﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6613/18 

Екатеринбург

11 августа 2020 г.

Дело № А50-36109/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энергоресурс-Принт» (далее – общество «Энергоресурс-Принт») и общества с ограниченной ответственностью «ТехноСтрой» (далее – общество «ТехноСтрой») на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу №А50-36109/2017.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Федерального агентства по управлению государственным имуществом – Давтян А.М. (посредством онлайн заседания, доверенность от 16.01.2020); 

Министерства науки и высшего образования Российской Федерации – Карцына С.Д. (доверенность от 31.07.2019);

общества «ТехноСтрой» - Демкин Е.Н. (доверенность от 10.10.2017);

общества «Энергоресурс-Принт» - Демкин Е.Н. (доверенность от 10.10.2017).

Общество «Энергоресурс-Принт», общество «ТехноСтрой» обратились в Арбитражный суд Пермского края с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, федеральному государственному бюджетному учреждению науки Пермский федеральный исследовательский центр Уральского отделения Российской академии наук (далее - учреждение) о возложении на учреждение обязанности подписать акт о результатах реализации инвестиционного договора на строительство многоцелевого комплекса, включая гостиницу и спортивные сооружения по адресу: Пермская область, совхоз «Хохловский», д. Гари, согласно инвестиционному договору № 9-2005, дополнительному соглашению от 29.04.2008, договору от 12.06.2012 о частичной передаче прав и обязанностей инвестора по инвестиционному договору, дополнительному соглашению от 12.06.2012, с распределением объектов недвижимости между сторонами следующим образом: в собственность Российской Федерации и в оперативное управление учреждения (доля Российской Федерации) поступает земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под строительство оздоровительного комплекса, общая площадь 15000 кв. м, кадастровый номер 59:32:302000361722, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/пос. Хохловское, в 0,85 км по направлению на восток деревни Гари; многофункциональное здание гостиницы туристической базы лит. А, площадь здания (СП 56.13330.2011) 438,5 кв. м, площадка для тенниса, лит. 1, площадь по наружному обмеру 800 кв. м, универсальная площадка, лит. II, площадь по наружному обмеру 800 кв. м; в собственность истцов поступает земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под строительство оздоровительного комплекса, общая площадь 105000 кв. м, кадастровый номер 59:32:3020003:1721, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/пос. Хохловское, в 0,85 км по направлению на восток от деревни Гари; дом № 

<

...> сезонного проживания, лит. Б, площадь здания (СП 56.13330.2011) 202, 6 кв. м, этажность 2; дом № 

<

...> сезонного проживания, лит. В, площадь здания (СП 56.13330.2011) 182, 3 кв. м; дом № 

<

...> сезонного проживания, лит. Д, площадь здания (СП 56.13330.2011) 195, 5 кв. м; дом № 

<

...> сезонного проживания, лит. Е, площадь здания (СП 56.13330.2011) 213, 6 кв. м, этажность 2; дом № 

<

...> сезонного проживания, лит. Ж, площадь здания (СП 56.13330.2011) 26, 9 кв. м, этажность 1; дом № 

<

...> сезонного проживания, лит. 3, площадь здания (СП 56.13330.2011) 89,7 кв. м, этажность 1. Кроме того, истцы просили возложить на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обязанность утвердить акт о результатах реализации инвестиционного договора на строительство многоцелевого комплекса, включая гостиницу и спортивные сооружения по адресу: Пермская область, Совхоз «Хохловский», д. Гари, согласно инвестиционному договору № 9-2005, дополнительному соглашению от 29.04.2008, договору от 12.06.2012 о частичной передаче прав и обязанностей инвестора по инвестиционному договору, дополнительному соглашению от 12.06.2012.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.04.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2018 решение суда от 17.04.2018 и постановление суда апелляционной инстанции от 31.07.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края. 

