АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-2823/2018

город Саранск

01 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01 августа 2018 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Волковой Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества "Мордовская  ипотечная корпорация", г.Саранск

к Прокуратуре Октябрьского района города Саранска

о признании представления от 21.02.2018 №7-1-2018/345 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве незаконным,

заинтересованное лицо: Прокуратура Республики Мордовия,

при участии:

от заявителя: ФИО2 – представителя, доверенность №30 от 17.07.2018,

от Прокуратуры Октябрьского района города Саранска: ФИО3 - помощника прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия, предъявлено служебное удостоверение (до перерыва), ФИО4 - помощника прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия, предъявлено служебное удостоверение (после перерыва),

от Прокуратуры Республики Мордовия: ФИО5 – прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе, доверенность №6 от 09.01.2018,

у с т а н о в и л:

акционерное общество "Мордовская ипотечная корпорация" (далее – АО "МИК", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением к Прокуратуре Октябрьского района города Саранска о признании представления от 21.02.2018 №7-1-2018/345 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве незаконным.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования, указав, что отсутствие в договоре условия о допустимом изменении общей площади жилого помещения и не указание права участника долевого строительства на расторжение договора в судебном порядке в случае превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения, не ущемляет права участника долевого строительства. Полагает, что повышение цены договора для участника долевого строительства не является основанием для одностороннего расторжения договора, а подписывается соглашением о расторжении договора, соответственно, в случае несогласия участника на повышение цены договора, он лишается  права на  получение  процентов  за пользование  его  денежными. 

Заявитель указывает на диспозитивность нормы, предусмотренной пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно то, что допустимым отклонением является изменение площади, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной.

Общество считает также, что оспариваемое представление возлагает на него дополнительные обязанности и создает препятствия для осуществления обществом предпринимательской деятельности, полагая, что изменение условий договоров участия в долевом строительстве требует материальных затрат.

Помощник прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия ФИО3 требования не признал, просил отказать в удовлетворении.

Представитель Прокуратуры Республики Мордовия заявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

К подведомственности арбитражных судов отнесены дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В материалы дела заявителем представлено определение от 29.05.2018 Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия, согласно которому административное исковое  заявление  АО "МИК"  к Прокуратуре Октябрьского района города Саранска о признании представления от 21.02.2018 №7-1-2018/345 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве незаконным, оставлено без рассмотрения. 

Доказательств обжалования определения от 29.05.2018 Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия, равно как и доказательств рассмотрения данного дела судом общей юрисдикции, в материалы дела сторонами не представлено.

Заявитель настаивает на том, что оспариваемый акт нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, а именно право на осуществление предпринимательской деятельности и незаконно возлагает на АО "МИК" не предусмотренные законом обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Конституцией Российской Федерации каждому гарантировано право на судебную защиту (статья 46), которое не подлежит ограничению (часть 3 статьи 56).

При этом из частей 1 и 2 статьи 17, статьи 18, 19, части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации следует, что право на судебную защиту предполагает наличие таких конкретных правовых гарантий, которые позволяют реализовывать его в полном объеме и обеспечивать эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям справедливости и равенства.

Поскольку право на судебную защиту нарушенных прав и законных интересов гарантировано заинтересованному лицу положениями статьи  46 Конституции Российской Федерации, статьи  11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая вышеизложенное, данный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Республики Мордовия.

Из материалов дела установлено, что прокуратурой Октябрьского района города Саранска на основании решения от 07.02.2018 №34 проведена проверка АО "МИК", цель проверки: соблюдение законности при исполнении градостроительного законодательства, законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

В ходе проверки прокуратурой установлено, что Администрацией го Саранск 28.06.2017 АО "МИК" выдано разрешение  №ru 13301000-267-2017 на строительство объекта капитального строительства "Комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между ул.Волгоградская и автомобильной дорогой на с.Кочкурово в районе р.Тавла, 

<

...>. Площадка 3, 16-ти этажный жилой дом №3-2 со встроенными помещениями общественного назначения (Этап 2)".

