Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-105347/2020

30 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  30 июля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАПОРОТНИК" (адрес:  Россия 196191, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ГОРОД, ПЛОЩАДЬ. КОНСТИТУЦИИ, 7, ОФИС 612, ОГРН:  );

о взыскании денежных средств с Кривобоковой Елены Николаевны (адрес:  Россия 188507, Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, Новоселье, Красносельское шоссе, 1, 2, кв.82, ОГРН:  );

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 26.07.2021

установил:

общество  с ограниченной ответственностью "ПАПОРОТНИК" (далее по тексту именуемый – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием (уточненным в порядке,  предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с ФИО2 (далее по тексту именуемой – Предприниматель):  

- задолженности по арендной плате за период с 01.05.2020 по 07.09.2020 в сумме 180626,67 рублей;

- пени, исчисленных на сумму долга начиная с 11.05.2020 по день фактического погашения задолженности исходя из ставки 0,5% за каждый день просрочки.

- штрафа за несоблюдение трехмесячного срока уведомления при расторжении договора в сумме 250800,00 рублей; 

- стоимости демонтированного оборудования в размере 25000,00 рублей;

- стоимости изготовления кадастрового паспорта в размере 8000,00 рублей;

Уточнения требований, заявленные письмом от 12.04.2021, были приняты судом в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании представитель Общество заявленные требования поддержал, представитель предпринимателя возражал против удовлетворения исковых требований. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным  рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалах дела документов, 19.06.2018 между ООО «ДОХОДЪ» «Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ - рентная недвижимость» и Предпринимателем был заключен договор аренды помещений  площадью 81,20 кв.м., расположенного на 1 этаже дома, расположенного по адресу Ленинградской области, Ломоносовский район, пос.новоселье, Питерский пр., д.1 (далее по тексту именуемое – Объект).

Впоследствии, между ООО «ДОХОДЪ» «Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ - рентная недвижимость», Обществом и Предпринимателем было заключено   дополнительное    соглашение от 16.11.2018 №1 к договору аренды от 19.06.2018 №19/06-22Н//Ар/Нв1  в соответствии с условиями Дополнительного соглашения права и обязанности Арендодателя по договору аренды перешли Обществу.

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

 Условиям пункта 3.5 Договора было предусмотрено право Арендатора (Предпринимателя)  расторгнуть Договор досрочно, если расторжение не связано с нарушением им обязательств по Договору, предупредив письменно Арендодателя не позднее чем за три месяца до предполагаемого срока расторжения. Стороны составляют Соглашение о расторжении настоящего Договора, и помещение передаётся Арендодателю в состоянии и в соответствии с условиями, предусмотренными главой 6 Договора.

При нарушении Арендатором условий пункта  3.5, а именно в случае если Арендатор (Предприниматель) не предупредил Арендодателя (Общество) о своём желании расторгнуть Договор за три месяца до предполагаемого срока расторжения, Арендодатель взыскивает с Арендатора штраф в троекратном размере арендного платежа, установленного в соответствии с пункта  4.1 Договора на момент начисления штрафа (сумма штрафа составляет 250800,00 рублей).

Общество, заявляя требования о взыскании задолженности и штрафа, указывало на то, что Предприниматель  направил 03.09.2020 Уведомлении об отказе от Договора в котором сообщил Обществу, что отказывается от Договора с 30.08.2020,   такое уведомлении было  получено Обществом 07.09.2020.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Акт приема-передачи Помещения в виде   подписанного сторонами документа составлен не был в связи с наличием разногласий. Подписанный Предпринимателем в одностороннем порядке акт приёма-передачи и ключи от Помещения были направлены Обществу с использованием курьерской службы СДЕК (дата отправки — 09.09.2020) и получены — 11.09.2020.  

Как указано в пункте  38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Возражая против требований о взыскании задолженности и штрафа, Предприниматель указывал на то, что Уведомление было направлено Обществу 30.05.2020 по электронной почте, а впоследствии 07.09.2020 почтовым оправлением.

