АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6996/2021

29 ноября 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 22.11.2022

Полный текст решения изготовлен 29.11.2022

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Московка-дом 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Московка-дом 2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

и обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 723 845,41 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 08.08.2022 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 13.04.2021 № Исх-ДИО/5868 (вх. от 20.04.2021 № 73900) о взыскании:

- с общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом 1» (далее – ответчик, ООО «Московка-дом 1», Общество) задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6083 за период с 07.03.2020 по 16.12.2020 в сумме 74 952,71 руб.;

- с общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом 2» (далее – ответчик, ООО «Московка-дом 2», Общество) задолженности за фактическое использование земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:17 01 10:6082 и 55:36:17 01 10:6088 за период с 07.03.2020 по 16.12.2020 в сумме 99 379,79 руб.;

- с общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (далее – ответчик, ООО «Спектр Сити», Общество) задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6084 за период с 07.03.2020 по 31.01.2021 в сумме 549 512,91 руб.

Определением суда от 27.04.2021 указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

21.06.2021 суд перешёл к рассмотрению спора по общим правилам искового производства, о чём вынес соответствующее определение.

Как следует из содержания искового заявления и представленных в материалы дела документов, ООО «Московка-дом 1» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6083 площадью 3 450 кв. м, предоставленного для жилищного строительства по договору аренды от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А.

ООО «Московка-дом 2» арендовало земельные участки с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6082 площадью 89 кв.м и 55:36:17 01 10:6088 площадью 4 495 кв.м, предоставленные для жилищного строительства по договору аренды от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А.

ООО «Спектр Сити» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6084 площадью 8 988 кв.м, предоставленного для жилищного строительства по договору аренды от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А.

Департаментом были проведены юридически значимые мероприятия по расторжению поименованных договоров. 

В то же время ООО «Московка-дом 1» продолжало пользоваться земельным участком с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6083 до заключения договора от 23.10.2020 № Д-Л-31-11977; ООО «Московка-дом 2» продолжало пользоваться земельным участкам с кадастровыми номерами 55:36:17 01 10:6082 и 55:36:17 01 10:6088 до заключения договоров от 23.10.2020 №№ Д-Л-31-11976, Д-Л-31-11978; ООО «Спектр Сити» пользовалось земельным участком с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6084.

То есть, все начисления арендной платы по первоначальным договорам аренды были прекращены и ответчики продолжали пользоваться земельными участками до заключения новых договоров без правовых оснований.

Согласно исковому заявлению, величина платы по спорным земельным участкам определена в размере арендной платы по договорам аренды, с учётом действующих в соответствующие периоды нормативных актов. Так, по расчётам истца с ООО «Московка-дом 1» следует взыскать задолженность за период с 07.03.2020 по 16.12.2020 в сумме 74 952,71 руб.; с ООО «Московка-дом 2» - за период с 07.03.2020 по 16.12.2020 в сумме 99 379,79 руб.; с ООО «Спектр Сити» - за период с 07.03.2020 по 31.01.2021 в сумме 549 512,91 руб.

Ссылаясь на то обстоятельство, что требование, изложенное в претензиях, адресованных ответчикам (требования №№ ИСХ-ДИО/2271, ИСХ-ДИО/2272, ИСХ-ДИО/2273), в добровольном порядке не удовлетворены, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области.

Ответчики возражали против удовлетворения иска, указав, что спорные земельные участки были образованы из земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 10:3379. Последний был предоставлен ООО «Спектр Сити» как победителю аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Поскольку означенный участок был предоставлен по результатам проведения торгов, ответчики полагали, что размер арендной платы не может являться регулируемым и для вновь образованных земельных участков.

Разрешая существующий спор, суд исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из положений статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в таком случае, положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат; к тому же, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Так, в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит выводу о том, что обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты истечения срока действия договоров, до момента окончания использования земельного участка.

С учётом нахождения на земельных участков объектов незавершённого строительства, принадлежащих ответчикам, суд резюмирует, что земельные участки не могли выбыть из владения арендаторов, а, соответственно, устанавливает факт бездоговорного владения земельными участками ООО «Московка-дом 1», ООО «Московка-дом 2» и ООО «Спектр Сити».

По доводам отзыва, ответчики ссылаются на объективную невозможность использования спорных земельных участков после прекращения договорных обязательств по целевому назначению; при этом ответчики принимали меры для оформления правоустанавливающих документов в целях продолжения своей деятельности; тем более, что указанные обстоятельства возникли по вине самого Департамента.