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.09.2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество «Энергоресурс-Принт» и общество «ТехноСтрой» просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель считает, что при заключении и исполнении инвестиционного договора публичный порядок распоряжения землей не нарушен. По его мнению, судами не учтено, что заключение спорного инвестиционного договора было согласовано с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской академии наук, которое в 2005 г. являлось органом, наделенными полномочиями собственника в отношении имущества, закрепленного за учреждением, спорный инвестиционный договор заключен по итогам проведенного конкурса, на основании протокола заседания конкурсной комиссии, назначенной распоряжением УРО РАН. Кроме того, заявитель отмечает, что соответствующий земельный участок отчуждается на возмездной основе, поскольку истцом осуществлено строительство и передано в собственность Российской Федерации и оперативное управление учреждения многофункциональное здание гостиницы туристической базы, баскетбольная и спортивные площадки. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что спорный земельный участок не являлся предметом инвестиционного договора и договором не предусмотрена возможность распоряжения данным участком. Указывает, что предметом инвестиционного договора являлась база отдыха, как единый комплекс, включающий в себя элементы, необходимые для функционирования базы в соответствии с целевым назначением, в том числе земельный участок, на котором расположены соответствующие объекты. Кроме того, заявитель полагает, что исключение из состава имущества, передаваемого истцам, спорного земельного участка приведет к нарушению пропорции распределения имущества, установленной абз 4 п. 3.3. инвестиционного договора. 

При рассмотрении спора судами установлено, что между учреждением (институт) и обществом «Энергоресурс-Принт» (инвестор) заключен инвестиционный договор от 27.06.2005 № 9-2005, согласно условиям которого стороны договорились о реализации инвестиционного проекта строительства и ввода в эксплуатацию многоцелевого комплекса, включая гостиницу и спортивные сооружения, по адресу: Пермская область, совхоз «Хохловский», д. Гари.

В соответствии с договором инвестор принял на себя обязательства осуществить строительство объекта, включая гостиницу и спортивные сооружения на земельном участке площадью 12 Га, предоставленном институту на основании Государственного акта на право пользования землей № А-1 № 294672.

Согласно пункту 3.3 договора объемы и стоимость работ определяются проектно-сметной документацией, уточняются по итогам обмеров ЦТИ, на основании проектно-сметной документации, разрешительной документации, объектом строительства являлась единая база отдыха в составе гостиницы, спортивных площадок и 6 домов, расположенная на едином земельном участке (12 Га).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что по завершении строительства законченный строительством объект или его отдельные этапы, очереди, пусковые комплексы передаются инвестором институту для последующего ввода их в эксплуатацию в соответствии с утвержденной сторонами очередностью на основании актов приемки законченного строительством объектов. После приемки объекта или его отдельных этапов, очередей или зданий и сооружений, входящих в их состав, в эксплуатацию институт передает инвестору или иной организации по указанию инвестора соответствующую часть объекта, путем подписания сторонами соответствующего акта приемки.

Согласно пункту 4.2.6 договора после подписания акта приема-передачи инвестору объекта или его последнего этапа, очереди или здания и сооружения, введенного в эксплуатацию, институт подписывает с инвестором акт об итогах реализации инвестиционного проекта, в котором стороны распределяют объекты недвижимого имущества, и на основании которого, стороны смогут зарегистрировать свои имущественные права на принадлежащие каждой из них на основании настоящего договора и указанного акта объекты недвижимого имущества.

В пункте 5.1 договора стороны определили порядок распределения прав на объект. Так, в федеральной собственности сохраняется и остается за институтом на праве оперативного управления 2 этажное здание гостиницы, состоящей из 8 номеров с отдельными санузлами каждый, кухни, столовой, переговорной комнаты и подсобных помещений; площадка и теннисный корт, расположенные на 1,5 га. За инвестором остаются оставшиеся помещения, здания и сооружения, входящие в состав объекта, с последующим оформлением прав на земельные участки, на которых расположены эти объекты.

Стороны 29.04.2008 заключили дополнительное соглашение к договору, в соответствии с условиями которого, в том числе, уточнили общие объемы инвестирования - общий объем инвестирования не должен быть менее 50 миллионов рублей. Стороны также установили долевое соотношение инвестиций (инвестора и института), которое составило 80/20. Общий объем инвестиций в названном выше долевом соотношении стороны договорились определить в натуральном выражении на основе обмеров БТИ и включить в акт реализации договора.

На основании договора от 12.06.2012 общество «Энергоресурс-Принт» (инвестор 1) передало обществу «Технострой» (инвестор 2) свои права и обязанности по инвестиционному договору, за исключением прав, которые указаны по условиям договора.

