ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-49249/2021

13 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   30 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Кротова С.М., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем Путяковой В.П.,

при участии:  

от истца до перерыва: представитель ФИО1, на основании доверенности от 19.01.2024, после перерыва: представители ФИО1, на основании доверенности от 19.01.2024, ФИО2, по решению от 06.06.2021 № 2,

от ответчика до перерыва: представители ФИО3, ФИО4, ФИО5, на основании доверенности, после перерыва: представитель ФИО6, на основании доверенности от 13.01.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-24106/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2024 по делу № А56-49249/2021 (судья Новиковой Е.В.), принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Суприм-МК»,

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

третьи лица: 1. акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», 2. Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о взыскании 26 503 447 руб. 19 коп., внесенных в качестве выкупных платежей по договору от 08.08.2017 купли-продажи объекта недвижимости в период действия договора, 8 949 282 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.12.2017 по 06.12.2022, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период времени, начисленных на сумму задолженности за период с 07.12.2022 до фактического исполнения обязательств (с учетом уточнения требований).

Комитет предъявил встречный иск о взыскании с Общества 62 189 172 руб. 01 коп. неосновательного обогащения в размере платы за пользование объектом в пределах общего трехлетнего срока исковой давности (с 05.10.2018 по 26.12.2021), 11 757 292 руб. 53 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.10.2018 по 02.11.2022, а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 03.11.2022 до даты погашения задолженности (с учетом уточнения встречных исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

Решением от 20.12.2022 с Комитета за счет казны Санкт-Петербурга в пользу Общества взысканы 26 503 447 руб. 19 коп. задолженности, 37 589 732 руб. 06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.04.2021 по 06.12.2022, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму задолженности 26 503 447 руб. 19 коп., за период с 07.12.2022 по дату фактического погашения задолженности; с Общества в пользу Комитета взысканы 13 428 426 руб. 05 коп. платы за фактическое пользование помещением за период с 20.04.2021 по 26.12.2021, 787 954 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.04.2021 по 31.03.2022, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга 13 428 226 руб. 05 коп., с 02.10.2022 до даты фактического исполнения обязательств; в удовлетворении остальной части первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2023 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.11.2023 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2023 по делу N А56-49249/2021 отменены; дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом приняты уточнения по первоначальному иску, согласно которым истец просит взыскать с ответчика 26 503 447 руб. 19 коп., внесенных в качестве выкупа нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, литер А, пом. 11Н, общей площадью 1679,1 кв. м, кадастровый номер 78:14:0007520:2658 в период действия договора купли-продажи от 08.08.2017; 1 113 260 руб. 13 коп. в качестве возмещения расходов истца на коммунальные услуги, оплаченные по нежилым помещениям, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, литер А, пом. 11Н общей площадью 1679,1 кв. м, кадастровый номер 78:14:0007520:2658; 7 410 637 руб. 26 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.04.2021 по 15.02.2024, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период времени, начисленных на сумму задолженности 27 616 707 руб. 32 коп. за период с 16.02.2024 до фактического исполнения обязательств.

Решением от 05.06.2024 по первоначальному иску с Комитета за счет казны Санкт-Петербурга в пользу Общества взыскано 26 503 447 руб. 19 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ в размере 7 410 637 руб. 26 коп. по дату фактического погашения задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.04.2021 по 15.02.2024, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период времени, начисленных на сумму задолженности 27 616 707 руб. 32 коп. за период с 16.02.2024 до фактического исполнения обязательств; по встречному иску с Общества в пользу Комитета взыскано неосновательное обогащение в размере 4 742 848 руб. 54 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 204 052 руб. 93 коп., с 02.10.2022 проценты за пользование чужими денежными средствами до даты фактического исполнения обязательств; в остальной части в удовлетворении встречного иска отказано; с Общества в доход федерального бюджета взысканы расходы по государственной пошлине в размере 12 088 руб.; произведен зачет встречных требований, в результате зачета с Комитета в пользу Общества взысканы денежные средства в размере 30 080 443 руб. 11 коп. 

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение изменить, встречное исковое заявление удовлетворить в полном объеме, из суммы первоначального иска исключить 5 000 000 руб. штрафа, проценты за пользование чужими денежными средствами до 20.04.2021, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в период моратория.

В суд первой инстанции от истца поступило заявление об исправлении опечатки в решении от 05.06.2024, истец просил исправить фразу в решении (резолютивная часть) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2024 по делу № А56-49249/2021 «…проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1113260 руб. 13 коп.», на корректную фразу: «....расходы ООО «Суприм-МК» на оплату коммунальных услуг в размере 1113260 руб. 13 коп…». 