Вместе с тем,  условиями заключенного сторонами договора возможность отправления документов по электронной почте не предусмотрена.

Представленная Предпринимателем электронная переписка свидетельствует о том, что вплоть до августа 2020 сторонами велись переговоры об изменении условий договора аренды  в связи со сложившейся экономической ситуацией, однако соглашение достигнуто не было и изменения в договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством и условиями договора, внесены не были.

Исходя из текста уведомления, представленных   в материалы дела документов, включая представленную Предпринимателем электронную переписку, уведомление о намерении досрочно расторгнуть договор не может быть принято в качестве уведомления о расторжении договора.

Общество, признавая факт расторжения договора 07.09.2020, заявило требования о взыскании с Арендатора (Предпринимателя) стоимости фактического  пользования помещениями  за  период с 01.05.2020 по 07.09.2020 в сумме 180626,67 рублей, а также неустойки, исчисленной в соответствии с пунктом 5.2 Договора, согласно которому в случае просрочки Арендатором обязанности по оплате арендной платы на срок более трёх дней, от срока, установленного пункте  4.5 Договора, Арендодатель имеет право взыскать с Арендатора пени, в размере 0,5% от суммы задержанного платежа за каждый день просрочки. По состоянию на 20.11.2020 сумма неустойки составила 125108,67 рублей.

При этом, согласно условиями пункта 4.6 Договора, арендные платежи не включали в себя расходы Арендатора (Общества), связанные с оплатой стоимости потреблённой электроэнергии, а также все иные услуги, оказываемые управляющей домом компанией и третьими лицами.   В соответствии с пунктом  2.3.3 Договора, Арендатор (Предприниматель) был обязан компенсировать в полном объёме Арендодателю все расходы, понесённые последним на оплату электроэнергии, коммунальных услуг,  эксплуатационных  расходов  по  использованию  и  содержанию Помещения и общего имущества здания, в т.ч. всех расходов, начисляемых организацией, управляющей домом.

В адрес Общества были выставлены счета на оплату коммунальных услуг за период с января 2020 года по август 2020 (с января по апрель по 2507,08 рублей  за каждый месяц, с мая по август — по 2469,06 рублей), что в сумме за указанные восемь месяцев составляет 19904,56 рублей.

Общество заявило требования о взыскании денежных средств в оплату коммунальных услуг в сумме   16 266,80 рублей   (с учетом суммы возврата денежных средств    в оплату оказанных услуг по вывозу: 19 904,56 рублей - 3637, 76 рублей). 

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей  330 Гражданского кодекса Российской Федерации   установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации   установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктом 5.2. договора установлено, что в случае несвоевременной оплаты начисляется неустойка в размере 0,5% от суммы  задолженности за каждый день просрочки.

Согласно положениям Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Предпринимателем  не представлены доказательства возврата Объекта ранее 07.09.2020; не представлены документы подтверждающие оплату арендных и коммунальных платежей;   не представлен   контррасчет ни по сумме задолженности, ни по размеру неустойки, следовательно, в материалы дела не представлены надлежащие, соответствующие требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства  допущенных истцом нарушений порядка расчетов.  Представленный   расчет задолженности и неустойки в полном объеме принят судом.

Помимо прочего, Обществом были заявлены требования о взыскании стоимости недостающего имущества в размере  25000,00 рублей.

В соответствии с пунктом  6.5 Договора, как в случае возврата Помещения в соответствии с пункту  6.1 Договора, так и в случае освобождения Арендатором Помещения в связи с односторонним расторжением Договора (как по инициативе Арендодателя, так и по инициативе Арендатора), все произведенные в Помещении неотделимые улучшения (то есть произведённые за счёт Арендатора, после передачи ему Помещения, улучшения Помещения, которые не могут быть отделены без вреда для Помещения, установленного оборудования, а именно: ремонтом, отделочными работами, установленными сантех- и электрооборудованием (за исключением бытовых приборов), вмонтированной в потолок и/или стены системой вентиляции и кондиционирования, системой пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления и другими коммуникациями, оборудованием и сетями, установленными так, что демонтаж их приведёт к грубым повреждениям помещения (стен, пола, потолка), переходят в собственность Арендодателя без какой-либо компенсации. Отделимые улучшения Помещения, произведенные Арендатором за свой счёт, остаются в собственности Арендатора.

