АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2149/2018

г. Архангельск

21 июня 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2018 года  

Решение в полном объёме изготовлено 21 июня 2018 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Низовцевой А.М. 

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

муниципального учреждения "Администрация муниципального образования "Малошуйское" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 164894, рп.Малошуйка, Архангельская область, Онежский район, ул.Ленина, 95)

к обществу с ограниченной ответственностью "УМАР" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 164860, с.Порог Онежского района, Архангельская область, ул.Речников, дом 19, кв.2)

о взыскании 13 750 858 руб. 06 коп.,

установил:

муниципальное учреждение "Администрация муниципального образования "Малошуйское" (далее – истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УМАР" (далее – ответчику, Обществу) о взыскании 13 750 858 руб. 06 коп., в том числе 10 082 002 руб. 50 коп. долга в порядке возврата денежных средств, перечисленных ответчику по муниципальному контракту № 0124300016416000037-0207966-02 от 23.06.2016 (далее – муниципальный контракт), 1 044 158 руб. 56 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2016 по 19.01.2018 и 2 624 697 руб. убытков в виде разницы между ценой квартир, указанной в муниципальном контракте, и текущей рыночной стоимостью этого имущества. 

Стороны, извещённые о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд своих представителей не направили, ответчик отзыв на иск не представил, заявленные истцом требования по существу не оспорил.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон. 

Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов истца, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям. 

 23 июня 2016 года между  Администрацией (участник долевого строительства) и Обществом (застройщик) заключён муниципальный контракт                    № 0124300016416000037-0207966-02, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории на земельном участке с кадастровым номером 29:13:120501:2912 по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства (жилые помещения), указанные в пункте 1.2. контракта, а Участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную контрактом цену и принять указанные объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 1.2. контракта объектами долевого строительства по контракту являются 8 квартир общей площадью 369 кв.м (без учета лоджий), в том числе 6 двухкомнатных и 2 трехкомнатных квартиры.

В пункте 2.1 цена контракта установлена в размере 13 442 670 рублей. 

Из Приложения № 3 к контракту следует, что стоимость работ 1-го этапа (15% от цены контракта) и подлежала уплате до 31.08.16; стоимость работ 2-го этапа  (15 % от цены контракта) и стоимость 3 этапа  (20 % от цены контракта) подлежали оплате до 31.10.16; стоимость 4 этапа (20 % от цены контракта) - срок уплаты до 30.11.16; стоимость 5  этапа (5  % от цены контракта), срок уплаты до 15.12.16; стоимость 6 этапа  (10 % от цены контракта), срок уплаты до 20.12.16; стоимость 7 (8)  этапа (5  % от цены контракта), срок уплаты до 30.11.2016 и последний этап (5 %) подлежал оплате до 31.12.2016. 

Общество приступило к выполнению контракта, в связи с чем между сторонами были подписаны акты о выполнении первого, третьего, четвертого, пятого и шестого этапов работ. 

Во исполнение контракта Администрация перечислила Обществу денежные средства на общую сумму 10 082 002 руб. 50 коп., что подтверждается платёжными поручениями № 570479 и 570480 от 28.12.16,                № 615091 и 615092 от 30.12.16, № 889873 и 889874 от 15.02.17, № 569906 и 569908 от 17.04.17, № 414760 и 414761 от 30.06.17, №  499927 и 499928 от 10.07.17. 

В соответствии с пунктом 4.1. контракта Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства квартиры не позднее 01 декабря 2016 года.

В Приложении № 3 к контракту от 23.06.2016 в редакции дополнительного соглашения от 13.12.2016 стороны согласовали график этапов строительства и платежей, из которого следует, что первый этап строительства "Строительно-монтажные работы ниже "0" (устройство фундаментов и цокольного перекрытия)  должен быть окончен в срок до 31.07.16; второй этап "Наружные инженерные  сети" – до 30.09.16; третий этап  "Строительно-монтажные работы по возведению коробки здания" (возведение наружных и внутренних несущих стен, перекрытий) -  до 30.09.16; четвертый этап "Устройство кровли, внутренних перегородок и установка оконных блоков" – до 30.10.16; пятый этап "Внутренние инженерные сети" - до 15.11.16; шестой этап "Внутренняя отделка" - до 20.11.16; седьмой (8) этап "Благоустройство" - до 31.10.16; восьмой (9) этап "Передача квартир" - до 30.11.16.   

В установленный срок Общество не осуществило передачу квартир Администрации, в связи с чем в претензии № 58 от 30.01.2018 участник долевого строительства потребовал возврата денежных средств, уплаченных по контракту, а также процентов и убытков. Неполучение ответа на претензию послужило основанием для обращения Администрации в суд с рассматриваемым иском. 

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем" указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. (пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса). 

 Согласно пунктам 1, 2 статьи 487 Гражданского кодекса в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.  