При заключении договора №129/17-ДУ-3 участия в долевом строительстве жилого дома от 09.08.2017 с ФИО6, ФИО7 обществом включены в указанный договор условия, ущемляющие права участников долевого строительства по сравнению с требованиями, установленными  Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ).

Так, согласно пункта 2.5 договора об участии в долевом строительстве если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строительства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью. При этом в нарушение статьи 5 Закона №214-ФЗ допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом  долевого строительства, которое может быть установлено в договоре, не указано. Кроме того, согласно пункту 2 части 1.1 статьи 9 Закона №214-ФЗ превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства в размере не более пяти процентов от указанной площади, является основанием расторжения договора.

Согласно пункту 3.1 договора участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве при несогласии с повышением цены договора. В таком случае внесенные участником долевого строительства денежные средства в течение 3 банковских дней после подписания соглашения о расторжении договора застройщик возвращает участнику долевого строительства без уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами. В то время как пунктом 5 части 1, частью 2 статьи 9 Закона №214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

По результатам проверки заместителем прокурора района М.В.Штановым внесено представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве от 21.02.2018 №7-1-2018/345, в котором указано требование рассмотреть представление, принять меры к устранению выявленных нарушений законодательства.

Полагая, что названное представление нарушает права и законные интересы в предпринимательской и иной экономической деятельности, АО "МИК" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд находит требования заявителя  не подлежащими удовлетворению.

В соответствии  с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом,  для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие совокупности двух условий:

- несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4  статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что  при  рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку  оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и  законные интересы заявителя в сфере предпринимательской  и иной экономической деятельности.

В пункте 3 статьи 22 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" предусмотрено, что прокурор или его заместитель в случае установления факта нарушения закона органами и должностными лицами, указанными в пункте 1 статьи 21 данного Федерального закона вносит представление об устранении нарушений закона.

Согласно пункту 1 статьи 24 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению.

С учетом изложенного оспариваемое представление вынесено заместителем прокурора М.В.Штановым в рамках предоставленных полномочий по внесению актов прокурорского реагирования.

В силу части 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Закона №214-ФЗ).

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 №15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункту 1 статьи 1 Закона "О защите прав потребителей" отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом "О защите прав потребителей", и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 постановления Пленума от 28.06.2012 №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закона "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Пунктом 2, 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения

Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Закона №214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.

Пунктом 2.5 договора об участии в долевом строительстве установлено, если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строительства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью.

 При этом в нарушение статьи 5 Закона №214-ФЗ допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом  долевого строительства, которое может быть установлено в договоре, не указано. 

В соответствии со статьей 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует договору, при этом в силу статьи 310 ГК РФ изменение условий договора в одностороннем порядке не допускается, следовательно, требовать изменения существенных условий договора, к которым относится цена, Застройщик вправе только с согласия Участника.

При этом пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Закона №214-ФЗ установлено, что по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона №214-ФЗ установлена возможность изменения цены договора, после его заключения, только по соглашению сторон. Также в договоре должны быть предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В указанном выше пункте не указаны условия изменения цены, в соответствии с которыми на момент заключения договора можно было бы участнику долевого строительства точно определить цену приобретаемого объекта долевого строительства.

При указании в пункте 2.5 договора обязанности участнику внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта и проектной в сторону увеличения, не указывая верхний предел изменения площади объекта, что  противоречит части 2 статьи 5 Закона №214-ФЗ.

Довод заявителя о том, что норма пункта 2 части 1.1 статьи 9 Закона №214-ФЗ является диспозитивной (допустимым отклонением является изменение площади, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной), поэтому включение в договор рассматриваемого условия не ущемляет права участников долевого строительства, является несостоятельными, поскольку диспозитивный характер нормы не является основанием для включения в договор условий, ухудшающих положение участников по сравнению с установленными в ней условиями.

