ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-215/2023

город Ростов-на-Дону

08 августа 2024 года

15АП-4334/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Фахретдинова Т.Р.,

судей Абраменко Р.А., Мельситовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1, апелляционную жалобу акционерного общества "Приазовский центр Смет и Оценки"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 22 февраля 2024 года по делу № А53-215/2023 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к ответчикам: муниципальному унитарному предприятию города Таганрога "Бюро технической инвентаризации" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (правопреемник - общество с ограниченной ответственностью "Бюро технической инвентаризации" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерному обществу "Приазовский Центр Смет и Оценки" (ИНН 

<

***>),

при участии третьих лиц: Комитета по управлению имуществом города Таганрога, Администрации города Таганрога, 

об урегулировании разногласий при заключении договора, оспаривании отчета об оценке, о взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к муниципальному унитарному предприятию «Бюро технической инвентаризации» в котором, с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации г Таганрога» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 347900 

<

...> д 86. подвал N 1. площадью 17 1 кв. м, изложив пункты 2.1.2. 2.1.4.; 2.2.6. и подпункты 2.2.6.1., 2.2.6.2, 2.2.6.3.; 2.2.6.4.; 3.1.; 3.3.; 3.6.; 3.11.; 3.14. 6.3.; 6.5. и подпункты 6.5.1, 6.6, 7.1, 7.4. договора купли продажи в следующей редакции:

Пункт 2.1.2. Объект недвижимости передается с исправными системой отопления, состоящей из форсунки нагревательного щита с канальной системой, и узла учета расхода газа марки Вектор ТG 1.6. индивидуальным прибором учета электрической энергии, предназначенными для обслуживания объекта недвижимости, и являющимися неотъемлемой частью объекта недвижимости. 

Пункт 2.1.4. Одновременно с передачей имущества передать Покупателю всю имеющуюся техническую документацию на Объект недвижимости и на приборы и оборудование, необходимые для выполнения Покупателем пунктов 2.2.3 и 2.2.4 договора, в случае их непередачи или отсутствия Продавец возмещает понесенные Покупателем по требованию ресурсоснабжаюших организаций затраты и их приобретение или восстановление. 

Пункт 2.2.6. и подпункты 2.2.6.1., 2.2.6.2., 2.2.6.3. 

Покупатель обязуется соблюдать следующие требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр 

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. 

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия. 

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; 

4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия; 

5) соблюдать установленные статьей 51 Федерального закона «Об ооъектах культурного наследия народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ (далее - ФЗ N 73) требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр 

6) не использовать объект культурного наследия под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия его фасад, территорию и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения; под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования, под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ. 

7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

8) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии 

2. Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия 

3. В случае обнаружения при проведении работ на земельном участке в границах территории объекта культурного наследия либо на земельном участке, объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия. Покупатель осуществляет действия, предусмотренные подпунктом 2 пункта 3 статьи 47.2 ФЗ N 73 Пункт 2.2.6.4. «Охранное обязательство на нежилое помещение с кадастровым номером 61 58:0001115:422. расположенное по адресу 

<

...>. 86. подвал N 1. площадь 17 I кв. м Покупателю не выдавалось установленных в соответствии с ФЗ N 73 ограничений (обременений) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, сохраняются при переходе права собственности. 

Пункт 3.1. Цена продажи указанного в п. 1.1 настоящего Договора Объекта недвижимости определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» на основании заключения специалиста N 007/11-22 от 2 декабря 2022 года на дату 15.07.2022 в размере его рыночной стоимости 265 000.00 (двести шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек (с НДС)». 

Пункт 3.3. Срок внесения первого платежа в течение 15 календарных дней с момента заключения Договор; купли продажи. 

Далее текст приводится в той редакции, которая испрашивалась стороной (т. 2 л.д. 152 и оборот).

Пункт 3.6. На сумму неоплаченных Покупателем денежных средств, по уплате которых предоставляется: рассрочка и подлежащую перечислению  производится начисление процентов, начиная с даты, следующей за  датой заключения Договора, до даты полного погашения суммы денежных средств включительно. Начисляемые проценты определяются исходя из ставки 7,5%, и равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия постановления Администрации города Таганрога от 31 октября 2022 N 2178 на весь срок оплаты цены Объекта недвижимости. 

Пункт 3.11 В случае внесения оплаты не в полном объеме, на невнесенную сумму оплаты производится начисление процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Пункт 3.14. Настоящий Договор является Актом приема передачи. 

Сведения об Объекте недвижимости указанные в Договоре купли продажи, являются достоверными достаточными. 

При передаче объекта недвижимости выявлены следующие недостатки: в помещении установлен подпирающий потолок от обрушения железный столб, под стеновыми панелями присутствует плесень, в помещении отсутствуют санузел, канализация, водоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция, охранно-пожарная сигнализация. Отсутствуют отмостка и парковка. 

Помещение не имеет изолированного отдельного входа, и через него осуществляется проход в смежное с ним помещение. Техническое состояние объекта недвижимости удовлетворительное. Претензии по техническому состоянию объекта недвижимости у сторон отсутствуют. 

Пункт 6.3. За нарушение срока внесения очередного платежа установленного пунктом 3 2 Договора Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пени) в размере 0,1% от невнесенной суммы очередного платежа за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки. 

Пункт 6.5. и подпункт 6.5.1. В случае просрочки Покупателем оплаты первого, второго и всех последующих платежей, установленных пунктами 3.2 и 3.3 Договора, свыше 14 календарных дней, настоящий Договор может быть досрочно расторгнут Продавцом в судебном порядке, при условии направления Продавцом заказной почтой по адресу, указанному в Договоре, предупреждения Покупателю о необходимости выполнения условия настоящего Договора в срок не более 10 календарных дней с момента получения предупреждения. Если после получения вышеуказанного предупреждения Покупатель не выполнит данное требование, Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта недвижимости. В этом случае Продавец вправе обратиться в соответствующий суд с требованием о досрочном расторжении настоящего Договора. 

Пункт 6.6. При досрочном расторжении Договора по основаниям, указанным в п 6.4-6 5 Договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 10% от неоплаченной цены продажи объекта недвижимости, а Продавец возвращает Покупателю цену продажи объекта недвижимости, уплаченную, на момент расторжения Договора, за исключением суммы штрафа, а также оплаченных процентов. 

Пункт 7.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в действие с момента получения лицом, направившим оферту ее акцепта, или в случае разногласий по условиям Договора, с даты вступления в законную силу Решения Арбитражного суда. 

Пункт 7.4. Споры, возникающие из Договора, разрешаются в Арбитражном суде Ростовской области в соответствии с действующим законодательством РФ. Досудебный порядок урегулирования спора обязателен. Сторона, получившая досудебную Претензию, обязана ответить на нее в течение 10 (десяти) календарных дней. 

Также истец просил:

-  включить в Договор купли продажи новый пункт 2.1.6, изложив его в следующей редакции (пунктуация авторская): 

«Пункт 2.1.6 «Продавец обязуется до момента заключения Договора купли продажи, оплатить имеющиеся у него задолженности по оплате коммунальных услуг, в том числе по уплате взносов на капремонт». 

- исключить из Договора купли-продажи пункт 6.4 и подпункт 6.4.1. 

- признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, установленную Отчетом об оценке N 450/07-2022 от 15.07.2022, подготовленным АО «Приазовский центр смет и оценки».

- взыскать с ответчиков МУП БТИ города Таганрога и АО «Приазовский центр смет и оценки» в пользу ИП ФИО1 10 000 рублей в возмещение компенсации морального вреда, причиненного их недобросовестными действиями, выразившимися в злоупотреблении Ответчиками своими правами.

- взыскать с ответчиков МУП БТИ города Таганрога и АО «Приазовский центр смет и оценок» в пользу ИП ФИО1 расходы на оплату госпошлины в сумме 14300 рублей судебные издержки по подготовке Заключения специалиста N 007/111-22 по Договору N 007/11 возмездного оказания услуг от 29.11.2022, проведенного Автономной некоммерческой организацией Консалтинговый центр «Судебных экспертов» в сумме 15 000 рублей. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2024 иск удовлетворен в части, суд признал недостоверным отчет об оценке N 450/07-2022 от 15.07.2022, выполненный АО «Приазовский центр смет и оценки». В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Жалоба мотивирована следующим.