В соответствии с условиями названного договора распределение площадей в объекте осуществляется в порядке, установленном в пункте 5.1 договора.

Истцами в полном объеме произведено финансирование объекта, строительно-монтажные и отделочные работы в соответствии с проектом и условиями инвестиционного договора.

Объект строительства по договору принят комиссией после выполнения строительно-монтажных работ, отделочных работ, о чем оформлен акт формы № КС-14, объект введен в эксплуатацию, о чем архитектурно-строительной инспекцией Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района выданы разрешения на ввод в эксплуатацию № RU59526000-24/2013 от 12.09.2013 (1 этап «Здание гостиницы»), № RU59526000-33/2013-33/2013 от 07.11.2013 (2 этап «Дома сезонного проживания»).

Истцами в адрес ответчиков направлен для подписания акт о реализации инвестиционного проекта в соответствии с п. 20 Положения о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества и закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными учреждениями и унитарными предприятиями, подведомственными федеральным органам исполнительной власти, а также в отношении представленных этим организациям земельных участков, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2007 № 505.

Общество «Энергоресурс-Принт» и общество «ТехноСтрой», ссылаясь на то, что указанный акт не был подписан учреждением и не утвержден Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, что препятствует оформлению прав на возведенный объект, обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Удовлетворяя исковые требования при новом рассмотрении дела, суд первой инстанции исходил из того, что предметом инвестиционного договора является база отдыха, в состав которой подлежит включению соответствующий земельный участок. Суд счел, что условия инвестиционного договора предусматривают передачу инвесторам права собственности на спорный земельный участок, акт о результатах реализации инвестиционного договора в редакции истцов соответствует условиям договора и действующему законодательству. Кроме того, суд отметил, что исключение из состава имущества, передаваемого истцам, спорного земельного участка приведет к нарушению пропорции распределения имущества в соответствии с абз. 4 п. 3.3. инвестиционного договора. 

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего. 

  Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации установлены Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Одним из основных принципов земельного законодательства в силу пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно статье 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно разъяснениями, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления от 24.03.2005 № 11, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 5.1 договора сторонами достигнуто соглашение о таком порядке распределения прав на возведенные по результатам исполнения инвестиционного договора объекты, при котором в федеральной собственности сохраняется и остается за институтом на праве оперативного управления 2-этажное здание гостиницы, состоящей из 8 номеров с отдельными санузлами каждый, кухни, столовой, переговорной комнаты и подсобных помещений, площадка и теннисный корт, расположенные на 1,5 га, а за инвестором остаются оставшиеся помещения, здания и сооружения, входящие в состав объекта, с последующим оформлением прав на земельные участки, на которых расположены эти объекты.

Проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора, в том числе пункт 5.1 договора, суд апелляционной инстанции установил, что возможность перехода земельного участка с кадастровым номером 59:32:3020003:1721 площадью 105000 кв. м. в собственность инвестора договором не предусмотрена.

В договоре имеется указание на возможность последующего оформления прав на земельные участки, на которых расположены объекты, подлежащие передаче инвестору.  

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции верно указал, что отчуждение из федеральной собственности земельного участка площадью 105000 кв. м. в соответствии с актом о результатах реализации инвестиционного договора в рассматриваемом случае направлено на обход установленной законом процедуры приватизации земельных участков.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции как принятое без учета вышеуказанных обстоятельств и отказал в удовлетворении исковых требований.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что площадь участка является завышенной, несоразмерной площади расположенных на нем объектов, являются преждевременными. Вопрос о площади земельного участка решается при оформлении права истцов на земельные участки, занятые соответствующими объектами недвижимости. 

Кроме того, в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителей жалобы пояснил, что право собственности на возведенные объекты недвижимости зарегистрировано в добровольном порядке, спора по ним не имеется, разногласия у сторон возникли только в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3020003:1721 площадью 105000 кв. м. Поэтому судом кассационной инстанции рассмотрен спор в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в соответствии частью 1 статьи 286 АПК РФ.    

Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку были предметом суда апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств. Заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемого судебного акта, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу №А50-36109/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энергоресурс-Принт» и общества с ограниченной ответственностью «ТехноСтрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

Судьи						И.А. Краснобаева 

                                             					 А.А. Столяров