Судом первой  установлено, что при изготовлении решения от 05.06.2024 по данному делу в резолютивной части данного судебного акта была допущена опечатка в указании формулировки: «…проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1113260 руб. 13 коп…», с учетом принятых судом уточнений. Допущенная опечатка подлежит исправлению, поскольку является технической ошибкой.

Определением суда первой инстанции от 10.01.2025 допущенная в резолютивной части решения от 05.06.2024 по делу А56-49249/2021 опечатка исправлена; абзац 1 резолютивной части решения от 05.06.2024 по делу № А56- 49249/2021 изложен в следующей редакции: «Взыскать по первоначальному иску с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга за счет казны Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» 26503447 руб. 19 коп., 1113260 руб. 13 коп. в качестве возмещения расходов истца на коммунальные услуги; 7410637 руб. 26 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.04.2021 по 15.02.2024, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период времени, начисленных на сумму задолженности 27616707 руб. 32 коп. за период с 16.02.2024 до фактического исполнения обязательств.»

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы.

Представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 05.01.1999 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО «Ангелина» (арендатор) заключен договор аренды № 12-А-2790, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение (здание, сооружение), расположенное по адресу: Московский пр., д. 86, лит.А, первый, второй этажи - помещение ПН, 18Н, 20Н, площадь 1406,3 кв. м, кадастровый номер 78:7520:0:20:2 на основании распоряжения председателя Комитета по управлению городским имуществом N 1845-р от 15.12.1998 для использования под нежилые цели (п. 1.1 договора).

09.08.2010 между ООО «Ангелина» (сторона 1) и ООО «Суприм- МК» (сторона 2) заключен договор уступки прав аренды помещения, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора объекта нежилого фонда по договору аренды № 12-А-279 от 05.01.1999 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит.А, помещ. 11Н, площадью 1682,2 кв. м, кадастровый номер 78:7520:0:60:7 (п. 1.1 договора). Указанное нежилое помещение передано ООО «Ангелина» и принято ООО «Суприм-МК» по акту приема-передачи от 01.10.2010.

Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 1729-рз от 31.12.2015 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит.А, пом.11Н» установлено осуществить приватизацию объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит.А, пом.11-Н, площадью 1679,1 кв. м, кадастровый номер 78:14:0007520:2658 (п. 1 Распоряжения). Способ приватизации объекта: продажа государственного имущества ООО «Суприм-МК» по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 Распоряжения).

Согласно пункту 1.1.2 Распоряжения, цена продажи - 291000000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119(011)-2015, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

03.03.2016 Фонд имущественных отношений направил ООО «Суприм-МК» проект договора купли-продажи Nб/н-ПП нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге с приложением «Ориентировочный график платежей».

Полагая установленную отчетом цену не соответствующей рыночной, ООО «Суприм-МК» был направлен в Фонд имущества протокол согласования разногласий с указанием цены продажи в размере 96978306 руб. 15 коп., однако в пересмотре определенной цены продажи объекта недвижимости было отказано.

Полагая указанную цену не соответствующей рыночной, ООО «Суприм-МК» обратилось с иском в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости, об обязании заключить договор.

Решением суда от 10.03.2017 по делу № А56-31299/2016 производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекращено; урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором ООО «Суприм-МК» преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит.А, пом.11Н, общей площадью 1679,1 кв. м, с кадастровым номером 78:14:0007520:2658, а именно установлена цена продажи 274753000 руб.

Решение вступило в законную силу 08.08.2017, то есть договор купли-продажи с указанной даты, является заключенным - данное обстоятельство (факт и момент заключения договора купли-продажи), помимо прочего, установлено вступившими в силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2020 по делу № А56-58012/2020, от 03.12.2020 по делу № А56-159704/2018 и в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию.

Вместе с тем, как следует из решения Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2017 по делу № А56-74212/2017, в период рассмотрения спора по делу № А56-31299/2016, Комитет направил Обществу уведомление от 18.07.2017 № 74540-32 об отказе от договора аренды, что послужило основанием для обращения ООО «Суприм-МК» в суд с требованием о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № 12-А-2790 от 02.01.1999, выраженного в уведомлении № 74540-32 от 18.07.2017.

Решением от 11.12.2017 по делу № А56-74212/2017 суд признал недействительным односторонний отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга от договора аренды от 05.01.1999 № 12-А-2790, выраженный в уведомлении от 18.07.2017 № 74540-32. При этом в ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу о том, что отказ Комитета от договора аренды является злоупотреблением правом, направленным исключительно на воспрепятствование Обществу в реализации права на выкуп помещения. Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 решение от 11.12.2017 по делу № А56-74212/2017, оставлено без изменения.

При таком положении, ООО «Суприм-МК» продолжало платить арендные платежи по договору № 12-А-2790 от 05.01.1999 и за период с 08.08.2017 по 15.12.2017 (в период действия договора купли-продажи спорных помещений от 08.08.2017) произвело переплату на общую сумму 6248138 руб. 52 коп., которые были взысканы с ответчика в пользу ООО «Суприм-МК» в качестве неосновательного обогащения на основании вступившего в силу решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2020 по делу № А56-58012/2020.

С 15.12.2017 ООО «Суприм-МК» начало осуществлять выкупные платежи по договору купли-продажи от 08.08.2017.

Платежными поручениями № 1768029 от 15.12.2017 на сумму 13083447 руб. 19 коп., № 49 от 15.03.2018 на сумму 5300000 руб., № 18880008 от 15.06.2018 - 2600000 руб., № 18880083 от 19.09.2018 - 1020000 руб., № 29789685 от 14.12.2018 - 2000000 руб., № 29789695 от 29.12.2018 - 2500000 руб. ООО «Суприм-МК» произвело оплату по договору купли-продажи спорного объекта недвижимости от 08.08.2017 на сумму 26503447 руб. 19 коп., что ответчиком не оспаривается.

После вынесения судом решения от 11.12.2017 по делу № А56-74212/2017 о признании незаконным отказа Комитета от договора, Общество обратилось к Комитету с заявлением о предоставлении ему договоров, составленных с учетом решения по делу № А56-31299/2016 для осуществления регистрационных действий. Фонд имущества направил заявителю подписанный с его стороны договор датированный 15.12.2017. Однако, направленный в адрес ООО «Суприм-МК» текст договора, отличался от договора, который был предметом разбирательства по делу № А56-31299/2016, в частности, изменены сроки предоставления покупателю комплекта документов для регистрации права собственности (пункт 3.1.1), изменена редакция раздела 8 договора, изменен срок первого платежа по договору. В связи с этим 15.12.2017 Общество подписало предложенные проект договора с проектом разногласий, который был направлен Комитету. Поскольку единая редакция договора сторонами так и не была подписана, а Комитет действий, связанных с предоставлением документов, необходимых для регистрации перехода права не осуществил, Общество с 16.02.2018 направило в Комитет ряд писем с просьбой направить в регистрирующий орган документы, необходимые для регистрации перехода права, а также сам договор.

Договор в единой редакции сторонами не был подписан, переход права не зарегистрирован, документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, ответчиком истцу предоставлены не были, что послужило основанием для направления 12.07.2018 истцом в адрес Комитета уведомления о приостановке платежей по договору и обращения ООО «Суприм-МК» в арбитражный суд с иском о внесении изменения в заключенный между Комитетом и ООО «Суприм-МК» договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 08.08.2017, об изменении графика платежей и об обязании Комитета осуществить все необходимые действия и предоставлении Обществу всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 1679,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007520:2658, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н (дела № А56-7508/2018 и № А56-52627/2019).

Производство по делу № А56-7508/2018 было прекращено по формальным основаниям.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга 17.11.2019 №А56-52627/2019 изменены условия проекта договора, представленного ответчиком 15.12.2017. Судом установлено, что срок первого платежа заявителя должен возникнуть не позднее 10 календарных дней после вступления в силу решения суда по данному делу. Решение содержало полный текст договора, который подлежал исполнению.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2019 по делу № А56-52627/2019 было отменено, в удовлетворении иска заявителя отказано, при этом суд апелляционной инстанции признал, что направление заявителю 15.12.2017 договора купли-продажи в иной редакции было неправомерным.

