Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-28593/2017

22 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2022 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Ю.А. Раннева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление конкурсного управляющего АО «Монолит-Кировстрой» о прекращении договоров долевого участия, признании права собственности на объекты недвижимого имущества и осуществлении государственной регистрации права:

истец: акционерное общество «Монолит-Кировстрой» (ОГРН 

<

***>)

ответчики: общество с ограниченной ответственностью «Крюково Лэнд» (ОГРН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (1047833068931)

при участии представителей согласно протоколу судебного заседания

установил:

Определением от 27.07.2017 в отношении АО «Монолит-Кировстрой» введено наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО2.

Решением от 09.02.2018 АО «Монолит-Кировстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий АО «Монолит-Кировстрой» обратился с исковым заявлением к ООО «Крюково Лэнд» и Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, в котором изложил следующие требования:

1. Признать прекратившимися в связи с невозможностью исполнения:

договор 4КП-4-2-1Н долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015, запись регистрации 78:15:0843402:25-78/041/2017-437,

договор 4КП-5-2-2Н долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015, зарегистрирован 14.12.2015, запись регистрации 78:15:0843402:25-78/041/2017-429,

договор 4КП-6-2-4Н долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015, зарегистрирован 17.12.2015, запись регистрации 78:15:0843402:25-78/041/2017-439,

договор 4КП-7-2-5Н долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015, зарегистрирован 17.12.2015, запись регистрации 78:15:0843402:25-78/041/2017-438;

2. Обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу исключить из ЕГРН вышеуказанные регистрационные записи о договорах долевого участия;

3. Признать право собственности АО «Монолит-Кировстрой» на следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, и имеющие следующие характеристики:

38-Н, площадью 305,60 кв. м, кадастровый номер 78:15:0843402:5115,

39-Н площадью 393,50 кв. м, кадастровый номер 78:15:0843402:5116,

42-Н площадью 1025,60 кв. м кадастровый номер 78:15:0843402:5119,

44-Н площадью 389,80 кв. м, кадастровый номер 78:15:0843402:5120;

4. Обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию права собственности АО «Монолит-Кировстрой» на вышеперечисленные нежилые помещения.

В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал заявленные требования, ООО «Крюково Лэнд» возражало против их удовлетворения согласно отзыву, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ранее направило отзыв на иск.

В обоснование исковых требований конкурсный управляющий указал следующее.

АО «Монолит-Кировстрой» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

20.06.1995 ОАО «Монолит-Кировстрой» и КУГИ Мэрии Санкт-Петербурга заключили Договор об инвестиционной деятельности № 00-(И)002536(08), согласно которому КУГИ предоставляет ОАО «Монолит-Кировстрой» на условиях аренды земельный участок для нового строительства.

На основании Договора об инвестиционной деятельности 05.09.1995 между ОАО «Монолит-Кировстрой» и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен Договор аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Кировский район, район Ульянка, квартал 4Б корп.1-8, кадастровый номер 78:15:0843402:25, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

Жилой многоквартирный дом принят в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию 16.05.2016, ему присвоен адрес: Санкт-Петербург пр. Маршала Жукова, д. 54 корп. 1, лит. А.

ООО «Крюково Лэнд», являлось дольщиком при строительстве вышеуказанного многоквартирного дома на основании договоров:

договор 4КП-4-2-1Н долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015, зарегистрирован 17.12.2015,

договор 4КП-5-2-2Н долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015, зарегистрирован 14.12.2015,

договор 4КП-6-2-4Н долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015, зарегистрирован 17.12.2015,

договор 4КП-7-2-5Н долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015, зарегистрирован 17.12.2015.

В рамках дела № А56-131846/2019 ООО «Крюково Лэнд» обратилось с иском к АО «Монолит-Кировстрой» об обязании осуществить фактическую передачу объектов долевого строительства по данным договорам, а именно четырех нежилых помещений, расположенных по названному адресу, а также о признании права собственности на данные помещения. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО Торговый дом «Калевала» и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Решением от 19.04.2021 иск удовлетворен. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2021, решение от 19.04.2021 отменено, исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Как указали судебные инстанции, заявленные в данном деле исковые требования об обязании ответчика исполнить обязательство по договорам долевого участия в строительстве по передаче истцу объектов недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве ответчика; с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

08.10.2021 АО «Монолит-Кировстрой» обратилось в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями (КУВД-001/2021-42247521) о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения 38-Н, 39-Н, 42-Н, 44-Н, расположенные по указанному адресу. По всем четырем пакетам получен отказ в государственной регистрации.

Согласно тексту отказа, у заявителя АО «Монолит-Кировстрой» отсутствуют документы, свидетельствующие о правах на указанные объекты, а представленный судебный акт (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-131846/2019) не свидетельствует о их возникновении, для регистрации права, по мнению Росреестра, необходимо расторгнуть заключенные с ООО «Крюково Лэнд» договоры долевого участия, что повлечет за собой прекращение регистрационных записей и впоследствии регистрацию права Застройщика.

