ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-2248/2024

03 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2024 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Бацман Н.В., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5253/2024) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.03.2024 по делу № А75-2248/2024 (судья Чешкова О.Г.),

принятое по иску  Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора, обязании освободить земельный участок,

 

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма – ФИО2 по доверенности № 06 от 13.03.2024;

от ответчика – не явились, извещены надлежаще;  

 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2022 № 5215; об обязании освободить и вернуть земельный участок с кадастровым номером 86:17:0011401:1016, общей площадью 12 524 кв.м., расположенный по адресу (описание местоположения с Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> по акту возврата в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, в том состоянии, в котором ответчик его получил.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.03.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает, что порядок расторжения договора им соблюден; требования основаны на нарушении ответчиком условий договора, выразившемся в неиспользовании участка в тех целях, для которых он предоставлен; доказательств обратного ответчиком не представлено.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета апелляционную жалобу поддержал, ответил на вопросы суда.

Представитель надлежаще извещенного ответчика в судебное заседание не явился; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя Комитета, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.08.2022 № 5215 без проведения торгов, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из категории земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 86:17:0011401:1016, общей площадью 12 524 кв.м., расположенный по адресу (описание местоположения): Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...> предоставленный (разрешенное использование): сельскохозяйственное использование (для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности), (далее - участок). На момент подписания договора участок не заложен, не арестован, не передан в аренду или постоянное (бессрочное) пользование, не обременен иными правами третьих лиц. При этом, на участке имеется обременение: на него установлены ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.1 договора).

Срок аренды по настоящему договору устанавливается с 01.08.2022 по 31.07.2027 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата за владение и пользование участком за 153 дня 2022 года составляет 13 (тринадцать) рублей 77 копеек, арендная плата за владение и пользование участком с 01.01.2023 в год составит 31 (тридцать один) рубль 18 копеек, согласно приложению №1 к договору (расчет арендной платы). порядок оплаты установлен пунктами 3.2 - 3.3 договора. В соответствии с условиями договора и пунктом 2 статьи 40 Бюджетного кодекса Российской Федерации, обязательства арендатора по внесению арендной платы считаются исполненными со дня зачисления денежных средств в полном объеме на расчетный счет арендодателя.

Согласно сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), ответчиком создано крестьянское (фермерское) хозяйство.

Согласно передаточному акту земельный участок передан 01.08.2022 в отсутствие каких-либо претензий со стороны арендатора в течение временного владения и пользования участком.

Согласно пунктам 4.4.2 и 4.4.11 договора аренды арендатор обязан использовать участок на условиях, установленных договором, соблюдать при использовании участка технические регламенты о требованиях пожарной безопасности, градостроительные регламенты, экологические, санитарно-эпидемиологические требования, в том числе государственные санитарно-эпидемиологические правила и гигиенические нормативы, а также иные правовые акты, которые содержат обязательные требования к состоянию и эксплуатации земельных участков.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств и расторжения договорав 30-дневный срок в случаях: использования участка не по целевому назначению; использования участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки; невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев подряд. 

В силу пункта 4.2.5 договора аренды требование о досрочном расторжении договора направляется арендодателем арендатору не позднее чем за 1 месяц до даты расторжения.

Администрацией в целях проведения проверки использования земельных участков по назначению 14.06.2023 проведен комиссионный выезд и осмотр земельных участков с разрешенным видом использования - земли сельскохозяйственного назначения, в том числе осмотр земельного участка с кадастровым номером 86:17:0011401:1016, общей площадью 12 524 кв.м.

По итогам осмотра 14.06.2023 установлено следующее: участок предоставлен в аренду ответчику на основании договора аренды; вид разрешенного использования участка - для сельскохозяйственного использования; площадь участка 12 524 кв.м.; осмотр участка проводился в дневное время суток, в условиях естественного освещения в 10 час. 57 мин.; при проведении осмотра доступ на участок осуществлялся со стороны автомобильной дороги; на участке отсутствуют хозяйственные постройки, ограждение. Администрация пришла к выводу о том, что участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования участка: земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования.

Согласно Постановлению Администрации города Когалыма от 26.05.2022 № 1200 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Когалыма» основные виды разрешенного использования участка: сельскохозяйственное использование, ветеринарное обслуживание, животноводство.

Учитывая отсутствие документов и сведений, подтверждающих использование участка по целевому и разрешенному использованию, руководствуясь п.4.2.5 договора аренды, истец направил в адрес ответчика требование от 17.10.2023 №2-исх-2820 о досрочном расторжении договора аренды и необходимости в течение 1 месяца с даты получения требования подписать соглашение №1 о расторжении договора аренды, освободить участок и сдать его по акту возврата в земли города Когалыма. 

Поскольку требования истца не были исполнены ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, утверждал, что сельскохозяйственная деятельность на участке им ведется.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

Правоотношения сторон верно квалифицированы судом первой инстанции как возникшие из договора аренды земельного участка, подлежат регулированию общими положениями Части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах и их исполнении, Главы 34 ГК РФ о договоре аренды, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Комитетом заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно пунктам 1-2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, согласно пункту 2 статье 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Общие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ и статьей 46 ГК РФ.