03.12.2020 арбитражный суд по делу № А56-159704/2018 вынес решение по иску Комитета, которым расторг договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, лит. А, пом. 11-Н, обязал ООО «Суприм-МК» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литера А, пом. 11-Н не позднее 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, требование о взыскании штрафа оставил без рассмотрения, в удовлетворений встречного иска ООО «Суприм-МК» отказал.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 года (по делу № А56-159704/2018) решение по делу № А56-159704/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Суприм-МК» без удовлетворения. Таким образом, решение суда о расторжении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости вступило в законною силу вместе с прекращением действия договора купли-продажи 13.04.2021, а срок добровольного освобождения спорного помещения ООО «Суприм-МК», предусмотренный решением суда от 03.12.2020 по делу № А56-159704/2018 истек 20.05.2021 - дата истечения месячного срока на добровольное выселение, а просрочка освобождения, то есть неосновательное пользование истцом спорными помещениями могло начаться не ранее 21.05.2021.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о заключении между истцом и ответчиком в период 08.08.2017 по 21.05.2021 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 08.08.2017 и правомерного, основанного на этом договоре купли-продажи, владения и пользования истцом - ООО «Суприм-МК» спорными помещениями.

Ранее полученные суммы выкупных платежей от ООО «Суприм-МК» в размере 26503447 руб. 19 коп. Комитет обязан возвратить, поскольку основания для их получения и удержания прекратились, ООО «Суприм-МК» не получило никакого встречного исполнения от Комитета на указанную сумму, спорный объект недвижимости в собственность ООО «Суприм-МК» не поступил и остался в собственности продавца.

Комитет во встречном иске просит взыскать с ООО «Суприм-МК» 62189172 руб. 01 коп. неосновательного обогащения в размере платы за пользование объектом в пределах общего трехлетнего срока исковой давности (с 05.10.2018 по 26.12.2021), 11757292 руб. 53 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.10.2018 по 02.11.2022, а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 03.11.2022 до даты погашения задолженности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы Комитета о возможности взыскания неосновательного обогащения в размере арендной платы за весь период нахождения спорных помещений у ООО «Суприм-МК» в период выкупа, то есть действовавшего договора купли-продажи объекта недвижимости, основан на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

На основании пунктов 1, 2, 3 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Судом первой инстанции установлено, что Комитет получил обратно права на непроданный объект недвижимости в технически исправном состоянии с дорогостоящим ремонтом, выполненным субарендатором и фактически уже выселил ООО «Суприм-МK» на основании решения от 03.12.2020 по делу № А56-159704/2018 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также взыскал в судебном порядке штраф 5 000 000 руб. в соответствии с пунктом 7.6.1 договора купли-продажи нежилого помещения (Решение от 12.05.2021 по делу № А56-124202/2018 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вступившее в силу 05.10.2021)

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

При пользовании помещением без правовых оснований сумму неосновательного обогащения следует рассчитывать исходя из рыночной стоимости аренды этого помещения (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 9460/09 по делу N А57-8819/08-116), однако, в период с 08.08.2017 по 20.05.2021 ООО «Суприм-МК» надлежащим образом, как покупатель, владело спорным объектом недвижимости на основании договора купли-продажи, что подтверждено рядом вступивших в силу судебных актов, в том числе указанных во встречном иске, по многочисленным (№ А56-31299/2016, № А56-74212/2017, № A56-159704/2018, № А56-124202/2018, № А56-7508/2018, № А56-52627/2019, № А56-58012/2020) спорам истца и ответчика и неосновательного обогащения на стороне покупателя в указанный период не возникло в силу положений действующего законодательства РФ.

17.08.2021 в адрес ООО «Суприм-МК» поступило постановление о возбуждении исполнительного производства № 123669/21/78012-ИП от 18.06.2021 в отношении ООО «Суприм-МК», которым предлагалось добровольно в 5-ти дневный срок с момента получения копии настоящего постановления (т.е. с 17.08.2021) освободить нежилые помещения, расположенные по адресу 

<

...>, литер А, пом.11Н в пользу взыскателя - Комитета. Спорные помещения были освобождены ООО «Суприм-МК» досрочно, то есть период неправомерного владения спорными, помещениями данным предприятием отсутствует (дело N А56-92526/2021)

Комитет уклонялся от приема спорного объекта недвижимости, выдвигая судебным приставам-исполнителям незаконное требование о выселении, помимо ООО «Суприм-МК», добровольно и вовремя освободившего спорные помещения, еще одной организации- арендатора - OОO «Радонеж», в отношении которой решение суда о выселении не выносилось, а Комитет с подобными требованиями в суд не обращался. Данное обстоятельство свидетельствует о наличии просрочки кредитора.

Если отношения сторон вытекают из договора и урегулированы нормами обязательственного права, положения о неосновательном обогащении не применяются.