Не согласившись с выводами, сделанными сотрудниками Росреестра, АО «Монолит-Кировстрой» в рамках дела № А56-1631/2022 обратилось с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) Управления Росреестра.

Решением от 12.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.08.2022, в удовлетворении иска отказано.

В рамках дела о банкротстве АО «Монолит-Кировстрой» 20.01.2022 ООО «Крюково Лэнд» обратилось с заявлением о включении в третью очередь реестра требований кредиторов должника требований заявителя, возникших из договоров долевого участия в строительстве.

Уточнив заявление, ООО «Крюково Лэнд» просило:

1. Квалифицировать заявленные им требования, возникшие из договоров долевого участия в строительстве 4КП-4-2-1Н, 4КП-5-2-2Н, 4КП-6-2-4Н, 4КП-7-2-5Н от 16.11.2015, как текущие и признать право собственности ООО «Крюково Лэнд» на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> и имеющие следующие характеристики:

п/п

Номер ДДУ

Дата ДДУ

Условный номер Помещения по

ДДУ

Номер

Помещения по

кадастровому

паспорту

Кадастровый номер Помещения

1

4КП-4-2-1Н

16.11.2015

2-1Н

38-Н

78:15:0843402:5115

2

4КП-5-2-2Н

16.11.2015

2-2Н

39-Н

78:15:0843402:5116

3

4КП-6-2-4Н

16.11.2015

2-4Н

42-Н

78:15:0843402:5119

4

4КП-7-2-5Н

16.11.2015

2-5Н

44-Н

78:15:0843402:5120

2. В случае отказа арбитражным судом в признании требований ООО «Крюково Лэнд», возникших из договоров долевого участия в строительстве 4КП-4-2-1Н, 4КП-5-2-2Н, 4КП-6-2-4Н, 4КП-7-2-5Н от 16.11.2015, в качестве текущих:

восстановить ООО «Крюково Лэнд» срок на подачу заявления о включении требований в реестр требований кредиторов АО «Монолит-Кировстрой»;

включить требования ООО «Крюково Лэнд» в третью очередь реестра требований кредиторов АО «Монолит-Кировстрой», возникшие из договоров долевого участия в строительстве:

п/п

Номер ДДУ

Дата ДДУ

Условный номер Помещения

Общая площадь, в кв.м.

Корпус

Этаж

1

4КП-4-2-1Н

16.11.2015

2-1Н

305,00

1

2

2

4КП-5-2-2Н

16.11.2015

2-2Н

300,70

1

2

3

4КП-6-2-4Н

16.11.2015

2-4Н

1020,00

2

2

4

4КП-7-2-5Н

16.11.2015

2-5Н

362,7

3

2

в размере 180 883 332 руб. 76 коп. как обеспеченные залогом недвижимого имущества должника, выступающего предметом соответствующих договоров долевого участия в строительстве.

Определением от 15.07.2022 по делу № А56-28593/2017/тр.58 требование ООО «Крюково Лэнд» в размере 165 739 105 руб. 10 коп. признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества АО «Монолит-Кировстрой», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника; в остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2022 определение от 15.07.2022 оставлено без изменения.

Как указал конкурсный управляющий, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Маршала Жукова, уч. 219, кадастровый номер 78:15:0843402:25, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения жилого дома, имеются записи о регистрации вышеперечисленных договоров участия в долевом строительстве.

Ввиду указанных обстоятельств исключается возможность надлежащего исполнения застройщиком АО «Монолит-Кировстрой», находящимся в процедуре банкротства, договорных обязанностей по передаче готовых коммерческих помещений, договоры долевого участия в строительстве подлежат прекращению в связи с невозможностью их исполнения в соответствии со статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с вышеизложенным АО «Монолит-Кировстрой» обращается с настоящим иском о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка, на котором находится возведенный многоквартирный дом, в виде записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также об обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу исключить из ЕГРН эти регистрационные записи.

