АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-17523/2023

г. Новосибирск

06 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Кондрашкиной А.Б. (на основании распоряжения от 07.11.2023 №54-КА «О замене судьи, передаче судебных дел и заявлений»), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Громиловой Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Таго» (ИНН 

<

***>), 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: не явился, извещен;

ответчика: ФИО1, доверенность от 29.12.2023, паспорт, диплом,

установил:

мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Таго» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.03.2013 № 115429т за период с ноября 2020 по июль 2022 в размере 3 820 549 руб. 20 коп., неустойки за период с 16.02.2018 по 21.07.2022 в размере 1 331 957 руб. 73 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.07.2022 по 20.12.2024 в размере 122 885 руб. 61 коп.

В судебном заседании 06.08.2024  на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 20.08.2024, с 20.08.2024, до 26.08.2024, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены путем размещения информации о времени и месте продолжения судебного заседания на сайте суда.

Истец извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по существу рассмотрено в отсутствии сторон, извещенных о  времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика не согласился с заявленными требованиями. Подробно позиция изложена в отзыве. Представлен контррасчет. 

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При принятии судебного акта суд руководствуется следующим.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, 22.03.2013 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом  с ограниченной ответственностью "ТАГО" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта №115429т (далее - Договор), для строительства многоквартирных средне- и многоэтажных домов, в том числе со встроенными или встроено-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, сроком действия до 09.01.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2016 №2).

Арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:091720:55, расположенного в 

<

...> ФИО2, площадью  23339 кв.м, с разрешенным использованием: «многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками».

Дополнительным соглашением №3 от 23.08.2018 к договору стороны согласовали изменения площади земельного участка переданного в аренду, площадь составила 9619 кв.м.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения №3 с 31.01.2018 в соответствии с Постановлением правительства Новосибирской области от 0.06.2015 №219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании независимого оценщика и составляет 2 985 000 руб. в год или 248 750 руб. в месяц.

В соответствии с выпиской 7.7 из протокола от 24.12.2020 №470 Мэрии г. Новосибирска в результате рассмотрения заявления ООО «ТаГо» от 05.11.2020 №31/09157 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска принято решение о формировании части площадью 7074 кв. м земельного участка с кадастровым номером 54:35:091720:55 по ул. Приморская в Советском районе с видом разрешенного использования: многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками и внесении изменений в договор от 22.03.2013 №115429т.

В соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 13.03.2020 № 54-Ru 54303000-38-2020, 23.06.2022 № 54-Ru 54303000-75-2022, в связи с вводом в эксплуатацию жилых домов №№ 1, 2, 3 (по генплану), государственной регистрацией 22.07.2022 права собственности на первую квартиру в доме № 3 (по генплану), договор аренды земельного участка от 22.03.2013 № 115429т прекращен 22.07.2022.

Согласно информации представленной Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091720:55, расположенном по адресу: 

<

...> ФИО2, находятся три многоквартирных дома с кадастровыми номерами 54:35:091720:373, 54:35:091720:977, 54:35:091720:1450.

Первая государственная регистрация права собственности в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 54:35:091720:373, по адресу: город Новосибирск, Советский, ул. Приморская, д. 24, , была проведена 21.03.2018 на объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым номером 54:35:091720:573, расположенное по адресу: город Новосибирск, Советский, ул. Приморская, д.24, кв. 203.

Первая государственная регистрация права собственности в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 54:35:091720:977, по адресу: 

<

...>, была проведена 17.04.2020 на объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым номером 54:35:091720:1099, по адресу: 

<

...>.

Первая государственная регистрация права собственности в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 54:35:091720:1450, по адресу: 

<

...>, была проведена 01.08.2022 на объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым номером 54:35:091720:1484, по адресу: 

<

...>.

Мэрией была выявлена кадастровая ошибка площади частей земельного участка, переданных в аренду ответчику, в связи с чем, дополнительным соглашением от 23.08.2018 №3 ошибочно в аренду была передана часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:091720:55 площадью 9619 кв.м, поскольку на ней возведен многоквартирный жилой дом № 1 (по генплану) с помещениями общественного назначения, встроенно-пристроенной автостоянкой - 1 этап строительства.

С целью исправления ошибки ответчику неоднократно направлялись проекты дополнительного соглашения №4 к договору аренды от 22.03.2013 № 115429т (исх. от 14.04.2022 № 31/19/05655, исх. от 20.06.2022 № 31/20/09452, исх. от 03.08.2022 № 31/20/11939), предусматривающие начисление арендной платы за части земельного участка площадью 7074 кв.м и 6612 кв.м., фактически используемые ООО «ТаГо» для строительства многоквартирных жилых домов №№2, 3 (по генплану) - II, III этапы строительства многоквартирных средне и многоэтажных домов.

