АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-55490/2023

г. Краснодар

17 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1  (доверенность              от 10.01.2025),  от ответчика – закрытого акционерного общества «Санаторий “Жемчужина моря”» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.10.2024), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2024 по делу № А32-55490/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик                  (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением                             к ЗАО «Санаторий “Жемчужина моря”» (далее – санаторий) о расторжении договора              от 19.01.2012 № 4000004284 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 площадью 2112 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик,                     

<

...>. Истец также просил указать в резолютивной части судебного акта, что он служит основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 15.02.2012 № 23-23-12/024/2012-029 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением  Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2024, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием  доказательств, подтверждающих, что спорные объекты размещены и используются санаторием (арендатор) с нарушением цели предоставления земельного участка, установленной договором аренды. На момент заключения договора земельный участок находился в зоне курортного строительства (КС), которая предусматривала размещение объектов курортно-рекреационного и туристического назначения (статьи 33 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 № 466). Согласно действующим Правилам землепользования и застройки (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.08.2022 № 534) земельный участок находится в курортной зоне (Р4), предназначенной для размещения объектов курортной деятельности, санаторной деятельности, детских лагерей, территорий общего пользования. Эксплуатация крокодилового каньона и дельфинария напрямую связана с оказанием курортных услуг и развлечением отдыхающих. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-40849/2023 установлено, что возведенные санаторием объекты (дельфинарий и крокодиловый каньон) не являются капитальными. Размещенные санаторием торговые ряды находились за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 и располагались вдоль аллеи на муниципальной территории. Требования администрации, изложенные в предостережении от 24.07.2023 № 602, санаторий выполнил, торговые объекты демонтированы в установленный срок. Расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится для арендодателя нецелесообразным и невыгодным. В данном случае основания для квалификации допущенных арендатором нарушений в качестве существенных и расторжения договора аренды отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что расположенные на участке объекты не отвечают требованиям, предъявляемым к местам содержания животных. В экспертном заключении от 18.03.2024 отсутствует информация об исследовании обстоятельств, связанных с обеспечением безопасности содержания животных, а также деятельности сотрудников зоопарков, зоосадов, цирков, зоотеатров, дельфинариев, океанариумов. Кроме того, не исследованы вопросы, связанные с обеспечением безопасности посетителей. Суд апелляционной инстанции без установленных процессуальным законодательством оснований отклонил соответствующие доводы администрации. Расположение дельфинариев, зоопарков, зоосадов предусмотрено в территориальной зоне (Р8). Земельный участок с кадастровым номер 23:40:0202004:67 находится в территориальной зоне (Р4). Администрация указывает, что земельный участок используется с грубым нарушением норм и требований действующего законодательства, условий договора (пункт 4.1.12), что влечет его расторжение в судебном порядке по требованию арендодателя. 

В отзыве на кассационную жалобу санаторий указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель администрации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель санатория полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют применимым нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 26.09.2011 № 2472 «О переоформлении ЗАО «Санаторий “Жемчужина моря”» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по ул. Мира в с. Кабардинка г. Геленджика  на  аренду» администрация (арендодатель) и санаторий (арендатор)  заключили договор от 19.01.2012 № 4000004284 аренды земельного участка  с кадастровым номером 23:40:0202004:67, площадью 2112 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений ЗАО «Санаторий “Жемчужина моря”», сроком  на 49 лет.

Пунктом 3.2.4 договора закреплено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора в установленном порядке при существенных нарушениях арендатором его условий, в числе которых указано использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, а также невыполнение арендатором обязанностей, содержащихся в пунктах 4.1, 4.3 договора.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.7, 4.1.12 договора арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Согласно пункту 4.1.9 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка, устранить за свой счет изменения, проведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (предписанию). 

Пунктом 4.2.4  договора предусмотрено право арендатора возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судебные инстанции установили, что санаторий на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202004:67 возвел дельфинарий, киоск из металлических конструкций (магазин), сооружение «Крокодиловый каньон», а также часть торгового ряда (акт от 24.07.2023 № 551, т. 1, л. д. 34 – 41).

Письмом от 26.07.2023 управление имущественных отношений администрации указало санаторию на необходимость незамедлительного устранения нарушений путем демонтажа названных объектов (т. 1, л. д. 42).

Администрация, ссылаясь на не устранение допущенных нарушений,  направила санаторию соглашение о расторжении договора аренды  от 19.01.2012 № 4000004284 (т. 1, л. д. 43 – 48).

Санаторий сообщил арендодателю об устранении допущенных нарушений, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 (т. 1, л. д. 49).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации              (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных                                 статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9               статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные                   в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления. Заявив требование о расторжении долгосрочного договора аренды, администрация документально не подтвердила обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении обществом договорных обязательств (факт нецелевого использования арендатором земельного участка). Допущенные нарушения (в части размещения торговых объектов) устранены.

Доводы администрации рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводы судов, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Кодекса не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Относительно нахождения на участке объектов, которые администрация считает самовольными  постройками, суды правомерно исходили из следующего. 

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица             (часть 2 статьи 69 Кодекса).

В силу приведенной нормы недопустимо опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом. Преюдициальное значение судебного решения обеспечивает его стабильность и общеобязательность, исключает возможный конфликт судебных актов.

С учетом обстоятельств, связанных с техническими характеристиками объектов на участке, применимым порядком их возведения, отсутствием угрозы жизни и здоровью граждан, соответствием режиму использования территории, установленных в рамках дела № А32-40849/2023, а также имеющихся в материалах настоящего дела доказательств, принимая во внимание, что расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Как следствие, суды не установили достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды от 19.01.2012 № 4000004284.

Условия  для иных выводов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов у суда округа отсутствуют. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. 

Аргументация администрации о несоблюдении арендатором требований к использованию животных в культурно-зрелищных целях и их содержанию об ошибочности судебных актов не свидетельствует, поскольку в рамках настоящего дела вопрос о приостановлении или прекращении соответствующей деятельности не рассматривался.   

Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции                      (статьи 286 и 287 Кодекса, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2024 по делу                                  № А32-55490/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                    А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                  Т.Н. Драбо

                                                                                                                              М.Н. Малыхина