Суд учитывает, что взаимоотношения между арендодателем земельного участка, находящегося в публичной собственности, и его арендатором чётко регламентированы действующим законодательством. В свою очередь, переход права на недвижимое имущество оформляется актом приёма-передачи земельного участка.

В свою очередь, согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Так, наличие на земельных участках недостроенных жилых домов, принадлежащих ответчикам, до заключения нового договора, действительно, исключает возможность их целевого использования; но это не означает факта выбытия спорных участков из владения Обществ. Т.е. применение статьи 622 ГК РФ в конкретном случае не представляется возможным.

Согласно пункту 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершённый строительством объект недвижимости, возведённый на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращён договор аренды.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в рамках дела № 309-ЭС17-1058 отметила следующее.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Высшей судебной инстанцией сделан вывод, что статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращён договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии с положениями статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нём недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Также, вступившим в законную силу судебным актом по делу № А46-4289/2021 установлено, что Общества в отсутствие правовых оснований пользовались спорными земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:17 01 10:6083, 55:36:17 01 10:6082, 55:36:17 01 10:6088, 55:36:17 01 10:6084 с момента прекращения первоначальных договоров до 06.03.2020, в настоящем деле этот период продолжается - Департаментом заявлено требование с 07.03.2020.

В части этого периода, как указывалось выше, ответчики доводы Департамента также не опровергли.

Таким образом, доводы Обществ о невозможности использования земельных участков и, соответственно, отсутствии обязанности внесения арендной платы за испрашиваемый период, признаются судом несостоятельными.

Кроме того, ООО «Московка-дом 1», ООО «Московка-дом 2», ООО «Спектр Сити» оспаривали порядок расчёта исковых требований, сославшись на то обстоятельство, что размер арендной платы не может являться регулируемым для вновь образованных из земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 10:3379, земельных участков, которые предоставлены ответчикам для жилой застройки, поскольку исходный земельный участок был предоставлен ООО «Спектр Сити» как победителю аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Так, вступившим в законную силу судебным актом по делу № А46-4289/2021 установлена верность порядка расчёта, определённого Департаментом, применительно к настоящим правоотношениям.

Рассматривая означенный спор по существу, суды указали, что размер арендной платы является результатом применения действующих на момент подписания договора расчётных величин формулы расчёта, согласованной сторонами, а не соглашением о твёрдой цене аренды в рублях, поскольку в противном случае отсутствовала необходимость согласования формулы расчёта, включающей нормативно регулируемые расчётные величины.

Стоимость аренды государственного имущества относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой соответствующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключённому после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Следовательно, новый размер платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 19 Постановления № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 Постановления № 73).

Из изложенного следует, что размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом как арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчёте арендной платы, вне зависимости от условий такого договора и вне зависимости подписания сторонами дополнительных соглашений.

При таких обстоятельствах, ответчиков о том, что арендная плата не является регулируемой, поскольку договор заключен по результатам проведенных торгов, судом в рамках дела № А46-4289/2021 отклонены.

Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В свою очередь, как отражено в части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, порядок расчёта арендной платы, а, соответственно, исковых требований, обоснован, верен, и не подлежит повторному установлению и оценке. 

Как указывалось выше, по смыслу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, одной из форм которой является арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьёй 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным ЗК РФ. 

Т.е., независимо от наличия заключённого договора, лицо фактически пользующееся земельным участком обязано вносить соответствующую плату.

По общему правилу лицо, пользовавшееся имуществом без внесения платы, то есть являющееся недобросовестным, не может быть поставлено в лучшее положение, чем добросовестное лицо, заключившее договор аренды и вносящее плату на основании закона и договора, размер его обязательств не может быть менее размера обязательств добросовестного арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442, сбережённая стоимость пользования земельным участком равна величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование, в связи с чем истец не вправе требовать сумму, превышающую ту, которую он мог бы получить при предоставлении земельного участка в аренду.

Гражданское право исходит из того, что никто не может извлекать преимуществ из своего незаконного (недобросовестного поведения).

На момент рассмотрения дела доказательств уплаты задолженности ответчиками в материалы дела не представлены, ввиду чего исковые требования Департамента в полном объёме подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в связи с удовлетворением исковых требований подлежат взысканию с ответчиков. 

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу, а значит последняя подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6083 за период с 07.03.2020 по 16.12.2020 в сумме 74 952,71 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом 2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность за фактическое использование земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:17 01 10:6082 и 55:36:17 01 10:6088 за период с 07.03.2020 по 16.12.2020 в сумме 99 379,79 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 10:6084 за период с 07.03.2020 по 31.01.2021 в сумме 549 512,91 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 1 810 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом 2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 399 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 13 268 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                И.Ю. Ширяй