АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-263/2021

г. ФИО3

19 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2021 года 

В полном объеме решение изготовлено 19 июня 2021 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Прозоровой Е.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Сапожок 1» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610014, 

<

...>, этаж 1, цех)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610035, 

<

...>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, временный управляющий ФИО2 (ИНН: 

<

***>, адрес: 610035, 

<

...>) о выполнении ремонтных работ,

без участия сторон,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сапожок 1» (далее – истец, ООО «Сапожок 1») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (далее – ответчик, ООО «Управляющая компания Ленинского района») об обязании провести ремонтные работы. В частности, истец просит обязать ответчика в течении 10 рабочих дней с момента вступления в решения законную силу:

- устранить причины промерзания наружных стен, путем выполнения следующих работ: восстановление отмостки по периметру здания; ремонт участков стен под оконными проемами в помещениях 45, 47 по техническому паспорту нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794; восстановление штукатурного слоя стен и цоколя на поврежденных участках в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794; 

- осуществить работы по восстановлению работоспособности запорного устройства (вентиля) на вводе в здание, расположенное по адресу: ФИО3ская, область, 

<

...> трубопровода системы холодного водоснабжения;

- осуществить работы по частичной замене трубопроводов системы холодного водоснабжения, в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, расположенного по адресу: ФИО3ская, область, 

<

...>;

- осуществить работы по ремонту и окраске трубопроводов системы горячего водоснабжения, в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, расположенного по адресу: 

<

...>.

- осуществить работы по ремонту и окраске трубопроводов системы канализации, в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования основаны на положениях статей 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности как управляющей компании по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Ответчик отзыв на иск не представил, чем в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял на себя риск наступления последствий несовершения данного процессуального действия.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 20.01.2021 привлечен временный управляющий ООО «Управляющая компания Ленинского района» ФИО2 (далее – третье лицо). 

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечило; отзыв на исковое заявление не представило.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии не явившихся сторон, третьего лица по имеющимся доказательствам. 

Суд, исследовав представленные письменные материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.  

Как указывает истец, 01.04.1999 между администрацией города Кирова в лице департамента муниципальной собственности и ООО «Сапожок 1» подписан договор аренды №2116 в соответствии с которым, последний является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 135,1 кв.м.

19.12.2019 между муниципальным образованием «Город ФИО3» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (продавец) и ООО «Сапожок 1» (покупатель)  подписан договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа  №46, по условиям которого, продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 43:40:000419:794 по адресу: 

<

...>. 

Между ООО «Сапожок 1» (собственник нежилого помещения многоквартирного дома (далее - МКД)) и ООО «Управляющая компания Ленинского района» (управляющая организация) подписан договор управления МКД от 19.11.2017 №91051/17 (далее – договор управления), по условиям которого управляющая компания приняла на себя обязательство за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению МКД, расположенным по адресу 

<

...>, в котором располагается нежилое помещение собственника общей площадью 136,1 кв.м (пункт 1.1 договора управления).  

Управляющая организация представляет услуги по содержанию и ремонту в границах эксплуатационной ответственности сторон (приложение №1). Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества закреплен в «Перечне услуг  и работ необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД» являющего неотъемлемой часть договора управления (пункт 1.3 договора управления).

Состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление по настоящему договору, указан в приложении №1 к договору (пункт 1.5 договора управления). 

На основании пунктов 2.1.1, 2.1.2 договора управления управляющая организация обязуется обеспечивать надлежащее функционирование и эксплуатацию здания с соблюдением характеристик надежности и безопасности МКД, организовывать работы по содержанию общего имущества в порядке и объеме, указанных в перечне обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД.

В 2018 году истец обратился в адрес управляющей организации с заявлением о необходимости проведения ремонта систем водоснабжения (стояков) в магазине ООО «Сапожок 1».

В ответном письме от 29.03.2018 №2129/01-08 ответчик сообщил истцу, что силами управляющей организации ООО «Карат» будут выполнены работы по ремонту стояка холодного водоснабжения в магазине ООО «Сапожок 1» по адресу: 

<

...>, в срок до 30.04.2018. 

К указанному письму также был приложен акт осмотра от 28.03.2018 ООО «Карат», согласно которому комиссия в составе главного инженера и мастера  ООО «Карат» произвела осмотр трубопровода холодного водоснабжения в магазине «Сапожок» по адресу: 

<

...>, по итогам которого, было установлено, что в магазине на стальном трубопроводе холодного водоснабжения имеется протечка.