Какое-либо неосновательное обогащение в период с 08.08.2017 по 20.05.2021 у Комитета фактически отсутствует, поскольку в случае продажи объекта арендную плату продавец получать с покупателя в период выкупа не мог, так как не имел на этого законного права.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2020 года по делу № А56-58012/2020 установлено, что с момента заключения договора купли-продажи спорного помещения, то есть с 08.08.2017 ранее заключенный между сторонами договор аренды спорного помещения от 05.01.1999 № 12-А-2790 прекратил свое действие и суд взыскал с Комитета в пользу ООО «Суприм-МК» неосновательное обогащение в виде переплаты арендных платежей за период с 08.08.2017 по 15.12.2017, дополнительно подтвердив, что у ООО «Суприм-МК» в период выкупа по заключенному договору купли-продажи отсутствует обязанность еще и уплачивать продавцу арендные платежи.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, Комитет должен был доказать, что ООО «Суприм-МК», во-первых, приобрело или сберегло имущество без оснований, во-вторых, сделало это за счет Комитета.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» (п. 8) возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.

Комитетом во встречном иске проигнорирована общая позиция ВС РФ и ВАС РФ, в соответствии с которой продавец, не получивший оплату, вправе требовать возврата недвижимости в качестве неосновательного обогащения только в случае расторжения договора.

В данном случае истец по встречному иску не представил никаких доказательств того, что ООО «Суприм-МК» в указанный во встречном иске период, а именно с 08.08.2017 по 15.05.2021 приобрело или сберегло имущество за счет Комитета без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, "в размере средней арендной платы за объект".

Если отношения сторон вытекают из договора и урегулированы нормами обязательственного права, положения о неосновательном обогащении не применяются.

При отмене решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2022 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2023 по делу № А56-49249/2021, суд кассационной инстанции указал при новом рассмотрении дела на необходимость установления встречного предоставления сторон в период существования договора купли-продажи, определить полученное/неполученное каждой из сторон, в том числе с учетом наличия краткосрочного субарендатора - ООО «Радонеж», а также с учетом наличия судебного спора между ООО «Суприм-МК» и обществом с ограниченной ответственностью «ТД Интерторг» о взыскании платы за пользование помещением в рамках дела № А56-17007/2021, "ссылка на которое отклонена апелляционным судом без исследования и проверки" в связи с тем, что в первую инстанцию эти данные не были предоставлены; оценить, насколько будет соответствовать эквивалентности встречных предоставлений, а также принципам справедливости и разумности возврат Обществу в полном объеме уплаченных выкупных платежей с одновременным полным освобождением его от оплаты пользования имуществом с учетом оценки обоюдных действий сторон, не позволивших зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости и повлекших расторжение договора; при рассмотрении первоначальных и встречных требований в части взыскания процентов учесть правовые позиции, которые будут сформированы к моменту рассмотрения спора, относительно применения моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, к должникам различных организационно-правовых форм.

По судебному спору между ООО «Суприм-МК» и обществом с ограниченной ответственностью «ТД Интерторг» о взыскании арендной платы в рамках дела № А56-17007/2021 судом первой инстанции принято во внимание следующее:

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2020 по делу N А56-370/2020 в отношении ООО «ТД Интерторг» возбуждено дело о банкротстве, оно признано несостоятельным (банкротов), открыто конкурсное производство. Реестр требований кредиторов превышает 15 млрд. рублей, из которых около 8 млрд. рублей - требования одного кредитора - ПАО "Сбербанк", являющегося залоговым кредитором, т.е. имеющим приоритет, перед остальными кредиторами при распределении средств от реализации имущества должника. За истекшие 4 (четыре) года процедуры банкротства, какие-либо денежные средства ООО «Суприм-МК» с должника фактически не получены, что подтверждается представленными ООО «Суприм-МК» банковскими выписками за весь период по настоящее время.

Более того, ООО «ТД Интерторг» прекратило оплачивать ООО «Суприм-МК» арендную плату в том числе и по причине отсутствия у ООО «Суприм-МК» зарегистрированного права собственности на выкупаемые помещения, а также по причине наличия многочисленных судебных споров с Комитетом имущественных отношений, о чем стало известно данному арендатору.

По взаимоотношениям с ООО «Радонеж» суд первой инстанции принял во внимание следующее: в период субаренды 150 кв. м в спорных помещениях данной организацией было за весь период субаренды (с 11.11.2020 по 01.11.2021) уплачено 987374 руб. 54 коп., при этом все эти средства были перечислены ООО «Суприм-МК» энергоснабжающим организациям в качестве оплаты коммунальных услуг по спорным помещениям, то есть фактически потрачены на содержание спорных помещений.