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 28.11.2022 о необходимости погасить задолженность по арендной плате, а в случае неисполнения данных требований обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

  Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По расчету истца задолженность по договору аренды земельного участка от 22.03.2013 № 115429т за период с ноября 2020 года по июль 2022 года составила 3 820 549 руб. 20 коп.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 16 пункт Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в случае соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора ранее указанного срока течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения такого порядка. Например, течение срока исковой давности будет приостановлено с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении.

После соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора течение срока исковой давности продолжается (пункт 4 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации). Правило об увеличении срока исковой давности до шести месяцев в этом случае не применяется.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен обязательный претензионный порядок по гражданско-правовым спорам о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров. Такие споры могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Принимая во внимание изложенное, по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Учитывая даты направления досудебного уведомления (28.11.2022), обращения в суд с иском (21.06.2023), установленный законом срок на соблюдение претензионного порядка, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по обязательствам, возникшим до 21.05.2020, пропущен.

Принимая во внимание, что первая государственная регистрация права собственности в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 54:35:091720:977, по адресу: 

<

...>, была проведена 17.04.2020, следовательно, взыскание арендной платы подлежит только за земельный участок с  кадастровым номером 54:35:091720:1450, на задолженность возникшую после 21.05.2020.

Размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика (пункт 2.1. договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 27.04.2016).

Согласно отчету независимого оценщика №134 от 06.12.2021 по состоянию на 31.01.2018 рыночная стоимость прав пользования на условиях договора аренды (годовой арендной платы) объекта оценки: земельный участок 6 612 кв.м. составляет - 2 043 000 руб.

Размер арендной платы определяется с учетом уровня инфляции, равного 4,3% в соответствии с Федеральным законом 29.11.2018 №№459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», и составит - 2 130 849 руб.; равного 3% в соответствии с Федеральным законом 29.11.2018 №459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов», и составит - 2 194 774 руб. 47 коп. в год или 182 897 руб. 87 коп. в месяц.

С 01.01.2021 размер арендной платы определяется с учетом уровня инфляции, равного 3,7% в соответствии с Федеральным законом 08.12.2020 №385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов», и составит - 2 275 981 руб. 13 коп. в год или 189 665 руб. 09 коп. в месяц.

С 01.01.2022 размер арендной платы определяется с учетом уровня инфляции, равного 4% в соответствии с Федеральным законом 06.12.2021 №390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов», и составит - 2 367 020 руб. 38 коп. в год, или 197 251  руб. 70 коп. в месяц.

Ответчиком представлен контррасчет задолженности, согласно которому  задолженность за аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:091720:1450 с учетом произведенных оплат составила 769 050 руб. 11 коп. 

Контррасчет судом проверен и признан верным, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению в  размере 769 050 руб. 11 коп.

За нарушение внесения арендной платы истцом начислена неустойка за период с 16.02.2018 по 21.07.2022 в размере 1 331 957 руб. 73 коп.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.4  договора (в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2015 №1) предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности.

Согласно пункту 25 Постановления №43, срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Таким образом, неустойка начисленная ране 21.05.2020 не подлежит взысканию в связи с истечением срока исковой давности. 

Кроме того, в период до 14.04.2022 существовала неопределенность в отношении объектов аренды, с учетом, заключенного между сторонами дополнительного соглашения №3. Принимая во внимание, что ответчик осуществлял оплату арендной платы исходя из действующих условий договора, суд считает возможным применить положения пункта 3 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора, в связи с чем отказать во взыскании неустойки.

Также истцом ко взысканию заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.07.2022 по 20.12.2024 в размере 122 885 руб. 61 коп.

На основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Расчет и период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен, признан неверным.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Целью введения моратория, предусмотренного статьей 9.1 Закона о банкротстве, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам. Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 9.1 Закона о банкротстве правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1, абзацу десятому пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежит взысканию неустойка, начисленная после 31.03.2022 по 01.10.2022 включительно, на задолженность, возникшую до введения моратория.

С учетом изложенного, по расчету суда размер проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2022 по 20.12.2022 в размере 12 641 руб. 92 коп.   

В остальной части требования следует отказать.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области  

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таго» (ИНН 

<

***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка в размере 769 050 руб. 11 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2022 по 20.12.2022 в размере 12 641 руб. 92 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таго» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 317 руб.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд           (г. Томск) в течение месяца после принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                           А.Б. Кондрашкина