Как поясняет истец, к сроку определенному ответчиком  в письме от 29.03.2018 №2129/01-08 работы произведены не были.

20.05.2019 истец обращается в адрес ответчика с повторным заявлением о необходимости проведения ремонта систем горячего и холодного водоснабжения, промывке туб и приборов отопления, устранения запаха канализации в помещении ООО «Сапожок».

В ответ на обращения истца, ответчик письмом от 08.07.2019 №4465/01-08 сообщает, что обслуживающей организации ООО «Коралл» выдано предписание на выполнение работ по ремонту аварийных участков труб горячего и холодного водоснабжения, на промывку труб и приборов отопления, устранения запаха канализации по адресу: ул. Щорса, д. 37, в нежилом помещении ООО «Сапожок».

Истец указывает, что по итогу никаких работ указанных в данном письме ответчика произведено не было.

Кроме того, истец 19.11.2018 и 20.11.2018 обратился в адрес ответчика с письмами, в которых, сославшись на низкие температуры в помещении +15 - +17 градусов просил последнего устранить причины промерзания стен  и пониженной температуры.

01.03.2019 ответчиком подготовлен ответ №1333/01-08 на обращения истца, согласно которому, 21.02.2019 было проведено комиссионное обследование по вопросу низких параметров теплоснабжения нежилого помещения по адресу: ул. Щорса, д. 37, в ходе которого, при проведении обследования в угловом помещении (кабинет) с использованием телевизионного оборудования, выявлено наличие тепловых потерь, осуществляющихся через строительные контракции (стены), а также оконные рамы. Управляющая организация для улучшения температурного режима рекомендовала: произвести утепление стен углового помещения (кабинет); произвести утепление (герметизацию) оконных рам в угловом помещении; предусмотреть воздушно-тепловую завесу на входе в нежилое помещение (вестибюль), в соответствии со СНиП 41-01-2003.

Для установления причин промерзания стен, работ необходимых для проведения их утепления, а также необходимости проведения ремонта систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, истец обратился в ООО «Независимая экспертно-оценочная корпорация».

Из заключения эксперта от 28.04.2021 №87Э следует: на вопрос истца – промерзают ли наружные стены в нежилом помещении в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794 расположенного по адресу ФИО3ская, обл. 

<

...>, если да, то какие относительно технического паспорта? эксперт отвечает, в помещениях 45, 47 по техническому паспорту, расположенных в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794 расположенного по адресу 

<

...>, имеются участки стен, где возможно поступление наружного воздуха внутрь помещений; в помещениях 38, 39 по техническому паспорту, расположенных в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794 расположенного по адресу 

<

...>, в нижней части наружных стен имеются участки с большими тепловыми потерями, вызванными намоканием кирпичной кладки. Наличия каких-либо следов промерзания наружных стен в результате осмотра исследуемого помещения экспертом не установлено;

на вопрос истца – перечень работ необходимый для утепления стен в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, расположенного по адресу 

<

...>? эксперт отвечает, для уменьшения тепловых потерь через наружные ограждающие конструкции и устранения выявленных дефектов необходимо выполнить следующие ремонтные работы: восстановление отмостки по периметру здания; ремонт участков стен под оконными проемами в помещениях 45, 47 по техническому паспорту; восстановление штукатурного слоя стен и цоколя на поврежденных участках; замена оконных конструкций в помещениях 38, 39, 40 по техническому паспорту;

на вопрос истца – возможно ли промерзание стен через оконные проемы, достаточно ли утеплены оконные проемы в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794? эксперт отвечает, наружные рамы оконных заполнений в помещениях 38,39,40 по техническому паспорту, расположенных в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794 расположенного по адресу ФИО3ская, обл. 

<

...>, поражены гнилью, сопряжения элементов нарушены, створки перекошены, наблюдаются значительные щели в притворах. Наличие данных дефектов способствует проникновению наружного воздуха внутрь помещений. Наличия каких-либо следов промерзания наружных стен в результате осмотра исследуемого помещения экспертом не установлено.