Вместе с тем, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные условия расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При применении данного положения следует учитывать разъяснения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из следующего.

Истец ссылается в качестве основания для требования о расторжении договора на нарушение ответчиком пунктов 4.4.2 и 4.4.11 договора, а так же на пункт 4.1.1 договора, которым закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в частности, при использовании земельных участков не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Из договора и кадастровой выписки в отношении земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 86:17:0011401:1016 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования участка: земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования.

Согласно Постановлению Администрации города Когалыма от 26.05.2022 № 1200 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Когалыма» основные виды разрешенного использования участка: сельскохозяйственное использование, ветеринарное обслуживание, животноводство.

В подтверждении доводов о неиспользовании земельных участков истцом представлены составленные специалистами администрации 14.06.2023 акт обследования спорного земельного участка, согласно которому на участке отсутствуют хозяйственные постройки, ограждение.

В ходе судебного разбирательства Комитетом произведен осмотр земельного участка, составлен акт от 13.03.2024 с приложением фотоматериалов. В ходе осмотра установлено, что арендуемый участок частично освобожден от деревьев и кустарников, расчищен, на участке размещено сооружение, которое ответчик именует как теплица, к участку организован проезд.

ИП ФИО1 пояснила, что имеет свой магазин и реализует выращенные овощи и зелень, корнеплоды, на арендуемом участке в вегетативный сезон ею выращивались овощи, деятельность по выращиванию сельскохозяйственных культур предусмотрена в качестве основной деятельности предпринимателя в ЕГРИП.

Судебная коллегия не может согласиться с тем, что предпринимателем опровергнут факт не ведения им деятельности на арендованном земельном участке.

Акт осмотра от 13.03.2024 составлен в зимний период, когда на земельном участке находился снежный покров.

Переданный в аренду участок имеет площадь 12 524 кв.м, покрыт древесно-кустарниковой растительностью.

На момент осмотра, как следует из акта и фотоматериалов, незначительная часть земельного участка (20 х 30 м) расчищена от снега, на ней установлено сооружение – сборная теплица на 7 дугах, размерами 3 х 2,1 х 6 м, на дугах натянут укрывной материал, теплица поставлена на расчищенную землю с остатками снежного покрытия, грядки внутри теплицы не оборудованы, какое-либо оборудование не подведено, следы каких-либо посадок отсутствуют. 

Иных признаков деятельности на участке не зафиксировано.

Предпринимателем иных доказательств ведения деятельности не представлено.

По убеждению суда апелляционной инстанции, размещенная в зимнее время                 на земельном участке теплица подобного типа, занимающая 0,14 % площади предоставленного для ведения сельскохозяйственной деятельности земельного участка, не может расцениваться как доказательство ведения на участке такой сельскохозяйственной деятельности.

Напротив, как верно указано подателем жалобы, данным актом осмотра в совокупности с иными обстоятельствами дела с очевидностью подтверждается, что сельскохозяйственная деятельность на участке не велась.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора по следующим мотивам.

Как уже указывалось выше, для расторжения договора аренды земельного участка законом установлены специальные условия.

В рассматриваемом случае договор аренды № 5215 от 11.08.2022 заключен в соответствии со статьей 39.18, подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ – то есть по правилам предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Разрешенное использование земельного участка согласно ЕГРН - земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования, согласно пункту 1.1 договора – сельскохозяйственное использование (для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности).

Пунктами 4.4.2, 4.1.1 договора на арендатора возложена обязанность при использовании участка соблюдать условия договора, технические регламенты о требованиях пожарной безопасности, градостроительные регламенты, экологические, санитарно-эпидемиологические требования, в том числе государственные санитарно-эпидемиологические правила и гигиенические нормативы, а также иные правовые акты, которые содержат обязательные требования к состоянию и эксплуатации земельных участков.

Согласно пункту 3.4 Договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора основанием расторжения договора является использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование способами, приводящими к его порче.

В данном случае истец не заявляет, что участок используется, но не по целевому назначению или способом, приводящим к его ухудшению, доказательств соответствующего использования участка материалы дела не содержат.

Комитетом в качестве основания расторжения заявлено именно о неиспользовании земельного участка в принципе.

Однако, как верно отмечено судом первой инстанции, неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования в качестве основания расторжения договора не предусмотрено.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ в совокупности с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрена возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок передан в аренду в августе 2022 г., требование о расторжении договора Комитет направил ответчику в октябре 2023 г., в суд с иском обратился в феврале 2024 г.

Таким образом, ни на дату обращения с требованием к ответчику и в суд с иском, ни на дату рассмотрения иска и апелляционной жалобы трехлетний срок, предусмотренный вышеназванными положениями статьи 45 ЗК РФ, не истек.

С учетом изложенного, основания для расторжения договора аренды земельного участка от 11.08.2022 № 5215 судом по требованию арендодателя в данном случае отсутствуют.

Исковые требования удовлетворению не подлежали.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. Комитет от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.03.2024 по делу № А75-2248/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

Н.В. Бацман

 Е.Б. Краецкая