ООО «Крюково Лэнд» в отзыве указало, что исковые требования не являются обоснованными; окончательные расчеты по договорам долевого участия в счет оплаты прав требования о передаче нежилых помещений должнику произведены ООО «Крюково Лэнд» в 2020 году после возбуждения в 2017 году дела о банкротстве АО «Монолит-Кировстрой», право требовать передачи нежилых помещений возникло у ООО «Крюково Лэнд» после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика АО «Монолит-Кировстрой»; определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2022 по делу № А56-131846/2019 разъяснено, что заявленные требования об обязании ответчика исполнить обязательство по договорам долевого участия в строительстве по передаче истцу объектов недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве ответчика; на судебные акты по обособленному спору № А56-28593/2017/тр.58 подана кассационная жалоба; определением от 07.08.2020 по обособленному спору № А56-28593/2017/сд.2 применены последствия недействительности сделки путем возврата в конкурсную массу АО «Монолит-Кировстрой» прав (требований) к ООО Торговый дом «Калевала», возникших из договоров долевого участия в строительстве от 16.11.2015 № 4КП-4-2-1Н, № 4КП-5-2-2Н, № 4КП-6-2-4Н, № 4КП-7-2-5Н; однако на момент вынесения данного определения конечный владелец прав требования ООО «СтройСпецПроф» уже получил денежное исполнение по правам требования; возврату в конкурсную массу должника подлежат 10 510 813 руб. 30 коп., полученные цессионариями АО «Монолит-Кировстрой» от ООО «Крюково Лэнд» в счет исполнения судебных актов о взыскании доплаты по договорам долевого участия в строительстве по делу № А41-83925/2019; вывод апелляционного суда, что ООО «Крюково Лэнд» до настоящего времени не произвело полной оплаты прав требования по договорам долевого участия в строительстве противоречит положениям ГК РФ; со стороны ООО «Крюково Лэнд» обязательства исполнены полностью и надлежащим образом; таким образом, ООО «Крюково Лэнд» считает договоры долевого участия в строительстве действующими и исполнимыми в натуре передачей имущества в собственность дольщику; требования ООО «Крюково Лэнд» об исполнении обязательств по договорам долевого участия в строительстве являются текущими и не подлежат включению в реестр требований кредиторов, в связи с чем оснований считать данные договоры прекращенными в связи с невозможностью исполнения ООО «Крюково Лэнд» не усматривает.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в отзыве указало, что подлежит исключению из числа ответчиков по делу, не является стороной спорных договоров долевого участия; требование о прекращении данных договоров не может быть заявлено к регистрирующему органу; поскольку действия Управления не обжалуются в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленное требование об обязании совершить регистрационные действия также не подлежит удовлетворению в настоящем процессе; удовлетворение требований к надлежащему ответчику Управление Росреестра по Санкт-Петербургу оставляет на усмотрение суда.

Согласно части второй статьи 69 названного Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» допускается предъявление в рамках дела о банкротстве застройщика требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

Конкурсный управляющий указал, что лица, заключившие договор долевого участия, предметом которого является передача нежилого помещения, не являются участниками строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, они вправе заявлять требования о включении в реестр требований денежного требования, преобразовавшегося из требования о передаче нежилого помещения, и такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 части 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства -физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Из приведенных норм Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства (пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве) не отнесены к требованиям, подлежащим передаче фонду и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок подлежит прекращению со дня государственной регистрации прав на указанное имущество на приобретателя.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно статье 8.1 данного Кодекса государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 4 данной статьи). 

Согласно пункту 6 указанной статьи государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные требования.

По результатам рассмотрения требований ООО «Крюково Лэнд» к должнику вынесено определение (тр.58) о признании требований из договоров долевого участия в строительстве 4КП-4-2-1Н, 4КП-5-2-2Н, 4КП-6-2-4Н, 4КП-7-2-5Н в размере 165 739 105 руб. 10 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет оставшегося имущества АО «Монолит-Кировстрой».

При указанных обстоятельствах исполнение договоров путем передачи кредитору спорных объектов в процедуре банкротства не представляется возможным, по смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения.

Таким образом, требование конкурсного управляющего о признании прекратившимися в связи с невозможностью исполнения договоров долевого участия в строительстве является обоснованным, соответствует положениям указанных норм и состоявшимся судебным актам, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

С учетом обстоятельств дела, необходимости проведения мероприятий процедуры банкротства, формирования конкурсной массы, осуществления расчетов с кредиторами и ввиду прекращения действия договоров долевого участия в строительстве обоснованным является требование конкурсного управляющего о признании права собственности должника на спорное имущество.

В части требований к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу оснований для удовлетворения исковых требований не установлено.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты права направлен на устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

Между тем в рамках настоящего спора о допущенных нарушениях со стороны Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не заявлено, его действия/бездействие не оспариваются, оснований для возложения на данное лицо обязанности совершить определенные действия для восстановления прав истца не установлено.

Согласно статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования, предъявленные к ООО «Крюково Лэнд», и отказывает в иске к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать прекратившимися в связи с невозможностью исполнения договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома: 

договор 4КП-4-2-1Н от 16.11.2015, запись регистрации 78:15:0843402:25-78/041/2017-437,

договор 4КП-5-2-2Н от 16.11.2015, зарегистрирован 14.12.2015, запись регистрации 78:15:0843402:25-78/041/2017-429,

договор 4КП-6-2-4Н от 16.11.2015, зарегистрирован 17.12.2015, запись регистрации 78:15:0843402:25-78/041/2017-439,

договор 4КП-7-2-5Н от 16.11.2015, зарегистрирован 17.12.2015, запись регистрации 78:15:0843402:25-78/041/2017-438.

Признать право собственности акционерного общества «Монолит-Кировстрой» на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, и имеющие следующие характеристики:

38-Н, площадью 305,60 кв. м, кадастровый номер 78:15:0843402:5115,

39-Н площадью 393,50 кв. м, кадастровый номер 78:15:0843402:5116,

42-Н площадью 1025,60 кв. м кадастровый номер 78:15:0843402:5119,

44-Н площадью 389,80 кв. м, кадастровый номер 78:15:0843402:5120.

В иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Раннева Ю.А.