Диспозитивность подлежит применению в сторону улучшения положения потребителей, а не в сторону ограничения объема защиты, установленного федеральным законодательством.

Аналогичная правовая позиция указана в постановлении Верховного суда Российской Федерации от 18.12.2014 №303-АД14-7399.

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена договора может быть изменена застройщиком по согласованию с участником долевого строительства, в случаях:

- увеличения стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ;

- увеличения стоимости кредитных (заемных) средств на финансовом рынке, изменению ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации; 

- замены подрядных организаций, осуществляющих  строительство жилого дома и смены поставщиков строительных материалов;

- корректировки проектно-сметной документации, связанной с изменениями проекта строительства жилого дома, замены отдельных видов работ и применяемых строительных материалов;

- необходимости выполнения дополнительных работ, связанных с обязательными для застройщика требованиями органов государственного управления, местного самоуправления, в соответствии с действующим законодательством.

В случае наступления обстоятельств, влекущих изменение цены договора согласно настоящему пункту, застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление о необходимости подписать дополнительное соглашение к договору. Участник долевого строительства обязан подписать данное соглашение в срок не позднее 5 рабочих дней с момента получения данного соглашения.

Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве при несогласии с повышением цены договора. В таком случае внесенные участником долевого строительства денежные средства в течение 3 банковских дней после подписания соглашения о расторжении договора застройщик возвращает участнику долевого строительства без уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами. 

Между тем право участника долевого строительства отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора предусмотрено пунктами 1-4 части 1 статьи 9 Закона №214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5 части 1 той же статьи участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора также в иных, не предусмотренных данной частью случаях, установленных федеральным законом или договором.

Данным пунктом Закона предусмотрено, что участник долевого строительства вправе пользоваться иными установленными законодательством  или договором правами для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено право участника долевого строительства расторгнуть договор участия в долевом строительстве при несогласии с повышением цены договора.

Частью  2 статьи 9 Закона №214-ФЗ исходя из ее буквального толкования установлено, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

При этом подлежит отклонению довод общества о том, что повышение цены договора для участников долевого строительства  не является основанием для одностороннего расторжения договора, а только лишь заключением соглашения о расторжении договора. 

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования данного условия договора следует, что  при согласии с повышением цены договора участник долевого строительства обязан подписать соглашение, а при несогласии – вправе расторгнуть договор.

Таким образом, условие пункта 3.1 договора в части невключения в него, кроме обязанности застройщика возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, обязанности уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, ущемляет права участников долевого участия в строительстве по сравнению с правилами, установленными пунктом 5 части 1, части 2 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ.

Предпринимательская деятельность как направленная на систематическое извлечение прибыли осуществляется субъектом самостоятельно и на свой риск (часть 1 статьи 2 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 1 ГК РФ ограничение гражданских прав на основании федерального закона допустимо в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право на осуществление предпринимательской деятельности не должно нарушать права и интересы потребителей, участников долевого строительства.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемое представление вынесено уполномоченным органом, соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, поскольку не возлагает на него незаконную обязанность исходя из содержательно-правового смысла статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Трехмесячный срок, установленный частью  4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для обращения в арбитражный суд с заявлением об оспаривании представления от 21.02.2018, обществом  не пропущен (заявление поступило в арбитражный суд  04.04.2018). 

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Следовательно, требования акционерного общества "Мордовская  ипотечная корпорация" о признании представления от 21.02.2018 №7-1-2018/345 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве незаконным  подлежат отклонению полностью.

В соответствии с  частью 1  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей подлежат отнесению на заявителя.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 18.07.2018 до 25.07.2018. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

                                                    р е ш и л:                                                    

отказать акционерному обществу "Мордовская  ипотечная корпорация"  в удовлетворении требований  о признании представления от 21.02.2018 №7-1-2018/345 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве незаконным.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей отнести на акционерное общество "Мордовская  ипотечная корпорация". 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                          Е.В. Волкова