Истец на момент обращений с заявлениями о реализации преимущественного права в силу закона не утратил статус арендатора, а значит, не утратил возникшего ранее права выкупа нежилого помещения. Отказ ответчика не лишает истца - после такового - права выкупа и права на повторное обращение за реализацией преимущественного права. Истец в 30-дневный срок направил ответчику подписанный протокол разногласий, не нарушил срок для оспаривания условий купли-продажи. Суд не учел, что у истца имеется преимущественное право на заключение договора аренды согласно пункту 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции". Ошибочно толкование закона судом, что необходима дача согласия на отчуждение именно в пределах срока аренды. Ответчик путем добровольного волеизъявления принял и согласовал решение о продаже имущества, заключив в июле 2022 года договор на оценку № 338-2022. Неподписание направленного ответчиком проекта договора не означает отказа от договора и утраты преимущественного права, поскольку договор был подписан истцом, но с протоколом разногласий, спор по которому и подлежит рассмотрению. Все требования истца о внесении изменений в договор основаны на нормах закона.

Ответчик - АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" также обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, производство по делу прекратить.

Жалоба мотивирована следующим.

Судом необоснованно не принят во внимание отчет об оценке, изготовленный ответчиком в соответствии с указаниями Ассоциации СРО «НКСО». Заключение эксперта № 532/23 от 31.08.2023 в рамках судебной экспертизы относится к отчету об оценке № 450/07-2022 и не может учитываться в отношении отчета об оценке № 450/07/01-2022.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" предприниматель ФИО1  указывает на несостоятельность доводов жалобы. Суд обоснованно не принял во внимание исправленный отчет об оценке № 450/07/01-2022, поскольку исправленная стоимость 529000 рублей не была согласована с Администрацией города Таганрога. Оспариваемый отчет № 450/07/2022 и новый отчет с разницей в год имеют разные даты, разную актуальность итоговой величины стоимости.

В отзыве (возражении) ООО "Бюро технической инвентаризации" указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции. Ответчик полагает правильными выводы суда первой инстанции о ничтожности нового договора аренды при отсутствии торгов.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, проведенного 15.08.2016 между истцом ФИО1 и муниципальным унитарным предприятием города Таганрога "Бюро технической инвентаризации" 12.09.2016 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 17,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал N 1, на срок 5 лет.

Помещение принадлежит ответчику МУП "БТИ" на праве хозяйственного ведения на основании договора от 01.01.1995 N 77, приказа КУИ г. Таганрога от 31.01.2000 N 13, дополнительного соглашения к договору от 01.01.1995 N 77 "О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения" от 01.02.2000, Акта-накладной приемки-передачи основных средств от 10.02.2000 N 1, постановления Администрации города Таганрога от 15.08.2001 N 3270, становления Администрации города Таганрога от 27.03.2002, акта приема-передачи основных средств в бюджетных учреждениях от 03.12.2002 N 36, дополнительного соглашения к договору от 01.01.1995 N 7 "О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения" от 03.12.2003 N 28, о чем в ЕГРН 04.03.2016 сделана запись регистрации N 61-61/0'2-61/042/001/2016-2126/1.

После истечения срока договора без аукционных процедур заключен договор N 11-10-21 от 14.10.2021 на срок 11 месяцев, который истец после истечения указанного срока считает возобновленным на неопределенный срок.

Как указано в иске, предприниматель неоднократно обращалась за выкупом помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), но получала отказы, которые ею в судебном порядке не оспорены.

14.09.2022 подано заявление, по которому было принято положительное решение.

31.10.2022 постановлением Администрации города Таганрога Ростовской области N 2178 продажа муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации" закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал N 1, кадастровый номер 61:58:0001115:422, была согласована. 

Истец был проинформирован о согласовании продажи и о выкупной стоимости арендуемого имущества.

17.11.2022 ответчик в адрес истца направил предложение о заключении договора купли-продажи (выкупа) нежилого помещения, а также проект договора, содержащий все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Цена объекта установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" от 15.07.2022, и составляет 546 000,00 тыс. рублей, указаны реквизиты для платежа.

В проекте указан порядок оплаты, передачи имущества и перехода права собственности на него. Проект договора подписан уполномоченным лицом.

Проект договора истцом подписан 09.12.2022 с протоколом разногласий, в том числе обусловленным несогласием истца с условием о выкупной цены, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества истцом было представлено заключение специалиста от 02.12.2022.

В ответе от 15.12.2022 N 610 ответчик, рассмотрев изменения в проекте договора, на которых настаивал истец, сообщил, что отклоняет протокол разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Описанные обстоятельства повлекли возникновение настоящего судебного спора.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска о разрешении преддоговорного спора отказал, мотивировав тем, что у истца отсутствует преимущественное право на заключение договора купли-продажи.