Общая сумма, которая была оплачена за коммунальные услуги ООО «Суприм-МК» составила на момент выселения 2100634 руб. 67 коп., что более чем в два раза превышает выручку от аренды ООО «Радонеж».

Помимо этого, суд первой инстанции обосновано отметил, что имея переплату по арендной плате за период с 08.08.2017 по 15.12.2017, ООО «Суприм-МК» обращалось с заявлением от 08.10.2018 в адрес Комитета с предложением зачесть сумму переплаты - 6224714 руб. 22 коп. в счет выкупа, таким образом общая сумма внесенных в рамках выкупа платежей составляла бы 32728161 руб. 41 коп. (26503447 руб. 19 коп. + 6224714 руб. 22 коп.) т.е. более 10% выкупной цены (274753000 руб.). Зачет произведен не был. Как указано выше, решением по делу № А56-58012/2020) сумма переплаты взыскана.

С учетом того, что Комитет уклонился от предоставления договора купли-продажи в первоначальном виде, от регистрации перехода права собственности, от предоставления необходимого для регистрации перехода права пакета документов, привлечь других арендаторов ООО «Суприм-МК» объективно не могло, спорное помещение пустовало и доход от его использования не извлекался после начала процедуры банкротства и выселения ООО ТД «Интерторг», за исключением ограниченного по продолжительности периода аренды ООО «Радонеж» части помещений площадью 150 кв.м.

Учитывая изложенное, результаты рассмотрения споров по делам № А56-31299/2016, № А56-74212/2017, № А56-159704/2018, № А56-124202/2018, № А56-7508/2018, № А56-52627/2019, № А56-58012/2020, суд первой инстанции правильно признал, что с ответчика также подлежат возмещению расходы ООО «Суприм-МК» на оплату коммунальных услуг в размере 1113260 руб. 13 коп.

Тот факт, что с ООО «Суприм-МК» в пользу Комитета по делу № A56-124202/2018 взыскан штраф в размере 5000000 руб., учитывая положения п. 1 ст. 394 ГК РФ устанавливающие, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой, с Комитета в пользу ООО «Суприм-МК» подлежит взысканию сумма в размере 35027344 руб. 58 коп., в том числе также 7410637 руб. 26 коп. процентов по ст. 395 ГК РФ согласно расчета ООО «Суприм-МК», который судом первой инстанции проверен, признан верным.

Между тем, суд первой инстанции обосновано не согласился с позицией ООО «Суприм-МК» об отсутствии периода неосновательного обогащения, поскольку спорное помещение должно было быть освобождено до 20.05.2021 включительно, однако фактически ООО «Суприм-МК» освободило спорные помещения и уведомило об этом службу судебных приставов только 21.08.2021, вследствие чего суд первой инстанции правильно признал, что взысканию в пользу Комитета имущественных отношений подлежит средний размер арендной платы в размере 4742848 руб. 54 коп. и начисленные на данную сумму за период с 21.05.2021 по 21.08.2021 проценты по ст. 395 ГК РФ в размере 204052 руб. 93 коп.

Учитывая изложенное, с учетом оценки обоюдных действий сторон, анализа эквивалентности встречных предоставлений, а также принципа справедливости и разумности, суд первой инстанции правомерно признал, что является законным и обоснованным взыскание в пользу ООО «Суприм-МК» 35080443 руб. 11 коп. (35027344 руб. 58 коп. - 4946901 руб. 47 коп. + 5000000 руб.), в том числе 7410637 руб. 26 коп. - проценты по ст. 395 ГК РФ начисленные за период момента расторжения договора купли-продажи по 15.02.2024, а также проценты до момента фактического исполнения обязательства. По встречному иску с ООО «Суприм-МК» в пользу Комитета подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 4742848 руб. 54 коп., 204052 руб. 93 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по дату фактического исполнения обязательств.

С учетом направлений деятельности Комитета, при рассмотрении первоначальных и встречных требований в части взыскания процентов суд первой инстанции обосновано учел, что мораторий, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497, к должникам различных организационно-правовых форм, в отношении Комитета применению не подлежит.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Несогласие истца с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта. Выводы суда являются верными.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2024 по делу № А56-49249/2021, с учетом определения  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2025, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

С.М. Кротов

 Н.С. Полубехина