АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-4562/2021

26 декабря 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22.12.2022. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Камановой М.Н., Трубниковой Е.Ю.,

при участии представителя 

от истца: ФИО1 (доверенность от 11.01.2022), 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы 

на решение Арбитражного суда Костромской области от 21.06.2022 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022 

по делу № А31-4562/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смоленский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и 

администрации городского округа город Кострома Костромской области 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании недействительным уведомления 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смоленский» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление) и администрации городского округа город Кострома Костромской области (далее – Администрация) о признании недействительными уведомления от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 и расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852. 

Заявленное требование основано на статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Основные принципы определения арендной платы), Порядке определения размера арендной платы, утвержденном постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а (далее – Порядок № 251-а), и мотивировано тем, что установленный в договоре аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852 расчет арендной платы сохраняется и не подлежит пересмотру, в том числе по причине перехода прав и обязанностей арендатора к другому лицу. 

Решением Арбитражного суда Костромской области от 21.06.2022, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022, исковые требования удовлетворены. 

Суды руководствовались статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что, поскольку договором от 05.10.2020 не установлено иное, к истцу перешли все права и обязанности арендатора по договору от 16.09.2020 № Д.0852. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на Основные принципы определения арендной платы и считает, что основание предоставления земельного участка конкретному лицу и статус данного лица влияют на размер арендной платы и механизм ее определения. Управление указывает, что истец не является субъектом инвестиционной деятельности и не имеет права на льготное определение размера арендной платы в соответствии с пятым абзацем подпункта 4 пункта 3 Порядка № 251-а. По его мнению, арендная плата подлежит определению по общим правилам, в соответствии с подпунктом 2 пункта 9 Порядка № 251-а.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель Общества указал на законность и обоснованность обжалованных судебных актов, просил оставить их без изменения.

Управление и Администрация, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела и оценив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как следует из материалов дела и установили суды, 27.05.2020 ООО ИСПО «Костромагорстрой» (застройщик), ООО «Теплоизоляция» (инвестор), Департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области (департамент) и администрация города Костромы (администрация) заключили соглашение о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А (по ГП). 

Согласно пункту 4.1 указанного соглашения инвестору предоставляются земельные участки в аренду без торгов для целей реализации инвестиционного проекта в качестве компенсации (встречного предоставления) собственных денежных средств инвестора, вложенных им в завершение строительства объекта и его ввод в эксплуатацию, при условии предоставления необходимого пакета документов, обосновывающих концепцию инвестиционного проекта в сфере строительства и соответствия ее установленным требованиям. Инвестор может передавать права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам, заключенных с Управлением, переданных ему в рамках реализации инвестиционного проекта. 

Управление (арендодатель) и ООО «Теплоизоляция» (арендатор) 16.09.2020 заключили договор аренды земельного участка № Д.0852, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:040327:1655, имеющий местоположение: 

<

...>, с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, площадью 9419 квадратных метров, в целях реализации инвестиционного проекта. 

Договор заключен сроком на 10 лет с даты его подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы устанавливается следующим образом: 

Арендная плата за год: А год = 1,5 процента x Кст (кадастровая стоимость земельного участка) x 1,072 x 1,06 x 1,04 x 1,043 x 1,04 = 483 095 рублей 04 копейки. 

Арендная плата за квартал: А кв = А год / 4 = 120 773 рубля 76 копеек. 

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до первого числа первого месяца квартала, следующего за текущим, путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Костромской области (пункт 3.2 договора). 

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления города Костромы и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления (пункт 3.3 договора). 

Согласно пункту 4.5 договора арендатор может передавать права и обязанности по договору третьим лицам после выполнения арендатором обязательств, предусмотренных инвестиционным проектом, в зависимости от стоимости выполненных работ по достройке многоквартирного жилого дома, не законченного строительством, по адресу: 

<

...>, литера А (по ГП), без согласия арендодателя при условии его уведомления. Стоимость выполненных работ арендатором не может быть меньше кадастровой стоимости земельного участка. 

Расчет арендной платы по указанному договору произведен в соответствии с пятым абзацем подпункта 4 пункта 3 Порядка № 251-а, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка, предоставленного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжения губернатора Костромской области о соответствии таких объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 21.09.2020 (регистрационная запись № 44:27:040327:1655- 44/012/2020-2). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.09.2020. 

ООО «Теплоизоляция» исполнило обязательства по соглашению от 27.05.2020 о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А (по ГП), в связи с чем имело право на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного с Управлением. 

Права и обязанности арендатора ООО «Теплоизоляция» переданы ООО СЗ «Верхней Волги» по договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 28.09.2020. 

На основании договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 05.10.2020 права и обязанности арендатора ООО СЗ «Верхней Волги» (цедент) по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852 переданы Обществу (цессионарий). 

Согласно пункту 1.4 договора переуступки наряду с уступкой прав цедент передает, а цессионарий принимает на себя обязательства цедента по договору аренды земельного участка. 

Договор переуступки прав и обязанностей арендатора от 05.10.2020 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 19.11.2020 (регистрационная запись № 44:27:040327:1655-44/012/2020-7). 

Управление письмом от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 уведомило Общество о размере арендной платы на 2020 год, который с 19.11.2020 составляет 5 917 968 рублей за год, 1 479 492 рубля за квартал. 

Расчет арендной платы произведен на основании подпункта 3 пункта 2 Порядка № 251-а (по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и отчета от 05.11.2020 № 54-11/20 об оценке рыночного размера годовой арендной платы. 

Общество не согласилось с произведенным расчетом арендной платы, в связи с чем обращалось в Управление для целей установления размера арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852 (письмо от 22.01.2021). 

Управление указало на законность произведенного расчета, пояснило, что Общество не является инвестором, осуществляющим реализацию инвестиционного проекта в сфере строительства, в связи с чем размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости – на основании отчета от 05.11.2020 № 54-11/20 об оценке рыночного размера годовой арендной платы (письмо от 17.02.2021 № 02-37исх390/21). 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском о признании данного уведомления недействительным.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2000, в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как разъяснено в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положении главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. 

Сторонами в договоре переуступки прав и обязанностей арендатора от 05.10.2020 не поименованы какие-либо конкретные права и обязанности, не подлежащие передаче новому арендатору.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями названного кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Поскольку целью договора переуступки являлась передача истцу всего договора, без исключения каких-либо прав и обязанностей, что предполагало полную замену арендатора, в том числе и в части условий по внесению арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что Общество обязано уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, рассчитанную в соответствии с пятым абзацем подпункта 4 пункта 3 Порядка № 251-а. 

Как верно указали суды, уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не влечет изменение правового статуса земельного участка как земельного участка, предоставленного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжения губернатора Костромской области о соответствии таких объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО. 

Действующим законодательством Российской Федерации и Костромской области, а также условиями договора не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в случае перехода прав и обязанностей арендатора земельного участка к другому лицу. 

С учетом изложенного судебные инстанции правомерно признали уведомление Управления от 30.12.2020 № 02-37исх3769/20 недействительным.

Доводы заявителя кассационной жалобы признаны судом округа несостоятельными и отклонены, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм права и условий заключенных сторонами договоров. Оснований для отмены обжалованных судебных актов применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено. 

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 21.06.2022 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022 по делу № А31-4562/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Ю. Трубникова