Арбитражный суд Ростовской области мотивировал свое решение следующими суждениями. Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.12.2022) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд нашел иск в части урегулирования разногласий по договору подлежащим отклонению ввиду утраты предпринимателем на момент обращения за выкупом права на приватизацию.

Как указано выше, договор заключен по итогам торгов на 5 лет. Следовательно, к моменту подачи заявления от 14.09.2022 срок его истек, и предприниматель утратил право на приватизацию помещения.

В абзацах шестом и седьмом пункта 1 информационного письма N 134 разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона N 159 следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (02.07.2008) заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Суд установил, что договор аренды муниципального нежилого фонда от заключен по итогам аукциона, когда таковой был необходим, а потому договор не мог быть возобновлен, как не мог быть заключен без аукциона и новый договор.

Поскольку на момент обращения с заявлением о реализации права на приобретение спорного имущества предприниматель утратил статус арендатора, договор аренды прекратил свое действие в связи с окончанием его срока, обязательное условие для приобретения в собственность арендуемого имущества отсутствует, необходимо отказать в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка на ранее имевшие место обращения за выкупом помещения не может быть принята судом во внимание, поскольку по этим обращениям предпринимателем были получены отказы со ссылкой на право, а не обязанность муниципального предприятия отчудить арендованное имущество.

Поскольку эти отказы не оспорены в судебном порядке, они повлекли соответствующие им правовые последствия - пресекли правовую возможность к выкупу.

При разрешении вопроса об отчуждении государственного недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения государственному унитарному предприятию, необходимо исходить из особенностей, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 2, частью 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которыми государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного закона, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу приведенных норм принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.

Положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 N 310-ЭС19-6352). Таким образом, в пределах срока договора согласие на отчуждение дано не было, а согласие, полученное после истечения срока договора ничтожно.

Суд соглашается также и с доводом предприятия об утрате права на выкуп ввиду пропуска срока на обращение с настоящими требованиями.

Согласно норме части 3 статьи 4 названного Федерального закона государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение движимого и недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Частью 4 названной статьи установлено, что случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 4.1 статьи 4 Федерального закона установлено, что течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно части 8 статьи субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом по правилам части 9 статьи 4 Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (подпункт 2).

Возражая против иска, МУП "БТИ" настаивает на том, что предприниматель утратил право на приватизацию, поскольку в течение 30 дней после получения проекта договора не подписал его и не оспорил достоверность оценки.

В части признания отчета оценщика суд исковые требования удовлетворил, указав, что недостоверность отчета об оценке подтверждена заключением эксперта, а также фактически признана самим ответчиком - АО "Призовский центр Смет и Оценки", представившем исправленный отчет с иной оценкой имущества.

Апелляционный суд находит, что решение арбитражного суда первой инстанции в части, касающейся разрешения преддоговорного спора, не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, договор аренды в отношении спорного помещения был заключен между МУП "Бюро технической инвентаризации" и предпринимателем ФИО1 в результате открытого аукциона 12.09.2016 сроком на пять лет. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области 19.09.2016 (л.д.81-83, т.4). После окончания срока действия договора от 12.09.2016 предприниматель спорное помещение не освободил, а арендодатель возврата помещения не потребовал.  14.10.2021 между теми же сторонами был заключен договор аренды помещения № 11-10-21 сроком 11 месяцев (л.д.85-87, т.4). Расчет арендной платы осуществлен согласно отчету о рыночной стоимости аренды офисных помещений по состоянию на 17.09.2021.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 14.10.2021 со ссылкой на необходимость проведения торгов, установленных пунктами 1 и 3 части 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 173-ФЗ). Арбитражный суд Ростовской области не учел специального регулирования порядка заключения нового договора аренды, предоставленного исправному арендатору, надлежаще исполнявшему ранее заключенный договор аренды недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Согласно пункту 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

            Согласно пункту 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

            1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

            2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В договоре аренды от 12.09.2016 № 13 иное не установлено, срок действия договора законодательством на момент его заключения ограничен не был. Доказательств нарушения арендатором своих обязанностей по договору аренды от 12.09.2016 арендодатель не представил.

Поскольку предприниматель ФИО1 договор аренды от 14.10.2021 подписала, и по указанному договору в отношении срока аренды в порядке преддоговорного спора не инициировала, апелляционный суд находит, что положения закона о минимальном сроке аренды не нарушены.

   В отношении временного разрыва между прекращением действия прежнего договора аренды от 12.09.2016 и новым договором от 14.10.2021 судебная коллегия отмечает, что согласно разъяснению, данному в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.09.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": " Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись".

