﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-2500/2019

17 марта 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2020.

Полный текст судебного акта изготовлен 17.03.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

закрытого акционерного общества «ДО МЖК Бутово»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2019  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019

по делу № А31-2500/2019 

по иску администрации городского округа город Волгореченск Костромской области

(ОГРН: 1024402238420; ИНН: 4431001782)

к закрытому акционерному обществу «ДО МЖК Бутово»

(ОГРН: 1027700007940; ИНН: 7726020338)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

и   у с т а н о в и л : 

администрация городского округа город Волгореченск Костромской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском об изъятии у закрытого акционерного общества «ДО МЖК Бутово» (далее – Общество, арендатор) незавершенного строительством (степень готовности – 22 процента) индивидуального жилого дома с кадастровым номером 44:32:020211:91, площадью 250,6 квадратного метра, расположенного по адресу: Костромская область, город Волгореченск, микрорайон Волжская жемчужина, дом 13 (далее – объект незавершенного строительства), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 44:32:020211:44, площадью 1764 квадратных метров, путем продажи с публичных торгов с выплатой ответчику денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Арбитражный суд  Костромской области решением от 29.07.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019, удовлетворил заявленный иск.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество  обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции  в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Кассатор настаивает, что несмотря на заключение после окончания действия договора аренды от 19.06.2007 № 990 последующего договора аренды от 31.12.2015 № 86/2015, фактически правоотношения сторон по аренде земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:44 длятся с 2007 года, и данный участок с 19.06.2007 из владения и пользования ответчика не выбывал, так как срок аренды по первому договору определен сторонами с 19.06.2007 по 31.12.2015 (с учетом соглашений о продлении срока аренды), а следующий срок аренды установлен сразу после окончания предыдущего – с 31.12.2015 по 31.12.2018. Поскольку арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка возникли в 2007 году и фактически на 01.03.2015 не прекратились, заявитель полагает, что действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации на возникшие с 19.06.2007 арендные правоотношения не распространяются, хотя договор                     № 86/2015 заключен 31.12.2015, то есть после введения в действие указанной статьи. 

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства участники процесса не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация сослалась на законность и обоснованность обжалованных судебных актов и просила оставить их без изменения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2019 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установили суды, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19.06.2007 № 990, по условиям которого (с учетом дополнительных соглашений) арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на срок с 19.07.2007 по 31.12.2015 для комплексного освоения в целях жилищного строительства одно-двухэтажных одноквартирных жилых домов земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003, площадью 151 442, 63 квадратного метра, который в дальнейшем был разделен на несколько земельных участков с образованием в результате такого раздела, в частности, земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:44, площадью 1764 квадратных метров, местоположение: Костромская область, город Волгореченск, микрорайон Волжская жемчужина, дом 13, для малоэтажной жилой застройки (размещения жилого дома), и внесением в этот договор аренды соответствующих изменений относительно его предмета.

По истечении указанного выше срока аренды Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 31.12.2015 № 85/2015 земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:44 (спорный земельный участок), площадью 1764 квадратных метров, местоположение: Костромская область, город Волгореченск, микрорайон Волжская жемчужина, дом 13, разрешенное использование: «малоэтажная жилая застройка», сроком с 01.01.2016 по 31.12.2018, для завершения строительства объекта.

Спорный земельный участок передан арендатору по акту от 31.12.2015              (приложение 2 к договору от 31.12.2015 № 85/2015).

Право собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 44:32:020211:91 зарегистрировано 20.12.2017, по состоянию на 31.12.2018 строительство данного объекта не  завершено. 

Посчитав, что спорный объект подлежит изъятию  путем продажи с публичных торгов, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ). 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи. 

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. 

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений. 

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:44 между Администрацией и Обществом возникли в 2007 году на основании договора аренды от 19.06.2007 № 990, заключенного в целях жилищного строительства на срок с 19.07.2007 по 31.12.2015 (с учетом дополнительных соглашений к нему), по окончании срока этого договора был заключен новый договор аренды земельного участка от 31.12.2015 № 86/2015 в тех же целях – для завершения строительства на срок с 01.01.2016 по 31.12.2018. 

То обстоятельство, что земельный участок фактически не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора  № 86/2015.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды. 

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 31.12.2015 их отношения регулируются новым договором, на эти отношения распространяет свое действие и подлежит применению введенная с 01.03.2015 статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Поскольку арендатором после 01.03.2015                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения Администрации с иском срок действия договора аренды истек, вывод судов о применении к правоотношениям сторон статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным. 

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили иск Администрации об изъятии у ЗАО «ДО МЖК БУТОВО» объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 44:32:020211:44, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2019  и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 по делу № А31-2500/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «ДО МЖК Бутово» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын