 000 руб.

Письмом от 16.08.2016 предприниматели обратились в Департамент с требованием о пересмотре условий договора о стоимости арендной платы земельного участка с учетом результатов проведённой оценки.

Поскольку требования оставлены ответчиком без удовлетворения, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском. 

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указано выше, пунктом 2.1. договора предусмотрена возможность изменения его условий,  в том числе, в случае изменений  значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в городе Омске.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Согласно пункту 2 Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков в расчёте на год определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 5 Порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»  в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с наличием разногласий сторон относительно рыночной стоимости земельного участка, используемой в качестве величины для расчета арендной платы, представление в дело отчетов,  содержащих различную стоимость арендной платы,  по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза (определение от 18.01.2017), проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт».

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки, указанную в отчёте от 18.12.2015 № 0812/372, выполненном ООО «Земство»?

В соответствии с заключением судебной экспертизы №001/17 от 02.02.2017, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3087 составила 4 839 000 рублей.

Вместе с тем, как указывалось выше, рыночная стоимость земельного участка, используемая при определении арендной платы,  определена  в размере  8 940 000 руб.

Оснований полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ходатайства о проведении повторной экспертизы ответчик не заявлял.

Соответствующих доводов, направленных по существу сделанных судебным экспертом выводов,  апелляционная жалоба не содержит. 

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное процессуальное действие (проведение судебной экспертизы) обусловлено наличием разногласий сторон  по вопросу, требующему специальных знаний (определение рыночной стоимости объекта недвижимости), и направлено на разрешение таких разногласий с целью установления обстоятельства, имеющего значение для дела (рыночной стоимости спорного земельного участка). 

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной  или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе,  в связи с имеющимся отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. 

При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В статье 6 названного Закона предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 4  АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из представленных материалов следует, что предметом  спора  явилась указанная истцами не достоверность оценки, установленной в отчете эксперта, представленного ответчиком, возможность оспаривания которой предусмотрена вышеуказанными правовыми нормами,

Поэтому в настоящем случае, исходя из того, что действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

 При этом, проведение судебной экспертизы является одним из предусмотренных процессуальным законом способов оспаривания  выводов независимого оценщика,  в связи с чем, указание заявителя жалобы на то,  что обжалуемое решение не содержит оснований, по которым представленный ответчиком отчет об оценке не может быть принят в качестве доказательства стоимости арендуемого земельного участка, судебная коллегия отклоняет. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возражения в отношении стоимости арендной платы истцами в адрес ответчика во время заключения договора не заявлены.

Между тем, данное обстоятельство не исключает возможности направления таких возражений в период исполнения договора. 

Доводы апелляционной жалобы в указанной части следует отклонить. 

С учетом изложенного, поскольку рыночная стоимость спорного земельного участка, используемая при расчете размера арендной платы по договору, на момент его заключения являлась недостоверной, суд апелляционной инстанции полагает, что предусмотренные законом основания для внесения изменений в договор в судебном порядке в настоящем случае установлены. 

Исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно. 

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта, принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области  от  29 марта 2017 года по делу № А46-15028/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

 А.Н. Глухих 

 А.В. Веревкин