   При таких обстоятельствах оснований для вывода о ничтожности договора аренды от 14.10.2021 не имеется.

            Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что согласно разъяснению, данному в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13): " В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом".

            Вместе с тем согласно разъяснению, данному в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134: "По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект".

            Как признает сам истец, спорное нежилое помещение находится в подвале, не изолировано, через него осуществляется проход в другое смежное помещение, принадлежащее частному лицу (л.д.7-об., исковое заявление). Это обстоятельство также указано в описательной части заключения специалиста  ФИО2 (л.д.97, т.4), согласно которой вход в помещение с общего двора, с проезда, через помещение осуществляется проход в комнату совладельца.

При этом факт осуществления в отношении спорного помещения кадастрового учета не свидетельствует о том, что оно является самостоятельным обособленным и изолированным объектом недвижимости, который может являться предметом договора купли-продажи. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 N 302-ЭС15-10753.

   Оценивая возможность формирования спорного имущества как обособленного объекта, коллегия принимает во внимание, что арендуемое имущество не отвечает признакам обособленности и изолированности. Изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям. Поскольку спорное помещение неразрывно функционально связано с другим помещением, оно не является изолированным. Соответствующее толкование изолированности помещения дано в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.12.2016.

  Предприниматель не  представила доказательств возможности формирования изолированного объекта приватизации с отдельным входом, а изолированных помещений с соответствующей  площадью, которые бы находились у предпринимателя  в аренде не имеется, а необходимое по условиям приватизации количество времени явно недостаточно для их формирования, заявленные предпринимателем на реализацию его права на льготных условиях не могут быть удовлетворены. 

При этом судебная коллегия отмечает, что не может быть принята во внимание возможность самостоятельного формирования входа в смежное помещение (ныне осуществляемое через спорное помещение), поскольку такое решение лежит вне сферы компетенции ответчика, поскольку подвал находится в многоквартирном жилом доме и любая реконструкция, касающаяся общего имущества (стен многоквартирного жилого дома) требует решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

            С учетом изложенного, апелляционный суд находит, что, поскольку арендованное помещение не отвечает критериям обособленности и изолированности, оно как объект не отвечает требованиям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, в связи с чем у истца отсутствует субъективное право на выкуп указанного помещения.

            При таких обстоятельствах ввиду неприменения норм Федерального закона № 159-ФЗ отсутствует установленная законом для стороны обязанность по заключению договора.

            Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

            Согласно разъяснению, данному в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

            При таких обстоятельствах, поскольку не имеется ни установленной законом  обязанности по заключению договора, ни явно выраженного письменного соглашения между истцом и ответчиком на разрешение преддоговорного спора (при этом стороны ошибочно исходили из представления о наличии соответствующей обязанности по заключению договора в силу закона, а не добровольного соглашения сторон, а ответчик категорически возражает против удовлетворения требований истца об урегулировании разногласий), оснований для удовлетворения заявленного иска нет.

            Поскольку истец, получив от ответчика проект договора, его не акцептовала, а подписала 09.12.2022 с протоколом разногласий, направив указанный протоколом муниципальному унитарному предприятию, она тем самым отказала в акцепте предложенного проекта договора.

   Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Поскольку муниципальное унитарное предприятие, получив новую оферту от предпринимателя ФИО1, отказалось ее акцептовать, договор купли-продажи не может считаться заключенным.

   В отношении требований о признании отчета оценщика недостоверным апелляционный суд отмечает следующее.

Поскольку у истца отсутствует субъективное право требовать заключения договора купли-продажи, а у ответчика соответственно обязанность по продаже спорного имущества, отчет оценщика об определении стоимости помещения не является обязательным. В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

При таких обстоятельствах истцом избран ненадлежащий способ защиты права, и у него отсутствует легитимация на оспаривание отчета оценщика при отсутствии субъективного гражданского права, подлежащего защите.

С учетом изложенного, ввиду неправильного применения норм материального права решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2024 по делу № А53-215/2023 отменить в части удовлетворения иска, а именно в части признания недостоверным отчета об оценке № 450/07-2022 от 15.07.2022, выполненного АО «Приазовский центр смет и оценки». 

В указанной части принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать.

Абзац 4 резолютивной части решения исключить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу акционерного общества "Приазовский центр Смет и Оценки" (ИНН 

<

***>) судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 3000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

И.Н. Мельситова