Обществом при осмотре Объекта было установлено, что Предпринимателем   демонтировано сантехническое оборудование  (два  унитаза), согласованная сторонами стоимость которого составляет 25000,00 рублей. 

Доводы Предпринимателя о том, что в помещениях проводился ремонт, не объясняет отсутствие спорного оборудования в помещениях. Документы, подтверждающие наличие спорного оборудования на Объекте и/или передачу его Обществу в материалы дела не представлены.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Таким образом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения причинителя вреда, его вину, наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками. При этом отсутствие одного из перечисленных условий влечет отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Стоимость демонтированного оборудования была установлена сторонами  в  акте осмотра от 20.07.2020.   

Обществом также заявлены ко взысканию денежные средства в сумме 8000,00 рублей. 

Заявляя требования о взыскании денежных средств  в сумме 8000,00 рублей, Общество указывало на то, что   в соответствии с условиями  пункта 2.3.10 Договора  Арендатор (Предприниматель) принял на себя обязательства производить перепланировку/переустройство Помещения при условии предварительного согласования проекта с Арендодателем и компанией, управляющей домом, и, в случае установленной законодательством Российской Федерации  необходимости, с соответствующими государственными органами/учреждениями и заинтересованными организациями. По окончании работ по перепланировке Арендатор обязуется  за счёт собственных средств произвести новую техническую инвентаризацию объекта и получить в ПИБ ГУИОН и КЗРиЗ СПб и незамедлительно представить Арендодателю новую техническую документацию на Помещение, а именно: оригинал технического паспорта Помещения; оригинал кадастрового паспорта Помещения, в котором должно быть определено, что «перепланировка произведена без нарушения внешних границ объекта»; оригинал ведомости Помещения с учетом перепланировки; оригинал поэтажных планов Помещения с учётом перепланировки.

В период действия Договора Ответчиком была выполнена перепланировка. В адрес Общества обращения для согласования перепланировки не поступали. Отсутствуют также сведения о том, что перепланировка была согласована с предыдущим собственником помещения (ООО «УК «Доходъ»).  

Общество заключило Договор подряда от 13.10.2020 №094-2-20 с ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ», с целью   выполнение обмерных работ и составления на их основании ведомости помещений и поэтажного плана, стоимость работ составила 8000 (восемь тысяч) рублей.

В результате выполненных работ составлены ведомость и поэтажный план, которые свидетельствуют о том, что в результате несогласованной перепланировки изменились внутренние границы помещения, а площадь уменьшилась с 81,2 кв.м до 80 кв.м.

Предприниматель не представил мотивированные возражения по существу требований о  взыскании денежных средств  в сумме 8000,00 рублей.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Представленный Обществом расчет  заявленных требований Предпринимателем документально, в порядке, предусмотренном статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не опровергнут. 

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование  обоснованно и подлежит удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

взыскать в пользу общества  с ограниченной ответственностью "ПАПОРОТНИК"   с ФИО2:  

- задолженность по арендной плате за период с 01.05.2020 по 07.09.2020 в сумме 180626,67 рублей;

- пени, исчисленные   начиная с 11.05.2020 по день фактического погашения задолженности исходя из ставки 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

- штраф за несоблюдение трехмесячного срока уведомления при расторжении договора в сумме 250800,00 рублей; 

- стоимость демонтированного оборудования в размере 25000,00 рублей;

- стоимость изготовления кадастрового паспорта в размере 8000,00 рублей;

- расходы по уплате государственной пошлины в сумме  14791,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.