В пункте 3.1.2. контракта предусмотрено, что участник долевого строительства производит предварительную оплату в размере 5 %  от цены договора в течение 30 рабочих (банковских) дней с даты заключения договора на основании предъявленного счета. 

В пункте 3.1.3. указано, что в период строительства многоквартирного дома до даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, согласно Приложению № 3 "График этапов строительства и платежей" застройщик производит оплату в размере 90 % цены договора. 

В Приложениях № 3 к контракту предусмотрены сроки окончания этапов работ, а также сроки внесения платежей, которые предусмотрены с одной целью: определить сроки внесения Администрацией платежей застройщику. 

Таким образом, между сторонами сложились отношения по купле-продаже будущей вещи (квартир), в связи с чем Администрация обязана была произвести оплату в порядке и сроки, установленные контрактом, а Общество обязано было передать в муниципальную собственность  квартиры, которые будут построены.

В силу  статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации принятые  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, а статья 310 не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Однако, из материалов дела следует, что в согласованный в контракте срок до 01 декабря 2016 года застройщик не передал Администрации построенные квартиры.  Согласно объяснениям истца, построенный Обществом дом не введен в эксплуатацию. Эти обстоятельства Обществом не оспариваются и документально не опровергаются. На наличие каких-либо объективных причин, препятствующих исполнению контракта, ответчик не ссылается. 

В силу положений части 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами  не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. 

На основании изложенного, поскольку товар (построенные квартиры) не был передан участнику долевого строительства, требование истца о взыскании с Общества 10 082 002 руб. 50 коп. долга является правомерным и обоснованным, в связи с чем подлежит удовлетворению в полном объёме.   

Также истцом заявлено требование о взыскании 1 044 158 руб. 56 коп. процентов за период с 02.12.2016 по 19.01.2018. 

В пункте 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга, размер которых определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из материалов дела, платежи по контракту производились Администрацией позднее сроков, установленных в графике платежей, на основании актов о выполнении этапов строительных работ  от 23.12.2016 (первый этап), от 28.12.16 (третий этап), от 26.03.17 (четвертый этап), от 10.06.17 (пятый этап), от 30.06.17 (шестой этап). В связи с этим начисление процентов за период со 2 декабря 2016 года (с даты передачи квартир по контракту) нельзя признать правомерным. 

О необходимости возврата полученных по контракту денежных средств, а следовательно о неправомерности их удержания, Общество могло узнать только из претензионного письма Администрации № 58 от 30.01.2018, которое было им получено 3 февраля 2018 года, т.к. до этого момента договор являлся действующим и стороны совершали в 2017 году действия по его исполнению.  С учётом изложенного, начисление процентов ранее даты получения претензии от 30.01.2018 нельзя признать правомерным, в связи с чем суд отказывает в иске в части взыскания 1 044 158,56 руб. процентов, начисленных за период с 02.12.16 по 19.01.18.  

Иск в части взыскания убытков также удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. 

Статьей 393 Гражданского кодекса РФ установлено, что  должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу названной нормы лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, в том числе реального ущерба и  упущенной выгоды. 

Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков являются факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвержденный размер убытков.

Администрация определила размер причиненных убытков исходя из разницы между показателем средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Архангельской области  на IV квартал 2017 года в размере 43 543 рубля и цены квадратного метра по контракту от 23.06.2016 в размере 36 430 рубля. 

Статья  393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает порядок возмещения убытков при прекращении договора по вине одной из сторон. Из содержания данной нормы следует, что кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимые товары, работы или услуги, только в том случае, если он  не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 2 статьи 393.1). 

Если же  кредитор заключил взамен прекращенного договора аналогичный договор, то он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Администрация представила в материалы дела муниципальные контракты (договоры купли-продажи) о приобретении квартир в п. Малошуйка, заключённые для переселения граждан из ветхого жилья, которые должны были переселиться в квартиры, построенные Обществом по контракту от 23.06.2016.  Анализ условий контрактов, заключенных  взамен прекращенного контракта от 23.06.2016, показал, что стоимость квадратного метра жилья, приобретенного  Администрацией, значительно ниже, чем стоимость квадратного метра квартир, указанная в пункте 2.2 муниципального контракта от 23.06.2016.  Общая сумма оплаты, произведенная по контрактам, заключённым взамен контракта с ответчиком, составляет 9 361 419,30 руб., что не превышает цены контракта от 23.06.2016, в связи с чем убытки в размере разницы в стоимости жилья на стороне Администрации не возникли. 

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для взыскания с Общества убытков, возникших в связи с прекращением контракта от 23.06.2016. 

В связи с частичным удовлетворением иска в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В связи с этим в федеральный бюджет с Общества взыскивается 67 273 руб. госпошлины, а Администрация освобождена от её уплаты как орган местного самоуправления. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УМАР" (ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального учреждения "Администрация муниципального образования "Малошуйское" (ОГРН 

<

***>) 10 082 002 руб.  50 коп. неосновательного обогащения.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УМАР" (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 67 273 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.М. Низовцева