- на вопрос истца – требуется ли ремонт систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведения в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, если да, то указать конкретные виды работ по ремонту указанных систем? эксперт отвечает, трубопроводы холодного водоснабжения, проходящие по исследуемым помещениям, в значительной степени повреждены коррозией, на трубопроводах имеются следы ремонтов, замены участков трубопроводов, видны следы потеков жидкости. Запорное устройство (вентиль) на вводе в здание трубопровода системы холодного водоснабжения не исправно (вода не перекрывается), требуется частичная замена трубопроводов системы холодного водоснабжения. На трубопроводах системы горячего водоснабжения имеются следы коррозии, требуется ремонт и окраска трубопроводов. На трубопроводах системы канализации, проходящих по исследуемым помещениям, видны следы коррозии и протечек, требуется ремонт и окраска трубопроводов;

- на вопрос истца – являются ли работы по устранению промерзания стен и ремонту систем водоснабжения и водоотведения капитальными или носят характер текущих работ? эксперт отвечает, работы по ремонту участков наружных стен здания, работы по восстановлению штукатурного слоя стен и цоколя на поврежденных участках, работы по восстановлению отмостки здания, работы по замене оконных заполнений, работы по частичной замене трубопроводов системы холодного водоснабжения относятся к работам по текущему ремонту;

- на вопрос истца – определить стоимость работ по утеплению наружных стен нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794 расположенного по адресу ФИО3ская, обл. 

<

...>, стоимость работ по ремонту систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведния в границах нежилого помещения, эксперт отвечает, стоимость работ по утеплению наружных стен нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, расположенного по адресу ФИО3ская, обл. 

<

...>, стоимость работ по ремонту систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведния в границах нежилого помещения, составляет: 370 427 рублей 00 копеек.

Неисполнение ответчиком требований истца о проведении ремонтных работ спорного помещения, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные материалы и установленные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в этом доме.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в том числе путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пункт 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491, далее - правила N 491).

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в том числе, собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме должно происходить с соблюдением правил N 491, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 27.09.2003 от N 170 (далее - постановление N 170).

Правилами N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества дома включаются, в частности, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) (подпункт «в» пункта 2); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (пункт 5).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (пункт 10 правил N 491).

Согласно пункту 4.10.2.1. постановления N 170 организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно-влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях, включая чердаки и подполья; содержание в исправном состоянии санитарно-технических систем, кровли и внутренних водостоков, гидро- и пароизоляционных слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов полносборных зданий, утепление дефектных ограждающих конструкций, тепло- и пароизоляции трубопроводов, на поверхности которых образуется конденсат, обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест, содержание в исправном состоянии отмосток и водоотводящих устройств и др.).

В соответствии с пунктом 5.8.3 постановления N 170 организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда; устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и не герметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 правил N 491).

Как следует из материалов дела, истец заключил с ответчиком договор управления МКД, которым ответчику вменяется обязанность надлежащим образом содержать общее имущество МКД, к которому относятся, в том числе наружные стены, системы горячего и холодного водоснабжения, водоотведения.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком ненадлежащим образом осуществляется  содержание  указанного общего имущества.

При этом совокупность указанных обстоятельств прямо ответчиком не оспорена, доказательств, свидетельствующих о несогласии ответчика с этими обстоятельствами, суду не представлено, в связи с чем в силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства считаются признанными ответчиком.

Статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (часть 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (часть 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу указанных правовых норм, условий договора управления и установленных судом обстоятельств, суд полагает требования истца в возложении на ответчика обязанности осуществить ремонтные работы подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу за счет ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течении 10 рабочих дней с момента вступления в решения законную силу устранить причины промерзания наружных стен, путем выполнения следующих работ:

-восстановление отмостки по периметру здания;

-ремонт участков стен под оконными проемами в помещениях 45, 47 по техническому паспорту нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794;

-восстановление штукатурного слоя стен и цоколя на поврежденных участках вграницах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) осуществить работы по восстановлению работоспособности запорного устройства (вентилья) на вводе в здание, расположенное по адресу: ФИО3ская, область, 

<

...> трубопровода системы холодного водоснабжения.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) осуществить работы по частичной замене трубопроводов системы холодного водоснабжения, в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, расположенного по адресу: ФИО3ская, область, 

<

...>.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) осуществить работы по ремонту и окраске трубопроводов системы горячего водоснабжения, в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, расположенного по адресу: 

<

...>.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) осуществить работы по ремонту и окраске трубопроводов системы канализации, в границах нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000419:794, расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сапожок 1» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья                                                                                Е.Ю. Прозорова